防热钱需进一步“限外”

　　⊙王震宇 瑞银亚洲房地产研究部主管

　　○编辑 王晓华

　　今年最可能会影响房地产投资市场的现象就是人民币升值的预期再度升温，而届时热钱争相流入购买人民币资产和政府进一步“限外”的情况都可能出现。回想2006到2008年人民币升值的时候，有很明显的热钱流入中国市场的情况，而现在期货市场内基本上是预计今年人民币会再升3%到5%，这就会导致很多的热钱出现，进入国内市场投资。另外现在几乎没有一个房地产市场像中国这样能够有持续上升的动力，所以外资可能还会继续向这个方向流过来，“限外”方面会有一些压力，政府方面应早作准备。

　　其他的政策方面，是有保有压的，而投资性的住房今年可能会面临一定程度的下降风险，在这样的情况下，我们预测今年的房价应该是平稳，但是成交量会跌两三成，如果政策力度再加大的话，则会有更大的下降。这个理由很简单，大家知道，去年新增信贷10万亿元，而今年就只有7万亿至8万亿元，再就是利率面临上浮，所以在这样的情况下，购买力肯定比去年低很多。

　　至于中国房地产到底有没有泡沫的问题，我们的判断是现在没有。因为泡沫的出现有三方面成因：一是很多人在热炒，2009年跟2007年的暴涨是有很大区别的，基本上看不到某某人又买了多少栋赚了多少钱之类的报道，这样的新闻报道相对2007年来说少了很多；二是制造泡沫需要非常多的信贷支持，去年的确信贷猛增，但今年应该不会出现这样的情况了；三是价格和实体经济的因素完全脱离，与2007年相比，2009年的房价是上升了不少，但买房融资成本下降了一半，这还没算上收入的增长。可见三大成因里面有两个不成立。

　　当然，没有泡沫并不意味着没有风险。今年由于政策存在不确定性，政策成为影响市场的最大因素。我们今年给投资者的预期和建议，也是尽量以避险为主，因为风险正在增加，很多开发商还是在去年牛市的心态下，如果政策打压，其行动又稍微过火的话，就可能出现资金链断裂的情况。

　　所以我们觉得能够尽快卖楼、又卖得多卖得快的那些开发商，今年的防守性就强很多。另外就是那些全国化布局的开发商，在整体市场不能够继续增长的情况下，他们抵御市场下调的能力就比仅发展到个别城市的那种小开发商好很多。而今年由于政策的倾斜，二、三线城市会比较好一些，一些开发商应该会在这方面大有作为，也对他们未来的盈利会有很大帮助。（李和裕）