2009年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2如有董事未亲自出席董事会，应当单独列示其姓名

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1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人任志强、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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注：本公司于2008年8月完成重大资产重组暨股权分置改革，重组完成后公司原有资产、负债全部转出，并整体吸收合并北京市华远地产股份有限公司。按照《企业会计准则第20号－企业合并》及《企业会计准则讲解》2008版中关于反向购买的处理原则，公司会计主体变更为北京市华远地产股份有限公司。所以，上表中2007年数据为原北京市华远地产股份有限公司数据，2008年、2009年数据为重组后公司数据。

采用公允价值计量的项目

单位:元 币种:人民币

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§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

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限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

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注：公司于2008年8月实施完成重大资产重组暨股权分置改革，重组、股改与公司原有全体股东所持股份以每1股减为0.4股的方式减资组合操作。公司股东华夏证券有限公司（以下简称“华夏证券”）减资时持有公司1,896,464股，全部处于冻结状态，所需缩减的股份1,137,878股由公司控股股东北京市华远集团公司（现名称为北京市华远集团有限公司，以下简称“华远集团”）代为缩减。华夏证券所持本公司股票解除冻结后，偿还华远集团1,137,878股。根据中国证券登记结算有限公司上海分公司过户登记确认书，相关股份已于2009年8月14日完成过户。

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

公司控股股东为北京市华远集团有限公司，该公司为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会下属的国有独资有限责任公司，主要承担管理和投资职能，不从事具体的经营活动。投资的企业领域包括房地产业、金融、商业、高科技、国际旅游、物业管理、餐饮等。

北京市华远集团有限公司原名称为北京市华远集团公司，于2009年8月完成企业改制及更名，由全民所有制企业改制为国有独资有限责任公司，公司名称变更为北京市华远集团有限公司，同时企业注册资本由100,097.1万元增加到121,074.678594万元。详见公司于2009年9月1日公告的《关于公司控股股东北京市华远集团公司改制及更名的公告》。

4.3.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：元 币种：人民币

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4.3.2.3 实际控制人情况

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

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注：公司三位独立董事本年度从公司各领取薪酬14万元，其中10万元为本年度独董年薪，4万元为补发的2008年度独董年薪。

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、宏观经济形势分析

2008年末，为应对国际金融危机对我国经济的冲击，中央政府果断决策，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速推出了扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划，通过扩大投资的战略措施，推动经济建设，促进结构调整和发展方式转变。通过这一系列成效显著的宏观经济调控及举措拉动，2009年国家经济呈企稳回升的良好态势。

在此宏观形势下，2009年房地产市场经历了冰火两重天。年初房屋和土地市场承接2008年末的不景气，成交清淡、房价下跌，房地产投资意愿低迷。随着中央四万亿投资等一系列强有力的宏观经济政策逐渐发挥作用，2009年二季度开始全国房地产市场在刚性居住需求带领下迅速反弹，一路上涨直至年底。在全国大中城市房屋销售价格环比逐月增长、部分城市土地摘牌价格持续上涨，天价地王的不断出现等诸多现象之下，房地产市场、商品房价格问题日趋引起社会各界的普遍关注和政府相关部门高度重视。

自2009年12月以来，针对房地产行业的调控政策及信息频繁出现。2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出了五项要求和十一项具体举措，以求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期；特别是针对目前土地“招拍挂”制度存在的重大缺陷，首次提出要探索“土地出让综合评标方法”，这对避免恶性竞争，合理降低土地成交价格无疑会起到较好的促进作用。

此举表现出当前形势下，国家对于房地产市场的政策将是有保有压的双重目标：既希望通过增加普通商品房的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续景气，继续带动上下游相关产业的发展；同时，又通过增加第二套房贷首付比例等措施抑制“投机性”行为，来打压个别城市涨幅过大、过快的房价。

公司就发展趋势分析认为，鉴于宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素，2010年房地产投资仍将继续保持一定速度的增长；房价明显下跌的可能性不大，一定时期内应是平稳发展的趋势。

同时，受国家宏观调控政策影响，预计各地方政府将会陆续出台楼市调控具体措施，综合运用土地、信贷、税收、市场监管等手段，加强和改善对各地房地产市场的调控。分析认为，此举将引发房地产行业新一轮的优胜劣汰，更加有利于房地产企业规范运营，从而促进房地产市场平稳、健康发展。

但是，2010年房地产市场仍然具有一定的不确定性，受房价快速上涨因素以及国家政策调控对于购房者心理预期的较大影响，有可能导致部分前期房价上涨过快地区的商品房销售进入观望期，出现销量下降的现象。

综上所述，公司认为2010年房地产市场变化有一定的不确定性。公司对2010年房地产市场持谨慎乐观态度。

2、公司应对策略

2009年，在管理层的领导下，公司继续贯彻了稳健经营的策略，同时针对市场变化迅速反应，加速推进已取得项目的开发建设，充分把握市场时机，积极推进可售项目进展，完成了公司既定经营目标。同时在本年度国家相对宽松的货币政策影响下，充分利用公司项目条件，积极拓宽融资渠道，获得了公司发展所需较充沛资金，有效支持了公司项目的发展。

2010年，公司仍将紧密关注政策及市场环境变化，及时做出具有前瞻性的分析、判断，并积极应对，坚持公司一贯经营方针，以市场需求为导向、以客户服务为中心、以过程控制为保障、以细节管理为基础，在公司经营活动中持续推进现有开发项目的建设和销售工作，控制运营成本，降低营运费用，提高经营效益，以项目品质和良好业绩，为股东和社会创造价值，维护并进一步提升公司的品牌形象。同时，公司将及时抓住市场机遇，重点拓展全国二三线城市市场，加大土地储备工作的力度，为保证公司的长期稳定发展提供条件。

3、坚持公司战略发展方针

公司以实际行动，践行着企业的战略发展规划。并始终致力于成为一个令人信任和尊敬的负责任的房地产品牌企业。利用上市企业这一资本运营平台，在业务发展规模，盈利水平，品牌实力等方面努力进入中国地产业的先进行列。

2009年下半年，公司已正式提出了向特定对象非公开发行股票的申请，若发行获得成功，将会改善公司财务结构，降低负债率，减少财务风险，提高公司盈利能力和抗风险能力，有助于公司在竞争激烈的房地产市场中占据有利地位、保持可持续发展，为公司巩固现有地位、扩大市场份额奠定坚实基础。同时通过引入机构投资者可优化股东结构，让更多投资者参与公司的成长，实现股东利益的最大化。

在企业融资及资本运作方面，公司一贯坚持稳健经营，在长期与银行及其他金融机构合作的过程中，加强了彼此的了解和信任，在金融系统中建立了良好的信用记录，得到了银行及其他金融机构的大力支持。今后，公司将继续利用控股股东的资金优势和品牌优势，在融资和项目获取等方面继续得到支持，在政策及市场允许的情况下，通过股权融资、债权融资、项目融资、培育战略投资者或合作者等多渠道融资手段，开展融资活动，结合自有资金以保证对公司发展的资金支持。

在公司发展规模上，公司仍将坚持以北京为核心发展城市、带动在全国其他城市和区域投资开发的策略，并将抓住机遇增加在全国二三线城市的投资比例。随着发展规模的不断扩大，公司还将逐步调整业务结构，在条件成熟的项目中适度增加商业地产比重，规避单一业态发展所带来的局限，利用产品结构的多元化平衡市场风险，作为公司具有持续、稳定经营收益的基本保障。

在产品开发理念上，公司始终贯彻“责任地产，品质建筑”这一企业使命，以高品质的产品，接受市场的检验，以产品口碑提升企业的品牌价值、扩大品牌的社会影响力。在工作中，公司将以符合市场需求和未来生活发展趋势为产品定位准则；以不断提高和改进客户体验，更好地为客户提供服务为出发点来保证建筑品质；持续推进华远地产产品标准研究工作，并结合研究成果，不断更新华远地产产品标准。最终实现“让公司的产品经得起时间的考验”这一目标。

公司还将积极响应政府的号召，推进节能环保、健康生态建筑的研究和产品引入，不断提升产品建造的科技水平，增加产品的技术含量，做推动城市发展和行业进步的表率。

在经营管理上，公司将继续贯彻经营市场化，管理现代化，业务操作专业化，产业规模化的开发模式，在为股东创造价值的同时，保障员工利益，使人才价值得到更充分的发挥，以保证企业和员工共同发展。

在保持公司健康持续发展的同时，公司还将持续致力于房地产业的规范发展，继续推行工程保证担保制度、业权分配制度等，为行业进步发挥积极的促进和带动作用，积极地回馈社会，履行企业义务，做负责任的优秀的企业公民。

4、2009年公司经营业绩回顾

（1）、房地产开发经营情况说明

2009年，经公司全体员工的积极努力，圆满地完成了年初制定的开复工和销售计划。

报告期内，公司实现开复工面积48.6万平方米，比2008年增长12.5%，其中新开工22.7万平方米，完成了年度开复工任务。

报告期内无竣工项目。

报告期内，西安君城一期项目按计划实现封顶并超额完成年度销售计划、君城二期A区按期开工并提前完成±0结构施工、青岛汇丰名车世界项目按计划实现结构封顶、长沙金外滩项目按计划完成土地规划手续，拆迁顺利推进。标志着公司跨区域开发战略取得突破性进展；北京本地精装公寓裘马都项目已基本完成销售、九都汇项目按计划开工并开盘畅销。总体来说，公司的已建、在建和拟建项目在2009年均取得了良好的经营业绩。

报告期内，公司对40余个协议转让项目进行了跟踪分析及洽谈，并对北京土地公开交易市场上上市交易的20个项目进行了投标竞买，一些意向性强的项目正在积极洽谈中，有望在2010年取得实质性进展。

公司2009年度主要开发项目及进展情况如下：

①、 已完工在售项目

裘马都项目

位于北京市朝阳区三元桥国门区域，紧邻燕莎商圈，占地面积约4.88万平方米，总建筑面积约16.56万平方米，规划性质为住宅及商业。该项目由北京新威房地产开发有限责任公司负责开发，公司享有100%权益，项目已于2008年10月全部竣工，项目销售已基本完成，大部分客户已办理入住手续，正常入住。

昆仑公寓项目

项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区，东临昆仑饭店，距东三环路220米，西临京城俱乐部，占地面积5552平方米，总建筑面积约3万平方米，规划性质为酒店公寓和高档商场，是燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及配套综合性建筑。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开发，公司享有60%权益。截至报告期末，项目公寓部分已累计销售77%，部分客户已办理入住。商场在出租经营过程中。

②、在建项目

西安君城项目

位于未央区太原路南，项目总体建设规模84万平方米，规划性质为住宅、商业，计划分三期开发。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责开发，公司享有99%权益。其中：

一期占地4.97万平方米，住宅及商业部分总建筑面积17.3万平方米，截至本报告期末已进入施工收尾及竣工验收阶段，将于2010年竣工入住，住宅部分已累计销售73%；

二期A区占地3.57万平方米，总建筑面积12.7万平方米，截至本报告期末主体结构已施工至地上二层，将于2010年开盘销售。

青岛汇丰名车世界项目

位于青岛市市北区东部，城市南北主干路福州北路路东、依兰路南，是集高档公寓、精品商业为一体的综合项目，占地面积1.5万平方米，总建筑面积8.7万平米。该项目由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有51%权益，至本报告期末已完成主体结构施工。将于2010年开始销售，年内实现竣工。

北京九都汇项目(原莱太项目)

地处北京著名的燕莎商务中心区和正在建设中的北京第三外交使馆区核心位置，西邻城市主干道东三环路和北京国际机场高速公路的市区入口，南临美国大使馆等17个国家的驻华大使馆。项目占地面积约1.6万平方米，总建筑面积约10.04万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。该项目由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有100%权益。至本报告期末，正在按计划进行主体结构施工，其中北区已完成±0施工。项目于2009年11月开盘销售，截至本报告期末，已累计销售33%。

③ 、拟建项目

西安君城二期B区、C区及三期项目

紧邻西安君城一期项目，占地8.81万平方米，总建筑面积54.8万平方米，由西安万华房地产开发有限公司负责开发，公司享有99%权益。其中二期B区正在办理设计方案规划报审政府审批手续，计划2010年开工。

长沙金外滩项目

紧邻长沙市湘江大道，总占地面积9.96万平方米，立项总建筑面积97万平方米。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化核心区。项目建成后将成为长沙市未来文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集一体的大型城市综合体。该项目由长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司、长沙橘韵投资有限公司共同负责开发，公司分别享有三个公司86%权益。项目一期已于2009年开始启动拆迁，正在进行拆迁工作，至报告期末项目一期已完成拆迁量的70%，项目规划设计与前期工作正在进行中。

（2）、主要下属公司情况说明

公司重大资产重组完成之后，公司下属唯一一家子公司为北京市华远置业有限公司（下称“华远置业”），由公司全资持有。华远置业投资参股和控股了多家子公司，公司的多个项目均通过这些下属公司负责开发建设（详见本节（二）“公司投资情况”）。报告期内形成公司主要利润来源的下属公司情况如下：

北京市华远置业有限公司

北京市华远置业有限公司是公司的全资子公司，主要业务为房地产开发销售。2009年公司进行了增资，注册资本由原来的60,000万元增至100,000万元。截至2009年12月31日，公司资产总额为453,217.57万元，净资产118,412.32万元。2009年实现利润总额为8939.58万元，实现净利润7,823.06万元，占净利润总比为22.72%。主要是转让北京野力房地产开发有限公司股权产生的股权转让收益及北京嘉里华远房地产开发有限公司投资收益。

北京新威房地产开发有限责任公司

主要业务为房地产开发销售，经营开发裘马都项目。注册资本18,932.52万元，公司所占权益比例为100%。截至2009年12月31日，公司资产总额为111,724.59万元，净资产45，964.94万元。2009年确认收入总额为92,402.98万元，占收入总比79.67%；实现利润总额为32,967.33万元，实现净利润24,628.48万元，占净利润总比71.52%，为2009年度利润主要来源公司。

北京华远嘉利房地产开发有限公司

主要业务为房地产开发销售，经营开发昆仑公寓项目。注册资本4000万元，公司所占权益比例为60%。截至2009年12月31日，公司资产总额为36,232.74万元，净资产8,887.04万元，确认收入总额为19,152.95万元，占收入总比为16.51%；实现利润总额为6,087.88万元，实现净利润4,523.85万元，归属于母公司股东净利润2,714.3万元，占净利润总比为7.88%。

（3）、公司财务状况分析

①、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因

单位：万元 币种：人民币

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②、总体财务状况分析

截至2009年12月31日，公司资产总额为688,145.37万元，负债总额为504,310.76万元，净资产183,834.61万元，其中归属于母公司股东净资产为172,694.90万元。公司资产质量优良，存货、投资性房地产等具备较强升值能力的经营性资产占总资产的49%，其他资产大部分为货币资金(占资产总额35%)及流动性较强的应收款项。

报告期内，公司实现了较好的盈利，归属于母公司股东权益比上年末增长12%。报告期内，公司业务规模增长，加大在建项目的开发建设的投入，长沙项目和西安项目大幅推进，相应资金需求增加，公司的资产总额较上年末增长了41%。同时负债总额较上年末增长了56%，虽然增长幅度较大，但负债构成中，不需要对外实际现金支付的预收账款为136,416万元，占负债总额的27%；银行等金融机构借款合计248,641.79万元，占负债总额的49 %，其中短期借款和一年内到期的长期借款为15,600万元，占金融机构借款的6 %，长期借款 233,041.79万元，占金融机构借款的94%，公司短期偿债压力较小。截至报告期末，公司持有货币资金237,515.69万元，比本年初增加300%，净负债率6%，比年初（41%）下降35个百分点，总体来说公司的负债水平和结构比较合理。

报告期内，公司经营活动现金流净额为48,326.27万元，同比增长41.06%，主要是公司开发的西安君城项目和九都汇项目销售回笼资金增加所致。报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金133,077.90万元，满足了公司业务发展所需资金，同时保证了公司顺畅的资金运作和偿债能力，保持了稳定而健康的财务状况。

报告期内，公司维持了良好的运营状态，取得了较好的经营效益。2009年，公司实现营业收入115,978.95万元，同比下降49%，实现净利润36,206.99万元，其中归属于母公司股东的净利润为34,434.35万元，同比下降15%。营业收入下降幅度较大的主要原因是本报告期无新增达到收入确认条件的项目。

5、2009年公司管理建设

2009年为加强对经营风险的防范，公司设立了内审部，对公司总部各管理部门、各城市公司在公司的运作、内部管理等各方面定期、持续开展企业自查与整改工作，在提高管理水平的同时，很好地控制了操作风险。

2009年，是公司实行“地产总部-城市公司”两级管控模式的第一年，总部、各城市公司的分工更加明确，结合管控模式明确了对各个项目的绩效考核指标，在提高公司整体运营效率的同时，大大提高了各城市公司的工作绩效。同时，结合管控模式调整，2009年公司在原有流程体系基础之上，进一步健全和完善各项流程及制度，建立了更为完善的流程体系，业务范围涉及研发类、设计类、工程类、采购类、营销类、客服类、成本类、计划类、后评估类、资产类、联检类、流程管理类等12个管理领域，保证了项目开发建设全过程业务工作均处于受控状态。形成了比较完善的业务内部控制体系，各业务单元职责明确、具体，各项业务有章可循、规范操作，提高了公司的管理水平和业务工作效率。

为保持企业的核心竞争力，2009年公司在产品技术研究、华远产品标准研究、战略合作伙伴发展等方面都取得了新的进展。产品技术研究工作新增完成专题研究26项，涉及“常用材料、技术、设备系统研究”、“模块及基础性研究” “施工工艺研究” “四新类专题研究”、“战略合作伙伴发展支持性研究”等领域。同时，公司加大研究成果的推广、执行与应用，并将研究成果落实在管理文件中。根据对2008年产品标准补充修订建议的汇总及技术讨论结果，2009年初公司对产品标准进行了修订，合计新增标准条目46条、修订43条、取消6条。贯穿2009年全年，产品标准条目细化、量化是产品标准贯彻执行工作的重点。同时，通过对产品标准条目的系统性梳理、增加条文解释等方式，进一步提高了产品标准的易用性。2009年全年完成与14家到期战略合作伙伴续签约工作，同时新增10家战略合作伙伴单位，目前公司累计已签订战略合作伙伴39家。

2009年，公司持续推进了“工程保证担保”、“业权”、“全程客服”等工作，为提供高品质的产品，维护公司的品牌形象提供了有力支持。为了进一步提高客户满意度，建立公司与客户沟通、互动平台，促进公司的品牌建设，2009年公司组建了华远客户会——“华远会”，本年度进行了“华远会”门户网站开发、公司ERP系统会员管理模块开发、联盟商家拓展、推广宣传及会员招募等工作，已组织了多项会员消费优惠活动回馈广大会员，取得了良好的效果。

6、2009年公司品牌及企业文化建设与推广

2009年，随着公司品牌形象与“责任地产、品质建筑”的品牌口号的整体展示推广，通过全年活动筹办、项目营销、广告软宣、参评获奖等多种渠道，华远品牌面向地产行业、客户及公众层面，强化并完善了“责任地产、品质建筑”的鲜明品牌个性与形象，在增强客户的普遍认知、认可的同时，传播了企业文化和品牌内涵，扩大并增强了房地产市场及金融资本市场对公司品牌的认知与了解。

为保持公司企业文化、理念的统一，公司系统持续开展了企业文化宣贯工作，一年来通过开展“文化讲堂”、编写企业文化案例等系列活动，进行内部宣传和外部展示，使企业文化逐步被员工认知、理解、认同，并体现在具体工作中。在整个公司内营造了良好的企业文化氛围。

通过全年持续的各类品牌推广及企业文化宣贯工作，加强了外界对公司品牌内涵的认知与认可。在全年各类活动及评选中，华远地产接连获得北京地产十大品牌、北京地产品牌价值10强、全国地产品牌价值20强、首届“学习型企业”奖、北京地产资信20强等荣誉，公司旗下项目分别获得2009年度中国十大风尚楼盘奖、2009百年建筑综合大奖、建设部3A级住宅认定、2009精瑞科学技术奖等多个奖项；公司董事长任志强也被评为“三十年地产影响力人物”奖、“年度3.15房地产风云人物奖”、“2009中国最具影响力地产人物奖”等。

7、2010年公司展望

（1）、外部环境及行业趋势

根据前文管理层分析内容，2009年年末、2010年初，政府已经并将陆续出台的房地产调控政策，预示着政府将从土地、信贷、税收、市场监管等方面限制房地产市场过快增长态势，以达到稳定房价的目的，虽然这些举措在客观上会一定程度影响潜在客户对房价的预期，进而一定程度上影响在售项目的成交量，但公司综合分析认为，2010年房地产市场不会出现房价快速回落或延续2009年的过快上涨现象，将会是在2009年末的市场行情基础上，平稳发展，但不排除过程中可能有所波动。

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变。从行业趋势看，2010年的房地产市场仍将朝着稳定、健康的方向发展，但市场竞争将会越加激烈，日趋激烈的竞争环境将会推动操作规范、综合开发实力强的企业持续、稳定、健康发展。

（2）、公司未来发展的风险分析及对策

2010年公司将密切关注宏观形势，加强对政策的研究及跟踪，深入分析影响开发的各项政策因素，降低政策风险对公司经营影响，充分把握时机，利用当前较好的市场环境，积极寻求应对策略，确保公司稳健发展，并实现预期收益。伴随着政府调控政策的逐步出台，潜在购房者对房地产市场出现了喜、忧参半的不同判断，市场信心恐有所下挫，公司将针对开发项目所处的不同开发阶段，分别分析应对策略，积极、快速进行市场应变；以适应本阶段市场需求为准则，制定行动方案，为客户、为社会创造出更多、更好、并具有高附加值的产品。

公司充分认识到保持合理的现金流量对公司经营的重要性，为此，在2010年的经营过程中，公司仍将采取谨慎策略，一方面严格控制项目投资节奏，加强全过程成本管理，做好现金流动态规划和支出计划；另一方面采取措施，加大在售项目销售及回款力度；以降低财务风险。同时，在政策及市场允许的情况下，充分利用多元渠道融资，结合公司自有资金以保证对项目开发的资金支持。

不确定的市场环境更需要强化组织管理，以从容应对竞争和挑战，公司将继续优化各项管理建设工作，用规范化、制度化、信息化的企业经营管理手段，提高运营、决策效率，规避经营风险，使公司成为健康、成熟的企业。

（3）、2010年经营计划

公司2010年度经营目标如下：

公司已取得的开发项目总建筑规模（含土地储备项目）约200万平方米，2010 年计划开复工面积82.64万平方米,同比增长70%。其中新开工33.9万平方米。全年计划竣工约35万平方米。

2010年度计划开发的房地产项目如下：

● 北京九都汇项目复工10.04万平方米；

● 青岛汇丰名车世界项目复工8.7万平方米，当年竣工8.7万平方米；

● 西安君城一期项目复工17.3万平方米，当年全部竣工；

● 西安君城二期A区项目复工12.7万平方米，当年竣工约9万平方米；

● 西安君城二期B区项目新开工7.9万平方米；

● 长沙金外滩项目一期A区新开工26万平方米。

2010年在售项目为北京昆仑公寓项目、北京九都汇项目、西安君城一期和二期A区项目以及青岛汇丰名车世界项目。其中，西安君城二期A区和青岛汇丰名车世界项目为2010年新开盘销售项目。

(下转27版)

未出席董事姓名	未出席董事职务	未出席董事的说明	被委托人姓名
唐军	董事	因公务原因未能亲自出席会议	王立华

股票简称	华远地产
股票代码	600743
上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址	湖北省潜江市湖滨路21号
公司办公地址	北京市西城区北展北街11号华远企业号11号楼
邮政编码	100044
公司国际互联网网址	www.hy-online.com
电子信箱	xieq@hy-online.com

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	窦志康	谢青
联系地址	北京市西城区北展北街11号华远企业号11号楼	北京市西城区北展北街11号华远企业号11号楼
电话	010-68036966	010-68036688-526
传真	010-68012167	010-68012167
电子信箱	douzk@hy-online.com	xieq@hy-online.com

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
营业收入	1,159,789,512.11	2,256,027,167.29	-48.59	697,352,023.96
利润总额	466,115,946.94	552,326,502.82	-15.61	486,357,519.07
归属于上市公司股东的净利润	344,343,540.50	404,038,394.32	-14.77	306,134,698.95
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	342,751,428.75	399,138,430.65	-14.13	299,510,012.95
经营活动产生的现金流量净额	483,262,726.84	342,599,690.25	41.06	811,945,084.99
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
总资产	6,881,453,655.62	4,889,815,640.34	40.73	5,957,161,898.52
所有者权益（或股东权益）	1,726,949,033.62	1,547,137,774.62	11.62	1,103,099,380.30

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.44	0.68	-35.29	0.61
稀释每股收益（元／股）	0.44	0.68	-35.29	0.61
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.44	0.67	-34.33	0.60
加权平均净资产收益率（%）	21.39	28.91	减少7.52个百分点	32.22
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	21.29	28.56	减少7.27个百分点	31.53
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.62	0.44	40.91	1.62
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.22	1.99	11.56	2.20

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	-205.17
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益	1,539,040.01
债务重组损益	3,049,266.22
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	441,828.74
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-2,362,983.04
所得税影响额	-530,703.92
少数股东权益影响额（税后）	-544,131.09
合计	1,592,111.75

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
交易性金融资产	1,456,888.01	1,892,963.33	436,075.32	436,075.32
合计	1,456,888.01	1,892,963.33	436,075.32	436,075.32

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股	511,631,144	65.75				-12,975,724	-12,975,724	498,655,420	64.08
3、其他内资持股	188,297,982	24.20				-84,864,276	-84,864,276	103,433,706	13.29
其中： 境内非国有法人持股	188,297,982	24.20				-84,864,276	-84,864,276	103,433,706	13.29
境内自然人持股
4、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	78,200,000	10.05				97,840,000	97,840,000	176,040,000	22.62
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数	778,129,126	100				0	0	778,129,126	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
北京市华远集团有限公司	357,336,152	0	1,137,878	358,474,030	依照重大资产重组暨股改中的限售承诺	2013年8月28日
北京华远浩利投资股份有限公司	78,267,943	0	0	78,267,943	同上	2011年8月28日
北京京泰投资管理中心	70,090,695	0	0	70,090,695	同上	2011年8月28日
北京首创阳光房地产有限责任公司	70,090,695	0	0	70,090,695	同上	2011年8月28日
北京市华远国际旅游有限公司	3,165,763	0	0	3,165,763	同上	2011年8月28日

名流置业集团股份有限公司	24,000,000	24,000,000	0	0	同上	2009年8月28日
名流置业集团股份有限公司	22,000,000	0	0	22,000,000	同上	2011年8月28日
其他限售股东（原非流通股股东）	74,977,878	73,840,000	-1,137,878	0	同上	2009年8月28日
合计	699,929,126	97,840,000	0	602,089,126	/	/

报告期末股东总数								31,045户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数		报告期内增减	持有有限售条件股份数量			质押或冻结的股份数量
北京市华远集团有限公司	国有法人	46.07	358,474,030		1,137,878	358,474,030			质押358,474,030
北京华远浩利投资股份有限公司	境内非国有法人	10.06	78,267,943		0	78,267,943			无
北京京泰投资管理中心	国有法人	9.01	70,090,695		0	70,090,695			无
北京首创阳光房地产有限责任公司	国有法人	9.01	70,090,695		0	70,090,695			无
名流置业集团股份有限公司	境内非国有法人	4.92	38,247,158		-7,752,842	22,000,000			无
深圳市君利得商贸有限公司	境内非国有法人	1.95	15,200,000		0	0			无
王浩	境内自然人	0.69	5,341,780		5,341,780	0			无
湖北华明实业股份有限公司	境内非国有法人	0.66	5,120,000		0	0			无
潜江市农村信用合作联社	境内非国有法人	0.58	4,512,790		-6,793,690	0			无
北京市华远国际旅游有限公司	境内非国有法人	0.41	3,165,763		0	3,165,763			无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称				持有无限售条件股份的数量			股份种类及数量
名流置业集团股份有限公司				16,247,158			人民币普通股16,247,158
深圳市君利得商贸有限公司				15,200,000			人民币普通股15,200,000
王浩				5,341,780			人民币普通股5,341,780
湖北华明实业股份有限公司				5,120,000			人民币普通股5,120,000
潜江市农村信用合作联社				4,512,790			人民币普通股4,512,790
广州市天河大东园酒店				1,314,772			人民币普通股1,314,772
潜江市国有资产监督管理委员会办公室				1,314,772			人民币普通股1,314,772
谭俊宁				903,500			人民币普通股903,500
中国工商银行股份有限公司－汇添富上证综合指数证券投资基金				846,754			人民币普通股846,754
冯雷				802,782			人民币普通股802,782
上述股东关联关系或一致行动的说明				公司第一大股东北京市华远集团有限公司与第二大股东北京华远浩利投资股份有限公司、第十大股东北京市华远国际旅游有限公司为一致行动人关系，公司未知以上其他前十名股东之间及前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系或一致行动人关系。

名称	北京市华远集团有限公司
单位负责人或法定代表人	任志强
成立日期	1993年9月28日
注册资本	1,210,746,785.94
主要经营业务或管理活动	投资及投资管理；城市建设开发；信息咨询服务（中介除外）；销售百货、针纺织品、计算机软硬件、钢材、木材、水泥、工艺美术品、五金交电；仓储服务。

名称	北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人	高祥阳
主要经营业务或管理活动	国有资产监督管理

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初 持股数	年末 持股数	变动 原因	报告期内从公司领取的报酬总额(万元)(税前)	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
任志强	董事长	男	59	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		707.4	否
杜凤超	副董事长	男	48	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		0	是
孙秋艳	董事总经理	女	48	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		456.6	否
王立华	董事	男	46	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		0	是
唐军	董事	男	51	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		0	是
冯娴	董事	女	29	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		0	是
宁高宁	独立董事	男	52	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		14	否
刘淀生	独立董事	男	63	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		14	否
张富根	独立董事	男	49	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		14	否
刘丽云	监事会主席	女	50	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		0	是
杨治昌	监事	男	41	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		0	是
张馥香	监事	女	49	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		0	是
刘香	职工监事	女	52	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		50.8	否
赵立文	职工监事	女	43	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		28.6	否
许智来	副总经理	男	43	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		122.3	否
刘康	副总经理	男	51	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		111.1	否
焦瑞云	财务总监	女	55	2009年8月20日	2011年10月8日	0	0		118.5	否
窦志康	董事会秘书	男	55	2008年10月9日	2011年10月8日	0	0		118.1	否
袁绍华	财务总监（已卸任）	女	55	2008年10月9日	2009年8月20日	0	0		133.1	否
合计	/	/	/	/	/	0	0	/	1,888.5	/

项目	期末数	期初数	增减额	增减幅度	主要原因
货币资金	237,515.69	59,310.31	178,205.38	300.46%	销售回款及银行借款增加所致
预付账款	7,505.44	699.03	6,806.41	973.70%	长沙金外滩项目、九都汇项目开发预付款项增加所致
其他应收款	68,230.36	48,081.15	20,149.20	41.91%	应收款项增加所致
长期股权投资	15,318.98	34,073.81	-18,754.83	-55.04%	转让野力房地产公司剩余45%股权所致
固定资产	9,094.88	14,930.25	-5,835.36	-39.08%	将土地使用权重分类至无形资产所致
无形资产	5,257.71		5,257.71		将土地使用权重分类至无形资产所致
应付账款	22,379.96	5,228.97	17,150.99	328.00%	裘马都项目、昆仑公寓项目本年进行项目结算所致
应付职工薪酬	679.03	87.38	591.65	677.14%	公司高管人员未全额领取薪酬所致
应交税费	13,435.41	6,648.59	6,786.82	102.08%	本年裘马都、昆仑公寓项目实现销售及结利所致
一年内到期的非流动负债	12,800.00	91,000.00	-78,200.00	-85.93%	按期归还银行借款所致
长期借款	233,041.79	32,788.24	200,253.55	610.75%	本年开发长沙金外滩、九都汇项目银行借款增加所致

项目	本期数	上年同期	增减额	增减幅度	主要原因
营业收入	115,978.95	225,602.72	-109,623.77	-48.59%	本期项目结算减少所致
营业成本	55,924.80	139,613.36	-83,688.55	-59.94%	本期项目结算减少致相应结算成本减少所致
营业税金及附加	14,728.84	24,104.16	-9,375.31	-38.90%	本期确认收入比上年减少所致
资产减值损失	1,416.15	372.33	1,043.82	280.35%	计提坏账准备增加所致
公允价值变动收益	43.61	-95.73	139.34	145.55%	本期公允价值变动收益增加所致
投资收益	17,086.06	8,305.66	8,780.40	105.72%	本期较上年股权处置收益增加所致
经营活动产生的现金流量净额	48,326.27	34,259.97	14,066.30	41.06%	本期销售资金回笼金额增加所致
投资活动产生的现金流量净额	38,792.79	-13,436.11	52,228.90	388.72%	本期较上年股权处置收回现金增加所致
筹资活动产生的现金流量净额	91,264.71	-72,483.41	163,748.12	225.91%	本期银行借款增加所致