尽管稍显晚了一些，住房保障法终于进入立法程序。它意味着一种共识的达成，即承认了在没有再一次经济危机等变数到来时，高房价几乎不可撼动，相应地，在不改变现有市场局面的前提下，宜着力将低收入者和无收入者从商品房领域分流和解放出来，让他们进入一个居住品市场，就是一个适宜的选择。由此，政策资源和视角应退出商品房市场，而更主要地集中到民生住房这一领域里来，着力构建一个真正健全、完善和科学的，能够实现社会福利最优化配置目标的安居性住房供应体系。

　　决策层从商品房领域退出，理由实际上并不复杂。首先，中国的商品房市场是一个发育得足够成熟的市场，无论是在开发、建设和投资交易等各种市场关系中，资本力量都体现出前所未有的活跃性。在完成了向国民经济支柱产业的升级之后，商品房市场的产业集中度和财富集中度都很高，竞争也已很充分了。在这个时候，决策层的精力只须放在市场秩序的规管与市场个体的准入上即可。

　　另一个支撑“退市”的更为重要的原因，在于如果我们把所有居民的住房问题都系于一端，交由商品房市场去解决，这个市场就会面临超大压力和矛盾，相应地，决策层面的包袱也会很重，毕竟商品房市场的民生属性偏弱，商业属性居于主导地位。这个市场要做的，是通过价格更为直观地解决商业利润诉求，实现财富的流转和分配，而不是去解决社会问题。安居型、民生属性的住房需求，实际上属于社会问题，应被归入公共治理范畴，作为一种公共事务交由公共决策来调节。如果不加以区别对待，在调控层面就永远会有出不完的针对商品房市场的调控政策，反复不已。因为大家都确信，是商品房市场出了问题，却又没有认识到，商品房市场天然不具有公共和公益属性。这样一种认识上的误区，使整个社会也相应地跟着疲劳。

　　政府从商品房领域退出的过程，实际上就是供应结构、供需关系调整和再平衡的过程。全部精力因此集中到如下事务上来：无门槛、不设限，以最高效率大量推出安居性建设用地；无门槛、不设限，以最雄厚财力来支持安居性房屋体系的开发与建设；低门槛、低设限，以差别性、灵活性的金融和税收等综合性财政优惠来支持大量低收入者得到安居性住房。

　　这样，中国的房地产建设将迎来一个“双核时代”，一个是注重效率的商品房市场体系，支撑它的是城市房地产法部门；一个是注重公平的安居性住房供给体系，它的确立依据是住房保障法部门。两者未来将并行存在。

　　许多开发商坚持认为，保障性住房是市场化的倒退，会对市场产生巨大冲击。我的看法恰恰相反，这样一个保障体系，实质正是要把那些原来并没有得到应有庇护的无购买能力者，以及在透支风险下越走越远的人从漩涡中心拉回来。因为这些挤入市场却又并不成熟的所谓刚性需求，是最为薄弱和最不安全的。他们陷入了一种市场化的迷失，一旦遇有不测，因为没有能力偿还债务，很多人都将选择放弃房产，止赎现象会激烈暴发，金融系统的风险、经济系统的风险以及社会系统的风险也会接踵到来。美国的次债危机就是一个样本。

　　所以，应保尽保，理应成为住房保障法体系确立的一大核心要旨，无收入者、低收入者甚至于很大一部分根本没有偿付能力的“白领”，都该被纳入这个体系，得到相应的照顾。劳动者是我们社会的第一生产力，是一笔最为宝贵的财富，给他们以保障，就是另一种层面上的解放生产力，把他们从商品房市场的缝隙里松绑出来，给他们以自由空间，这些得到自由的生产力将对市场发挥非常正面和积极的作用，他们将能促进自由市场的生长，而不是相反。

　　特别需要注意到，对于我们这个社会和经济而言，保障的意义并不全然简单到只是照顾弱势群体，它还意味着为许多存在潜力的阶层增加更多可能性的权衡取舍机会。在得到保障之后，可以使这些人有更充分的时间和空间进行创造性的积累。当机会性选择多了，生存环境改善了，收入水平提高了，达到一定的程度，保障体系里的人就可以向市场体系过度和转移，实现更为市场化的居住资源配置。这样一种梯级消费模式，不存在谁干扰和阻碍谁的问题。我们说要扩大内需，要使经济有一个可持续性的发展，保障体系建设就是在为此打基础，它更主要的也在培育非现期的消费群体。政策资源对这一领域的倾斜，是极为必要的。

　　以住房保障法为开端，“退市”的做法是明智的。当然，这种退出将是渐进式的，断不可能一步到位。但这不要紧。社会治理很多时候也值得借鉴一点市场经验。如果有一天那些房产开发商们明白，不仅是商品房体系能够出政绩，保障房也能够产生同等的甚至更大的政绩回报，情况也许会出现360度的改观。（作者系房地产事务专栏作家）