2009年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席公司第六届董事会第八次会议。

1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6公司董事长朱胜杰、总经理孙勇、财务总监倪伯士及财务部经理唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

注：根据股权分置改革中我公司第一大股东所作出的承诺，我公司第一大股东上海地产（集团）有限公司所持有的有限售条件的流通股股份中有部分股份分别于2008年12月19日、2009年12月21日起可以上市流通，可上市流通的股份总数为108,802,996股；上述部分股份可上市流通后，我公司现有的有限售条件的流通股总数为284,712,296股，占公司总股本的比例为26.17％。

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

（1）实际控制人情况

公司名称：上海地产（集团）有限公司

法人代表：皋玉凤

注册资本：42亿元人民币

成立日期：2002年11月15日

主要经营业务或管理活动：土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

（2）公司实际控制人之股东情况

上海地产（集团）有限公司的股东为上海市国有资产监督管理委员会（持股100%）（有关管理部门批文已下达，工商执照变更中）。

4.3.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：亿元 币种：人民币

■

4.3.2.3 实际控制人情况

○ 法人

单位：亿元 币种：人民币

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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

（一）公司所处的行业背景和公司的作为

1、宏观经济和房地产行业形势

2009年，在各国陆续出台的持续刺激性经济政策的推动下，全球经济逐步从国际金融危机的阴影中缓慢复苏。在中国，得益于政府主导的扩大投资、刺激消费、扩大内需等政策的作用，中国经济实现率先复苏，全年GDP预期增长达到8.7%，实现了年初制定的保八的目标。受惠于整体经济形势不断好转，居民消费信心不断增强，较为宽松的货币政策的延续以及对通胀的预期，报告期内，房地产行业呈现投资增长、交投活跃、量价齐升的局面，根据有关数据显示，2009年1月～12月，全国完成房地产开发投资31,271亿元，同比增长17.8%，其中，商品住宅完成投资22,369亿元，同比增长15.7%；2009年1～12月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%；2009年1月～12月，全国商品房销售面积75,203万平方米，同比增长53.0%；随着成交量的不断放大，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比11月份扩大0.5个百分点。根据国房景气指数有关数据显示，国房景气指数在2009年第一季度下降至近十年的最低点后，逐月持续上升，连续九个月上升，始终保持在景气区间。

随着行业的快速发展，一些负面影响也随之而来，最显著的是土地市场成本高企，竞争加剧，据有关资料显示，2009年前三个季度，住房用地成交量呈逐月增长态势，累计成交量已超过了2008年全年水平，从2009年4月底至今，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等十几个城市出让土地纷纷拍出天价，2009年12月底，上海二手房交易均价首次超过20000元/平方米。报告期末，国家有关部委陆续出台了一些列针对房地产市场的宏观调控政策，从土地出让金的支付，房地产开发周期的限制，购房信贷以及税收等多方面入手，并通过增加对民生保障性住房的投入，抑制过快上涨的房价。这些措施以及后续实施细则的陆续出台，公司在今后一段时间内将会面临较大的市场考验。

2、公司的总体经营情况

面对错综复杂的市场环境，公司始终保持清醒的头脑，不以顺而狂，不以逆而悲是公司始终坚守的经营理念。公司管理层认为，报告期内房地产市场的火爆局面是不可能长期持续的，报告期末国家有关部委为抑制房价过快上涨、抑制投资和投机性购房需求所出台的一系列调控措施，已经表明了国家对房地产市场迅速高企的房价的高度关注以及对房地产市场所存在的一定泡沫的担忧。2009年年初，公司管理层就提出要始终坚持从企业实际出发，结合公司今后几年的发展思路，时刻保持一份理智和冷静，采取“积极促进营销、全力拓展融资、适度对外扩张”等一系列措施，报告期内，公司在多元化融资、项目土地储备、内部资源整合以及产品创新等方面取得了较大的进步。

1、多元化融资有进展

报告期内，多元化融资是公司的重点工作。发展资金缺乏始终是困扰公司发展的最重要的障碍，为了解决资金瓶颈，减缓资金压力，改善公司财务结构，公司管理层全力参与，各职能部门全力配合，经过努力，融资工作有所进展。2009年1月14日，公司发行公司债券申请获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会核准通过，2009年9月18日，公司债券发行获得中国证券监督管理委员会书面核准，并于2009年10月底顺利发行完毕。此外，公司还采用了信托等融资手段，为公司今后可持续发展打下了坚实的基础。

2、土地储备有实效

报告期内，公司顺势而为，通过公开招投标，竞拍获得上海市宝山区罗店新镇D1-2地块项目和杭州市江干区章家坝地块项目；2010年初，公司控股子公司上海古北（集团）有限公司亦通过公开招投标，竞拍获得上海市朱家角镇B7、B8地块项目；这些土地项目的获得，增加了公司的土地储备，有利于增强公司可持续发展能力，为公司进一步做大做强主业打下良好的基础。

3、资源整合有成效

报告期内，公司讨论研究了内部资源整合方案，并视条件有序推进内部资源整合。2009年年内，公司对公司本部、古北集团、经营集团下属的内部审计部门进行整合，组建了覆盖全公司范围的中华企业内部审计室，进一步加强内审机构对公司内控的监管能力。

4、产品创新研发有成果

面对日趋激烈的市场竞争，2009年年初，公司将产品研发列为全年的一项重要工作来抓，做好产品研发工作有助于完善设计标准化、解决设计中的通病问题、提高设计效率、开展新技术和新材料应用、控制成本等五方面内容，最终达到提高企业核心竞争力的目的。报告期内，公司主要研发别墅（包括联排）、公寓、办公楼三大类产品类型，2009年内已完成别墅、公寓两类产品研发工作并通过专家评审会。

公司在经营发展中也面临着一系列的问题和困难，公司管理层高度重视所面临的困难和问题，并在新一年工作计划中有针对性的提出了一系列应对措施。

（二）2009年公司经营业绩

报告期内，公司经营业绩保持稳定增长。全年实现营业收入41.23亿元，同比增长14.15%；主营业务利润12.04亿元，同比增长35.77%。其中房产销售收入39.41亿元,同比增长15.39%，租赁收入0.97亿元，同比下降15.66%。报告期内，公司实现利润总额10.19亿元，同比增长45.62%；实现归属于母公司所有者的净利润6.36亿元，同比增长37.14%。其中销售收入和归属母公司净利润均创公司历史最好水平。

报告期内，公司项目预、销售情况良好，实现预、销售面积27.4万平方米，回笼资金46.88亿元（不包括上海国际客运中心资金回笼），预、销售的项目主要有：苏州第五元素花园，销售面积8.18万平方米；南郊中华园一期，销售面积5.28万平方米；周浦项目（印象春城），销售面积7.83万平方米；华宁国际广场（原洛克双喜国际广场），销售面积1.01万平方米；港泰广场裙楼，销售面积1.34万平方米；万泰大厦，销售面积0.93万平方米；古北国际花园7号楼，销售面积1.64万平方米。

在获得较好的经营业绩的同时，公司在治理结构、价值创造和品牌形象等方面的长足进步都得到了社会的认可。报告期内，公司获得了多项荣誉，主要有：2009年上海企业100强第78名，2009年中国房地产企业200强金球奖第30名，第四届上海市房地产开发企业50强第10名，2009年中国房地产百强企业--规模性TOP10，十大最受信任的房地产开发企业第四名等荣誉称号。

（三）公司主营业务及其经营状况

1、主营业务分行业情况表

单位：元 币种：人民币

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2、主营业务分产品情况表

单位：元     币种：人民币

■

3、主营业务分地区情况表

单位：元     币种：人民币

■

4、前5名供应商采购和前5名客户销售情况

报告期内公司向前5名客户合计销售额为63,006.70万元，占公司销售总额的15.28%。

5、报告期结转主营收入主要项目销售和租赁明细

单位：平方米、万元

■

（四）报告期内公司总体财务情况

报告期内，公司的经营业绩保持稳定，财务状况比较健康。至年末总资产137.85亿元，较年初增长36.70%，归属于母公司的所有者权益37.04亿元，较年初增长14.25%。公司资产结构比较合理，存货和投资性房地产分别为80.54亿元和9.01亿元，分别占总资产的比重为58.43%和6.54%，存货中主要是目前在建的11个项目，投资性房地产主要是优质地段的出租物业。年末货币资金为34亿元，贷款规模保持在55亿元，资金能够保证现有项目的开发。由于南郊中华园二期和华泾项目年末预收账款较好，加上11月又成功发行了12亿元公司债，使得年末资产负债率为69.59%，但资金风险控制在合理范围。

报告期公司营业收入41.23亿元，同比增长14.15%，主要是项目销售幅度较上年有较大增加。年内公司的南郊中华园、印象春城、华宁国际广场等项目都取得良好销售业绩。实现归属于母公司的净利润为6.36亿元，同比增长37.14%；摊薄净资产收益率为17.18%，同比增加2.87个百分点，扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润为5.87亿元，同比增长66.40%。

主要财务状况变动情况：

单位：元

■

增减变动原因：

1、 货币资金期末较期初增加119%的主要原因是：年内房地产项目预销售情况良好，资金回笼较好。

2、 长期股权投资期末较期初增加38%的主要原因是：公司下属子公司上海房地产经营（集团）有限公司，计提权益法投资单位上海浦东金鑫房地产发展有限公司开发的上海国际客运中心部分项目结转销售产生投资收益2.37亿元，收到红利冲减长期股权投资1.42亿元，合计增加长期股权投资0.95亿元。

3、预收款项期末较期初增加100%的主要原因是：年内南郊中华园二期、华泾保障性住房预售情况良好，由于该些项目按会计准则规定尚不具备结转销售收入。

4、应付利息期末较期初增加479%的主要原因是：年内对发放的信托产品及公司债按权责发生制计提了相关利息。

5、长期借款期末较期初增加62%的主要原因是：年内为改善贷款结构，增加了银行长期借款。

6、应付债券期末较期初增加100%的主要原因是：年内成功发行12亿元公司债。

主要经营成果变动：                             单位：元

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增减变动原因：

7、营业税金及附加较上年同期增加38%的主要原因是：年内部分项目土地增值税有所增加。

8、财务费用较上年同期增加63%的主要原因是：年内新增10亿元贷款和12亿元公司债，使得利息费用相应增加。同时，新增贷款中有部分信托等理财产品资金成本相对较高。此外，公司总资产、总借款等基数均相应增大。

9、投资收益较上年同期增加68%的主要原因是：年内按权益法核算的上海国际客运中心项目部分物业结转销售收入，公司相应增加投资收益。

主要现金流量变动：                                    单位：元

■

增减变动原因：

10、经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少89%的主要原因是：年内公司增加土地储备使经营性支付增加。

11、投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少25%的主要原因是：上年同期收回投资所收到的现金较多，使得报告期比较基数较高。

12、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加561%的主要原因是：年内银行贷款有所增加。

（五）与公司经营相关的重要信息讨论和分析

2009年1月14日，公司发行人民币12亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核，获得有条件通过；2009年9月17日，公司发行人民币12亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会书面核准通过；2009年10月30日，本次公司债券全部发行完毕。本次发行公司债券将用于补充流动资金及偿还部分银行借款。本次债券成功发行，公司长期债权融资比例有所提高，公司债务结构将进一步得到改善，流动比率及速动比率显著提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力将得到增强。

（六）公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

单位:万元

■

二、公司未来发展的展望

（一）行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局

2009年房地产市场高企的房价，频出的地王成为市场关注的焦点，年末，国家有关部委已启动了针对房地产行业的调控措施，从整体上来看，未来的房地产行业发展是复杂的，存在诸多不确定因素。

2010年，我们要加大销售力度，顺应宏观政策和行业走势，继续坚定不移地坚持做强做大房地产主营业务，进一步增加项目储备，努力控制投资风险，继续拓宽融资渠道，有效降低各种不利因素的影响，同时要立足于练好内功，强化产品创新和降低成本，提高专业开发能力，做好内部资源整合工作，增强核心竞争力，确保公司持续稳定健康发展。

（二）公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划

1、 公司发展的机遇

（1）房地产业行业整体发展的机遇

从总体上看，中国市场空间广阔，增长潜力较大，经济发展的长期趋势没有改变，经济发展优势没有改变，加之近期宏观调控政策逐步发挥效应，国民经济可望继续保持平稳较快增长。近年来，随着国内经济的快速发展、居民可支配收入的快速增长、人口红利作用以及不可逆转的城市化进程，构成了支撑房地产行业长期向好发展的基石，住房改善性需求正处于快速增长期，中高端商品房是改善性需求消费的主要方向。作为公司主要投资区域的上海，国民经济在未来几年将保持较快的增长势头，国际金融、航运中心的建设，2010年世界博览会的举办和多个城市副中心区域的开发建设，以及上海城区、长三角城际之间的快速轨道交通及快速通道的不断完善等，将推动上海城市及周边区域房地产业的发展。

（2）市场面临调整带来的机遇

市场面临政策调控对于具有一定规模和实力的房地产企业来说，正是实施行业整合兼并的最佳时期，随着行业集中度的提高，公司将依托收购兼并和整合的传统和经验，通过兼并收购等方式进一步做大企业规模。同时，针对房地产市场的调控，必将波及到土地一手市场的交易价格和交易量，这将有利于公司土地资源的获得，有效降低公司在竞拍市场中获得土地资源的成本，进而将有效降低公司整体开发和运营成本，为公司长期向好发展打下坚实的基础。

2、公司面临的挑战

（1）宏观调控问题。在宏观调控政策持续出台的背景下，市场会存在一定的观望气氛，短期内或将影响公司的销售和资金回笼。

（2）持续增长问题。在宏观调控政策持续出台的背景下，随着市场观望气氛的形成以及市场景气指数的下降，较为容易造成企业在一段时期内销售形势的不畅，较为容易导致企业产出的不均衡，而资本市场对上市公司有较高的期望值，希望公司经营业绩每年保持一定比例的成长。如何保持每年业绩的持续增长，这是我们面临的挑战。

（3）发展资金问题。报告期内，公司虽然在融资方面有所突破，完成了公司债券的发行工作，但作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，公司的快速成长，需要有大量的资金投入；目前公司资金情况尚显不足，从公司长远发展来看，资金仍将是公司发展过程中需要持续重点关注的问题。

（4）资源整合问题。多年来，公司一直在积极稳妥地进行公司内部资源整合，2009年年内，公司对企业内部审计进行了整合；但从提高企业核心竞争力的角度来看，资源整合工作仍需进一步增强力度，与此相涉及的人力资源、品牌、产品等方面效能也有待于进一步整合提高。

3、公司发展战略

面对行业长期发展机遇，公司管理层认为，未来3-5年，公司应始终坚持以“稳健发展，适度扩张” 为指导思想，多元化融资和项目储备为突破口，技术和精细化管理为核心竞争力，精品开发为业务模式，资源效能为整合重点，团队建设为发展根本，努力保持上海房地产业领先地位的企业集团。公司主业聚焦于中高档住宅以及中高档商务办公楼等开发；在区域扩张上，以上海为中心，长三角地区为布局重点，同时战略性进入一些有发展潜力的区域。

4、公司新年度经营计划

2010年的房地产形势将会比较复杂，不确定因素较多，宏观调控将是行业的主基调，市场和企业均面临非常严峻的挑战；我们认为市场风险和机会是相辅相成的，有风险也有机会。公司已清醒的认识到所面临的困难，应当充分发挥上市公司的优势，抓住机遇，把企业做强做大，努力开创中华企业稳健发展的新局面；公司2010年财务预算为：营业收入约30亿元左右，归属于母公司净利润约为5.7亿元左右，对外担保占净资产比例控制在50%以下。为实现上述经营目标，公司将重点抓好以下几方面工作：

（1）增加销售力度，增加现金回笼

2010年，公司将增强销售力度，根据现时市场的实际情况，及时调整经营思路和策略，积极将存量资产推向市场，加快资金回笼的速度，保证公司新项目的资金需求，保证公司有关资源的充分利用。

（2）强化土地储备，增强发展后劲

2010年，公司仍将以持续稳健为原则，保持相当的资金投入量，进一步加强土地储备的力度，将通过竞买、兼并收购等措施，适度的增加土地和项目储备，为企业今后的发展打好基础。

（3）拓宽融资渠道，强化发展基础

2010年，公司将在2009年所取得的融资成果的基础上，进一步强化融资工作，利用资本市场融资、信贷融资以及发行信托等融资工具，使公司融资工作再上一个新的水平。

（4）稳妥推进资源整合，提高企业综合竞争力

2010年，公司将在内部审计机构完成整合的基础上，加快推进公司内部资源整合工作，减少管理层次和环节，努力提高企业的综合竞争力。

2010年公司计划开发和租赁的主要项目情况

2010年公司主要开发项目12个，预计2010年内总在建面积181.8万平方米，其中2010年内新开工面积48.1万平方米，预计竣工面积15.6万平方米。（以上各面积的数据不包括上海国际客运中心）

2010年公司主要项目情况                     单位：万平方米

单位：亿元

■

注：1、上表中的投资额，开工、竣工计划可能会根据市场或政策等因素变化作出相应的调整。

（三）资金需求、使用计划和来源情况

2010年，虽然公司将面临较为困难的宏观环境，但从公司长期发展以及持续稳定产出考虑，公司仍将适度增加项目储备力度，在现有基础上增加一定的投入量；根据测算，2010年公司的资金尚有缺口。为解决资金问题，确保主营业务的持续、稳定增长，公司将加强管理力度，缩短产品开发周期，加快存量资产处置，加速资金回笼，降低生产成本和费用支出。公司将积极拓展融资渠道，包括资本市场融资，开展与基金、信托等相关金融机构合作，多方位拓展筹资渠道。

（四）主要风险因素及公司应对策略分析

公司管理层认为，宏观政策调整的陆续出台以及或有更强力度的调控措施，将给公司未来发展带来了诸多不确定的风险因素，可能会对今后一段时间公司发展战略和经营目标的实现产生影响，现就有关风险因素及公司应对策略列示如下：

1、宏观层面风险

2009年末国家有关部委陆续出台的一系列宏观调控措施，在一定程度上将会限制和制约了房地产企业的快速发展，对公司项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节造成一定的影响，如果投资性购房和高企的房价无法得到有效遏制，不排除有更强力度调控措施的出台。

公司管理层认为，宏观调控虽在一定程度上影响公司的经营发展和规模做大，但也为有一定实力的房地产开发企业提供了发展的机遇，因此已采取了相关应对策略。如，根据宏观层面的变化积极调整公司战略和经营思路，提高综合管理能级，加大项目管理力度，在现有基础上进一步加大项目各项成本、费用的支出控制，积极尝试多种融资方式，提高抗风险能力；同时，公司通过调整资产和产品结构，强化存货去化力度，加快资金回笼速度，强化品牌建设，推进资源整合，加强内控建设等多种方式，构筑可持续发展的核心竞争力，提高综合竞争能力。

2、市场和业务经营风险

新一轮宏观调控措施的出台，将使得市场观望气氛渐浓，市场景气指数下降，市场持币观望将变得普遍，进而对房地产市场带来冲击。

面对复杂的市场环境，公司将充分运用自身的品牌优势、丰富的专业经验、良好的人脉资源，加强品牌建设，强化产品销售工作；加强内部资源整合，进一步完善内控体制建设，提高企业核心竞争力；全面推进精细化管理，降本增效；坚持不断创新，强化营销管理，将有关措施落实到点，落实到人，努力保持公司房地产业务的稳定发展。

3、资金和财务风险

2009年，公司虽然在融资方面有所突破，完成了公司债券的发行工作，但作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，公司的快速成长，需要有大量的资金投入；目前公司资金面存在一定的缺口，房地产市场面临宏观调控的压力；同时，产业政策、信贷政策和资本市场政策的不确定性，也将对公司的外部资金筹措产生影响。

为此，公司一方面将进一步扩展资本融资渠道，提高公司直接和间接的融资能力，另一方面，通过加大销售回笼的力度，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源，为公司的稳定发展提供融资支持。

与公允价值计量相关的项目

单位：元 币别：人民币

■

6.2 主营业务分行业、产品情况表

　　请见前述6.1

6.3 主营业务分地区情况表

　　请见前述6.1

6.4 募集资金使用情况

√适用 □不适用

2009年1月14日，公司发行人民币12亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核，获得有条件通过；2009年9月17日，公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司公开发行公司债券的通知》（证监许可【2009】895号），获准向社会公开发行面值不超过12亿元的公司债券；2009年10月26日，公司在中证网举行举行《中华企业股份有限公司2009年公司债券网上路演》；2009年10月27日面向社会公众投资者网上公开发行，2009年10月27日-10月30日面向机构投资者网下发行， 2009年10月30日，公司所发行的本期12亿元公司债券全部发行完毕；2009年11月13日，公司第六届董事会以通讯表决方式审议通过了关于我公司2009年公司债券上市的议案；2009年12月10日，公司09中企债在上海证券交易所挂牌上市。

本次募集资金主要用于偿还银行贷款和补充流动资金，其中拟用5.6 亿元偿还商业银行贷款，调整公司债务结构；剩余部分资金补充公司流动资金，主要用于房地产项目开发。

6.5 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

(下转B44版)

股票简称	中华企业
股票代码	600675
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	上海市华山路2号中华企业大厦
邮政编码	200040
公司国际互联网网址	www.cecl.com.cn
电子信箱	zhqy@cecl.com.cn

	董事会秘书
姓名	印学青
联系地址	上海市华山路2号中华企业大厦
电话	021－62170088
传真	021－62179197
电子信箱	zhqydm@cecl.com.cn

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
营业收入	4,123,176,110.36	3,612,131,335.79	14.15	2,696,980,547.44
利润总额	1,019,383,428.35	700,047,821.64	45.62	1,215,208,105.37
归属于上市公司股东的净利润	636,412,512.92	464,059,298.20	37.14	575,078,909.93
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	586,738,258.18	352,613,025.73	66.40	337,617,327.28
经营活动产生的现金流量净额	37,360,652.37	349,024,093.07	-89.30	-1,362,120,449.84
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
总资产	13,785,464,676.00	10,084,170,334.24	36.70	10,431,116,017.17
所有者权益（或股东权益）	3,704,312,333.81	3,242,361,896.26	14.25	2,899,586,421.13

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.585	0.427	37.00	0.634
稀释每股收益（元／股）	0.585	0.427	37.00	0.634
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.539	0.324	66.36	0.372
加权平均净资产收益率（%）	18.48	15.10	增加3.38个百分点	22.07
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	17.04	11.47	增加5.57个百分点	12.96
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.034	0.321	-89.41	-1.502
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	3.405	2.980	14.26	3.198

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	3,709,985.74
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	40,638,389.85
对外委托贷款取得的损益	16,806,196.88
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	6,333,029.10
所得税影响额	-12,840,885.03
少数股东权益影响额（税后）	-4,972,461.80
合计	49,674,254.74

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份	339,113,794	31.17				-54,401,498	-54,401,498	284,712,296	26.17
1、国家持股	339,113,794	31.17				-54,401,498	-54,401,498	284,712,296	26.17
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中： 境内非国有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份	748,916,158	68.83				54,401,498	54,401,498	803,317,656	73.83
1、人民币普通股	748,916,158	68.83				54,401,498	54,401,498	803,317,656	73.83
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数	1,088,029,952	100						1,088,029,952	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
上海地产（集团）有限公司	339,113,794	54,401,498	0	284,712,296	股改承诺	2009年12月21日起部分上市流通
朱胜杰	184,601	0	0	184,601	公司董事长	按有关规定执行
金鉴中	0	0	0	0	公司董事	按有关规定执行
张景载	39,336	0	0	39,336	公司董事	按有关规定执行
孙勇	175,613	0	0	175,613	公司董事、总经理	按有关规定执行
戴智伟	24,000	0	0	24,000	公司董事	按有关规定执行
谢华康	0	0	0	0	公司董事	按有关规定执行
丛树海	0	0	0	0	公司独立董事	按有关规定执行
芮明杰	0	0	0	0	公司独立董事	按有关规定执行
沈重英	0	0	0	0	公司独立董事	按有关规定执行
沈正超	0	0	0	0	公司监事会主席	按有关规定执行
王幸儿	0	0	0	0	公司监事	按有关规定执行
张涤蓂	5,214	0	0	4,000	公司职工监事	按有关规定执行
李敏	126,254	0	0	126,254	公司副总经理	按有关规定执行
印学青	97,193	0	0	97,193	公司副总经理兼董秘	按有关规定执行
李越峰	0	0	0	0	公司副总经理	按有关规定执行
倪伯士	0	0	0	0	公司财务总监	按有关规定执行
合计	339,766,005	54,401,498	0	285,363,293	/	/

报告期末股东总数					180,310户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海地产（集团）有限公司	国有股东		36.17	393,515,292		284,712,296	无
中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金	其他		1.69	18,357,700		0	未知
交通银行－华安创新证券投资基金	其他		1.24	13,500,000		0	未知
中国太平洋人寿保险股份有限公司－分红－个人分红	其他		0.90	9,788,800		0	未知
中国建设银行股份有限公司－长盛同庆可分离交易股票型证券投资基金	其他		0.55	5,999,935		0	未知
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金	其他		0.46	4,956,326		0	未知
中国工商银行－景顺长城新兴成长股票型证券投资基金	其他		0.41	4,509,926		0	未知
中国建设银行－海富通风格优势股票型证券投资基金	其他		0.37	3,999,826		0	未知
中国银行－泰信优质生活股票型证券投资基金	其他		0.35	3,770,000		0	未知
全国社保基金一零五组合	未知		0.34	3,699,878		0	未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类及数量
上海地产（集团）有限公司		108,802,996				人民币普通股
中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金		18,357,700				人民币普通股
交通银行－华安创新证券投资基金		13,500,000				人民币普通股
中国太平洋人寿保险股份有限公司－分红－个人分红		9,788,800				人民币普通股
中国建设银行股份有限公司－长盛同庆可分离交易股票型证券投资基金		5,999,935				人民币普通股
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金		4,956,326				人民币普通股
中国工商银行－景顺长城新兴成长股票型证券投资基金		4,509,926				人民币普通股
中国建设银行－海富通风格优势股票型证券投资基金		3,999,826				人民币普通股
中国银行－泰信优质生活股票型证券投资基金		3,770,000				人民币普通股
全国社保基金一零五组合		3,699,878				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		注3：公司未知前2－10名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。 注4：报告期内我公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。

名称	上海地产（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人	皋玉凤
成立日期	2002年11月15日
注册资本	42
主要经营业务或管理活动	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理

名称	上海地产（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人	皋玉凤
成立日期	2002年11月15日
注册资本	42
主要经营业务或管理活动	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初 持股数	年末 持股数	变动 原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
朱胜杰	董事长	男	55	2009年4月29日	2012年4月28日	184,601	184,601		54.5	否
金鉴中	董事	男	52	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		0	是
张景载	董事	男	55	2009年4月29日	2012年4月28日	39,336	39,336		54.5	否
孙勇	董事、总经理	男	49	2009年4月29日	2012年4月28日	175,613	175,613		54.5	否
戴智伟	董事	男	49	2009年4月29日	2012年4月28日	24,000	24,000		46.6	否
谢华康	董事	男	64	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		8	否
丛树海	独立董事	男	53	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		8	否
芮明杰	原独立董事	男	56	2009年4月29日	2009年8月12日	0	0		8	否
沈重英	独立董事	男	66	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		8	否
田汉雄	原董事	男	60	2006年3月30日	2009年4月29日	69,276	69,276		47.5	否
卓福民	原独立董事	男	58	2006年3月30日	2009年4月29日	0	0		8	否
徐国祥	原独立董事	男	49	2006年3月30日	2009年4月29日	0	0		8	否
沈正超	监事会主席	男	56	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		0	是
王幸儿	监事	女	38	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		0	是
张涤蓂	监事	女	38	2009年4月29日	2012年4月28日	5,214	4,000	在规定范围内抛售	14	否
李敏	副总经理	男	54	2009年4月29日	2012年4月28日	126,254	126,254		44.8	否
印学青	副总经理兼董事会秘书	女	42	2009年4月29日	2012年4月28日	97,193	97,193		44.8	否
李越峰	副总经理	男	40	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		42.8	否
倪伯士	财务总监	男	48	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0		23.7	否
合计	/	/	/	/	/	721,487	720,273	/	467.7	/

分行业	营业收入	营业成本	营业利润率（%）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减(%)
房地产行业	4,038,225,257.66	2,379,604,684.89	29.46%	14.38%	1.97%	增加5.18个百分点
商业和服务业	74,487,660.20	56,401,579.17	17.71%	0.83%	34.82%	减少20.31个百分点
工程施工	10,463,192.50	8,901,794.74	7.55%	35.73%	53.05%	减少6.41个百分点
合计	4,123,176,110.36	2,444,908,058.80	29.19%	14.15%	2.67%	增加4.65个百分点

分产品	营业收入	营业成本	营业利润率（%）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减(%)
房产销售	3,940,889,196.83	2,326,525,105.37	29.41%	15.39%	1.28%	增加6.09个百分点
房屋租赁	97,336,060.83	53,079,579.52	31.42%	-15.66%	45.98%	减少21.34个百分点
商业和服务业	74,487,660.20	56,401,579.17	17.71%	0.83%	34.82%	减少20.31个百分点
工程施工	10,463,192.50	8,901,794.74	7.55%	35.73%	53.05%	减少6.41个百分点
合计	4,123,176,110.36	2,444,908,058.80	29.19%	14.15%	2.67%	增加4.65个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（%）
上海市	3,401,397,505.26	-4.52%
苏州市	718,555,210.00	1560.69%
杭州市	3,223,395.10	-50.06%

项目	结转面积	主营收入	主营成本	主营税金	主营利润
万泰大厦	7,613.62	25,985.87	22,673.22	356.96	2,955.69
南郊中华园一期	42,728.92	56,363.52	39,200.12	4,125.89	13,037.52
苏州第五元素	97,894.48	71,855.52	48,772.50	4,998.45	18,084.56
港泰广场	15,635.18	50,149.64	15,897.35	9,449.00	24,803.29
古北国际花园7号楼	16,363.77	45,751.74	13,536.56	11,337.92	20,877.26
古北国际广场商铺	1,369.92	5,342.69	1,045.67	1,170.85	3,126.16
恒盛苑商铺	4,836.09	13,202.53	1,801.23	3,888.84	7,512.46
西郊古北国际别墅二期	1,332.52	4,469.50	2,672.68	651.76	1,145.06
古北虹苑C块	3,380.58	2,880.00	2,159.85	159.84	560.31
维多利亚C楼2301、2302	474.42	1,050.00	668.73	94.99	286.28
建德南郊别墅一期	1,859.50	2,859.05	1,619.20	349.55	890.30
宝山顾村菊翔苑北块	1,480.54	2,145.80	1,852.97	117.16	175.68
华宁国际广场	8,486.28	22,695.74	15,286.66	1,533.34	5,875.75
周浦印象春城	90,229.99	75,989.48	55,599.90	4,738.62	15,650.96
车位(240只)	8,128.35	4,895.82	1,333.57	2,060.64	1,501.61
租赁项目	166,837.30	9,733.61	5,307.96	1,367.54	3,058.11
合计	468,651.46	395,370.52	229,428.18	46,401.33	119,541.01

资产负债表项目	期末余额	期初余额	增减幅度
货币资金	3,399,801,815.25	1,552,978,843.88	119%
长期股权投资	302,527,046.94	219,744,847.19	38%
预收款项	1,359,869,617.67	679,202,686.39	100%
应付利息	28,932,631.03	4,995,531.67	479%
长期借款	2,935,400,000.00	1,812,500,000.00	62%
应付债券	1,185,516,233.33	0.00	100%

利润表项目	本期数	上年同期数	增减幅度
营业税金及附加	474,725,316.23	344,478,946.97	38%
财务费用	233,744,217.69	143,275,962.40	63%
投资收益	252,361,675.58	149,875,948.82	68%

现金流量表项目	本期数	上年同期数	增减幅度
经营活动产生的现金流量净额	37,360,652.37	349,024,093.07	-89%
投资活动产生的现金流量净额	166,749,751.68	221,471,186.71	-25%
筹资活动产生的现金流量净额	1,642,712,567.32	-356,201,668.09	561%

公司名称	所占权益	主要产品或服务	注册资本	资产规模	营业收入	净利润
上海古北（集团〕有限公司	87.50%	古北一、二区土地综合开发	20,930.00	383,017.33	95,017.16	21,788.45
上海房地产经营(集团)有限公司	90.00%	上海春城、御品大厦	30,000.00	348,358.63	101,429.41	39,135.91
上海鼎达房地产开发有限公司	100.00%	项目管理、咨询、开发等	6,000.00	11,661.95	750.00	1,000.95
上海港泰房地产开发有限公司	60.00%	港泰广场	12,768.00	45,313.21	57,339.78	20,854.09
苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司	100.00%	苏州中华新城（第五元素）	42,000.00	76,516.81	71,855.52	11,938.58
上海南郊中华园房地产开发有限公司	100.00%	南郊中华园	39,200.00	118,483.03	56,390.47	8,530.67
上海顺驰置业有限公司	100.00%	宝山美兰湖	70,000.00	205,611.46	3,703.61	-1,880.64
上海古北顾村置业有限公司	87.5%	宝山顾村陆翔园	1,000.00	14,559.75	2,145.80	-10.78
上海古北赵巷置业有限公司	87.5%	古北佘山国际别墅	1,800.00	43,933.52	4,469.50	256.39
上海古北京宸置业发展有限公司	52.5%	古北国际广场	3,000.00	19,484.96	5,000.49	1,315.78
苏州洞庭房地产发展有限公司	78.75%	太湖古北雅园	2,930.64	28,349.81	0.00	-241.13
上海瀛浦置业有限公司	97.75%	南汇周浦镇项目	19,000.00	115,602.15	75,989.48	11,994.15
上海瀛程置业有限公司	81.00%	华泾项目	33,300.00	116,290.84	0.00	-27.85
上海华宁置业有限公司	88.75%	华宁国际广场	10,000.00	60,124.38	22,708.38	2,854.64
上海浦东金鑫房地产开发有限公司	45.00%	财富广场、国客中心	4,653.23	62,102.23	0.00	47,534.21

投资开发
项目名称	位置	权益	占地面积	规划总建筑面积	计划项目总投资	10年计划开工面积	10年计划竣工面积	09年末项目储备
住宅产品开发
上海市
南郊中华园	浦东新区	100%	34	20.8	16	0	6	0
周浦项目	浦东新区	97.75%	31.7	55	26.8	4	0	8.8
华泾项目	徐汇区	90%	13.8	38	27.7	2.9	0	2.9
花木镇三街坊42丘地块	浦东新区	87.5%	3.1	11.3	17.5	2	0	2
三灶曙光村6/2丘地块	浦东新区	87.5%	14.5	5.6	6.3	0	5.6	0
美兰湖中华园	宝山区	100%	11.7	19.9	12	0	0	0
罗店新镇D1-2地块	宝山区	100%	10.2	20	24	20	0	20
朱家角镇B7、B8地块	青浦区	87.5	13.2	9.2	20	9.2	0	0
小计	-	-	132.2	179.8	150.3	38.1	11.6	33.7
江苏省
太湖古北雅园(二期)	苏州	78.75%	13	4.8	3.9	0	4	0
小计			13	4.8	3.9	0	4	0
浙江省
杭州市江干区章家坝地块	杭州市	100%	6.2	20	40	10	0	20
小计	-	-	6.2	20	40	10	0	20
商业房产开发
上海市
古北商务分区9-3地块	长宁区	87.5%	2.1	19	15	0	0	0
上海国际客运中心（B块）	虹口区	40.19%	13	29.8	38.5	0	13.8	0
顾村项目2（商业部分）	宝山区	87.5%	1.42	2.1	1.2	0	0	2.1
小计	－	－	16.52	50.9	54.7	0	13.8	2.1
开发总计			167.92	255.5	248.9	48.1	29.4	55.8
出租经营
项目名称	位置	权益	建筑面积		说明
上海市
中华企业大厦	静安区	100%	2.6		出租
上海春城商业中心	闵行区	90%	2.34		出租
淮海公寓	徐汇区	100%	1.12		出租
古北国际花园商铺	长宁区	87.5%	0.4		招租
古北国际广场商铺	长宁区	87.5%	0.6		招租
古北9-4项目商铺	长宁区	87.5%	0.6		招租
古北9-4项目办公楼	长宁区	87.5%	2.2		招租
小计			9.86		－
浙江
杭州锦华大酒店	杭州	74.74%	2.11		营业
出租总计			11.97		－

项目 （1）	期初金额 （2）	损益 （3）	计入权益的累计公允价值变动 （4）	本期计提的 减值（5）	期末金额 （6）
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产	625,534.10				0.00
金融资产小计
合计	625,534.10				0.00

投资项目	2009年投资额	项目进度	2009年项目收益
宝山罗店新镇D1-2地块	139,995.00	办理土地权证	不适用
美兰湖中华园二期	13,244.51	在建	不适用
苏州第五元素	4,538.19	销售后期	18,084.56
南郊中华园	18,132.12	一期销售、二期在建	13,037.50
太湖古北雅园二期	6,367.43	在建	不适用
浦东花木三街坊42丘地块	38,340.03	在建	不适用
香缇岭	8,850.64	预售	不适用
古北国际财富中心（9-4A项目）	5,519.00	竣工招租	-181.79
古北9-3项目	21,555.00	在建	不适用
华宁国际广场	5,728.00	销售	5,887.69
周浦印象春城	36,671.00	一期销售、二期在建	15,651.00
华泾项目	81,033.00	在建	不适用
合计	379,973.92		52,478.96