①存货变化的原因： 市场回暖,销售额增加,导致资产总额增加，货币资金和预收账款等占比增加，使得存货占比下降。

②预收款项变化的原因：报告期内,市场迅速回暖,销售额大幅攀升。

③一年内到期的非流动负债变化的原因： 销售回款增加,本期内偿还到期的长期借款增加所致。

④短期借款变化的原因：本期内偿还到期的短期借款增加所致。

⑤长期借款变化的原因：主要原因是本期增加长期借款归还到期的短期借款所致。

（2）经营成果及三费分析单位：元 币种:人民币

项目	2009年	2008年	增减幅度（％）	变化原因
营业收入	2,202,066,455.67	1,591,606,981.76	38.35	市场迅速回暖,住宅销售额上升
营业成本	1,392,853,438.44	948,037,681.53	46.92	本期营业收入增加所致
营业税金及附加	236,820,991.50	129,579,156.49	82.76	本期营业收入增加所致
资产减值损失	2,130,454.81	24,713,771.32	-91.38	本期未发生新的、重大的资产减值事项
销售费用	41,373,691.22	36,138,954.44	14．49	销售额大幅攀升,市场推广费用增加所致

（3）现金流量表同比发生变动的分析

单位：元 币种:人民币

项目	2009年	2008年	增减幅度（％）	变化原因
销售商品、提供劳务收到的现金	4,014,784,318.53	1,209,071,399.26	232.06	市场迅速回暖,销售额大幅攀升
经营活动产生的现金流量净额	1,408,073,182.55	-909,664,868.28	254.79	市场迅速回暖,销售额大幅攀升
投资活动产生的现金流量净额	-134,095,724.55	-22,915,829.83	-485.17	期内投资南京卓辰投资有限公司，用于购买南京华德美居栖霞店物业
筹资活动产生的现金流量净额	-859,898,765.21	845,887,220.44	-201.66	本期未进行资本市场再融资及偿还银行贷款增加所致

4、子公司经营情况及业绩分析

(1)子公司基本情况如下

公司名称	业务性质	主要产品或服务	注册资本	本公司拥有权益（％）	主要开发项目及服务
南京东方房地产开发有限公司	房地产开发	商品房	2,520,000美元	75	上城风景一期
南京栖霞建设物业有限公司	物业管理	物业管理	5,000,000元人民币	70	各小区物业管理
无锡栖霞建设有限公司	房地产开发	商品房	200,000,000元人民币	70	瑜憬湾、无锡栖园
苏州栖霞建设有限责任公司	房地产开发	商品房	360,000,000元人民币	50	枫情水岸、自由水岸
南京栖霞建设仙林有限公司	房地产开发	商品房	200,000,000元人民币	51	东方天郡
无锡锡山栖霞建设有限公司	房地产开发	商品房	50,000,000元人民币	100	无锡东北塘地块
苏州卓辰置业有限公司	房地产开发	商品房	50,000,000元人民币	100	苏地2009-B-71
南京卓辰投资有限公司	投资、商铺运营	商铺	10,000,000元人民币	100	迈皋桥商业用房运营
南京栖霞建设鑫南置业有限公司	房地产开发	商品房	100,000,000元人民币	70

（2）子公司经营业绩情况如下

单位：人民币元

公司名称	总资产	净资产	营业收入	营业利润	净利润
南京东方房地产开发有限公司	242,319,429.42	103,465,415.18	115,163,937.00	23,550,880.52	17,504,060.91
南京栖霞建设物业有限公司	54,112,108.01	12,101,173.71	49,033,576.96	4,321,671.58	2,989,222.21
无锡栖霞建设有限公司	1,814,926,997.03	247,022,543.30	225,178,783.10	25,106,561.73	18,320,445.16
苏州栖霞建设有限责任公司	1,608,435,464.02	419,719,245.97	268,604,934.02	54,549,031.46	43,983,275.67
南京栖霞建设仙林有限公司	524,675,060.28	296,360,048.03	673,017,057.00	112,634,564.26	83,504,630.70
无锡锡山栖霞建设有限公司	1,040,285,158.33	49,502,545.35	——	-288,529.86	-222,489.89
苏州卓辰置业有限公司	50,000,000.00	50,000,000.00	——	——	——
南京卓辰投资有限公司	119,989,498.50	9,989,498.50	——	-14,002.00	-10,501.50
南京栖霞建设鑫南置业有限公司	20,000,000.00	20,000,000.00	——	——	——

5、投资情况

（1）对外投资情况

单位:万元 币种:人民币

报告期内公司投资额	9,750
报告期内公司投资额比上年增减数	7,650
报告期内公司投资额增减幅度(%)	364.29

被投资的公司情况

被投资的公司名称	主要经营活动	占被投资公司权益 的比例(%)	备注
南京迈燕房地产开发有限公司	房地产开发	48.96	根据公司第四届董事会第六次会议决议,公司以现金出资2350万元人民币,与南京迈燕建设发展有限公司共同投资设立南京迈燕房地产开发有限公司,公司占注册资本的48.96%,经营范围为土地及房地产开发、经营、销售、租赁等。
苏州卓辰置业有限公司	房地产开发	100	根据公司第四届董事会第九次会议决议，公司以现金出资5000万元人民币，投资设立全资子公司苏州卓辰置业有限公司。该公司成立后，将开发建设“苏地2009-B-71号”地块。
南京卓辰投资有限公司	实业投资	100	根据公司第四届董事会第十一次会议决议，公司以现金出资1000万元人民币，投资设立全资子公司南京卓辰投资有限公司。2010年1月29日，公司第四届董事会第十三次会议决议，南京卓辰投资有限公司向关联方南京华德美居购物中心有限公司购买栖霞店物业，购买价款为1.1亿元人民币。
南京栖霞建设鑫南置业有限公司	房地产开发	70	根据第三届董事会第十七次会议决议，2009年11月30日，公司以现金出资1400万元，与江苏鑫南集团有限公司共同投资设立南京栖霞建设鑫南置业有限公司，该公司计划注册资本1亿元人民币，本公司占注册资本的70%，股东双方首次出资额为注册资本的20%。

（2）募集资金使用情况

见年报摘要6.4

（3）新增项目储备情况

2009年11月5日，公司经过公开竞价，以5.5亿元获得苏地2009-B-71,该地块位于苏州工业园区东环路东、东兴路北，用地面积51,053.13平方米，土地用途为城镇住宅和商服用地。

6、公司管理回顾

经过2008至2009年份的市场急变，公司意识到企业的生存与动力源泉来自于危机年份的修炼和蜕变，唯有此，才能于市场低谷期，以审慎而不失灵活的心态，审时度势，尽最大努力克服其对公司的不利影响，增强公司对环境变化的应对能力；唯有此，才能于市场高潮期，以稳健而不失进取的风格，居安思危，充分利用行业周期带来的发展态势，力求更大的发展空间。

2009年，公司继续精耕细作，坚持以优秀的住宅产品、标准化的管理和人性化的服务追求客户的满意度，以良好的业绩回报投资者，关注业主于社区内的幸福感，致力于社会和谐。

在住宅开发建设过程中，“四节一环保”新技术、新材料、新工艺和新设备的推广和应用一直是公司坚持不懈的选择，产品创新和技术的集成化依然是公司长期践行住宅产业化的重要路径。报告期内，为顺应节能环保住宅的发展需要，公司通过ISO14000环保体系国际认证，全面启动环境管理。

报告期内,，公司聘请德勤华永会计师事务所为顾问，为公司内控制度建设提供咨询与服务，协助公司对内控体系进行了梳理和优化，并组织股份公司及主要子公司对内控设计及执行情况进行了系统的自我评估工作。

报告期内，公司连续第三年荣获“中国优秀企业公民”称号，以力求完美、打造精品的开发理念，市场导向、勇于承担社会责任的企业形象，兑现了对股东、员工、合作伙伴、消费者、环境、行业等各方的责任承诺，充分彰显了自身优秀的企业文化。

报告期内，公司拓宽营销渠道，在充分利用传统营销手段的同时，整合了网络资源，形成了全方位的营销体系，涉及层次多样，覆盖面积广裕，受众群体进一步外延化。

7、社会认同度

报告期内, 公司连续被中房协授予 “2007-2008年度中国房地产诚信企业”称号,并被中国消费者协会遴选为“中国房地产市场诚信建设经验交流会”特邀企业。

报告期内，公司在品牌打造方面实现了质的飞跃，“星叶”图形商标被国家工商行政管理总局行政认定为中国驰名商标。

在上海证券报主办的2009中国房地产高峰论坛暨第二届“金地产”奖颁奖盛典上，公司被授予卓越品牌奖。

公司再次被南京市国税局、地税局联合授予“A级纳税人”称号，并连续多年被评定为“AAA资信”等级。

报告期内，公司在南京、苏州和无锡三地的项目均成为所属地区的住宅标杆。公司的上城风景、东方天郡等12个单项工程获得2009年南京市建筑工程“金陵杯”奖（市优质工程），苏州自由水岸等7个单项工程获“苏州市建筑安装工程优质结构”奖，无锡瑜憬湾二期5个单项工程获“无锡市建筑安装工程优质结构”奖。

报告期内，陈兴汉董事长被授予“江苏省第二届优秀创业企业家”和江苏省“依法经营履行社会责任优秀企业家”称号，江劲松总裁被授予“2006-2008年度南京市劳动模范”。

8、2010年展望

2010年，公司将继续坚持专业化的发展道路，坚持在“专业化、区域化、产业化、信息化、国际化”发展战略的基础上，完善“开发与持有并举、开发与投资并举、开发与产业并举”的经营思路，精耕细作，在全面履行和完成公司“十一.五”发展规划的同时,开始制订公司“十二.五”发展规划。

⑴公司发展思路

鉴于城市化城镇化进程的提速,工业化的升级,房地产行业在经济复苏及发展中的短期引擎作用等诸多因素进一步加强,我们认为,房地产行业将在国家政策的指引下得到持续健康稳定的发展。基于此判断，2010年，我们将继续坚持积极主动的市场应对策略,专注于核心竞争力的提升,顺应形势，抓住一切机遇，推动业绩增长。

在项目获取上，公司将继续坚持稳健的投资风格，适时开展联合竞买和合作开发，进一步积极争取政府的保障房、中小户型、中低价位房及经济适用房建设项目，加强和外界存量土地拥有者的合作，完善多元化的土地储备体系，在长三角范围内拓宽项目获取渠道。异地扩张是房地产企业发展的必由之路。鉴于公司所处的长三角地区的区位优越性，公司将继续秉承区域开发的理念，一方而聚焦于现已进入的城市，积极寻找投资机会，另一方面加强对长三角其它城市，尤其是三线城市的调研，力争在区域内取得项目扩张方面的突破。同时，充分利用自身在经济适用房开发建设方面的丰富经验，将保障房建设进一步标准化，降低成本，增加收益，

在项目开发上，公司将下大力气，加强对政策动态和行业走势的分析判断，力求及时准确地应对市场变化，精确定位，以设计创新、户型优化和技术集成提高产品精细化程度和附加值。同时，全面推动住宅产品的全装修。这既是为了适应未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段，也是住宅企业倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。

在项目营销中，充分利用“星会”资源，建立目标客户为导向的销售策略，进一步提高公司精准的、前瞻的客户需求把握能力，提高满足并引领客户需求的产品实现能力，挖掘产品的增值点，根据市场变化及时调整销售策略和价格。

在加快销售回款的同时，公司将强化与原有合作伙伴的合作关系，积极创新融资方式和手段。同时，积极争取证监会对公司可转债融资的尽早批复，在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，择机完成本次融资。

（2）2010年度公司经营计划

2010年，公司计划全年施工面积137.16万平方米，新开工面积83.54万平方米，竣工面积32.07万平方米（以上数字不包括总建筑面积为107万平方米的保障房项目）；2009年末，公司尚有20.55亿元预收账款未结算，这些预收账款大部分会在2010年上半年交付结算； 2010年公司在售和计划开盘项目不仅能较好满足公司经营发展的需要，而且由于各项目区位的优势和相对便宜的地价，将会给公司业绩增长带来保障。公司将抓住时机，采取合理定价的原则，尽快完成销售。同时，公司将继续加大持有性物业的规模，提高现有持有物业的盈利水平。2010年，公司计划全年实现营业收入约35亿元，营业成本约22.5亿元，费用总额约1.8亿元。

继2008年参股广东棕榈园林后，在一定的合理范围内，公司将进一步加大对外投资力度。2010年，公司将积极稳妥地通过土地一级市场、二级市场和保障房建设，采取合资、合作、投资等多元化的方式，多渠道地增加土地储备。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

详见管理层讨论与分析

6.3 主营业务分地区情况表

详见管理层讨论与分析

6.4 募集资金使用情况

√适用 □不适用

①募集资金总体使用情况

单位:万元 币种:人民币

募集年份	募集方式	募集资金净额	本年度已使用募集资金总额	已累计使用募集资金总额	尚未使用募集资金总额	尚未使用募集资金用途及去向
2008	增发	99,676.8	27,670.91	85,728.46	13,948.34	活期存款

②承诺项目使用情况

单位:万元 币种:人民币

承诺项目名称	是否变更项目	拟投入金额	实际投入金额	合计划 进度	项目 进度	预计 收益	收益 情况	是否符合预计收益	未达到计划进度和收益说明
南京栖庭（B5地块）	否	30,000	18,366.23	否	已开工，尚未开始销售		尚未开始销售		栖庭项目的竣工时间由计划的2009年12月推迟到2010年第四季度，主要原因是：1、2008年面对宏观经济和行业调整的严峻形势，公司调整了部分项目的开发和销售计划，导致募投项目的实施进度有所延迟；2、根据住建部的要求，栖庭项目的交楼标准拟由毛坯调整为精装修，考虑到装修工程所需的时间，项目竣工时间将相应顺延。
南京上城风景二期	否	30,000	18,185.43	否	已全面开工,尚未竣工		本年预售收入金额31767万元		南京上城风景二期项目的竣工时间由计划的2009年9月推迟到2010年第二季度，主要原因是：1、根据现场地质情况修改了部分施工图，导致开工时间有所延迟；2、2008年面对宏观经济和行业调整的严峻形势，公司调整了部分项目的开发和销售计划，导致募投项目的实施进度有所延迟

2009年6月2日召开的公司2009年第二次临时股东大会决议，公司将将南京B5地块投资项目的闲置募集资金1.2亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金0.8亿元继续用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过6个月。2009年12月1日，上述募集资金到期归还专项帐户。

根据2009年12月2日召开的公司第四届董事会第十次会议决议，公司将南京B5地块投资项目的闲置募集资金6,000万元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金3,500万元，继续用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过6个月。截至2009年12月31日，上述9,500万元募集资金已全部使用，这些资金尚未到期归还。

③变更项目情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

变更投资项目资金总额	30,000
变更后的项目名称	对应的原承诺项目	变更项目拟投入金额	实际投入金额	是否符合计划进度	变更项目的预计收益	产生收益情况	项目进度	合预计 收益	变更原因及募集资金 变更程序说明
补充公司流动资金	无锡瑜憬湾三期	30,000	30,000					否	2008年，因受国家经济形势变化及房地产行业调整的影响，公司对无锡瑜憬湾三期等项目的投资计划进行了调整。根据公司经营需要，并经公司2008年第五次临时股东大会决议通过，公司取消了无锡瑜憬湾三期的募集资金投资，相应的募集资金用作补充公司流动资金。无锡瑜憬湾三期的投资将根据公司调整过的开竣工计划，通过其他融资方式解决。

6.5 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

详见管理层讨论与分析

6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

本公司（母公司）2009年度实现净利润262,197,348.88元，提取10%法定盈余公积金26,219,734.89元，加上年初未分配利润201,150,317.96元，扣除本期派发现金股利为105,000,000.00元，年末实际可供股东分配的净利润为332,127,931.95元。决定以2009年年末股份总数105,000万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.50元（含税），共计应派发现金股利为157,500,000元。

§7 重要事项

7.1 收购资产

□适用 √不适用

7.2 出售资产

□适用 √不适用

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
担保对象名称	发生日期(协议签署日)	担保金额	担保类型	担保期	担保是否已经履行完毕	是否为关联方担保
南京栖霞建设集团有限公司	2008年11月28日	17,000	连带责任担保	2008年11月28日～2008年11月28日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2008年10月29日	10,000	连带责任担保	2008年10月29日～2008年10月29日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2008年9月28日	1,000	连带责任担保	2008年9月28日～2008年9月28日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2008年12月31日	5,000	连带责任担保	2008年12月31日～2008年12月31日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年1月4日	9,000	连带责任担保	2009年1月4日～2009年1月4日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年7月31日	5,000	连带责任担保	2009年7月31日～2009年7月31日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年7月31日	5,000	连带责任担保	2009年7月31日～2009年7月31日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年9月10日	10,000	连带责任担保	2009年9月10日～2009年9月10日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年1月4日	5,000	连带责任担保	2009年1月4日～2009年1月4日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年1月5日	15,000	连带责任担保	2009年1月5日～2009年1月5日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年3月5日	2,800	连带责任担保	2009年3月5日～2009年3月5日	否	是
南京栖霞建设集团有限公司	2009年9月25日	3,000	连带责任担保	2009年9月25日～2009年9月25日	否	是
报告期内担保发生额合计			54,800
报告期末担保余额合计			87,800
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计			42,000
报告期末对子公司担保余额合计			48,000
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额			135,800
担保总额占公司净资产的比例(%)			50.13
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额			87,800
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额			32,000
担保总额超过净资产50％部分的金额			349
上述三项担保金额合计			120,149

7.4 重大关联交易

7.4.1 与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

7.4.2 关联债权债务往来

□适用 √不适用

7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

承诺事项	承诺内容	履行情况
股改承诺	南京栖霞建设集团有限公司(以下简称“公司”)所持非流通股股份自获得上市流通权之日起十二个月内不上市交易或者转让，上述承诺期期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十，其所持非流通股股份在自获得上市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格不低于8元/股。（遇除权、除息情形时做相应调整）。	报告期内，南京栖霞建设集团公司和其他公司股东均认真履行承诺。
发行时所作承诺	公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南京栖霞建设（集团）公司]分别于1999年12月、2001年9月向本公司出具《不竞争承诺函》，承诺：该公司以及该公司现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受该公司控制的公司将不直接和间接从事与股份公司有竞争的业务；如该公司的参股公司或该公司附属公司的参股公司从事的业务与股份公司有竞争，则该公司或该公司的附属公司将对此事实施否决权；该公司在房地产开发和经营市场中，除承接委建项目和原有办公楼的租赁及销售业务外，将不再从事任何房地产开发和经营业务。	报告期内，南京栖霞建设集团有限公司严格履行承诺。
增发时所作承诺	2008年7月，南京栖霞建设集团有限公司和南京新港高科技股份有限公司参与了公司的公开增发股票，上述两大股东均承诺其持有的本公司股份在6个月内不卖出。	报告期内，南京栖霞建设集团有限公司和南京新港高科技股份有限公司均严格履行承诺。

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因作出说明

□适用 √不适用

7.7 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7.8.1 证券投资情况

√适用 □不适用

报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额760,043.99元。

7.8.2 持有其他上市公司股权情况

□适用 √不适用

7.8.3 持有非上市金融企业股权情况

□适用 √不适用

7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

□适用 √不适用

7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。

§8 监事会报告

8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见

报告期内，监事会成员出席了公司股东大会，并列席了期间召开的十二次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督；职工代表监事亲自参与公司各种内部制度的建设。监事会认为，公司有完善的法人治理结构和内部控制制度，经营运作规范，决策程序合法，公司董事、高级管理人员在执行公司职务时能够尽心尽职，未发现有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。

8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见

2009年，监事会成员列席了审议公司对外提供担保等事项的董事会会议；审核了董事会提交的年度报告及其他文件。监事会认为，公司2009年财务状况良好，公司财务报告及南京立信永华会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告真实、客观、公正地反映了公司的财务状况和经营成果。

8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

公司于2008年7月公开增发人民币普通股股票12,000万股，共募集资金总额103,440万元，扣除发行费用后的募集资金净额为99,676.8万元。根据公司经营需要，并经公司2008年第五次临时股东大会审议通过，公司取消了无锡瑜憬湾三期的募集资金投资，相应的募集资金用作补充公司流动资金。同时经公司2008年第五次临时股东大会、2009年第二次临时股东大会审议通过，公司将南京B5地块投资项目的闲置募集资金1.2亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金0.8亿元，暂时用于补充公司流动资金，上述款项已经到期归还。经第四届董事会第十次董事会审议通过，公司将南京B5地块投资项目的闲置募集资金6000万元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金3500万元，继续用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过6个月。截止报告期末，上述款项尚未到期归还。其余募集资金均按照计划投入。监事会认为董事会关于募集资金使用情况的说明是客观、真实、准确、完整的。

8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见

监事会认为，公司与关联方的关联交易均能遵循公开、公平、公正的原则，按市场价格进行交易，因此关联交易未损害公司利益。

§9 财务会计报告

9.1 审计意见

财务报告	□未经审计　　　　　　　　　√审计
审计意见	√标准无保留意见　　　　　　□非标意见

9.2 财务报表

合并资产负债表

2009年12月31日

编制单位:南京栖霞建设股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	期末余额	年初余额
流动资产：
货币资金		1,541,780,662.62	1,105,229,604.57
交易性金融资产		88,180.00	0.00
应收票据		0.00	0.00
应收账款		31,424,230.95	1,169,132.27
预付款项		859,317,370.78	194,410,484.97
应收股利		0.00	0.00
其他应收款		187,380,800.69	164,169,225.20
存货		6,159,421,903.24	5,730,138,328.10
一年内到期的非流动资产		0.00	0.00
其他流动资产		0.00	0.00
流动资产合计		8,779,413,148.28	7,195,116,775.11
非流动资产：
可供出售金融资产		0.00	0.00
持有至到期投资		0.00	0.00
长期应收款		0.00	0.00
长期股权投资		44,486,853.16	21,000,000.00
投资性房地产		30,669,603.79	15,682,771.42
固定资产		31,726,885.42	35,575,413.50
在建工程		0.00	0.00
工程物资		0.00	0.00
固定资产清理		0.00	0.00
生产性生物资产		0.00	0.00
油气资产		0.00	0.00
无形资产		585,202.37	602,723.64
开发支出		0.00	0.00
商誉		0.00	0.00
长期待摊费用		297,047.55	484,656.51
递延所得税资产		114,958,217.51	48,993,740.77

其他非流动资产		0.00	0.00
非流动资产合计		222,723,809.80	122,339,305.84
资产总计		9,002,136,958.08	7,317,456,080.95
流动负债：
短期借款		380,000,000.00	888,000,000.00
交易性金融负债		0.00	0.00
应付票据		0.00	20,000,000.00
应付账款		389,854,208.50	170,448,002.09
预收款项		2,055,092,168.59	208,589,654.93
应付职工薪酬		9,468,709.14	4,602,283.85
应交税费		8,627,860.85	50,937,329.40
应付利息		0.00	0.00
应付股利		0.00	0.00
其他应付款		196,018,661.25	271,610,468.08
一年内到期的非流动负债		800,000,000.00	1,300,000,000.00
其他流动负债		0.00	0.00
流动负债合计		3,839,061,608.33	2,914,187,738.35
非流动负债：
长期借款		1,983,000,000.00	1,318,000,000.00
应付债券		0.00	0.00
长期应付款		2,913,718.62	2,958,165.42
专项应付款		0.00	0.00
预计负债		0.00	0.00
递延所得税负债		0.00	0.00
其他非流动负债		3,462,300.00	3,462,300.00
非流动负债合计		1,989,376,018.62	1,324,420,465.42
负债合计		5,828,437,626.95	4,238,608,203.77
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		1,050,000,000.00	1,050,000,000.00
资本公积		1,026,468,953.19	1,026,468,953.19
减：库存股		0.00	0.00
盈余公积		139,533,680.23	113,313,945.34
未分配利润		493,017,182.29	401,063,285.54
归属于母公司所有者权益合计		2,709,019,815.71	2,590,846,184.07
少数股东权益		464,679,515.42	488,001,693.11
所有者权益合计		3,173,699,331.13	3,078,847,877.18
负债和所有者权益总计		9,002,136,958.08	7,317,456,080.95

法定代表人：陈兴汉女士 主管会计工作负责人：干泳星女士 会计机构负责人：袁翠玲女士

母公司资产负债表

2009年12月31日

编制单位:南京栖霞建设股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	期末余额	年初余额
流动资产：
货币资金		573,116,017.82	611,660,630.74
交易性金融资产		0.00	0.00
应收票据		0.00	0.00
应收账款		0.00	4,027
预付款项		708,829,667.17	68,933,815.08
应收股利		0.00	0.00
其他应收款		1,103,685,235.99	937,073,418.02
存货		2,465,413,578.34	2,146,645,446.74
一年内到期的非流动资产		0.00	0.00
其他流动资产		300,000,000.00	350,000,000.00
流动资产合计		5,151,044,499.32	4,114,317,337.58
非流动资产：
可供出售金融资产		0.00	0.00
持有至到期投资		0.00	0.00
长期应收款		0.00	0.00
长期股权投资		606,718,921.50	509,232,068.34
投资性房地产		15,624,164.23	15,202,020.82
固定资产		25,268,986.62	28,354,589.34
在建工程		0.00	0.00
工程物资		0.00	0.00
固定资产清理		0.00	0.00
生产性生物资产		0.00	0.00
油气资产		0.00	0.00
无形资产		89,693.99	117,831.89
开发支出		0.00	0.00
商誉		0.00	0.00
长期待摊费用		297,047.55	484,656.51
递延所得税资产		38,753,472.67	30,771,507.61
其他非流动资产		0.00	0.00
非流动资产合计		686,752,286.56	584,162,674.51
资产总计		5,837,796,785.88	4,698,480,012.09
流动负债：
短期借款		380,000,000.00	630,000,000.00
交易性金融负债		0.00	0.00
应付票据		0.00	0.00
应付账款		106,744,148.02	45,858,109.17
预收款项		533,369,087.34	72,937,103.71
应付职工薪酬		787,276.42	787,276.42
应交税费		17,587,140.76	34,041,828.95
应付利息		0.00	0.00
应付股利		0.00	0.00
其他应付款		86,428,589.88	84,172,499.26
一年内到期的非流动负债		510,000,000.00	590,000,000.00
其他流动负债		0.00	0.00
流动负债合计		1,634,916,242.42	1,457,796,817.51
非流动负债：
长期借款		1,655,000,000.00	850,000,000.00
应付债券		0.00	0.00
长期应付款		0.00	0.00
专项应付款		0.00	0.00
预计负债		0.00	0.00
递延所得税负债		0.00	0.00
其他非流动负债		0.00	0.00
非流动负债合计		1,655,000,000.00	850,000,000.00
负债合计		3,289,916,242.42	2,307,796,817.51
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		1,050,000,000.00	1,050,000,000.00
资本公积		1,026,218,931.28	1,026,218,931.28
减：库存股		0.00	0.00
盈余公积		139,533,680.23	113,313,945.34
未分配利润		332,127,931.95	201,150,317.96
所有者权益（或股东权益）合计		2,547,880,543.46	2,390,683,194.58
负债和所有者权益（或股东权益）总计		5,837,796,785.88	4,698,480,012.09

法定代表人：陈兴汉女士 主管会计工作负责人：干泳星女士 会计机构负责人：袁翠玲女士

合并利润表

2009年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期金额	上期金额
一、营业收入		2,202,066,455.67	1,591,606,981.76
减：营业成本		1,392,853,438.44	948,037,681.53
营业税金及附加		236,820,991.50	129,579,156.49
销售费用		41,373,691.22	36,138,954.44
管理费用		71,604,869.78	74,957,492.92
财务费用		63,225,550.82	60,198,487.00
资产减值损失		2,130,454.81	24,713,771.32
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		0.00	0.00
投资收益（损失以“－”号填列）		1,181,897.15	1,033,241.94
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		0.00	0.00
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		395,239,356.25	319,014,680.00
加：营业外收入		3,489,336.66	3,673,146.12
减：营业外支出		1,682,350.18	4,882,372.39
其中：非流动资产处置损失		0.00	0.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		397,046,342.73	317,805,453.73
减：所得税费用		100,194,888.78	80,983,351.57
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		296,851,453.95	236,822,102.16
归属于母公司所有者的净利润		223,173,631.64	187,856,185.00
少数股东损益		73,677,822.31	48,965,917.16
五、每股收益：
（一）基本每股收益		0.2125	0.1917
（二）稀释每股收益		0.2125	0.1917
六、其他综合收益
七、综合收益总额		296,851,453.95	236,822,102.16
归属于母公司所有者的综合收益总额		223,173,631.64	187,856,185.00
归属于少数股东的综合收益总额		73,677,822.31	48,965,917.16

法定代表人：陈兴汉女士 主管会计工作负责人：干泳星女士 会计机构负责人：袁翠玲女士

母公司利润表

2009年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期金额	上期金额
一、营业收入		876,376,017.33	540,152,215.07
减：营业成本		505,295,708.20	252,498,165.67
营业税金及附加		100,894,978.32	46,527,460.18
销售费用		13,030,757.87	13,071,514.66
管理费用		48,495,823.44	50,028,791.44
财务费用		38,020,618.98	36,018,545.24
资产减值损失		9,929.19	23,841,823.67
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		0.00	0.00
投资收益（损失以“－”号填列）		141,014,518.66	18,075,322.33
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		0.00	0.00
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		311,642,719.99	136,241,236.54
加：营业外收入		133,130.00	100,000.00
减：营业外支出		505,381.66	1,197,385.52
其中：非流动资产处置损失		0.00	0.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		311,270,468.33	135,143,851.02
减：所得税费用		49,073,119.45	34,104,969.72
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		262,197,348.88	101,038,881.30
五、每股收益：
（一）基本每股收益		0.2497	0.1031
（二）稀释每股收益		0.2497	0.1031
六、其他综合收益		0.00	0.00
七、综合收益总额		262,197,348.88	101,038,881.30

法定代表人：陈兴汉女士 主管会计工作负责人：干泳星女士 会计机构负责人：袁翠玲女士

合并现金流量表

2009年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期金额	上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		4,014,784,318.53	1,209,071,399.26
收到的税费返还		0.00	2,150,121.52
收到其他与经营活动有关的现金		47,238,495.92	19,624,360.55
经营活动现金流入小计		4,062,022,814.45	1,230,845,881.33
购买商品、接受劳务支付的现金		2,041,042,972.59	1,680,298,328.05
支付给职工以及为职工支付的现金		73,502,686.61	69,167,587.55
支付的各项税费		400,942,562.16	286,890,236.92
支付其他与经营活动有关的现金		138,461,410.54	104,154,597.09
经营活动现金流出小计		2,653,949,631.90	2,140,510,749.61
经营活动产生的现金流量净额		1,408,073,182.55	-909,664,868.28
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		2,215,473.99	3,188,681.94
取得投资收益收到的现金		435,000.00	0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		59,647.87	38,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		0.00	0.00
收到其他与投资活动有关的现金		0.00	0.00
投资活动现金流入小计		2,710,121.86	3,226,681.94
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		111,762,236.41	2,987,071.77
投资支付的现金		25,043,610.00	23,155,440.00
支付其他与投资活动有关的现金		0.00	0.00
投资活动现金流出小计		136,805,846.41	26,142,511.77
投资活动产生的现金流量净额		-134,095,724.55	-22,915,829.83
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		6,000,000.00	1,001,368,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金		6,000,000.00	0.00
取得借款收到的现金		3,223,000,000.00	2,671,490,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金		0.00	0.00
筹资活动现金流入小计		3,229,000,000.00	3,672,858,000.00
偿还债务支付的现金		3,701,440,000.00	2,289,050,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		385,852,373.21	535,912,179.56
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		0.00	0.00
支付其他与筹资活动有关的现金		1,606,392.00	2,008,600.00
筹资活动现金流出小计		4,088,898,765.21	2,826,970,779.56
筹资活动产生的现金流量净额		-859,898,765.21	845,887,220.44
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-624.44	-45,220.67
五、现金及现金等价物净增加额		414,078,068.35	-86,738,698.34
加：期初现金及现金等价物余额		1,069,586,178.71	1,156,324,877.05
六、期末现金及现金等价物余额		1,483,664,247.06	1,069,586,178.71

法定代表人：陈兴汉女士 主管会计工作负责人：干泳星女士 会计机构负责人：袁翠玲女士

母公司现金流量表

2009年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期金额	上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		1,336,125,000.96	576,382,179.65
收到的税费返还		0.00	0.00
收到其他与经营活动有关的现金		4,985,851.09	7,718,714.86
经营活动现金流入小计		1,341,110,852.05	584,100,894.51
购买商品、接受劳务支付的现金		1,360,360,321.12	874,067,648.11
支付给职工以及为职工支付的现金		29,985,680.99	27,846,340.80
支付的各项税费		172,910,858.34	167,591,881.28
支付其他与经营活动有关的现金		192,873,641.38	34,475,575.86
经营活动现金流出小计		1,756,130,501.83	1,103,981,446.05
经营活动产生的现金流量净额		-415,019,649.78	-519,880,551.54
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		50,000,000.00	250,000,000.00
取得投资收益收到的现金		141,027,665.50	18,075,322.33
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		1,600.00	0.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		0.00	0.00
收到其他与投资活动有关的现金		0.00	0.00
投资活动现金流入小计		191,029,265.50	268,075,322.33
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		613,804.04	334,712.00
投资支付的现金		97,500,000.00	421,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		0.00	0.00
支付其他与投资活动有关的现金		0.00	0.00
投资活动现金流出小计		98,113,804.04	421,334,712.00
投资活动产生的现金流量净额		92,915,461.46	-153,259,389.67
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		0.00	1,001,368,000.00
取得借款收到的现金		2,435,000,000.00	2,270,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金		0.00	0.00
筹资活动现金流入小计		2,435,000,000.00	3,271,368,000.00
偿还债务支付的现金		1,960,000,000.00	2,045,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		191,440,424.60	411,451,596.60
支付其他与筹资活动有关的现金		0.00	1,658,600.00
筹资活动现金流出小计		2,151,440,424.60	2,458,110,196.60
筹资活动产生的现金流量净额		283,559,575.40	813,257,803.40
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		0.00	0.00
五、现金及现金等价物净增加额		-38,544,612.92	140,117,862.19
加：期初现金及现金等价物余额		611,660,630.74	471,542,768.55
六、期末现金及现金等价物余额		573,116,017.82	611,660,630.74

法定代表人：陈兴汉女士 主管会计工作负责人：干泳星女士 会计机构负责人：袁翠玲女士

合并所有者权益变动表(附后）

母公司所有者权益变动表(附后）

9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。

9.4 本报告期无前期会计差错更正。

9.5 企业合并及合并财务报表

9.5.1 合并范围发生变更的说明

与上期相比本期新增3家合并单位，原因为本期新设3家子公司，分别为南京栖霞建设鑫南置业有限公司、南京卓辰投资有限公司和苏州卓辰置业有限公司。

9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体

9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体

单位:元 币种:人民币

名称	期末净资产	本期净利润
南京鑫南置业有限公司	2,000	0.00
苏州卓辰置业有限公司	5,000	0.00
南京卓辰投资有限公司	998.95	-1.05

南京栖霞建设股份有限公司

2010年2月9日

(下转B37版)