●目前断言今年楼市转熊还言之尚早， 若市场观望进一步加重，各种融资渠道不畅的话，降价销售加快资金回笼将会成为开发企业必然采取的措施，到时房价才可能出现拐点

　　●行业政策已由超宽松转向中性，全行业今年销售情况将难以达到2009年水平，这将对公司2010年的业绩产生负面影响。我们认为，今年地产股难有整体性机会，建议低配，短期内仍宜对地产行业保持谨慎态度

　　●对于房地产企业而言，未来的主要看点依然是货币政策的变化对行业的影响。同时关注成交量情况，没有交易量配合的房价是得不到支撑的。从投资机会看，主要集中在年报业绩、送转行情和区域二线地产股上

　　⊙金证顾问 张超 ○编辑 陈剑立

　　地产股一直是近几个月来备受市场争议的板块。宏观调控政策的密集出台，使得该板块一度出现超过30%以上的跌幅，近期虽有反弹，但是跌幅还是远远大于同期沪指14%的跌幅，可见主流资金对这一板块的持续看淡。从全国春节假日期间北京、上海、深圳、广州四大一线城市，以及成都、重庆、杭州、海口、三亚这些最受关注的二线城市的房地产市场的成交数据来看，很多地方都用了“极度寒冬”、“创近年春节地量”来形容其楼市，这些情况显示，楼市刚刚出现早期萎缩症状，而货币政策或将成为其一下步走向的决定因素。

　　人气跌至谷底 转熊为时尚早

　　受高楼价和系列楼市调控政策出台影响，刚过去的虎年春节楼市，全国各地“冷”报频传。对于全国各地房地产市场纷纷陷入低迷的成交行情，我们认为，此次春节楼市的风向标意义不大，由此断言今年楼市转熊则言之尚早。不过，开发企业的流动资金通常只能满足一个季度，若市场观望进一步加重，各种融资渠道不畅的话，降价销售加快资金回笼将会成为开发企业必然采取的措施，到时房价才可能出现拐点。

　　货币政策紧缩 行业承受影响

　　频繁提高存款准备金，将使得银行信贷规模有所缩小，从而造成借贷资金成本的上升，这对于房地产行业的影响主要有两个方面：一是投资的影响。对房地产开发投资而言，房地产开发贷款的规模有可能被压缩，在“调结构”及房价高企的大背景下，银行本身对于开发贷款的态度就较为谨慎，加之贷款规模受限，房地产企业得到银行贷款的难度将不断加大，审批也将更为严厉；二是对于消费的影响。目前多家银行取消了房贷利率七折优惠政策，部分银行还提高了贷款首付比例。在调控政策频出的市场环境下，货币政策的变化将直接影响到购房人的购房成本，从而影响到住房消费。

　　而在房贷全面收紧以及存款准备金率连续上调、加息预期倍增等影响下，开发商的资金压力的确有上升趋势。对于房地产市场而言，上调准备金率对于缓解地价快速上涨以及抑制楼市交易等都会产生影响。如果目前的货币政策持续紧缩，对地产行业的边际影响将会逐步加大。

　　因此，对于房地产企业而言，未来的主要看点依然是货币政策的变化对行业的影响。同时关注另一个指标就是成交量，近期全国楼市房屋成交情况不容乐观，而房价仍保持在高位运行，没有交易量配合的房价是得不到支撑的。

　　综上所述，行业政策已由超宽松转向中性，09年的疯狂透支了未来，全行业今年销售情况将难以达到09年水平，这将对公司2010年的业绩产生负面影响。我们认为今年地产股难有整体性机会，建议低配，短期内仍宜对地产行业保持谨慎态度。从投资机会来看，未来机会仍然集中在年报业绩、送转行情和区域二线地产股上。

　　各机构对地产股观点及投资评级

机构        主要观点                                                                         投资评级

国信证券    地产板块09年整体业绩增长约45%                                                     维持“谨慎推荐”

中信证券    房地产行业2月跟踪报告，适应常态化调控，投资逻辑重回基本面                         维持“强于大市”

世纪证券    成交量普遍回落，成交价格维持高位                                                 评级“强于大市”

银河证券    2月份投资策略：精选增长确定估值便宜的和基本面改善较大的公司                     评级“谨慎推荐”

光大证券    土地重估值得长期关注                                                             维持“中性”

中银国际    临近春节，成交清淡，待二月底三月初“两会”政策利空释放后可适当布局超跌蓝筹个股    维持“中性”