日前，房地产商资金链在政策的一再压缩下越绷越紧，而房地产信托的融资渠道日渐被挖掘并放大。近期，随着银监会的一则规范房地产信托业务通知的下发，这条融资“便道”也显得更加拥堵。随之而来的是投资者对房地产信托产品收益率进一步提升的“幸福猜想”。

  ⊙本报记者 涂艳

  房企融资再被收紧

  近日，银监会的一则通知让业内颇为局促不安，房地产企业通过信托产品融资的方式再次受到严厉监管。“虽然有些条款是重提，但是显示了监管对房地产企业融资的限制，特别是囤地目的的融资。”业内人士分析。原来，银监会在节前就向各地银监局和商业银行发布了这则《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，其中要求“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款”，且发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

  “从通知第六条的关于‘实质重于形式’的兜底表述中我们明显感觉到，这次的监管措辞比以往更加严厉，涉及范围更广，信托公司通过产品交易结构设计来规避监管的成本更高了，房地产企业融资门槛也更高了。但是这种弹性表述便于监管机构依据房地产产业发展情势进行动态监管、便于从严或从宽解释。”信托从业人士刘擎认为。

  据了解，去年房地产信托红遍了半边天，据用益信托工作室的不完全统计，截止到2010年1月16日，去年房地产信托募集资金规模达447亿元，位列第一。而由于今年年初信贷的调控更加紧凑，房地产企业从银行贷款的渠道很是紧张，嗷嗷待哺的地产企业融资需求继续催热了房地产信托产品。

  “虽然房地产企业再融资或将重启，对于企业资金面上来说是个利好，但这明显是一小部分较高资信的房企的利好。最近我手头上有好几个地产巨头都在四处寻找壳资源曲线上市，急吼吼进入资本市场是他们‘就差钱’的最好写照。在与房企老板谈合作的过程中，发现他们大多跑遍了银行、信托、私募基金甚至地下金融系统。”刘擎表示。

  产品收益率或被推高

  在供不应求的融资需求推动下，资金的价格从逻辑上看将上涨，房地产信托产品或将在将来的一段时间内得到推高。

  根据机构数据统计，投资到房地产企业的信托产品平均收益率在各类信托产品中属于最高，年化可以达到8.25%—9.00%，而10%甚至更高的收益率也并不少见。

  而就在去年3月，中信信托的一款基础设施投资信托计划——中信远景一期首年的个人投资者的Ａ类信托实现年化22％的收益率。霎时间，投资者兴奋不已，并四处打探这款收益率高出均值1倍多的“奇异果”。

  据记者了解，该产品募集金额大约为12亿元，期限5年，虽然名为基础设施投资方向，但根据该产品的信披记录，包括广汇集团、利嘉集团在内的几家企业都与房地产投资较有渊源，实际上是一只结构化的房地产信托产品。而因何该产品能在第一年就获得如此高额的回报率呢？为此，业内的一位信托研究专家认为，正所谓高风险匹配高收益，结构化产品往往才能具备获得超额收益的可能性，这与一般的房地产贷款信托计划8%-10%左右的预期收益率不同。

  而就在日前银监会的监管通知中，对结构化的房地产信托产品的优先/劣后比例限制也提出了量化要求。“根据通知第二条规定：信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先/劣后受益权配比比例不得高于3:1。这是监管出于信托公司风控的考虑而度身设计的。但信托公司基于对风险控制的考虑，在现实操作中一般不会突破2：1的比例。”刘擎表示。

  面对市场波动较为剧烈的资本市场，类似22%的高收益率似乎不太可能复制，但是稳健而较高的收益率也几乎是所有高净值资产家庭配置的必需品。在如此高的吸引力下，刘擎也给投资者提出了挑选房地产信托的几项妙招：首先，考察抵押物情况以及变现能力。在不同的市场条件下，住宅、商业物业的变现难易程度会有较大变化，这直接影响到融资人还款能力，从而影响投资者的信托投资是否能够顺利兑现。

  另外，房地产信托设计中，为了增信常常会引入担保公司，而投资者应考察担保公司的实力是否强大。最后，如果是股权模式的房地产信托，则需要看信托公司在交易结构设计中是否有足够的控制权，如出任大股东、派驻董事人员，以监管项目运营，规避房企“乱来”的风险。

  而根据目前的趋势，结构化产品的占比也越来越高，如果是这类产品，投资者则需要选择与自己风险承受能力相适应的层级，这将关乎投资收益和投资安全。