（上接B33版）

期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）53.1亿元，占比5.9%；在建开发产品414.5亿元（其中包括343.5万平方米、合同金额356.5亿元的已售出未结算产品），占比46.0%；拟开发产品（对应公司规划中项目，其中相当一部分将在2010年一季度转为在建）432.6亿元，占比48.0%。

公司继续保持了健康的财务状况。截至报告期末，公司持有货币资金230.0亿元，较年初时增加15.1%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3亿元，较年初下降51.7%。公司净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点。

公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。期内，公司与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议，进一步深化双方业已建立的长期战略合作关系，获得建设银行500亿元授信额度。未来公司将继续和各大银行在房地产开发贷款、银行保证业务、票据承兑等多个方面开展广泛合作。

2009年管理回顾

2009年，公司坚持既定的发展策略，以提升企业的经营质量、管理效率和专业能力为工作重点，积极促进公司的发展由规模速度型向质量效益型转变。

报告期内，公司深入推动成本优化，通过开展成本对标，建立成本和市场价格数据库，严格控制项目成本，确定最具性价比的部品选择和工艺标准方案。在费用方面，2009年初，公司提出将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08年降低20%的目标。通过简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，2009年管理费用绝对量同比降低5.8%，销售费用绝对量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年降低26.9%，超额完成了年初制订的目标。

2009年，公司持续推进装修房战略，装修房占公司新开工面积的比例由2008年的60%提高到79.5%。相对于传统的毛坯房，推广装修房一方面为客户装修改造节约了大量的资金成本和时间成本，另一方面也有利于减少客户分散装修过程中的二次污染，降低建筑能耗，符合节能环保的发展理念。目前，一些地区和城市已经陆续出台各种措施促进住宅全装修的普及。未来，随着市场消费心态的日益成熟，装修房占住宅产品的比例将不断提升，公司作为率先启动装修房战略的企业，在相关领域所积累的经验和口碑将成为未来市场竞争中的一项重要优势。

公司充分意识到，当市场销售形势好转时，在产品质量方面的努力更不能有丝毫松懈；装修房比例的扩大，也对公司的项目管理流程、产品施工质量以及成品保护提出了更高要求。期内，公司严格落实“标准工期”、“按图施工”和“实测实量”制度，以确保项目的合理施工周期，控制交付缺陷。公司组织一线公司开展工程质量标杆学习，就项目的管理标准、工作方法、技术工艺以及装修房管理解决方案等各方面问题进行广泛交流。在此基础上，各一线公司根据自身经营情况制定质量行动目标，从发掘优质总包资源、建立全过程采购管理机制、发挥工程监理积极性、加强班组管理和质量基层工作控制、增强内部质量意识和精品意识等各个方面提出具体的质量改进措施。

随着公司项目数量和经营规模的日益扩大，标准化、集约化对于公司实施精益管理、发挥规模优势的重要性进一步凸显。期内，公司致力于推动成熟定型产品的快速复制和装修房的部品标准化，并在此基础上强化集中采购。公司已经制定装修房C级标准并在公司内进行推广。8月，公司完成C级装修房部品的首次全国招标，在引进绿色节能材料、提高部品品质、降低采购成本方面均取得良好成效。目前，公司集中采购的产品种类已由08年的12类提升到24类，节约了约12.3%的采购成本。

公司在住宅产业化方面所付出的努力日益赢得认可。2009年，北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。B3#、B4#楼作为公司在北京的首个工业化住宅项目，采用了工业化预制外墙板和全装修等新技术和新工艺，在节能、节材、节水、节地、环境保护以及建造周期方面较传统建造方式具有明显优势，项目在09年中期开盘后，获得良好的市场反响。报告期内，东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。

期内，公司结合低碳经济的发展趋势，积极参与绿色建筑的研发和推广，“做卓越的绿色企业”已经成为公司的中长期发展战略中重要的组成部分。公司根据国家《绿色建筑评价标准》，初步编制了《万科住宅性能标准》，并在公司的项目中付诸实施。2009年6月，深圳万科城四期项目获全国唯一“绿色建筑设计评价标识”三星级奖，成为业内迄今为止唯一的绿色三星住宅项目。2009年《财富》（中文版）公布的“十大绿色公司”名单中，公司因在探索工业化与城市低收入住宅方面的成绩入选。9月，公司总部由深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心迁至深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，新迁入的总部按照美国LEED铂金级标准设计建造，目前申请认证工作进展顺利，有望成为全球大型综合性建筑中的绿色标杆。

报告期内，继公司捐建的遵道学校、卫生院成为震后第一批建成投入使用的永久性公共建筑后，公司捐资并建设的遵道镇中心幼儿园、遵道镇便民服务中心、向峨乡政务中心以及遵道梨花广场也已先后建成交付，均达到最高抗震设防等级。此外，公司还在彭州、南江、名山、雅安等地出资捐建了学校、医院等类型的公共设施。根据第三方编制的万科捐建项目独立审计报告，公司、万科公益基金会、公司员工及合作伙伴在四川共投入12,462.2万元，其中公司依据2008年第一次临时股东大会决议授权投入10,039.2万元，公司企业公民专项建设费用支出220万元，各分支机构参与救灾工作支出219.5万元，公司员工捐款1,165.5万元，公司合作伙伴捐赠418万元，万科公益基金会出资400万元。

2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。公司第七次获得由经济观察报社与北京大学企业案例管理研究中心共同评选的“中国最受尊敬企业”称号。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2009中国房地产百强企业研究”报告中，万科位列房地产企业综合实力第一。2009年，公司再次入选《福布斯》亚洲最佳50家上市公司。在《财富》（中文版）公布的“2009最受赞赏的中国公司”名单中，公司荣登“2009最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位。

根据独立第三方盖洛普公司持续进行的万科客户满意度调查结果，公司的客户满意度在09年有所提升。在2009年度“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”评选中，公司共有四个项目凭借在质量、节能、环保、规划、科技等方面的杰出表现，获得金奖，分别为北京四季花城Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ项目、广州万科城花园、沈阳魅力之城一期工程、武汉四季花城·西半岛项目，同时，沈阳新榆公馆大一期工程获得“中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀规划奖”。在“中国房地产TOP10研究组”组织的2009中国物业服务百强企业评选中，公司物业荣获“2009中国物业服务百强企业”称号及“百强企业服务质量TOP10第一名”。

公司的品牌价值得到广泛认可。由央视网主办，央视网《品牌·国际》频道承办，中央电视台经济频道、CCTV移动传媒、CCTV手机电视等媒体支持的“CCTV 60年60品牌”评选活动中，万科获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，同时，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。

报告期内，公司坚持不懈的推动投资者关系建设。由《中国证券报》主办的“中国上市公司百强金牛奖”评选中，公司凭借发展的持续性和稳健性获得百强金牛奖。由《证券时报》主办的“中国上市公司价值评选暨首届中国最受投资者欢迎上市公司网站评选”中，公司荣获中国上市公司价值百强、中国上市公司优秀管理团队、中国最具社会责任上市公司、最受投资者欢迎上市公司网站、最佳信息披露网站等称号。

未来发展展望

2010年公司将以“业绩增长”和“绿色战略”为中心，在确保经营稳健的同时，促进业绩增长和市场地位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工等各方面，实现产品和服务的均好发展。

进入2010年前后，针对部分城市房价上涨过快的现象，政府推出一系列调控政策，以引导住宅市场理性发展。上述因素对市场购房心理存在一定影响，短期内市场不确定性和成交的波动性可能上升，但对于促进市场的健康发展具有积极意义。公司将坚持“不囤地，不捂盘”的经营策略，努力促进销售，积极应对市场变化。

在项目投资上，公司将继续保持谨慎的拿地态度，发挥“战略纵深”优势，综合运用各种合作渠道，继续致力于盘活市场存量土地，以合理价格获取优质土地资源，以保障各城市和区域的均衡发展，争取使公司持有项目资源稳定在满足未来三年开发所需的水平上。2010年公司的新增项目资源仍将以面向自住需求的主流住宅用地为主。

在项目开发方面，根据现有的项目开发计划，公司预计2010年新开工面积855万平方米，较09年开工面积增长52.5%。受开工前的相关手续办理及准备工作的实际进度影响，部分计划在09年底开工的项目推迟到10年一季度开工，公司09年的实际开工面积略低于中期调整后的计划，2010年的计划开工面积相应有所增加。同时，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，在基本实现全装修、装修房比例趋于稳定之前，整体竣工时点相对开工时点、销售时点将有所延后，预计2010年竣工面积504万平方米，较09年有所下降。考虑到09年末已售待结算资源的盈利水平明显提升，公司2010年净利润的增长并不会因此受到重大影响。公司将根据市场销售情况合理调节开发节奏，保持健康的库存状况。

随着城市发展和城市规划的调整，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势，公司在该领域的竞争能力，一定程度上将影响到未来的项目获取；另一方面，随着公司项目开发和物业管理规模的扩大，如何对住宅项目中的商业配套物业进行有效管理，以提升项目价值和客户居住品质，也是公司所面临的一项挑战。基于这些需要，公司将在继续坚持主流住宅开发的业务模式基础上，尝试与住宅相配套的其它物业类型，逐步培养非住宅业务相关能力。同时，公司将结合城市人口结构变化和居住需求日益多样化的趋势，积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域。

提高产品质量是一项长期工作，公司将制定并跟踪落实相应的质量满意度提升计划。为确保装修房战略的顺利实施，公司将从图纸标准化、施工工厂化、管理可视化、现场整洁化四个方面入手，提高装修房的图纸指导性，加强管理流程的规范性，降低施工偏差。

为进一步提升整体项目经营质量和产品知名度，公司将集中专业力量和资源，在充分借鉴业内优秀项目成功经验的基础上，在各个品类打造一批具有行业影响力的标杆性产品和精品项目，并树立可在全国范围复制的项目开发模式，巩固在产品力方面的领先优势。

产品品质的衡量标准是性价比，即在同等价格水平下，需要让客户感受到超越市场常态的质量和性能。公司将继续严格落实“质量第一”的开发思路，同时加大与客户的沟通交流力度，改善客户对产品质量的认知；在产品性能方面，着重考虑产品使用上的便利性、舒适度以及节能环保性能。

作为提升万科产品品质和运营效率的系统化手段，公司将继续拓展标准化产品体系范围，完善包含“产品库、风格、精装修、景观、性能”等全方位标准化产品体系，提供适应公司发展规模、具有更高性价比的产品。2010年计划高层新项目应用标准化产品的比例达到30%。

2010年公司将坚持“安心安全”的服务宗旨，打造地产和物业整合的服务体系，保持基础服务的领先地位，改善物业体系的经营状况；并将根据客户的实际需求，尝试提供增值服务，以进一步提升客户忠诚度。

低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。2010年将是公司从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年。公司将完成十年绿色发展规划的制定，并结合公司在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。公司计划2010年新开工公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积100万平方米；全部新项目均达到万科住宅性能标准，其中100万平方米按照绿色三星认证标准设计、施工。此外，公司将积极推动世博会万科馆的运作，使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色战略的制高点。

在组织管理方面，为配合业务发展的需要，2010年公司将从总部开始推进“简政强兵”工作，包括重新设置总部部门职能，精简管理层级，减少审批事项，提高组织效率。公司总部将增加对一线公司的支持力度，鼓励一线公司根据自身的业务发展需要，对组织结构、审批流程等进行优化。

随着我国宏观经济的逐步复苏，09年为提振经济信心所采取的宽松货币政策存在微调的可能性，企业的信贷和融资环境面临一定的不确定性。2010年公司在融资上将以确保经营安全为首要原则，和银行、信托、保险资金等金融机构展开更加密切的合作，不断创新融资方式，拓宽融资渠道。公司09年公开增发A股股票的方案已经上报相关监管部门审核，成功实施后将有望进一步提高公司的资金实力和经营灵活性，公司将继续积极推动该项工作的进展。

7.2 主营业务分行业、产品情况表

单位：万元

行业		营业收入			营业成本		营业利润率
		金额	增减		金额	增减	数值	增减
1.主营业务	4,864,502.75		19.40%	3,439,727.68		38.15%	21.97%	减少6.00个百分点
其中：房地产		4,831,622.86	19.33%		3,414,881.63	38.52%	21.99%	减少6.16个百分点
物业管理		32,879.89	30.06%		24,846.05	1.71%	18.97%	增加21.34个百分点
2.其他业务		23,598.56	-5.37%		11,744.10	9.25%	32.37%	增加8.71个百分点
合计		4,888,101.31	19.25%		3,451,471.78	38.03%	22.02%	减少5.92个百分点

注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。

7.3 主营业务分地区情况

	主营业务收入（万元）	比例	净利润 （万元）	比例	结算面积 （万平方米）	比例
珠江三角洲区域
深圳	520,238.46	10.77%	55,588.45	9.40%	40.59	6.71%
广州	433,838.69	8.98%	49,449.15	8.36%	49.76	8.22%
东莞	109,484.24	2.26%	11,911.45	2.01%	18.51	3.06%
珠海	15,086.44	0.31%	2,014.19	0.34%	1.26	0.21%
中山	22,302.49	0.46%	2,985.47	0.50%	5.6	0.92%
佛山	292,537.48	6.05%	42,554.13	7.19%	46.53	7.69%
长沙	91,622.89	1.90%	8,194.57	1.39%	16.81	2.78%
厦门	158,376.38	3.28%	19,346.01	3.27%	11.35	1.87%
小计	1,643,487.07	34.01%	192,043.42	32.46%	190.41	31.46%
长江三角洲区域
上海	452,577.96	9.37%	77,866.09	13.16%	62.93	10.40%
苏州	205,976.34	4.26%	20,799.27	3.52%	20.59	3.40%
杭州	456,274.62	9.44%	62,095.27	10.50%	42.48	7.02%
南京	179,227.23	3.71%	20,578.49	3.48%	16.56	2.74%
南昌	11,973.19	0.25%	904.58	0.15%	3.25	0.54%
宁波	72,656.12	1.50%	12,942.28	2.19%	6.43	1.06%
镇江	29,397.10	0.61%	(19.66)	0.00%	5.53	0.91%
无锡	104,257.16	2.16%	7,477.78	1.26%	19.21	3.17%
合肥	-	-	(384.71)	-0.07%	-	0.00%
小计	1,512,339.72	31.30%	202,259.39	34.19%	176.98	29.24%
环渤海区域
北京	239,201.72	4.95%	37,250.97	6.29%	21.83	3.61%
天津	485,404.98	10.05%	43,244.72	7.31%	64.04	10.58%
沈阳	255,887.61	5.30%	37,762.41	6.38%	47.71	7.88%
大连	82,103.16	1.70%	6,269.13	1.06%	9.88	1.64%
青岛	79,419.53	1.64%	3,433.19	0.58%	14.46	2.39%
长春	60,501.78	1.25%	4,288.62	0.72%	10.17	1.68%
小计	1,202,518.78	24.89%	132,249.04	22.34%	168.09	27.78%
中西部区域
成都	356,833.28	7.39%	52,949.01	8.95%	51.79	8.56%
武汉	103,917.47	2.15%	14,040.01	2.37%	16.50	2.73%
重庆	12,526.54	0.26%	(1,505.19)	-0.25%	1.39	0.23%
西安	-	-	(348.96)	-0.06%	-	-
小计	473,277.29	9.80%	65,134.87	11.01%	69.68	11.52%
总计	4,831,622.86	100.00%	591,686.72	100.00%	605.16	100.00%

7.4 采用公允价值计量的项目

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

项目	期初金额	本期公允价值变动损益	计入权益的累计公允价值变动	本期计提的减值	本期处置	期末金额
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	-	74.05	-	-		74.05
其中：衍生金融资产	-	74.05	-	-	-	74.05
2.可供出售金融资产	16,741.79		8,071.48		(8,450.32)	16,362.95
金融资产小计	16,741.79	74.05	8,071.48	0.00	(8,450.32)	16,437.00
金融负债	169.49	(169.49)	-	-	-	0.00
投资性房地产	-	-	-	-		-
生产性生物资产	-	-	-	-		-
其他	-	-	-	-		-
合计	-	243.54	8,071.48	-	(8,450.32)	-

7.5 募集资金使用情况

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

募集资金净额	993,660			本年度投入募集资金总额			82,440
变更用途的募集资金总额	0			已累计使用募集资金总额			951,488
变更用途的募集资金总额比例	0%
承诺项目	是否变更项目	拟投入金额	本年投入金额	累计投入金额	项目进度	预计销售净利润率	累计结算部分销售净利润率	可行性是否发生重大变化
广州新里程（原科学城H3项目）	否	60,000		60,000	100%	9.20%	10.84%	否
广州金域蓝湾（原金沙洲项目）	否	80,000		80,000	46%	13.70%	10.14%	否
佛山万科城（原南庄项目）	否	90,000		90,000	32%	17.08%	22.20%	否
珠海香洲区珠海宾馆项目	否	65,000	4,458	58,738	4%	11.73%	-	否
杭州西溪蝶园（原蒋村项目）	否	70,000		70,000	39%	10.12%	18.03%	否
杭州余杭区良渚项目	否	170,000		170,000	35%	10.29%	9.64%	否
宁波鄞州区金色水岸项目	否	163,660	21,903	163,660	86%	11.42%	15.80%	否
上海浦东五街坊项目	否	120,000	50,192	104,460	未开工	10.34%	-	否
上海金色雅筑（原中林项目）	否	70,000	3,875	70,000	100%	14.94%	19.44%	否
南京白下区安品街项目	否	65,000	16	44,630	未开工	12.09%	-	否
南京红郡（原黄家圩项目）	否	40,000	1,996	40,000	100%	20.54%	11.20%	否
合计	否	993,660	82,440	951,488	-	-	-	否
未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目）	(1). 上海五街坊项目位于“世博会”区域，前期因政府道路规划调整，影响了项目如期开工，目前公司正在进行项目规划报批工作，预计2010年下半年开工，项目整体开发计划将根据进度相应调整；南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行规划指标调整，影响了项目如期开工；目前公司正在进行规划报批工作，预计2010年下半年开工，项目整体开发计划将根据进度相应调整。 (2).根据目前项目销售情况及市场预测，南京红郡项目的盈利水平不能达到招股意向书预计水平，募集资金其他投向项目的收益率均超过收益预计水平，预计本次募集资金投向项目的整体效益高于招股意向书的收益预计水平。
变更原因及变更程序说明（分具体项目）	无变更
尚未使用的募集资金用途及去向	截至2009年12月31日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币951,488万元，占募集资金净额人民币993,660万元的95.8%，余额人民币42,172万元将随着项目的后续开发全部投入。

变更项目情况

□ 适用 √ 不适用

7.6 非募集资金项目情况

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

项目名称	项目金额	项目进度	项目收益情况
新设40家公司	300,225.97	新设已完成	良好
收购28家公司	169,623.51	收购已完成	良好
对7家公司增资	68,468.09	增资已完成	良好
合计	538,317.57	-	-

7.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明

□ 适用 √ 不适用

7.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用

7.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2009年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情况如下：

单位：人民币元

	公司合并	母公司
税后可分配利润*	10,964,255,202.76	2,941,228,262.80
其中：2009年度净利润	5,329,737,727.00	2,874,475,278.28
结转年初可分配利润	6,184,277,986.66	616,513,495.42
分配2008年度股利	(549,760,510.90)	(549,760,510.90)

*母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为《企业会计准则2006》实施后，对子公司的投资只能采用成本法核算，子公司法人主体根据公司法计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。

根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交2009年度利润分配方案如下：

1. 按照母公司净利润的10%计提法定公积金；

2. 按照母公司净利润的65%计提任意公积金；

3. 按照母公司净利润的25%和上年度未分配利润共同作为分红基金。

2009年度公司可分配利润分配情况如下：

单位：人民币元

	母公司	占本年母公司净利润比例	占本年公司合并净利润比例
2009年度净利润	2,874,475,278.28	100%	53.93%
计提法定公积金	287,447,527.83	10%	5.39%
计提任意盈余公积金	1,868,408,930.88	65%	35.06%
计提2009年度分红基金	718,618,819.57	25%	13.48%
年初可分配利润	66,752,984.52	-	-
分配2009年度现金股利	769,664,715.26	26.78%	14.44%
留转以后年度分配利润	15,707,088.83	-	-

分红派息方案：每10股派送人民币0.7元（含税）现金股息。

以2009年12月31日总股本10,995,210,218股计算，2009年度现金股利计人民币769,664,715.26元。

公司最近三年现金分红情况表

单位：元

年份	现金分红金额（含税）	母公司 净利润	公司合并 净利润	占母公司净利润的比例	占公司合并净利润的比例		公司合并年度 可分配利润
2008年	549,760,510.90	1,582,019,762.35	4,033,170,027.89	34.75%	13.63%		7,370,792,808.42
2007年	687,200,638.70	1,727,621,268.51	4,844,235,494.21	39.78%	14.19%		5,026,288,447.07
2006年	649,427,190.90	2,297,883,766.18	2,297,883,766.18	28.26%	28.26%		2,339,727,664.40
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例						50.64%

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

§8 重要事项

8.1 收购资产

□ 适用 √ 不适用

8.2 出售资产

□ 适用 √ 不适用

7.1、7.2所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。

不适用

8.3 重大担保

√ 适用 □ 不适用

报告期内，公司及公司控股子公司新增担保（含反担保）5.68亿元，解除担保15.48亿元。截止报告期末，公司担保余额12.41亿元（报告期初担保余额由于汇率调整略有变动），占公司净资产的比重为3.3%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额12.26亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为0.15亿元。报告期末，公司及公司控股子公司不存在对外担保。

报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保。

报告期内新增担保明细如下：

序号	担保人 (万科所占权益比例)	担保对象 (万科所占权益比例)	担保金额	担保说明	担保起止日期
1	万科企业股份有限公司	天津兴海房地产开发有限公司（55%）	人民币1,650万元	为3000万元银行借款提供权益比例（55%）的担保	担保期从2009年3月27日始，目前已解除
2	万科企业股份有限公司	深圳市万科房地产有限公司（100%）	人民币12,000万元	为12000万银行借款提供权益比例（100%）的担保	从2009年4月29日到2012年4月29日
3	深圳市万科房地产有限公司（100%）	东莞市新万房地产开发有限公司（51%）	人民币20,400万元	为40000万元银行借款提供权益比例（51%）的担保	从2009年7月30日到2011年7月30日
4	深圳市万科房地产有限公司（100%）	东莞市新万房地产开发有限公司（51%）	人民币10,200万元	为20000万元银行借款承担权益比例（51%）的担保	从2009年9月25日到2011年7月30日
5	上海万科房地产有限公司（100%）	上海地杰置业有限公司（50%）	人民币11,000万元	为11000万元银行借款提供担保	从2009年10月23日到2011年4月30日
6	成都万科房地产有限公司（100%）	成都一航万科滨江房地产开发有限公司（49%）	人民币1,500万元	为10000万元银行借款提供权益比例（15%）的担保	从2009年12月22日到2012年12月21日

8.4 重大关联交易

8.4.1 与日常经营相关的关联交易

□ 适用 √ 不适用

8.4.2 关联债权债务往来

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

关联方	向关联方提供资金		关联方向公司提供资金
	发生额	余额	发生额	余额
北海万达房地产开发有限公司	-799.41	0.00	0.00	0.00
东莞万科置地有限公司	-552.01	0.00	0.00	0.00
上海中房滨江房产有限公司	26,007.05	60,687.32	0.00	0.00
长沙东方城房地产开发有限公司	0.00	1,249.60	0.00	0.00
长沙市领域房地产开发有限公司	8,556.89	8,556.89	0.00	0.00
长沙市领域投资有限公司	0.02	0.02	0.00	0.00
北京中粮万科房地产开发有限公司	214,566.82	214,566.82	0.00	0.00
北京金隅万科房地产开发有限公司	-25,363.56	6,064.61	0.00	0.00
成都一航万科滨江房地产开发有限公司	-4,411.82	1,913.31	0.00	0.00
上海加来房地产开发有限公司	-11,593.60	12,861.41	0.00	0.00
上海南都白马房地产开发有限公司	-1,689.54	4,188.32	868.97	868.97
苏州中航万科长风置业有限公司	6,612.25	6,613.78	0.00	0.00
北京万科咨询有限公司	-1.39	0.00	0.00	0.00
大连万科魅力之城开发有限公司	-7,133.69	23,917.30	0.00	0.00
合肥一航万科地产有限公司	-7,727.69	12,730.26	0.00	0.00

东莞市万科置业有限公司	-1,885.55	474.66	0.00	0.00
深圳市名爵投资发展有限公司	53,762.21	53,762.21	0.00	0.00
武汉万科青安居房地产有限公司	210.49	210.49	-9,568.08	0.00
佛山市顺德区中航万科房地产有限公司	20,352.85	20,352.85	0.00	0.00
沈阳万科永达房地产开发有限公司	0.00	0.00	17,361.50	52,742.39
杭州南都宋城置业有限公司	0.00	0.00	-1,990.20	37,258.59
上海万盛房地产有限公司	0.00	0.00	-727.79	0.00
沈阳万科御城房地产开发有限公司	0.00	0.00	-1,400.00	0.00
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司	-2,540.96	0.00	1,535.66	1,535.66
合计	266,369.36	428,149.85	6,080.06	92,405.61

其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0.00万元，余额0.00万元。8.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

□ 适用 √ 不适用

8.5 委托理财

□ 适用 √ 不适用

8.6 承诺事项履行情况

□ 适用 √ 不适用

上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项

√ 适用 □ 不适用

承诺事项	承诺人	承诺内容	履行情况
发行时所作承诺	华润股份有限公司	在公司2006年度非公开发行A股股票中，华润股份有限公司承诺认购的股票自愿锁定三十六个月。	承诺履行完毕
其他承诺	中国华润总公司	公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。	中国华润总公司始终遵守其承诺

8.7 重大诉讼仲裁事项

□ 适用 √ 不适用

8.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

8.8.1 证券投资情况

□ 适用 √ 不适用

8.8.2 持有其他上市公司股权情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

证券代码	证券简称	初始投资金额	占该公司股权比例	期末账面值	报告期损益	报告期所有者权益变动	会计核算科目	股份来源
000001	深发展Ａ	11,582,347.80	0.10%	73,449,230.40	-	44,937,547.20	可供出售金融资产	法人股
600697	欧亚集团	5,070,000.00	1.18%	45,977,808.62	563,683.80	18,827,038.92
600680	上海普天	7,076,961.71	0.90%	39,438,833.64	6,939,556.67	16,950,190.40
600751	SST天海	143,600.00	0.04%	143,600.00	-	-
合计		23,872,909.51	-	159,009,472.66	7,503,240.47	80,714,776.52	-	-

8.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况

□ 适用 √ 不适用

8.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

□ 适用 √ 不适用

8.8.5 其他综合收益细目

单位：元

项目	本期发生额	上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额	87,654,333.19	-107,796,587.77
减：可供出售金融资产产生的所得税影响	17,757,247.04	-19,106,618.96
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额	6,939,556.67	1,305,437.41
小计	62,957,529.48	-89,995,406.22
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额	-586,681.25	129,508,819.04
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计	-586,681.25	129,508,819.04
5．其他		-212,030.00
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响		-53,007.50
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计		-159,022.50
合计	62,370,848.23	39,354,390.32

§9 监事会报告

√ 适用 □ 不适用

经过努力，公司重新走入增长的轨道，2009年是值得记忆的一年。

年度内，监事会遵照公司法、公司章程的要求，认真履行监督职责，维护公司、股东和员工的利益。主要工作有：

1.监事会会议及决议

2009年公司监事会共召开四次会议，有关会议及决议情况如下：

（1）2009年3月6日召开的第6届监事会第9次会议，审议并通过关于计提和核销2008年度资产减值准备情况的议案、2008年度经审计财务报告、2008年度利润分配及分红派息预案、2008年度内部控制自我评价报告、2008年度募集资金存放及使用情况专项报告、2008年度监事会报告、2008年度报告、关于聘任2009年度会计师事务所的议案和关于修改公司章程的议案。

（2）2009年4月24日召开的第6届监事会第10次会议，审议并通过了万科企业股份有限公司2009年第一季度报告和财务报表。

（3）2009年7月31日召开的第6届监事会第11次会议，审议并通过了关于2009年半年度报告、摘要及财务报表的议案、关于2009年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。

（4）2009年10月22日召开的第6届监事会第12次会议，审议并通过2009年第三季度报告。

2.监事会巡查和巡视

为了进一步加强内部风险的控制，监事会结合公司内部控制工作的进程，深化了对下属公司的巡视、巡查工作。年内，监事会巡查了8个一线公司，通过现场查看、单独访谈、会议讨论等形式，就公司发展战略落实、一线公司管理层自律、员工权益保护、《劳动合同法》落实、内控体系建设进展、物业变革等方面进行了检查、督导。

监事会还进一步组织部分董事巡视了福州、重庆等公司，重点考察公司财务状况，经营计划完成情况，主要项目在成本、采购、工期、销售等指标方面计划与实际的差异，公司人员变动情况及成因，公司维护员工权益的举措及结果等内容，深入了解公司在不同城市的经营和发展情况。

3.监事会对公司有关事项的独立意见

（1）公司依法运作情况：年内监事会成员列席了历次董事会会议，通过审阅报告、现场检查等方式对公司运行情况进行监督，也参与了部分内部控制建设的评估。监事会认为，随着内部控制建设的深入，公司决策进一步规范，治理结构进一步完善。2009年公司董事及管理人员一如既往的勤勉履职，不曾违反法律、法规和公司章程，也没有损害公司、股东和职员利益的行为。

（2）检查公司财务的情况：报告期内，监事会认真检查公司财务状况，对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告真实、准确地反映了公司的财务状况和经营成果，毕马威华振会计师事务所、毕马威会计师事务所对公司年度财务报告出具的审计报告客观、公允。

（3）募集资金使用情况：通过检查财务报表、巡视投资项目等方式，监事会对公司2007年度公开增发A股股票和2008年度公司债券募集资金的使用情况进行了跟踪和检查，认为募集资金规范使用，实际投入和承诺投资项目一致。

（4）重大资产收购、出售及关联交易情况：09年公司无重大资产收购及出售，也没有发生关联交易。

2010年，监事会将加大对公司内部控制工作的支持，强化对工厂化住宅、绿色建筑目标计划实现的监督，积极、敏锐面对公司内外部经营、管理因素变化，充分发挥自身的价值。

§10 财务报告

10.1 审计意见

是否审计	是
审计意见	标准无保留审计意见
审计报告编号	KPMG-D (2010) AR No.0001
审计报告标题	审计报告
审计报告收件人	万科企业股份有限公司全体股东:
引言段	我们审计了后附的万科企业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2009年12月31日的合并资产负债表和资产负债表、2009年度的合并利润表和利润表、合并股东权益变动表和股东权益变动表、合并现金流量表和现金流量表以及财务报表附注。
管理层对财务报表的责任段	按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括: (1) 设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；(2) 选择和运用恰当的会计政策；(3) 作出合理的会计估计。
注册会计师责任段	审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计意见段	我们认为，贵公司财务报表已经按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公司2009年12月31日的合并财务状况和财务状况以及2009年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
非标意见
审计机构名称	毕马威华振会计师事务所
审计机构地址	中国 北京
审计报告日期	2010年02月26日
注册会计师姓名
李婉薇 李嘉琪

10.2 财务报表

10.2.1 资产负债表

编制单位：万科企业股份有限公司 2009年12月31日 单位：元

项目	期末余额		年初余额
	合并	母公司	合并	母公司
流动资产：
货币资金	23,001,923,830.80	11,422,649,694.01	19,978,285,929.92	12,201,694,991.76
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产	740,470.77
应收票据
应收账款	713,191,906.14		922,774,844.24
预付款项	8,736,319,500.73	5,286,298.00	3,160,518,998.56	169,249,643.66
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款	7,785,809,435.41	40,497,384,816.03	3,496,096,906.25	36,702,653,274.24
买入返售金融资产
存货	90,085,294,305.52		85,898,696,524.95
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计	130,323,279,449.37	51,925,320,808.04	113,456,373,203.92	49,073,597,909.66
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产	163,629,472.66	85,416,642.26	167,417,894.55	51,284,529.16
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	3,565,383,001.51	9,433,024,366.72	2,485,725,268.99	9,070,177,266.34
投资性房地产	228,143,157.99	5,256,357.41	198,394,767.05	5,663,856.17
固定资产	1,355,977,020.48	55,104,783.09	1,265,332,766.18	58,772,917.19
在建工程	593,208,234.13		188,587,022.90
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产	81,966,325.94
开发支出
商誉
长期待摊费用	31,318,689.65		25,268,164.97
递延所得税资产	1,265,649,477.66		1,449,480,632.53
其他非流动资产
非流动资产合计	7,285,275,380.02	9,578,802,149.48	5,780,206,517.17	9,185,898,568.86
资产总计	137,608,554,829.39	61,504,122,957.52	119,236,579,721.09	58,259,496,478.52
流动负债：
短期借款	1,188,256,111.11	1,038,256,111.11	4,601,968,333.32	4,301,968,333.32
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债			1,694,880.00
应付票据	30,000,000.00
应付账款	16,300,047,905.75		12,895,962,836.63
预收款项	31,734,801,163.76		23,945,755,139.85
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬	806,504,472.20	200,552,999.10	517,762,853.19	145,497,860.75
应交税费	1,176,877,640.28	31,725,767.61	-861,985,122.52	77,784,428.59
应付利息	122,643,721.10	118,577,777.78	219,884,034.75	163,642,577.70
应付股利
其他应付款	9,258,734,468.30	5,208,563,257.39	9,968,304,370.93	4,123,297,208.63
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债	7,440,414,366.78	5,193,908,984.55	13,264,374,576.45	11,987,890,000.00
其他流动负债
流动负债合计	68,058,279,849.28	11,791,584,897.54	64,553,721,902.60	20,800,080,408.99
非流动负债：
长期借款	17,502,798,297.11	14,780,253,873.64	9,174,120,094.83	5,534,000,000.00
应付债券	5,793,735,805.14	5,793,735,805.14	5,768,015,997.01	5,768,015,997.01
长期应付款
专项应付款
预计负债	34,355,814.95		41,729,468.03
递延所得税负债	802,464,465.02	15,369,480.07	867,797,927.60	7,498,489.62
其他非流动负债	8,408,143.82		12,644,849.82
非流动负债合计	24,141,762,526.04	20,589,359,158.85	15,864,308,337.29	11,309,514,486.63
负债合计	92,200,042,375.32	32,380,944,056.39	80,418,030,239.89	32,109,594,895.62
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	10,995,210,218.00	10,995,210,218.00	10,995,210,218.00	10,995,210,218.00
资本公积	8,557,716,583.44	8,604,755,442.19	7,853,144,319.55	7,956,192,891.34
减：库存股
专项储备
盈余公积	8,737,841,436.85	8,737,841,436.85	6,581,984,978.14	6,581,984,978.14
一般风险准备
未分配利润	8,808,398,744.05	785,371,804.09	6,184,277,986.66	616,513,495.42
外币报表折算差额	276,721,078.80		277,307,760.05
归属于母公司所有者权益合计	37,375,888,061.14	29,123,178,901.13	31,891,925,262.40	26,149,901,582.90
少数股东权益	8,032,624,392.93		6,926,624,218.80
所有者权益合计	45,408,512,454.07	29,123,178,901.13	38,818,549,481.20	26,149,901,582.90
负债和所有者权益总计	137,608,554,829.39	61,504,122,957.52	119,236,579,721.09	58,259,496,478.52

10.2.2 利润表

编制单位：万科企业股份有限公司 2009年1-12月 单位：元

项目	本期金额		上期金额
	合并	母公司	合并	母公司
一、营业总收入	48,881,013,143.49	443,874,739.01	40,991,779,214.96	333,724,838.31
其中：营业收入	48,881,013,143.49	443,874,739.01	40,991,779,214.96	333,724,838.31
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本	41,122,442,525.36	649,779,466.38	34,855,663,288.39	605,350,375.63
其中：营业成本	34,514,717,705.00	2,748,677.22	25,005,274,464.91	2,069,918.44
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加	3,602,580,351.82	30,285,020.88	4,533,872,994.46	49,599,350.46
销售费用	1,513,716,869.35		1,860,350,084.01
管理费用	1,441,986,772.29	374,053,612.54	1,530,799,165.46	526,892,194.86
财务费用	573,680,423.04	237,232,417.12	657,253,346.42	-125,373,501.49
资产减值损失	-524,239,596.14	5,459,738.62	1,268,113,233.13	152,162,413.36
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）	2,435,350.77		19,262,232.00
投资收益（损失以“-”号填列）	924,076,829.10	3,079,448,983.67	209,411,393.50	1,856,299,860.12
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	541,860,864.68	59,596,950.08	209,735,864.65	41,500,616.95
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列）	8,685,082,798.00	2,873,544,256.30	6,364,789,552.07	1,584,674,322.80
加：营业外收入	70,678,786.74	1,118,761.00	57,455,149.70	8,950.00
减：营业外支出	138,333,776.65	187,739.02	99,959,075.74	2,663,510.45
其中：非流动资产处置损失	1,577,638.38	15,049.02	2,336,423.46	138,751.45
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）	8,617,427,808.09	2,874,475,278.28	6,322,285,626.03	1,582,019,762.35
减：所得税费用	2,187,420,269.40		1,682,416,473.30
五、净利润（净亏损以“-”号填列）	6,430,007,538.69	2,874,475,278.28	4,639,869,152.73	1,582,019,762.35
归属于母公司所有者的净利润	5,329,737,727.00	2,874,475,278.28	4,033,170,027.89	1,582,019,762.35
少数股东损益	1,100,269,811.69		606,699,124.84
六、每股收益：
（一）基本每股收益	0.48	0.26	0.37	0.14
（二）稀释每股收益	0.48	0.26	0.37	0.14
七、其他综合收益	62,370,848.23	27,906,242.65	39,354,390.32	-42,000,193.120
八、综合收益总额	6,492,378,386.92	2,902,381,520.93	4,679,223,543.05	1,540,019,569.23
归属于母公司所有者的综合收益总额	5,392,108,575.23	2,902,381,520.93	4,072,524,418.21	1,540,019,569.23
归属于少数股东的综合收益总额	1,100,269,811.69		606,699,124.84

（下转B35版）