政策明朗

  地产板块估值基本见底

  ⊙中金公司 白宏炜 ○编辑 全泽源

  受政策调控影响和对未来地产泡沫破掉的担心，地产板块有了近八个月的调整期，累计跌幅达30%~40%；我们认为当前地产板块估值已经反映了进一步政策调控以及房价下跌的预期，未来继续下跌的空间有限，随着两会后行业政策将告一段落，政策的明朗、四月份成交量的回升以及人民币升值会带来地产板块的反弹，建议买入地产股。理由如下：

  1、市场担心什么？1）后续还要出台严厉的政策，比如物业税；2）信贷紧缩下2010年新屋成交量大幅度萎缩；3）房地产公司盈利和NAV下调；我们的观点是：1）地产行业泡沫主要是供给有限而货币供应量太高，未来供给释放需要时间而流动性仍充裕的情况下，泡沫的挤压是循序渐进的，行业不会出现大幅调整；2）地产公司资金压力很小，过严的政策将抑制供给在先；3）地方政府与中央政府的博弈下政策退出非一蹴而就；4）2010年公司盈利确定性较强。

  2、目前股价反映了多差的预期，还有多大下行空间？ 目前股价已反应了2010年房价跌幅15%~20%，这是比较悲观的预期，2010年经济发展和利率水平要优于2008年，房价调整幅度不会达到2008年10%~15%的水平；历史上看，2008年最低迷期间地产公司NAV折让40%~50%，目前离这一水平还差20%~30%，我们认为难以回到2008年水平，主要原因在于2008年地产公司面临破产压力，而目前地产公司资金很充裕，NAV下降空间有限，地产板块估值基本见底。

  3、反弹的催化剂是什么？目前地产板块已经反映了较为悲观的政策的市场预期，目前阶段地产板块可获得一定的相对收益，而在未来通胀和人民币升值趋势下，地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益；投资者目前可以积极介入，建议超配。

  4、 2010年趋势有四：1）行业集中度提高，看周转而非看利润率；2）一线城市泡沫较大，二三线成为市场主力；3）高档商品房受抑制，看好普通商品住宅销售；4）资金压力大，重组并购活跃；对应的投资选择：1) 龙头地产估值低，增长潜力大；2）区域优质地产公司；3）大量廉价土地储备的公司；4）重组类地产公司。