■地产投资系列专题一

——你能看到多远的过去，就能看到多远的未来

  错综复杂的投资环境

  2007以来，中国股市坐了一轮惊险刺激的过山车，从6124点直落1664点到现在回升至三千点徘徊。短短两年，季节冷暖已是几度轮回。它以生动的数据向我们证明，资本市场诱惑与陷阱永远并存的经济定律。

  2009年的中国股市虽然指数翻番，个股精彩纷呈，但近期有统计机构在盘点中发现，不仅跑赢大盘的个人投资者寥寥无几，而且账面仍未翻红的居然超过六成。看来是“你不理财，财不理你”。中国股市变幻莫测，最终能够经历一番大浪淘沙而成为赢家的毕竟只是少数人。

  而在同期备受关注的房地产行业，经历2007-2008年小幅调整，2009年却出人意料地呈现飙升的涨势。据相关机构统计，比起楼市低潮期的2008年，2009年国内重点城市房价均获不同程度的大幅上涨。现在回头审视，如果在2007年底，楼市开始调整的时候，在上海普通地段购置一处不动产，到现在，平均投资回报将十分可观。

  但同时由于房价上涨过快，政府紧急发出一系列调控政策“组合拳”。从去年底陆续出台的营业税免征期限将由两年变为五年、今后拿地首付款不低于50%、二套房贷首付不得低于40%，到近期影响颇大的“国11条”出台。房地产及社会各界随即掀起有关未来楼市走向的话题风潮，各地坊间也充斥着“房子那点儿事”的街谈巷论。

  面对过山车般的证券市场、紧缩调控的房地产市场，加上通胀预期，投资者茫然地站在了十字路口。

  可借鉴的国际经验

  从金融市场诞生的那一刻起，沿袭货币的本质，投资就形影不离。回顾国际投资市场历史，黄金、股票、房地产，是对冲通货膨胀的三大主要投资方式。

  1971年8月布雷顿森林体系宣布解体，黄金价格持续上涨约10年，直至1980年苏联入侵阿富汗，黄金达到历史最高点850美元/盎司，相当于今天的2200美元/盎司，至今仍未被超越。但由于黄金无法产生盈利，只能被动保值，所以它只能对冲却无法战胜通货膨胀。

  经历了30年代的大萧条，美国股市50年代步入“黄金时期”，直到1972年道指首破1000点后，美国经济开始进入“滞胀”期，持续到1982年。随后指数震荡向上，超越2000点。从90年代初开始，随着“网络时代+知识经济”驱动，美国经济进入了长达100多个月的持续增长期，道指从3000点一路上涨至10000点之上。及至2000-2001年股市再度崩盘，从11908点调整到7181点。如今，道琼斯指数仍在1万点附近徘徊。道琼斯指数从1956年时战后首个高点500点，到如今1万点左右，增长了近20倍。

  1950年二战刚结束时，美国的全国房地产总值，大约为1000亿美元。在此后的60年中，新建楼宇非常地少。大约仅为每年1%。纽约地区的平均楼龄，高达30年。房地产市场的不断升值，来源于二手房市场在不断交易中的价值上升。至2005年时，美国的房地产市场总值，已超过20万亿美元。换言之，60年间，老房子足足升值了100倍！在过去二十年中，美国的房地产市场，大约保持着了每十年翻一番的速度。进入21世纪之后，增速加快，被誉为“房地产增长最快的十年”。

  与国际经验相似，目前在国内，个人的投资方向主要有股票、房地产和贵金属。

  去年底，央视《经济半小时》栏目就"通胀离我们还有多远?"这个核心问题，对国内百名经济学家企业家展开了问卷调查。其中一个问题是：如果出现通胀，对于普通百姓来说，您认为最好的理财方式是什么？调查结果显示：53%的经济学家企业家选择投资房产；20%选择保值储蓄；17%选择购买黄金；13%选择投资股票；6%选择购买保险。

  投资的本质是财富的再造。从这个层面上讲，黄金1200美元的价格已成高地，保值性佳，而升值较难。储蓄对应对各种即时需求最为方便，但收益性较差。而在有价证券中，基金与债券虽有一定收益，但比较有限，正如一部平静的纪录片，乏善可陈。

  根据国际经验，股票市场和房地产市场作为左右世界资本市场结构的吸金石，未来也将成为中国资本市场最具潜力和成长性的投资市场，长期吸引众多境内外投资者深切关注的灼灼目光。

  那么，投资股市还是投资楼市？

  房地产仍然是稳健投资选择

  有经济学家认为，相对2009年，2010年股市将是非常平淡的一年，上涨预期最多达到去年的一半不到。从目前看，尽管通胀已抬头，但是紧缩预期提前，反而带来通胀预期滞后，紧缩预期提前有一个降温的作用，而通胀滞后有一个隐形的危险。因此，全年股市将处在一个平缓震荡过程中。

  而对于今天的楼市，已经不是按照商品消费品定价的原则来定价，而是由投资品定价，由人口和货币的流动来决定。

  尽管新年伊始国家出台了许多相关房地产的调控政策，包括上调存款准备金率、楼市“国11条”等，但专家认为，这不太可能意味着政策风向标已经开始转向。本轮调控的目的是遏制房价的过快上涨，保持房地产业的平稳均衡发展，调控的基调是“降温”，而不是“熄火”。

  有数据显示，2009年，全球房地产投资额为3650亿美元，中国的数额为1562亿美元，与上年相比增幅超过-倍，约占全球的四成。专家预测，2010年中国很可能将继续保持这一领先地位。

  中国房地产问题的根源在于，存款利率偏低而投资选择有限，因此投资阶层将房地产视为一种保值手段，摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶如是说。

  选择何种方式理财，与个人的兴趣和所研究的长项有着密切关系。对于一些熟悉资本市场的投资者而言，投资股市自然是最好的增值方式。但毕竟有价证券是一门精深的学问，就广大市场投资者而言，能够最终成为赢家的毕竟只在少数。2009年股市表现出剧烈动荡回调，众多投资者望而却步，于是转而纷纷把资金投向房地产市场。日前，根据胡润研究院发布的中国千万富豪品牌倾向报告指出，富豪投资房地产比例从去年的26%上升到34%；而股票投资比例从33%下降到18%。

  巴菲特说过，价值投资给我们提供了走向真正成功的惟一机会。

  从长期来看，比起已高位回落一大截的股票市场，房地产多少具备一点股神巴菲特所说的“价值投资”要素。

  在2009年风云莫测的中国投资市场上，比起现金、外汇、股票乃至黄金，房地产，成为深受市场推崇的投资方向。长远来讲，土地总是越来越少，加上通货膨胀，物业也是越来越值钱的。随着城市化进程加快，城市人口大量增加，城市居民改善居住条件的愿望十分迫切，必然推动住房需求不断扩大；需求也必然拉动住房建设、城市建设不断扩大。

  目前我国城镇化率为45.68%，据预测我国将在2035年城市化率达到70%，届时从农村转移至城市人口平均每年将达到2500万左右，如果按照小康标准即人均居住面积35平米计算，要满足新增城市人口居住面积每年将达到八亿五千万平米，合建筑面积约超过十亿平米。因此，未来由城市化带来的新增需求将是非常强劲的。

  最近，决策层方面言论显示，今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况，中国未来20年房价上涨的压力仍然很大，由于未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应有限，房价依然有上升趋势。

  既然地产投资在可预见的未来回报可期，接下来的问题则是，投资者在区域、配套、资源、物业形态以及产品层次等诸多影响地产投资的价值因素中，该如何取舍。时间、地点、产品，这些都令投资者苦费思量。（王如意 宁晖）

  (CIS)