⊙中证投资 徐辉 ○编辑 李导

  笔者认为，今年地价进行结构性调整的几率较高，但从各个地区的情况看，又会出现结构性差异。二三线城市本身地价就不高，其调整的压力较小，甚至可能继续走高；部分地价在2009年攀升过高的城市，地价回落的压力会更大。与此同时，部分调控力度较大的城市，其土地价格压力也会相对较大。

  今年土地价格会受到以下几方面因素影响：其一是去年涨幅太大，存在回调的内在要求；其二，政策压力；其三，短期供求压力。由于2010年土地的大量推出，与此同时开发商资金面开始趋紧，可能导致今年土地市场价格会出现较大波动。

  但是，这并不意味着地价将出现逆转性走势。因为中国城市化的大背景还在，长期来看中国城市化的进程还在延续。住建部官员称，住房供不应求的基本面将在未来二十年内难以扭转，房价在这二十年里都将面临上涨的压力。所以，从两方面来看问题就会相对全面的理解地价与房价的关系，长期看上涨压力依然较大；但短期看政策压力可能会使得地价、房价出现一定的波动。

  近期关于地产股投资方面有一种观点引起了市场广泛关注。有私募经理称，由于周期性太强，房地产股票不适合长期投资。笔者认为，这种理解是片面的，而得出这一结论的原因是其不理解房地产这个行业的历史与未来。从历史看，最具代表性的万科上市以来带来的回报名列A股全市场的前列，在二十年时间里回报高达100倍；从港股看，长实、恒地十五年的回报率高达100倍。这样的回报历史，已经非常清晰地表明，优质地产股是长期投资的良好标的。

  再往后看二十年，我相信较多的地产上市公司依然会取得较好的经营业绩，这是中国巨大的房地产需求所决定的。当然，有经验的、稳健而具有明确目标的地产上市公司会取得更好的绩效。个别地产上市公司已开始以年度的每股收益增长作为衡量公司发展的重要指标，且提出了未来五年内实现EPS复合增长25％左右的经营目标。应该说，A股市场敢于这样提出自己目标的上市公司目前仍是凤毛麟角。值得一提的是，未来25％的复合增长目标可能不是只有一家地产公司能够实现，而是会有一批地产公司实现这一目标。

  有好的历史回报，又有清晰的盈利前景。在同样具有25％复合增长的前提下，是选择40倍市盈率的、安全的非周期类股票；还是选择10倍市盈率的、貌似危险的优质地产股进行长期投资，恐怕这是谁都算的清楚的。