■股边杂谈

  ⊙阿琪 ○编辑 李导

  当前社会高度关注房价，股市高度关注房地产股，皆因房地产关系着社会民生、经济兴衰、银行资产的安全边际。以至于目前的房价涨也不是，跌也不能。其实，不用任何激进的调控举措，再过一年半载，我国普涨的房价也可能停滞下来，并进入符合各方利益的稳定状态。其原因在于，在调控层面上已找到了行之有效，并能兼顾各方利益稳定房价的方法，那就是“廉房”（廉价房与廉租房）的不断推出，起码能在数学意义上起到平滑房价的作用，即起到“馅多了加面”的功能。

  实际上，这种稳定房价的方法在部分沿海城市早已运用，且效果显著。例如，一直处于“房价第一线”的华东某市曾经是以这样方法来平抑房价：当这个城市的平均房价月环比与同比出现涨幅过大的时候，在接下来的1、2个月里就停止市中心高价商品房的销售，或者暂缓高价房在房产交易中心的登记过户，在这期间只允许近郊和远郊价格相对较低房产的销售。而根据以上“馅多了加面”的法则，当这些“廉房”大规模面市后，一方面吸引和抽离了商品房市场的部分购买力，另一方面在数学意义上将直接摊低各地的平均房价水平，进而能摊低全国的平均房价。对于股市来说，投资者之前也是一直关注于房价的涨跌。因为，房价一跌，首先是房地产公司的利润不会好；其次是，房地产行业对上下游影响极大，房价下跌对经济整体形势也会带来不好的预期。然而，当房价涨到脱离购买力实际后，再继续关注房价的涨跌已经毫无意义：房价涨得再高，如果没有购买力，对房地产公司的利润、对经济全局的牵动又有什么作用？因此，未来无论是对房地产公司的利润预期，还是房地产行业对经济全局的影响，房地产市场“量”的作用要远大于“价”的变化。

  各地方政府不可能自己去盖房子的，其推动“廉房”建设还将由现有的各家房地产公司来进行与实现。“廉房”建设除了能在数学含义上起到平抑房价效果之外，由于供不应求的原因，其成交量足可保障房地产行业的基本利润，但“廉房”的大规模推动也意味着我国房地产行业暴利的时代行将结束，进而步入到符合成熟产业特征的合理利润边际阶段。对现有房地产上市公司来说，利润边际的下降必然会导致股价估值中枢的下移。同时，随着房价受“廉房”平抑作用而趋向于稳定，以往那种“要么赚死，要么渴死”的业绩大起大落现象将逐渐消失，股价走势的波动性将会逐渐降低。