⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  房地产市场的迷魂阵越来越多，成交不断减少的背后却没有迎来房价如期下降。以豪宅为例，记者深入调查北京、深圳、上海、杭州等地豪宅市场，在1、2月份刚刚出现成交回落的迹象，3月份即重现升温苗头，杭州竟然重现半夜排队抢购豪宅的局面。业内担心，1、2月份的市场低迷虽有买方观望的原因，某种程度上也可能是由于开发商捂盘惜售。而开发商对市场的操纵更憋足了升值预期，导致房价居高不下。

  权威消息称，中央各相关部委正在密集调研楼市，做下一轮调控的政策准备。但专家认为，如果调控政策针对性不强或只做表面功夫，市场很可能朝政策预期的反方向前进，新一轮房价“堰塞湖”不可避免。

  有效供给不足导致豪宅“假降温”

  根据上海一家房地产机构的数据，1月份，上海单价6万元/平方米以上的豪宅项目成交量仅为去年12月的36%，2月成交量则环比1月又减少50%以上。其中，今年1月就已经拿到预售证的御涛园网上报价高达8万元/平方米，比周边别墅售价高出一倍。但项目至今无人问津。

  但根据记者的多方了解，各地豪宅市场不仅未真的就此进入冰冻期，近期反而出现回暖。这一迹象不可避免地会带动新一轮房价上涨预期，需要引起市场高度关注。

  上海豪宅市场的一个现象是有效供给不足。就以上文提到的御涛园为例，根据记者了解，虽然1月即拿到预售证，但开发商计划开盘时间却是今年4月。在“无人问津”的表面背后，是开发商有意无意的捂盘惜售。“到4月时，政策形势基本明朗，楼市回归旺季，很多开发商都准备在那时候推出新盘。因为刚性需求积蓄了数月，价格只会涨不会跌。”一位房地产业内人士称。

  豪宅单价仍一路走高

  开发商捂盘以及豪宅价格只涨不跌的还有北京、深圳等地。北京中原地产李文杰告诉记者，在刚刚过去的上周末（3月20、21日），北京一、二手房成交热度明显回升，并已经达到去年年底的最高水平。很多二手门店重新出现排队签约的场面。

  李文杰介绍，和普通商品房比，北京豪宅成交量确实没有那么火爆，但主要原因是供给紧张。“很多开发商看好后市，所以都放缓推盘速度。这导致成交量不高，但房价肯定是只涨不跌。部分楼盘年初以来的涨价幅度已经达到20％。”李文杰称。

  中房信集团深圳分公司罗翠莲介绍，深圳同样存在豪宅有效供给不足的局面，而豪宅价格却从未松动。以东部华侨城为例，近期，东部华侨城天麓八区成交数套豪宅，最高成交单价超过14万元/平方米，这在上海、北京等地均属超豪宅价格。而去年同期，东部华侨城其他区域的别墅单价只有7至9万元/平方米。单从天麓六区看，其均价也从去年8月的5.2万元/平方米上涨到了目前的8万元/平方米。

  恐慌性购房或再现市场

  一边是豪宅捂盘现象明显，一边是房价不断攀高，业内人士担忧，如果恐慌性购房再现市场，新一轮房价泡沫不可避免。

  “我们又重新感觉到，市场上充斥着大量的资金，这些资金部分是去年经济刺激计划中尚未来得及入市的资金，部分是来自民间的储蓄。尤其是刚性需求已经预感到房价不可能下调，因而匆忙入市。而虽然部分投资客持观望态度，但从3月以来的迹象看，投资楼市又开始升温。因此，一旦进入供给旺季，房地产市场的各种数据都将再现回暖迹象。”李文杰称。

  一个明显的恐慌性购房迹象是杭州再现半夜排队抢房。据了解，杭州绿城蓝色钱江楼盘在开盘前夜出现百余人排队购房。而房源单套价格已经高达千万元以上。而120套房源当天售罄，销售收入22个亿。

  另一个来自上海的案例是，上海华润置业橡树湾项目曾在3月初传出认购量不符合开发商预期的消息，导致开盘时间和开盘价格迟迟未定。但根据记者最新了解，该项目在3月12日推出的40套房源当天售罄，开发商更在原来的3.8万元/平方米的均价预期基础上直接卖出了均价4万元/平方米。

  今年以来上海10万元级豪宅成交记录

楼盘名称	区域	成交面积	成交套数	总金额	均价
白金湾府邸	虹口	361	1	56429482	156388
汤臣一品	浦东	3251	6	491109878	151062
翠湖天地（嘉苑）	卢湾	326	1	37885982	116311
东郊花园	浦东	769	2	84744306	110153
四季雅苑	浦东	521	1	56328843	108067
西郊明苑别墅（三期）	长宁	428	1	45975666	107470

  数据来源：佑威房地产研究中心