北京城建投资发展股份有限公司

  2009年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2公司董事陈代华、独立董事胡俞越因公务未能出席会议，独立董事胡俞越委托独立董事李明代为出席和表决，其他董事均出席董事会会议。

1.3 信永中和会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司董事长刘龙华、总经理李文、总会计师李莉郑重声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

1.5 报告期内公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。

1.6 报告期内公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

股票简称	北京城建
股票代码	600266
上市交易所	上海证券交易所
注册地址和办公地址	北京市海淀区大柳树富海中心2号楼20层； 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
邮政编码	100029
公司国际互联网网址	www.bucid.com
电子信箱	tz@bucid.com

2.2 联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	张财广	李威
联系地址	北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦	北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
电话	（010）82275538	（010）82275598
传真	（010）82275533	（010）82275533
电子信箱	zhangcg@bucid.com	liwei@bucid.com

§3 会计数据和业务数据摘要：

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2009年	2008年		本年比上年增减(%)	2007年
		调整后	调整前		调整后	调整前
营业收入	3,438,102,870.80	2,515,515,207.53	2,439,933,544.76	36.68	1,814,531,285.06	1,579,592,046.54
利润总额	1,126,443,206.06	442,957,302.20	431,097,881.78	154.30	475,068,797.29	416,791,055.64
归属于上市公司股东的净利润	849,971,464.46	326,160,653.32	316,157,982.97	160.60	317,298,571.76	264,883,417.91
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	875,702,210.90	267,654,461.89	267,654,461.89	227.18	264,629,349.38	264,629,349.38
经营活动产生的现金流量净额	1,704,721,745.58	-192,909,993.09	-154,296,042.52	983.69	-197,741,351.59	-205,843,705.47
	2009年末	2008年末		本年末比上年末增减(%)	2007年末
		调整后	调整前		调整后	调整前
总资产	15,058,273,644.79	10,731,613,936.61	10,625,126,725.97	40.32	10,413,536,443.59	10,216,466,137.32
所有者权益（或股东权益）	4,799,362,726.41	3,530,649,639.70	3,506,522,372.20	35.93	3,553,659,336.12	3,363,110,519.84

3.2 主要财务指标

单位：元 币种：人民币

主要财务指标	2009年	2008年		本年比上年增减(%)	2007年
		调整后	调整前		调整后	调整前
基本每股收益（元／股）	1.1471	0.4402	0.4267	160.59	0.4282	0.3632
稀释每股收益（元／股）	1.1471	0.4402	0.4267	160.59	0.4282	0.3632
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	1.1818	0.3612	0.3612	227.19	0.3571	0.2967
加权平均净资产收益率（%）	21.59	9.28	9.04	增加12.31个百分点	10.16	8.45
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	22.37	7.65	7.65	增加14.72个百分点	8.44	8.44
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	2.301	-0.26	-0.208	985	-0.267	-0.278
	2009年末	2008年末		本年末比上年末增减(%)	2007年末
		调整后	调整前		调整后	调整前
归属于上市公司股东的每股净资产	6.477	4.765	4.732	35.93	4.796	4.539

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	-2,770.51
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	13,996,714.57
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益	10,354,962.32
受托经营取得的托管费收入	1,616,142.56
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-70,940,401.27
所得税影响额	-3,061,637.54
少数股东权益影响额（税后）	22,306,243.43
合计	-25,730,746.44

采用公允价值计量的项目

单位:元 币种:人民币

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
可供出售金融资产		580,000,000.00	580,000,000.00	0
合计		580,000,000.00	580,000,000.00	0

3.3 境内外会计准则差异：

□适用 √不适用

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：万股

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股	35,150	47.44				-33,150	-33,150	2,000	2.7
3、其他内资持股									0
其中：
境内法人持股									0
境内自然人持股
4、外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计	35,150	47.44				-33,150	-33,150	2,000	2.7
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股	38,950	52.56				33,150	33,150	72,100	97.3
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计	38,950	52.56				33,150	33,150	72,100	97.3
三、股份总数	74,100	100				0	0	74,100	100

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：万股

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
北京城建集团有限责任公司	33,150	33,150	0	0	股权分置改革	2009年2月9日
北京城建集团有限责任公司	2,000	0	0	2,000	定向增发	2010年2月5日
合 计	35,150	33, 150	0	2,000	—	—

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

报告期末股东总数		70,004户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)		持股总数	报告期内增减		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
北京城建集团有限责任公司	国有法人		50.41		373,534,113	-17,665,828		20,000,000	无
中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF)	其他		2.83		21,006,215	21,006,215		0	未知
中国工商银行－鹏华优质治理股票型证券投资基金(LOF)	其他		1.99		14,783,370	14,783,370		0	未知
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金	其他		1.64		12,212,618	12,212,618		0	未知
全国社保基金一零一组合	其他		1.18		8,800,000	8,800,000		0	未知
交通银行－华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF)	其他		1.15		8,568,555	8,568,555		0	未知
中国工商银行－南方稳健成长贰号证券投资基金	其他		1.08		8,062,023	-3,935,695		0	未知
中国工商银行－南方成份精选股票型证券投资基金	其他		1.04		7,774,354	7,774,354		0	未知
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金	其他		1.03		7,702,378	7,702,378		0	未知
中国建设银行－工银瑞信精选平衡混合型证券投资基金	其他		0.98		7,299,752	7,299,752		0	未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称				持有无限售条件股份数量			股份种类
北京城建集团有限责任公司				353,534,113			人民币普通股
中国农业银行－鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF)				21,006,215			人民币普通股
中国工商银行－鹏华优质治理股票型证券投资基金(LOF)				14,783,370			人民币普通股
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金				12,212,618			人民币普通股
全国社保基金一零一组合				8,800,000			人民币普通股
交通银行－华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF)				8,568,555			人民币普通股
中国工商银行－南方稳健成长贰号证券投资基金				8,062,023			人民币普通股
中国工商银行－南方成份精选股票型证券投资基金				7,774,354			人民币普通股
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金				7,702,378			人民币普通股
中国建设银行－工银瑞信精选平衡混合型证券投资基金				7,299,752			人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动关系的说明				前十名无限售条件的股东中，北京城建集团有限责任公司与其它无限售条件股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；鹏华动力增长混合型证券投资基金(LOF)、鹏华优质治理股票型证券投资基金(LOF)同属于鹏华基金管理有限公司；南方绩优成长股票型证券投资基金、南方稳健成长贰号证券投资基金、南方成份精选股票型证券投资基金同属于南方基金管理有限公司；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

北京城建集团有限责任公司是公司的控股股东，报告期内所持股份比例由原来的52.79%变更为50.41%，未发生质押、冻结情况。

4.3.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：万元 币种：人民币

名称	北京城建集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人	刘龙华
成立日期	1993年11月8日
注册资本	108,197.30
主要经营业务或管理活动	授权进行国有资产的经营与管理,承担各类型工业、能源、交通、民用、市政工程建设项目总承包，房地产开发，商品房销售，机械施工、设备安装；商品混凝土、钢木制品、建筑机械、设备制造及销售，建筑机械设备及车辆租赁，仓储、运输服务，购销金属材料、建筑材料、化工轻工材料、机械电器设备、木材，零售汽车（不含轿车），饮食服务；物业管理。

4.3.3 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位:股、元

姓名	职务	性别	年龄	年初持股数	年末持股数	持有本公司的股票期权	被授予的限制性股票数量	股份增减数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额(万元)（税前）	报告期被授予的股权激励情况				是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
											可行权股数	已行权数量	行权价	期末股票市价
刘龙华	董事长	男	58	0	0	0	0	0		0	0	0	0	0	是
徐贱云	副董事长	男	45	0	0	0	0	0		0	0	0	0	0	是
陈代华	董事	男	46	0	0	0	0	0		45.88	0	0	0	0	否
卢桂菊	董事	女	44	0	0	0	0	0		0	0	0	0	0	是
李文	董事、总经理	男	55	0	0	0	0	0		45.99	0	0	0	0	否
梁伟明	董事、副总经理	男	41	0	0	0	0	0		37	0	0	0	0	否
张财广	董事、董事会秘书、副总经理	男	47	0	0	0	0	0		36.52	0	0	0	0	否
胡俞越	独立董事	男	48	0	0	0	0	0		5.05	0	0	0	0	否
李明	独立董事	男	43	0	0	0	0	0		2.52	0	0	0	0	否
梁伟	独立董事	男	39	0	0	0	0	0		2.52	0	0	0	0	否
田侃	独立董事	男	37	0	0	0	0	0		2.52	0	0	0	0	否
胡美行	监事会主席	男	53	0	0	0	0	0		0	0	0	0	0	是
汤舒畅	监事	男	49	0	0	0	0	0		0	0	0	0	0	是
万江华	监事	男	48	0	0	0	0	0		0	0	0	0	0	是
廖廷建	职工监事	男	49	0	0	0	0	0		36.53	0	0	0	0	否
肖红卫	职工监事	男	43	0	0	0	0	0		28.74	0	0	0	0	否
毛雅清	副总经理	男	42	0	0	0	0	0		37	0	0	0	0	否
张健	副总经理兼总工程师	男	57	0	0	0	0	0		37.18	0	0	0	0	否
程丰	副总经理	男	41	0	0	0	0	0		45.65	0	0	0	0	否
刘长福	副总经理	男	53	0	0	0	0	0		34.29	0	0	0	0	否
李学富	总经济师	男	46	0	0	0	0	0		36.79	0	0	0	0	否
李莉	总会计师	女	41	0	0	0	0	0		37	0	0	0	0	否
窦金山	总建筑师	男	60	0	0	0	0	0		37.16	0	0	0	0	否
合计	/	/	/			/			/	508.34			/	/	/

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、房地产市场回顾与展望

2008年底以来，为应对全球金融危机的冲击，政府采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，陆续出台了一系列经济刺激政策，以增加投资，扩大内需，保证经济平稳较快发展。其中，针对房地产业，采取了下调契税、按揭贷款利率优惠、降低首付款比例、降低二手房交易税费、保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%等措施。政府出台的刺激房地产市场的举措迅速取得成效，2009年3月份之前，房地产市场还在延续2008年的低迷状态，3月份之后，经过一年多时间积累的自住和改善型住房需求逐步释放，房地产市场出现了“小阳春”，之后，随着土地市场的迅速升温，商品房上涨预期加大，商品房投资和投机需求逐步入市，加上对通胀的预期、商品房供应量不足等因素，导致商品房销售量价齐升，房地产业快速发展。

针对一些城市商品房价格非理性上涨等问题，政府从2009年12月份以来，密集出台了一系列旨在促进房地产市场健康平稳发展的措施。2009年12月14日的国务院常务会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。上述“综合手段”通过供求两方面进行综合调控。在供应上，通过加大中低价房供应来稳定房价，解决民生问题。在需求上，通过信贷政策和加强监管来抑制投资和投机性需求，鼓励居民自住和改善型需求。从长期来看，加大保障性住房和普通商品房供应将产生深远影响。2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。相对于以前大部分项目最低20%的首付比例，此次全国统一规定提高了开发商拿地的首付款，会对开发资金链形成一定的压力，提高了开发商拿地门槛。

尽管政策的收紧对房地产业的发展带来了一定的不确定性，但基于以下因素，我们对2010年的房地产市场谨慎乐观。首先，政府应对国际金融危机影响的经济刺激措施已经取得成效，为房地产业的持续健康发展提供了良好的外部环境。其次，政府将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的稳定性与连续性，加强执行的灵活性。第三，房地产业仍然是国民经济的支柱行业，政府调控房地产业的政策不是为了打压房地产业，而是为了促进房地产业的平稳健康发展。第四，我国仍然处在城市化进程加速阶段，政府统筹城乡区域协调发展，推进城镇化建设，放宽中小城市和城镇户籍限制，为房地产业的发展提供了新的发展机遇。第五，我国人多地少的基本国情决定了商品房供求矛盾短期内很难解决。第六，北京以其世界城市的定位和全国政治、文化中心的地位，以及独特的经济、教育、医疗等资源优势，决定了房地产业的发展前景广阔。

房地产业作为一个绝对优势的行业时代已经过去了，具有比较优势的企业时代来临了。在新一轮行业加速整合中，房地产企业的优胜劣汰不可避免，具有开发能力、资金实力和智力密集的房地产企业将在提高行业集中度过程中起到主导作用。

2、公司主要优势

首先，公司具有大股东方面的资源优势。公司控股股东——北京城建集团有限责任公司在圆满完成41项奥运场馆及配套工程建设任务后，企业品牌和社会影响力得到极大的提升。公司可以借助大股东的品牌影响力和营销网络拓展项目，尤其是开拓外埠房地产市场。同时，公司可以利用上市公司平台整合大股东的优质项目资源，迅速做强做大。

其次，公司经过十余年时间的发展和积累，具备了一定的品牌优势、资金优势、人才优势和管理优势，为公司参与政府大力倡导的保障性住房建设和小城镇建设，进行低成本扩张，实现持续、健康、快速发展提供了难得的机遇。

第三，公司具有业务结构方面的优势。公司已经形成了房地产开发、投资、环保和物业经营四个板块，具有多个业绩支撑平台。房地产开发作为公司主营业务，公司在市场研究、外埠市场开拓、一级开发、二级开发等方面都有了长足的进展，呈现强劲的发展势头。随着公司对外投资的整合和资本市场的变化，公司对外投资构成发生了质的提升，投资参股公司股权流动性和预期收益大大增强。环保业务符合国家产业政策，前景看好，收益稳定。物业经营业务在不断增加，稳步发展，有利于公司利润的平稳释放。

最后，公司具有一定的项目资源优势。公司的开发项目地理位置较好，极具开发价值，盈利预期较好。随着北京市政府启动促进城市南部地区加快发展行动计划，北京市南城区域价值提升，公司本区域的世华水岸、房山长阳4号地、宣武商业项目以及崇文望坛等项目价值提升，前景看好。随着北京CBD东扩计划的实施，首城国际中心作为受益项目之一，盈利空间提升。

3、报告期内公司总体经营情况

2009年，公司贯彻落实“发展、融资、提高、风险、统一”的工作部署，积极应对外部市场环境的深刻变化，获得了长足的发展，实现了四项突破。一是世华水岸、公园2008、世华诚合大厦、首城国际中心等产品品质稳步提升，楼盘销售创历史最好业绩，公司应对市场的能力得到锻炼和提升。二是新增二级土地储备69.8万平方米，创历史记录，公司持续发展的能力得到提高。三是转让城建中稷公司和五棵松公司股权，入股锦州银行，发行公司债券融资9亿元，启动了额度不超过2.2亿股的定向增发再融资，投融资力度空前加大，公司的投资整合和投资行为能力得到了提高。四是公司形成了多个业绩支撑平台，利润指标创历史新高。

公司社会影响力进一步提升，荣获“沪深房地产上市公司投资价值TOP10”、“全国企业文化建设先进单位”、“北京市学习型组织先进单位”等荣誉称号。经“中国房地产TOP10研究组”评定，公司品牌价值升至26.18亿元。

截至报告期末，公司总资产150.58亿元，归属于母公司股东的权益47.99亿元。报告期内，公司实现营业收入34.38亿元，同比增长36.68%，营业利润11.97亿元，同比增长170.16%，归属于母公司股东净利润8.5亿元，同比增长160.60%。

公司主营业务突出，业务结构合理，协同效应显著，发展潜力较大。

（1）房地产开发板块

报告期内，通过销售项目抓回款、拓展项目抓落实、一级项目抓转化、二级项目抓开工等措施，房地产开发业务发展势头强劲，全年开复工面积109.4万平方米，其中新开36.8万平方米，竣工25.3万平方米。

公司深入研究房地产市场，准确把握房地产市场走势，采取了灵活的销售策略，逐步实现了楼盘旺销。全年共销售34.9万平方米，签约合同额47.9亿元；公司全年回款50.1亿元，其中，在售楼盘销售回款49.2亿元；结算面积24.65万平方米，2009年在售楼盘实现营业收入31.14亿元。世华水岸作为北京市政府启动促进城市南部地区加快发展行动计划的受益楼盘，日益受到购房者的关注，销售势头良好。公园2008已清盘，总建筑面积达230万平方米的北苑家园实现了完美收官。首城国际中心以其优越的地理位置、较高的产品品质和性价比获得了市场的追捧，持续旺销。世华诚合大厦已清盘。

2009年在售楼盘列表

序号	楼盘 名称	面积 （万m2）	合同额 （亿元）	回款 （亿元）	面积 （万m2）	收入 （亿元）	可售面积 （万m2）	结算面积 （万m2）
1	世华水岸	8.5	11.6	11.8	11.83	15.99	8.7	0.49
2	公园2008	10.8	10.8	10.6	5.89	5.84	0.2	6.5
3	世华诚合大厦	1.8	2.5	6.0	6.93	9.31	0
4	首城国际中心	13.8	23.0	20.8			27.5	16.31
	合 计	34.9	47.9	49.2	24.65	31.14	36.4	23.3

公司加强政策研究和市场研究，密切关注土地市场变化，抓住房地产市场回暖和政府加大土地供应的有利时机，参与了北京市和外埠城市多个项目的竞买，取得了北京宣武商业项目、北京房山长阳4号地和重庆西彭项目的二级开发权。5月份，公司以1.346亿元中标宣武商业项目，该项目规划建筑面积1.8万平方米。9月份，公司以15.1亿元竞得了房山长阳4号地，该项目规划建筑面积36.4万平方米，其中，两限房16万平方米。11月份，公司以1.58亿元取得了重庆西彭项目，该项目规划建筑面积31.6万平方米。公司除在北京地区加大项目拓展力度外，还对合肥、成都、武汉、天津、南京、福州等地项目进行了调研和跟踪，为开拓外埠市场、实现持续发展奠定了基础。

2009年新增二级开发项目列表

序号	项目名称	地理位置	占地 (公顷)	规划建筑面积(万m2)	规划用途
1	房山长阳4号地	北京房山区 长阳镇	29	36.4	居住及配套
2	宣武商业项目	北京宣武区骡马市 大街南侧	0.7	1.8	商业
3	重庆西彭项目	重庆市九龙坡区 西彭镇	12.1	31.6	居住及配套
	合计		41.8	69.8

公司的一级开发项目取得阶段性进展，为取得二级开发权奠定了基础。小营项目已完成征地结案等工作。望坛项目危改加一级开发的运作模式得到了北京市政府的批准。东坝项目处于控规调整阶段。动感花园项目征地协议已签订。

一级开发项目储备列表

序号	项目名称	项目位置	占地 (公顷)	规划建筑面积(万m2)	规划用途
1	小营项目	北京海淀区清河镇小营地区	32.7	51.3	居住及配套
2	动感花园项目	北京朝阳区来广营乡	10.6	12.4	居住及配套
3	望坛危改项目	北京崇文区永外地区,南二环外	46.6	98.6	居住及配套
4	东坝项目	北京朝阳区东坝三岔河村南	8.1	14.0	居住
	合 计		98.0	176.3

公司二级开发项目正在积极推进中。世华水岸、公园2008和世华诚合大厦已竣工。首城国际中心全部开工建设，目前所有住宅项目已基本进入装修施工，配套工程正在进行基础施工。北苑南区（含3万平方米的公共租赁用房）荣获2009年度“精瑞建筑规划设计优秀奖”，已开工建设。来广营4号地项目正在进行设计方案优化及前期手续办理工作。为运作宣武办公楼项目，成立了北京城建兴合房地产开发有限公司，该项目设计方案已基本确定。为运作房山长阳项目，正在注册北京城建兴泰房地产开发有限公司。重庆西彭项目已取得建设用地规划许可证，正在进行方案报审。

二级开发项目储备列表

序号	项目名称	地理位置	占地 (公顷)	规划建筑 面积(万m2)	规划用途
1	房山长阳4号地	北京市房山区 长阳镇	29	36.4	居住及配套
2	宣武区商业项目	北京市宣武区 骡马市大街南侧	0.7	1.8	商业
3	北苑南区项目	北京市朝阳区 北苑南区	10.1	20.9	居住及配套
4	来广营4号地项目	北京市朝阳区 清河营村	32.	30.7	居住及配套
5	重庆西彭项目	重庆市九龙坡区 西彭镇	12.1	31.6	居住及配套
	合 计		83.9	121.4

（2）投资板块

为优化公司长期投资结构，提高投资收益，降低投资风险，公司本着“有进有退，深化管理”的原则，整合了对外投资。公司以2.5亿元的价格将城建中稷公司40%股权在产权交易所挂牌，2009年年底，舟山绿城房地产开发有限公司摘牌，公司实现投资溢价2.1亿元，同时，收回2.33亿元借款本息；公司以3.3亿元的价格将五棵松公司25%股权在产权交易所挂牌，民航房地产公司已于2010年1月12日摘牌，实现投资溢价1.8亿元，转让城建中稷公司和五棵松公司股权，将为公司2010年贡献利润。完成了收购重庆地产公司股权工作，为更好地开拓重庆市场奠定了基础。公司出资2.6亿元认购锦州银行1.3亿股新发行股票，持有锦州银行4.68%的股份，为锦州银行第四大股东。

国信证券公司为进一步提升行业地位，IPO工作有序推进。随着创业板的推出，中科招商投资的项目有了退出变现渠道，发展前景看好，其中，钢研高纳已在创业板上市。国奥公司组织了奥运村业主入住，为实现投资收益创造了条件，同时，国奥公司管理体制实现了从以项目建设为主体到以开发经营为主体的转变。

（3）环保板块

南昌青山湖污水处理厂扩建工程已于9月份完成，日污水处理规模达到50万m3。绩溪污水处理厂上半年正式运营，产生效益。大城和宁国污水处理厂已竣工。巢湖污水处理厂正在建设。此外，环保公司还通过多种方式积极拓展项目。

环保公司投资污水处理厂列表

序号	污水处理厂名称	股权比例（%）	设计规模（万m3/日）	一期工程设计规模 （万m3/日）	特许经营期（年）
1	江西南昌 青山湖污水处理厂	20	100	50（扩建后）	20
2	安徽绩溪污水处理厂	100	4	1.5	30
3	安徽宁国污水处理厂	100	8	4	30
4	安徽巢湖污水处理厂	100	2	1	30
5	河北大城污水处理厂	100	4	1.5	25
	合计		118	58

（4）物业经营板块

公司目前持有经营性物业建筑面积约10万平方米，全年租金收入4281万元，经营性物业在不断增加。

（5）其他方面

公司于9月份成功发行了9亿元公司债券，票面利率6.8%，期限7年。本次公司债券的发行，拓宽了融资渠道，改善了公司负债结构。

公司董事会和股东大会已审议通过定向增发方案，额度为不超过2.2亿股，申报材料已上报中国证券监督管理委员会。

公司通过坚持产品后评估制度、定期参观考察优秀楼盘制度、加大培训力度等措施，加强业务系统能力建设，提高产品研发能力，培养专家型、权威型企业领导人员队伍，提高管理团队的整体素质和能力。同时，立足发展，防范市场风险，努力实现股东、员工和客户的价值统一。

4、报告期内分项经营情况

（1）主营业务范围：房地产开发、销售。

A、主营业务分行业、产品情况表

单位：万元

分行业或分产品	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减(%)
行 业
房地产	343,535.19	200,637.73	41.6	36.57	38.31	减少0.73个百分点
污水处理	275.09	117.33	57.35	上年度没有该项收入
合计	343,810.29	200,071.32	41.81	36.68	37.88	减少0.51个百分点
产品
商品房销售	336,547.40	197,531.19	41.31	37.02	38.31	减少0.55个百分点
房屋租赁	6,987.79	3,106.54	55.54	17.8	38.33	减少6.6个百分点
污水处理	275.09	117.33	57.35	上年度没有该项收入
合计	343,810.29	200,071.32	41.81	36.68	37.88	减少0.51个百分点

B、主营业务分地区情况

单位：万元

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
北京	339,684.96	39.09
重庆	3,850.24	-47.43
安徽	275.09
合计	343,810.28

公司的房地产业务目前主要分布于北京、重庆等地区，污水处理业务主要分布在安徽地区。

（2）主要供应商、客户情况

报告期内，公司前五名供应商合计采购金额6,518.80万元，占全年采购金额的21.99%。

报告期内，公司前五名客户合计的销售额21,803.27万元，占全年销售金额的12.07%。

（3）报告期资产构成同比变动情况

单位：万元

项目	2009年		2008年		期末比期初占总资产的比重的变动数	变动原因
	金额	占总资产比重（%）	金额	占总资产比重（%）
总资产	1,505,827.36	100.00	1,073,161.39	100.00		留存收益增加
货币资金	194,105.37	12.89	123,279.67	11.49	1.63	正常经营变化
应收款项	73,817.58	4.90	37,857.10	3.53	1.26	正常经营变化
投资性房地产	37,268.22	2.47	34,610.91	3.23	-0.71	正常经营变化
存货	848,000.05	56.31	623,255.27	58.08	-2.40	正常经营变化
可供出售金融资产	58,000.00	3.85				代售长期股权投资转入
长期股权投资	120,346.17	7.99	109,471.25	10.20	-2.06	正常经营变化
固定资产	6,335.18	0.42	6,397.16	0.60	-0.17	正常经营变化
短期借款	40,000.00	2.66	50,000.00	4.66	-1.96	偿还银行借款
长期借款	192,000.00	12.75	260,000.00	24.23	-11.25	偿还银行借款
应付债券	138,090.91	9.17	48,797.94	4.55	4.78	发行9亿债券

（4）报告期部分损益项目同比变动情况

单位：万元

项目	2009年	2008年	变动金额	变动原因
营业费用	8,072.06	3,933.00	4,139.06	销售代理费增加
管理费用	15,654.06	13,862.56	1,791.50	公司业务规模扩展
财务费用	-2,738.88	1,939.67	-4,678.55	借款减少
所得税	29,263.01	10,342.41	18,920.60	损益变化

（5）报告期现金流量表数据同比变动情况

单位：万元

项目	2009年	2008年	变动金额	变动原因
经营活动产生的现金净增加额	170,472	-19,291	189,763	销售回款增加
投资活动产生的现金净增加额	-29,683	-20,480	-9,203	投资增加
筹资活动产生的现金净增加额	-69,963	26,611	-96,574	偿还借款
现金及现金等价物的净增加额	70,826	-13,159	83,985	销售回款增加

（6）主要控股子公司经营情况和业绩分析

单位：万元

公司名称	业务性质	主要产品	注册资本	资产规模	净利润
北京城和房地产开发有限责任公司	房地产开发经营	花市枣苑	3,000.00	33,621	6,580
北京大东房地产开发有限公司	房地产开发经营	动感花园	1,000.00	13,657	-152
北京城建兴华地产有限公司	房地产开发经营	北苑家园、北苑南区、清河小营	65,000.00	278,837	37,979
北京汇和房地产开发有限公司	房地产开发经营	世华国际中心	2,980.00	60,417	-310
北京首城置业有限公司	房地产开发经营	广渠路36号地	10,000.00	467,868	-2,361
重庆尚源地产有限公司	房地产开发经营		10,000.00	13,831	3,076
北京城建兴业置地有限公司	房地产开发经营	东坝、望坛	20,000.00	467,868	-2,361
北京城建中地房地产经纪有限公司	房地产经纪业务	房地产经纪	100.00	110	-31
北京城建纵横文化传媒有限公司	广告代理业	广告	100.00	6	-1
北京世纪鸿城置业有限公司	房地产开发经营	来广营4号地	5,000.00	203,433	-6,853
北京城建环保投资发展股份有限公司	污水处理	污水处理厂	10,000.00	16,066	334
北京城建兴合房地产开发有限公司	房地产开发经营	骡马市大街	5,000.00	18,789	-11
北京城建兴达投资开发有限公司	房地产开发经营	北七家	1,000.00	1,000	0
北京城建重庆地产有限公司	房地产开发经营	西彭	2,000.00	27,402	1,389

5、经营中的问题与困难

（1）为适应公司快速发展的要求，亟需加大融资力度，提供资金支持。

（2）为提高公司的市场竞争力，公司做产品的能力需全面提升，精细化管理程度有待进一步提高。

6、股份公司2010年经营规划

2010年，公司以科学发展观为指导，以制定和实施公司发展战略为契机，围绕推动公司持续、健康、快速发展这个中心，紧紧抓住“融资、拿地、做产品”三个关键环节，以打造和培育具有公司特色的“投融资管理、土地拓展管理、品牌管理、内部管控”四个方面的管理模式为保障，实现地产开发高效化，实现股东、员工和客户价值的统一。计划开复工面积153.7万平方米，其中新开69.6万平方米。实现销售回款50亿元。公司将努力控制成本费用，保持营业收入等经营业绩指标的较快增长。

加快项目运作速度，做强做大房地产板块。宣武商业项目二季度开工，力争年底达到结构封顶。来广营4号地项目年内新开26万平方米。长阳4号地项目新开18万平方米。重庆西彭项目年内新开工22万平方米。北苑南区全部开工，年底部分实现结构封顶。首城国际中心年底除A区商业外全部竣工。加快小营、动感花园、东坝等项目一级开发进度，尽快入市并努力取得二级开发权。积极争取政策，力争年内启动实施望坛项目拆迁。抓住政府统筹城乡区域协调发展的机遇，介入小城镇开发和新城建设，在全国有潜力的二、三线城市布局，在跨区域发展方面迈出更大步伐，努力实现低成本扩张。

以提高投资收益为重点，做精投资板块。上半年完成城建中稷公司和五棵松公司股权转让，收回投资，实现收益。密切关注国信证券公司等IPO进展，以及中科招商公司投资的项目在创业板上市情况。针对投资企业将成为上市公司或准上市公司的状况，公司将完善投资管理模式，组建专业化团队，加大证券市场研究力度，加强对公司持有其股票或股权的管理，确保公司收益。

积极稳妥地发展环保板块。做好绩溪污水处理厂运营工作，大城、宁国、巢湖污水处理厂上半年投入运营。在做好BOT项目建设的同时，要积极采取TOT即收购-运营-转让的方式，联合德国柏林水务公司开展业务拓展，通过并购迅速扩大环保公司的水务市场份额。

培育物业经营板块。整合公司现有经营性物业资源，完善公司经营性物业管理模式，提高效益，提升管理水平。稳步增加物业持有规模，逐步将物业经营培育成公司新的利润增长点，为公司业绩的持续稳定增长创造条件。

进一步拓宽融资渠道，为公司发展提供资金保障。一是全力以赴，年内完成定向增发工作，实现再融资目标。二是加大世华水岸、首城国际中心、北苑南区等楼盘销售力度，实现资金回笼。三是加快北苑南区、来广营4号地、长阳4号地、宣武商业项目等前期手续办理速度，为实现开发项目贷款创造条件。四是与国内外知名的基金、信托公司等机构建立联盟，引入资金、技术、管理等资源，解决开发项目前期资金问题，提高项目开发能力和经营性物业运营能力。

通过管理模式以及体制和机制的创新，最大限度地把员工的潜能发挥出来，把人力资源的价值体现出来，把企业的活力激发出来，形成推动公司持续、健康、快速发展的强大动力。

以提高公司做产品的能力为重点，实现精细化管理。逐步形成产品的系列化，落实企业的社会责任，突出节能、环保、低碳等产品特色，提高产品的科技含量，着力提高产品品质。坚持产品后评估制度。完善公司的内控制度。加强产品品牌和企业品牌建设。

追求股东、员工和客户价值统一，努力为股东创造丰厚回报，为员工搭建发展平台，为客户创造更大价值，为政府缴纳更多税收，让利益相关者共享公司发展成果，让企业的社会责任更加彰显。

7、未来发展风险因素以及采取的对策和措施

（1）政策风险。针对一些城市商品房价格涨幅较大等问题，政府近期密集出台了一系列调控房地产市场的政策，尤其强调通过加大中低价房供应来稳定房价，解决民生问题。此举从中长期来看，有利于房地产业的健康平稳发展，但短期可能对商品房的销售带来一定的影响。为承担更大的社会责任，公司将顺应政策导向的变化，积极参与保障性住房建设。

（2）市场风险。随着房地产企业获取土地资源和融资门槛的提高，以及房地产市场的日趋成熟，房地产业的市场集中度将不断提高，房地产企业之间的竞争加剧。房地产业在经过2009年高速发展后，短期内存在一定的不确定性。为防范和化解市场风险，公司将采取以下对策。一是在做强做大房地产板块的同时，做精投资板块，积极稳妥地发展环保板块，培育物业经营板块，形成多个业绩支持平台，提高抗风险能力。二是除巩固北京、重庆等市场外，寻求在二三线城市的发展，做好跨区域发展布局，优化地域结构，提高公司品牌的影响力。三是以制定和实施公司发展战略为契机，创新体制和机制，提高公司做产品的能力，实现精细化管理，提高管理团队的素质和能力，提高公司的市场竞争力。四是积极介入小城镇开发和新城建设，寻求低成本扩张。

（下转B86版）