⊙凌云峰 ○主持 于勇

  持续飙升的房地产价格不断地挑战着人们的想像力。

  今年全国“两会”，高房价成了最热门的关键词。住建部部长姜伟新称，“中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大”。但“中央政府抑制房价过快上涨的决心更大”。话音未落，北京城3月中旬一日连续拍出四块地王。新鲜出炉的数据也是热得烫手，2月北京四环内在售新房均价超过3万。房价涨势连一向看涨的华远集团总裁任志强都跟不上形势了，任表示要修正未来5年北京四环以内平均房价超过5万预言。他甚至称，“我可能去年估计错了，我要琢磨琢磨是不是要加上五环。”

  笔者试着参照高善文博士分析股市的说法，可把楼市分为上下半场来分析。

  楼市的上半场是在中国近年巨额贸易顺差，资产价格重估的过程中完成的。而中国特定的人口结构和迅猛的城市化进程，也让楼市的重估多少带有泡沫化成分。这反映在过去十年楼价的反复上涨上面。而以2008年以来的金融危机为分界，中国楼市的价值重估进入了下半场。

  为什么以这次金融危机发生为楼市价值重估进入下半场的时间节点呢？金融危机后，美欧等发达国家遭受重创，国内失业率高企，贸易保护主义重新抬头。种种迹象表明，出口拉动型为主的增长方式难以为继，必须进行结构调整，增长的着力点由“外”转“内”。

  为应对危机，中国政府适时推出“扩内需，保增长”的4万亿投资计划，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在宽裕流动性推动下，国内各类资产，包括股市楼市，均低开高走，并超预期反弹。2009年全国房价同比上涨24%，也创下历史纪录。

  面对新形势，今年政府工作报告提出今年M2增长17%，信贷增长7.5万亿的目标。年初以来，监管部门两次调高存款准备金率，重祭较为严厉的信贷监管政策。在政策微调的情况下，推动楼市下半场的充裕流动性是否会发生改变呢？

  今年经济社会发展的预期目标是：国内生产总值增长８％左右，居民消费价格涨幅３％左右。市场人士普遍认为，今年监管环境是相对温和的。今年总体信贷控制可能呈现前紧后松的态势，信贷可能仍然维持着高增长的惯性。有研究机构预测，银行贷款余额将从2008年底32万亿增加到2011年底的60万亿左右。流动性依然充裕为包括楼市在内的资产价格通胀创造了宽松的政策环境。

  中国经济率先复苏持续向好，也吸引了国际热钱重返内地。这会进一步加剧流动性宽松的局面，对中国资产包括楼市的上涨起到推波助澜的作用。最近外储的增加额超过净进口和FDI之和，已引起高层的关注。外汇局的多支调研组已深入基层摸底，可见热钱不可小觑。

  细究今年的楼市政策，其实是支持居民自住性住房消费和抑制投机性购房并举，基调是维持房地产市场平稳健康较快发展。问题是投机性购房到底比例多大，对房价是否是主要的推动因素?现在也没有权威部门拿出权威数据来解释。笔者认为，工业化和城市化进程和特定时期的人口红利，决定了这个市场还是以刚性需求为主要推动力。中国目前城市化率为43%，如果在2025年达到65%中等发达国家的平均水平，那将会释放出多大的购房需求？

  今年楼市政策第一条就是大规模实施保障性安居工程。政府着力保障性住房肯定比“头痛医头脚痛医脚”式的抑制需求调控供给的方法要高明（自2003年以来的调控效果已证明这种思路的失败）。着力保障性住房的另一面是，商品房可能更多地交与市场去决定，它的连锁反应是土地价格越拍越高（否则在地方融资平台贷款受到严格控制的情况下，各级政府靠什么去搞廉租房呢），商品房的价格上涨压力越来越大。这就是目前楼市下半场的政策环境。

  中国过去三十年创造了高增长奇迹，未来十到二十年仍然是战略机遇期。社会经济的发展速度超出想像，个人财富的爆炸式增长也是很多人当下想不到的。对大多数城市人来说，目前只能通过信贷杠杆来追逐的高房价，可能三五年后也就稀松平常了。因为我们生活在全球印钞厂加班加点的货币环境中，最不能保值的就是钞票了。在钞票“泛滥”环境下，我们的收入最不济的也是“被增长”了，何况中国GDP还在高增长，理论上大家都有机会分享。

  （作者系本报市场编辑部主编）

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