上海新黄浦置业股份有限公司

  2009年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

■

非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东情况

○ 法人

单位：万元 币种：人民币

■

4.3.2.2 实际控制人情况

○ 法人

单位：万元 币种：人民币

■

4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

1、 管理层讨论与分析

2009年公司直面国际金融危机不利影响，在把握市场趋势﹑突出战略重点﹑深化市场调研﹑细化预算管理﹑强化风险控制﹑优化资源配置、提高资产质量和提升品牌效应等方面实施了全方位多渠道的举措，从而保持了各项工作持续健康向好态势，较为完满地完成了年初董事会制订的任务目标。实现主营收入499,585,978.47元，净利润 163,720,576.15元。

1）、房产开发

2009年度，公司大力贯彻“做大房地产开发、做强房地产经营、做好房地产金融、做精房地产营销服务”的既定战略，而在这其中，最为基础性的工作就是，在房产开发环节即确保质量、讲求回报。

（1）浦东南馨佳苑经济适用房项目，全部工程符合计划节点要求，结构封顶、内外装饰、竣工验收、以及交付使用均提前2个月完成，为2010年实屋销售提供了保障，该项目荣获2009年第六届“上海优秀住宅”规划建筑奖和房型设计奖。

（2）普陀怡佳公寓项目，项目团队日夜奋战、赶抢进度，为公司提前实现销售收入奠定基础；

（3）北外滩浦江国际金融广场项目，尽管刚刚动工，但仅通过科学调整日照影响一项，就已先期节约成本两千多万元；

（4）嘉兴科技京城项目，较好实现了“整体规划、精心设计、分步实施、相机而动”的预定方略；

（5）嘉兴昊基酒店公寓项目，正在谋求做到建造、销售同步推进；

（6）青浦华新2号地块配套商品房项目，正在进行正式开工前的全套准备。

报告期内，根据市场行情走势，结合公司现有土地储备规模以及人员、资金配比情况，集中调配人、财、物力，重点跟踪、商谈了一批潜在项目，视野覆盖普通住宅、商办楼宇、酒店公寓、创意园区、旧城改造等各个领域，通过严格论证、科学规划，在风险可控的前提下从中收购了1-2个开发及改造项目。

2）、房产销售

面对国际金融危机对商办楼出售不利影响，公司坚持主业为本不动摇，集中调用优势资源迎难而上。通过努力，2009年共出售商业房产1.17万平方米，实现销售收入19,915.43万元，销售均价在行情较为低迷的情况下高出市场价格水平。

3）、房产租赁

面对商办楼租赁市场较为普遍的低迷行情，公司及时采取了有效措施应对外部形势变化造成的冲击，确保业绩平稳、健康、有序发展。

报告期内，公司实现房产租赁收入17,036.78万元，实现物业管理收入4,421.46万元。房产租赁价格则在去年基础上略有上浮，其中科技京城实现出租收入约为1.05亿元，年度租金及物业管理费收缴率均保持在95%以上；赛格电子铺位出租率继续保持100%，各项经营指标超额完成年初预算；创意园区有效扭转出租率下降不利局面，实现租金收入0.33亿元；广安世纪实现租金收入0.32亿元。

4）、期货公司

2009年度，华闻期货公司在业务拓展方面绩效明显，单月手续费收入、代理成交量、月末客户保证金权益等主要经营指标逐月好转，增长速度高于行业平均水平，全年日均客户保证金权益基本稳定在2.8亿元左右，单月客户资金回报率达到30%左右。目前，华闻期货黄金期货日成交量已经稳居交易所排名前5位，豆油、豆粕、铜等期货品种日持仓量屡屡突破交易所排名前10位，主要经营指标排名与注册资本排名互相匹配。

瑞奇期货公司扎实稳健经营，管理再上一个台阶，经营业绩均创新高。实现代理成交量779.86万手，较上年同期增长20.67%，代理成交额4287.31亿元，较上年增长27.51%，实现手续费净收入4058万元，较上年增长3.78%，保证金规模3.08亿元，较上年同期增长52.48%，净增一个亿。目前开户数达9829个，净资本6434万元。为瑞奇期货公司的发展壮大打下了坚实的基础，同时抗风险能力得到进一步加强。

2、公司资产和费用构成情况分析

单位:元

■

■

3、报告期内公司现金流量情况分析

单位：元

■

4、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

单位:万元 币种:人民币

■

5、对公司未来发展的展望

(1) 新年度经营计划

2010年公司的经营方针是：以“立正望远，崇本务实”为指导思想，面对复杂多变的经济形势和房地产市场环境，坚定发展信心，夯实发展基础、以经济效益为中心，准确把握经营力度，适度扩大经营规模，努力提高公司盈利能力，以规范化管理为目标，加强信息化建设，实现精细化运营，提升企业管理水平。

① 全年预计营业总收入近10.1亿元，预计营业成本费用总计为8.5亿元。

② 继续做好各在建六大项目开发、建设与销售全方位推进，其中南汇南馨佳苑经济适用房项目春节前进入小区总体排管及配套排管施工阶段，今年9月整体竣工验收完成，年底交付使用；青浦华新2号地块配套商品房项目2010年上半年开工，年底前完成桩基施工、基础施工、结构施工；北外滩浦江国际金融广场项目6月底桩基施工与基坑维护完成，当年年底前力争在受“世博”因素影响情况下完成部分后续工程；普陀怡佳公寓项目8月竣工验收完成，年底交付使用；嘉兴科技京城项目争取上半年开工，年内主体结构基本完成；嘉兴昊基酒店公寓项目9月结构封顶，年底前水电气等配套工程安装工作基本完工。

③ 适时进行1-2个项目收购，增加公司土地储备。

④ 控参股的二家期货公司进一步优化管理，整合资源，夯实网点，做大业务，提升品牌，做出特色。

（2）行业发展趋势

2009年，在全球经济走出低谷，渐现复苏的背景下，国内宽松的货币政策及积极的财政政策等多种有利因素的刺激下，房地产市场出现了量价齐升、供不应求的局面，现在的房价已经到了历史最高位置；而且土地市场的成交价格不断刷新，在部份城市频现“地王”。

房地产作为国民经济的重要支柱产业，对拉动钢铁、建材及家电等产业发展举足轻重，对金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要意义，国家为了促使房地产市场健康发展，重申、强调并出台了一系列的政策措施。

从短期看，一系列政策的实施，在一定程度上抑制了投资需求，也给刚性需求增加了交易成本，在总体上会影响需求；但是，随着调控政策的有效实施，更能促使房地产市场回归理性发展，有利于房地产市场长期健康发展。从中长期看，随着中国经济的高速发展，在政府扩大内需、城市化进程、城际地铁轻轨建设提速、居民消费水平提高等的带动下，中国房地产市场在未来相当长时间将保持稳健增长态势。

（3）公司发展机遇

公司现有项目所处的一、二线城市，需求结构总体表现良好，在城市化进程、城际地铁轻轨建设提速和居民生活水平不断提高等有利因素驱动下，一、二线城市量价下跌空间极小，且有稳步上升趋势，为公司平稳快速发展提供了广阔的空间，公司将紧紧把握市场机遇，提高公司产品质量与服务水准，并不断扩大公司所在城市的市场占有率，确立公司的品牌优势。

（4）公司面临的主要困难

公司未来收入主要来源于房产开发项目的销售，国家对房地产行业的政策调控会给公司的房地产销售带来压力。当前经济发展的不确定性因素仍然很多，宏观经济政策和货币政策的调整、证券市场波动，监管政策的强势转变，使信托公司、期货公司客观上造成新旧业务转变的断层，进而导致信托业务拓展的波动。

（5）风险因素及应对策略

宏观调控风险：房地产业与国民经济状况联系密切，受经济周期和国家宏观政策影响较大，近期国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，可能会对公司从事的房地产开发业务产生影响，楼价下降，成交量萎缩，将对公司的收益产生较大的影响，公司面临收益波动的风险。

资金、财务风险：产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整，将对公司的外部资金筹措产生影响。目前公司收入主要来源于房产开发项目的销售，房地产行业的调整会给公司的经营带来一些压力。为此，公司一方面将进一步扩展资本和融资渠道，提高公司直接和间接的融资能力，另一方面，通过加大销售回款的力度，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源，为公司的稳定发展提供融资支持。

规模扩大后的管理风险：公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了新的更高的要求。

(6) 公司未来资金需求、使用计划及来源情况

2010年，公司同时开工的项目有2—3个，公司开发的产品并非全部当年可以销售，因此对未来的资金需求：

① 坚持贯彻稳健的财务政策，加快销售速度与销售资金的回笼；

② 加强与银行与非银行金融机构的良好合作，采用灵活的融资手段，开展多样化的融资方式，来满足公司资金的需求；

③ 加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提高公司资金的使用效率。

预计2010年公司未来发展资本性开支约需10亿元左右。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.3 主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.4 募集资金使用情况

□适用 √不适用

变更项目情况

□适用 √不适用

6.5 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

经立信会计师事务所审计，公司2009年度实现净利润 159,680,124.18元，提取10%法定盈余公积金14,886,228.48元，提取风险准备金 896,790.47元，加上年初未分配利润724,379,023.39元，扣除2008年度实际分红72,951,318.44元，实际可供股东分配利润为795,324,810.18元。经董事会审议决定：根据公司实际需要，2009年度利润不分配，也不实施资本公积金转增股本。

以上预案需经公司2009年度股东大会审议通过。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

√适用 □不适用

■

§7 重要事项

7.1 收购资产

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

7.2 出售资产

□适用 √不适用

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

■

7.4 重大关联交易

7.4.1 与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

7.4.2 关联债权债务往来

□适用 √不适用

7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

■

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因作出说明

□适用 √不适用

7.7 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7.8.1 证券投资情况

□适用 √不适用

7.8.2 持有其他上市公司股权情况

□适用 √不适用

7.8.3 持有非上市金融企业股权情况

√适用 □不适用

■

7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

√适用 □不适用

报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额6,113,943.94元。

7.9 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否

§8 监事会报告

8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见

本年度公司各项工作均依照相关法律法规和公司《章程》进行，有较完善的内部控制制度，公司决策程序日趋严格、合法、规范，未发现公司董事、经理执行公司职务时违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。

8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见

1、公司高管层能严格执行《公司财务制度》、《上公司对外担保制度》《公司内部控制制度》，加强对财务费用、管理费用的控制，并取得了较好的成效。

2、对立信会计师事务所有限公司出具的公司2009年度财务报告审计意见，监事会认为审计意见真实反映公司的财务状况和经营成果。

8.3 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东权益或者造成公司资产流失的情况。

8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见

公司与关联方的关联交易遵循公开、公平、公正的原则，相关信息披露及时、充分，独立董事对关联交易作出了客观、独立的判断意见，因此关联交易未损害公司利益及中小股东利益。

§9 财务会计报告

9.1 审计意见

■

9.2 财务报表

合并资产负债表

2009年12月31日

编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

■

法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华

母公司资产负债表

2009年12月31日

编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

■

(下转160版)

股票简称	新黄浦
股票代码	600638
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	上海市北京东路668号东楼32层
邮政编码	200001
公司国际互联网网址	http://www.600638.com
电子信箱	600638@600638.com

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	李薇洁	蒋舟铭
联系地址	上海市北京东路668号东楼32层	上海市北京东路668号东楼32层
电话	（021）63238888	（021）63238888
传真	（021）63237777	（021）63237777
电子信箱	stock@600638.com	stock@600638.com

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
营业收入	513,170,770.83	449,404,508.83	14.19	551,279,879.64
利润总额	192,869,079.97	222,389,930.63	-13.27	248,344,444.57
归属于上市公司股东的净利润	159,680,124.18	173,262,896.81	-7.84	176,040,341.94
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	114,707,809.33	84,748,600.81	35.35	60,374,654.33
经营活动产生的现金流量净额	-23,694,448.40	8,121,254.48	-391.76	-96,881,573.10
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
总资产	6,430,370,549.01	3,826,366,407.89	68.05	3,638,090,560.07
所有者权益（或股东权益）	2,669,184,527.41	2,542,734,278.75	4.97	2,421,894,171.05

	2009年	2008年	本期比上年同期增减(%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.285	0.309	-7.77	0.314
稀释每股收益（元／股）	0.285	0.309	-7.77	0.314
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.204	0.151	35.10	0.108
加权平均净资产收益率（%）	6.16	6.91	减少0.75个百分点	7.10
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	4.43	3.38	增加1.05个百分点	2.44
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.0422	0.0145	-391.03	-0.1726
	2009年末	2008年末	本期末比上年同期末增减(%)	2007年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	4.7565	4.5312	4.97	4.3158

非经常性损益项目	金额
非流动资产处置损益	10,962,040.27
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	22,363,851.17
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	19,410,372.96
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	8,305,019.38
所得税影响额	-14,662,947.43
少数股东权益影响额（税后）	-1,406,021.50
合计	44,972,314.85

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份	90,459,586	16.12				-90,459,586	-90,459,586	0
1、国家持股	14,806,177	2.64				-14,806,177	-14,806,177	0
2、国有法人持股	75,653,409	13.48				-75,653,409	-75,653,409	0
3、其他内资持股
其中： 境内非国有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份	470,704,402	83.88				90,459,586	90,459,586	561,163,988	100
1、人民币普通股	470,704,402	83.88				90,459,586	90,459,586	561,163,988	100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数	561,163,988	100						561,163,988	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
上海新华闻投资有限公司	75,653,409	75,653,409	0	0		2009年5月11日
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会	14,806,177	14,806,177	0	0		2009年5月11日
合计	90,459,586	90,459,586	0	0	/	/

报告期末股东总数					104,758户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海新华闻投资有限公司	国有法人		13.48	75,653,409		0	冻结36,173,327
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会	国家		12.64	70,922,575		0	未知
李凤英	境内自然人		0.91	5,098,662		0	未知
上海新黄浦（集团）有限责任公司	国有法人		0.83	4,690,000		0	未知
舒逸民	境内自然人		0.78	4,362,600		0	未知
肖海东	境内自然人		0.55	3,080,407		0	未知
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金	其他		0.52	2,921,463		0	未知
上海众鑫白领酒店管理有限公司	境内非国有法人		0.51	2,849,904		0	质押1,000,000
成萍萍	境内自然人		0.47	2,620,578		0	未知
上海华晨实业公司	未知		0.38	2,106,000		0	未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类及数量
上海新华闻投资有限公司		75,653,409				人民币普通股75,653,409
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会		70,922,575				人民币普通股70,922,575
李凤英		5,098,662				人民币普通股5,098,662
上海新黄浦（集团）有限责任公司		4,690,000				人民币普通股4,690,000
舒逸民		4,362,600				人民币普通股4,362,600
肖海东		3,080,407				人民币普通股3,080,407
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金		2,921,463				人民币普通股2,921,463
上海众鑫白领酒店管理有限公司		2,849,904				人民币普通股2,849,904
成萍萍		2,620,578				人民币普通股2,620,578
上海华晨实业公司		2,106,000				人民币普通股2,106,000
上述股东关联关系或一致行动的说明		上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管理委员会下属全资子公司。公司未知其余股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

名称	上海新华闻投资有限公司
成立日期	2001年1月17日
注册资本	50,000
主要经营业务或管理活动	实业投资、资产经营及管理（非金融业务），国内贸易（专项审批除外），电子产品的制造及销售（专项审批除外），绿化，及其以上相关业务的咨询服务（涉及许可经营的凭许可证经营）。

名称	人保投资控股有限公司
单位负责人或法定代表人	周立群
成立日期	2007年8月23日
注册资本	5,000
主要经营业务或管理活动	实业、房地产投资；资产经营和管理；物业管理；企业管理咨询、财务咨询、投资咨询、法律事务咨询。

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初 持股数	年末 持股数	变动 原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
王伟旭	董事长	男	55	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0			是
陆却非	副董事长（执行董事）	男	54	2008年9月10日	2011年9月10日	507	507		50	否
周厚杰	董事	男	46	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0			是
乔卫兵	董事	男	43	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0			是
李任	董事	男	48	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0			是
罗忠	董事	男	61	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0			是
柴强	独立董事	男	49	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		5	否
邢天荣	独立董事	男	62	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		5	否
于小镭	独立董事	男	47	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		5	否
胡耕华	监事长	男	60	2008年9月10日	2011年9月10日	15,386	15,386		35	否
李彩茹	监事	女	42	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0			是
姚建东	监事	男	40	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		14.5	否
朱坚勇	副总经理	男	52	2008年9月10日	2011年9月10日	8,000	8,000		35	否
张群革	副总经理	男	40	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		35	否
施洵	副总经理	男	52	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		35	否
李薇洁	董事会秘书	女	54	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		35	否
胡少波	财务总监	男	46	2008年9月10日	2011年9月10日	0	0		35	否
合计	/	/	/	/	/	23,893	23,893	/	289.5	/

项目名称	年初数	年末数	增减额	增减幅度（％）	变动主要原因
货币资金	621,253,189.45	1,756,064,158.51	1,134,810,969.06	182.66	本期收到发行债券实际募集资金净额9.88亿元
存货	518,338,728.02	1,861,549,987.01	1,343,211,258.99	259.14	本期新增浦江国际金融广场和青浦华沁经济适用房项目
应付账款	12,530,065.92	114,083,261.14	101,553,195.22	810.48	年末结转项目开发成本相应增加应付工程款
其他应付款	193,838,168.21	556,135,741.79	362,297,573.58	186.91	本期收购鸿泰房产的股东方项目投入款1.59亿元及静安土地管理中心保证金2.5亿元
长期借款	513,360,000.00	1,033,355,000.00	519,995,000.00	101.29	公司因房产项目发展需要本年新增长期借款5.51亿元

项目名称	本年数	上年数	增减额	增减幅度（％）	变动主要原因
营业费用	3,068,408.10	1,780,866.40	1,287,541.70	72.30	本期增加完工平江综合楼办理产证费用
财务费用	21,557,933.60	48,672,325.80	-27,114,392.20	-55.71	本期部分利息费用资本化
营业外收入	30,839,129.30	104,465,132.69	-73,626,003.39	-70.48	本期政府补助项目同比减少

项目	上年数	本年数	增减%	变动主要原因
经营活动产生的现金流量	8,121,254.48	-23,694,448.40	-391.76	本期支付与其他经营活动有关的现金较去年增多
投资活动产生的现金流量	-324,035,214.76	-273,347,367.49	-15.64	本期收回投资收到的现金较去年增多
筹资活动产生的现金流量	-84,727,550.03	1,427,990,645.24	1,785.39	本期收到发债资金

公司名称	业务性质	注册资本	总资产	净利润
华闻期货经纪有限公司	向各投资机构、保值企业、贸易商等提供期货代理、投资咨询、交易培训等专业服务。	10,000	50,103.30	896.79
上海赛格电子市场经营管理有限公司	为本市场内电子电器元器件、微型计算机软硬件及配件、仪器仪表、电子设备、五金交电、音响设备、灯具的商品经营者提供市场管理服务。	500	5,253.95	920.82
上海鸿泰房地产有限公司	在批租地块内进行房地产开发经营、出租和出售，物业管理，咨询服务等	44,392	88,078.10	-29.60
上海欣龙企业发展有限公司	地块项目开发营建、租赁、销售	19,600	38,692.24	-37.53
北京广安世纪贸易发展有限公司	物业管理；信息咨询（不含中介服务）；劳务服务；承办展览展示；出租写字间；销售电子产品、工艺美术品、化妆品、日用百货；技术开发；投资管理。	5,000	32,249.16	-21.37
北京世纪昌运商贸有限公司	销售电子产品、工艺美术品、化妆品、日用百货；信息咨询（中介除外）；劳务服务；承办展览展示；技术开发；项目投资。	4,000	20,299.32	-216.29
上海科技京城管理发展有限公司	五金交电、通讯电子产品贸易及咨询服务	1,500	11,182.40	-317.61
中泰信托投资有限责任公司	受托经营资金信托业务，受托经营动产、不动产及其他财产信托业务等。	51,660	280,006.34	22,624.08
江西瑞奇期货经纪有限公司	商品期货经纪、金融期货经纪（凭许可证经营）；期货业务咨询、期货业务培训。	5,600	39,551.58	925.86

分行业或分产品	营业收入	营业成本	营业利润率 (%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
分行业
房地产业	361,961,445.07	178,493,647.61	50.69	4.18	-4.73	增加10.02个百分点
服务业	38,380,560.37	39,517,918.95	-2.96	-4.42	-6.23	减少40.13个百分点
商业	99,243,973.03	97,012,044.38	2.25	86.89	88.35	减少25.28个百分点
分产品
房地产销售	199,154,345.28	85,678,357.80	56.98	13.92	-23.96	增加60.28个百分点
投资性房地产	130,823,012.02	70,457,405.47	46.14	-14.24	7.91	减少19.33个百分点
经营性房产出租	31,984,087.77	22,357,884.34	30.10	59.28	138.06	减少43.46个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
上海	467,084,990.84	17.16
北京	32,500,987.63	-22.65

项目名称	项目金额	项目进度	项目收益情况
公司以增资的形式，收购上海鸿泰房地产有限公司55%的股权	24,415.4775	于2009年2月10日签署《增资协议书》，于3月23日完成工商变更登记手续。	-29.6
公司投资设立上海欣沁置业有限公司	1,000	于2009年7月15日完成工商注册登记手续。	-0.13
公司以增资的形式，对上海上体产业发展有限公司进行增资扩股，持有该公司25%的股权	2,000	于2009年7月23日签署《增资协议书》，于8月7日完成工商变更登记手续。	80.19
公司以现金方式出资，占安润国际保险经纪（北京）有限公司12.13%股份	290	于2009年5月27日签署《协议书》，于2009年7月获中国保险监督管理委员会批准，于11月12日完成工商注册登记手续。

本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因	未用于分红的资金留存公司的用途
2010年公司需对已启动和将要开发的房地产项目进行注资，为了保持公司持续经营的能力，所以本年度不进行现金红利分配，也不进行资本公积金转增股本。	2010年公司将加大对上海、浙江嘉兴等地区的房地产项目的开发建设，需大量资金投入，预计在未来的几年中会给公司带来更好地经济效益，也使股东得到更好地回报。

交易对方或最终控制方	被收购资产	购买日	收购价格	自购买日起至本年末为公司贡献的净利润	是否为关联交易（如是，说明定价原则）	所涉及的资产产权是否已全部过户	所涉及的债权债务是否已全部转移
公司以增资的形式	上海鸿泰房地产有限公司55%的股权	2009年2月10日	24,415.4775	-16.28	否	是	是

公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计	182,000,000
报告期末对子公司担保余额合计	479,500,000
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额	479,500,000
担保总额占公司净资产的比例(%)	16.31

承诺事项	承诺内容	履行情况
股改承诺	上海新华闻投资有限公司，承诺持有的非流通股股份将在获得上市流通权之日起，在三十六个月内不上市交易或转让。 黄浦区国资委，承诺持有的非流通股股份将在获得上市流通权之日起，在二十四个月内不上市交易或转让。另外，在上述承诺期满后，通过上海证券交易所挂牌交易出售的原非流通股股份，出售数量占新黄浦股份总数的比例在十二个月内不超过百分之十。	以上承诺事项均按承诺履行。 2009年5月11日，上海新华闻投资有限公司持有的75,653,409股、黄浦区国资委持有的14,806,177股有限售条件股份按股改时承诺被解除股份限售。至此公司原全部有限售条件股份均解除股份限售。

所持对象名称	最初投资成本（元）	持有数量(股)	占该公司股权比例(%)	期末账面价值（元）	报告期损益（元）	报告期所有者权益变动（元）	会计核算科目	股份来源
中泰信托投资有限责任公司	211,938,297.00		29.97	457,168,172.19	66,086,125.84	105,786,547.82	长期股权投资	货币投资
华闻期货经纪有限公司	132,996,692.18		100.00	132,996,692.18			长期股权投资	货币投资
爱建证券有限责任公司	130,000,000.00		5.91	130,000,000.00			长期股权投资	货币投资
江西瑞奇期货经纪有限公司	32,340,000.00		43.75	34,783,682.52	2,499,198.05	697,105.95	长期股权投资	货币投资
合计	507,274,989.18		/	754,948,546.89	68,585,323.89	106,483,653.77	/	/

财务报告	□未经审计         √审计
审计意见	√标准无保留意见      □非标意见

项目	附注	期末余额	年初余额
流动资产：
货币资金		1,756,064,158.51	621,253,189.45
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产		119,460.00
应收票据		300,000.00
应收账款		27,379,097.52	49,103,232.15
预付款项		514,863.87	89,665,350.18
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款		5,586,392.00	40,784,213.65
买入返售金融资产
存货		1,861,549,987.01	518,338,728.02
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		286,219,749.85	77,621,678.35
流动资产合计		3,937,733,708.76	1,396,766,391.80
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资		116,500,000.00	90,000,000.00
长期应收款
长期股权投资		686,914,897.50	556,342,994.13
投资性房地产		1,521,500,132.75	1,629,177,685.89
固定资产		18,434,013.28	10,955,469.16
在建工程		50,000.00	876,964.88
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产		134,016.61	231,416.65
开发支出
商誉
长期待摊费用		145,220,044.86	136,924,445.90
递延所得税资产		2,483,735.25	3,691,039.48
其他非流动资产		1,400,000.00	1,400,000.00
非流动资产合计		2,492,636,840.25	2,429,600,016.09
资产总计		6,430,370,549.01	3,826,366,407.89
流动负债：
短期借款		250,000,000.00	174,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据		3,836,281.00
应付账款		114,083,261.14	12,530,065.92
预收款项		49,162,196.48	58,389,422.14
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金		106,565.16	3,371.89
应付职工薪酬		6,839,873.03	3,785,115.04
应交税费		21,894,875.56	7,837,649.66
应付利息		2,458,333.33
应付股利		20,249,898.60	20,353,175.09
其他应付款		556,135,741.79	193,838,168.21
应付分保账款
保险合同准备金		2,376,514.40	1,534,263.42
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债		91,255,000.00	103,320,000.00
其他流动负债		346,615,749.40	127,828,415.61
流动负债合计		1,465,014,289.89	703,419,646.98
非流动负债：
长期借款		1,033,355,000.00	513,360,000.00
应付债券		988,733,578.52
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债		4,249,209.90	4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计		2,026,337,788.42	517,609,209.90
负债合计		3,491,352,078.31	1,221,028,856.88
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		561,163,988.00	561,163,988.00
资本公积		1,086,550,908.81	1,046,829,465.89
减：库存股
专项储备
盈余公积		225,248,029.95	210,361,801.47
一般风险准备		896,790.47
未分配利润		795,324,810.18	724,379,023.39
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计		2,669,184,527.41	2,542,734,278.75
少数股东权益		269,833,943.29	62,603,272.26
所有者权益合计		2,939,018,470.70	2,605,337,551.01
负债和所有者权益总计		6,430,370,549.01	3,826,366,407.89

项目	附注	期末余额	年初余额
流动资产：
货币资金		1,424,742,708.62	163,061,995.49
交易性金融资产
应收票据
应收账款		1,345,483.15	29,201,490.17
预付款项			1,108,050.00
应收利息
应收股利
其他应收款		1,097,333,911.78	714,523,347.47
存货		32,304,694.15	45,617,436.16
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		2,555,726,797.70	953,512,319.29
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资		1,628,938,887.10	1,244,212,208.73