⊙汤敏 ○主持 于勇

  在上一篇文章中，笔者提出了当前对房地产调控为什么会失败的原因在于缺乏一个明确的调控目标，缺乏衡量这个目标的精确指标，更缺乏对房地产调控的大思路。中国要防止出现各国高速发展时常常伴随着的房地产泡沫的产生与崩盘的宿命，就要试图找出一套新的办法，走出一条新路。（见拙作《应把调控物价的机制运用到调控房价上》上海证券报2010年2月11日）

  那么，应该如何调控房地产呢？

  笔者提出，要用调控通货膨胀的方式来调控房地产的价格。要想对付通货膨胀一样，给出一个社会每年所能承受价格变化区间。在这个区间内，大家相安无事。超过了这个区间时，就要像对付通货膨胀一样，各种措施共用之，全社会共讨之。用这样的方式把房地产泡沫抑制在摇篮之中。

  要建立起一套类似调控通胀一样的调控房地产的机制，首先就要构建一套科学的房价指标体系。如果没有一套由国家统计局定期发布的、权威的消费者物价指数，即CPI，就根本不可能实行对通货膨胀的管理。同样地，对房地产也要建立起一套权威的、精确合理的房价指标体系。

  这套体系首先是权威的。不能今天由统计局发一套指标，明天由其他部门再发一套，后天由发改委又发一套指标。这套数据应该是统一的、唯一的。

  更重要的是，这套数据应该是合理的与精确的。它是合理的，就是说它一定要反映出各地房地产价格的变化，特别是与基本民生联系特别紧密的那部分房地产价格的变化。它是精确的，就是说它要真实准确地反映这种变化，指标的设计要有很强的科学性，有理论支撑，要经得起学界的挑战。

  那么，如何建立这样一套指标呢？笔者在这里只提出几个原则。

  首先，这个指数不应该像CPI一样，把各种商品价格都包括在内。因为宏观层面调控的着眼点应该盯住与大众住房有关的中低档房地产，所以这一指标包括的只是100平方米（或是90，或是120平方米）以下的，以普通老百姓基本住房为主的房地产价格。

  第二，它应该不包括农民的房地产。因为这是一个完全不同的市场。一般乡镇的商品房地产价格可能也不应该算入。

  第三，它也不应该包括那些不能及时上市的、没有正常交易的房地产，如廉租房、或是限制交易的经济适用房、低价房等。因为这些房价是被政策所限制，不是真实的市场价格。把它们算进去就可能低估了房地产价格的变化。

  笔者称这个指数为城市基本房价指数。

  第四，当然也不排除同时也应该建立高档房地产价格指数、乡镇房地产价格指数以及其他的什么类别的房地产价格指数。但是从调控的角度来看，我们应该盯住的是城市基本房价指数。这个指数应该有全国性的，也有各省市的。

  有了这样的一个权威的城市基本房价指数，还要考虑建立另一个重要指标，笔者称之为房价变化容忍度指标。就如同对通货膨胀的调控一样，房价指数在这个指标之下，宏观层面的调控政策不启动。而当基本房价指数超过了这个指标，宏观层面的手段，甚至微观手段就要上了。

  笔者建议，这个指标首先要略高于3%-4%的通胀容忍度。第二，这个指标要与城市居民的平均收入增长率挂钩。当收入增长较快时，房价容忍度指标可以高一些，反之亦然。第三，这一指标应该仅与房价的变化有关，而跟当前房价的绝对值无关。也就是说，要承认历史，要承认不同城市房价的差别。

  有了城市基本房价指数，有了房价容忍度指标，又应该如何对房地产进行宏观层面的调控呢？这个问题太复杂，一篇文章写不完，请再听下回分解。

  （作者系中国发展研究基金会副秘书长）

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