章剑锋

  国资委辖下78家不以房地产为主业的直属中央企业已被勒令退出房地产市场。在此之前，这些企业或下属子公司斥巨资购入的“地王”接二连三出现，引致非议不断。那些要求央企退出房地产市场的人士倾向于认为，资金雄厚的国有企业不断捧出“地王”，导致市场严重失衡，资源配置趋于恶化，必须全面退出市场。

  将非主营房地产业务的国有企业清理出局，可以消除土地资源环节日益严重的垄断状况，但清退房地产市场里的国资，其效用也仅限于此。我以为，此举并不能够进一步抚平趋于恶化的房地产市场格局。这一判断，基于这样一种前提预设得以确立，就是“地王”的出现，房屋价格的推高，并不取决于拿地的企业是什么样的一种性质，是受政府体制管辖，还是纯属于民间资本性质。

  土地溢价高达230%，这并不是国有企业参与拿地的错误。土地市场向来高烧不退，国有企业如今不过是在这个市场里火上浇了点儿油而已。按照目前的情况继续下去，就算是连主营地产业务的国有企业也一并清理干净，同样是无济于事的，谁进入市场，都绕不开“地王”难题。

  土地招拍挂的规则是承认价高者得。对于一块土地的争夺，历来只以出价额作为唯一角逐依据。因为既定的游戏规则就是这样的，现在只有国有企业出得起这个价格，他们自然就来拿地了。进一步来看，我们这些年实际上一直在鼓励资本金雄厚的企业进入市场。以资本金说话，这首先就是一种资信保证，应该成为房地产市场开发环节参与主体竞相仿效的风气。大家原本也希望国有企业在这一点上可以起模范带头作用。

  现行的土地出让制度，是地价与房价双双被点燃的根性总因。中国的城市土地，要转化为建设用地必须全部纳入到土地储备系统内进行分配，进而以一种限量方式在招、拍、挂市场上推出，看似不错的计划性资源配置手段，同时也削减了入市的用地数量，因其更多是在控制过于分散的土地资源，收紧协议出让土地时期的低门槛，导致价格只能上去不能下来，所以才会有“面粉贵过面包”的说法。

  此种土地出让制度并不能够保证建设用地有效利用，也无什么公允可言。所谓鱼有鱼道、虾有虾道，旧有的游戏规则没有改变，串标现象无法杜绝，桌下商议、桌上交易风气不减，到了最后，开发商对土地部门的欠账不断。填这个窟窿有两种办法，要么去贷款拆借；要么先行取得预售款。再不就是一个拖字诀。都是典型的资源错配。这还不算，囤地现象也随之出现，很多人责怪开发商不应该，问题是，出让制度本身就于无形之中鼓励他们这样做。土地闸门一收紧，资源尤显稀缺，不囤地干什么？土地部门有计划，开发商同样会有自己的“算盘”，他们不急于变现。所以我们看到，控制非理性的土地竞价，北京国土局已尝试更改土地交易方式，以设立地价合理区间，超出专家就该块土地订定的合理区间的叫价，就不再以“价高者得”为原则，据媒体引述该局负责人说，新办法将会综合评定竞标开发商的资质、资金能力、开发建设规划，特别是配建保障房和承担公益性设施建设等内容，来确定最终竞得者。新方法的效果会如何，且让我们拭目以待。

  出让制度背后，实质还是一个土地财政的问题。一年动辄上万亿的出让金额，使天下人皆知：土地来钱快，来钱多。1994年分税制实行后，地方的财权与事权分配已经不相称，财权大部分被上收，结果就是各地自己要想方设法去找钱谋生存。在协议出让土地时期，土地市场资源是分散的，无序的，地方政府拿到的出让金未必最高。不走市场，而在部门意志、机构意志的主导下，协议拿地的源头价格可能会失去其真实性和市场性，在这一点上，地方政府实际上是大大吃亏了的。因为一块土地的使用权在中间环节还可以通过进行二次乃至多次转手出让，炒出更高的利润，这些利润最终都在土地炒家或开发商等中间主体那里被分配了。

  回顾2008年末经济危机发生之前，中国楼市的非理性狂热不逊于当下，“地王”频现。那时候拿地的主体，差不多都是非国有开发企业，即便是在危机之后的困难时期，在一线城市，民营开发企业追出来的土地高溢价现象也不鲜见，很多开发商单独吃不下一块地皮，就几家联手，以联合体的形式进入市场竞买土地。

  这说明，假如现有的土地出让制度不能进行有效变革，那么就很难指望高地价情况会消失，由地而引起的一系列公共成本也不可能自行消解，这必然损及社会福利。有官员建议中央政府实际上可将各地的出让金全部缴入国库，再有相应的转移性支付。我认为这种设想是可行的，这笔钱当中的一部分可以转移给地方政府支持其因事而需的、合理的财力配套，另一部分恰恰可以弥补土地高利润引起的公共福利缺失，投入到民生住房建设领域上去。

  （作者系房地产事务专栏作家）