□中原证券研究所 李俊

  自2009年7月24日起，地产指数由2294点开始持续调整，时间长达8个月，行业跌幅超过30%，远远跑输大盘。地产股的低迷表明基本面和政策面之间的背离，也表明短期内市场更看重调控政策。展望下一阶段，伴随着政策面的进一步明朗化，压制地产股的主要利空因素将得到逐步释放，地产板块有望再一次面临阶段性的投资机会。

  政策利空逐步释放

  从目前来看，地产政策调控的基础已经发生了变化。我们认为，地产行业如果出台强有力的调控政策，一要看商品房价格，二要看房地产投资。对于前者，大家都看到了，一线城市房价高启，并正迅速向二、三线城市扩散，地产调控的必要性开始显现。至于后者则是解决地产调控所带来的后顾之忧，也就是如果房地产投资增速跟不上，那将导致土地价格大幅下滑，影响地方财政收入并有可能拖累国内经济增长。

  在这种情况下，国内房地产调控行动正在开始加速，很明显，这是国内迄今为止出台的最严格的地产调控政策。值得注意的是，杠杆比率的降低以及多套房贷款利率的提升，对于投机和投资者来说，收益空间被大幅压缩，这对需求将起到抑制作用。此外，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策似乎是房地产保有税即将出台的一个信号。

  但对于A股市场来说，在强有力的调控政策出台之后，压抑已久的地产股极有可能迎来一轮反弹行情。因为我们前面分析过，地产股的股价主要是受制于政策面，调控政策不出，预期始终存在，持续低迷的走势也就难以改变。而一旦出台政策，尤其是强有力的政策，市场会预期短期内将处于政策的真空期，对政策的担忧将有所减弱，地产股的估值可能会出现阶段性的修复。从更长一点的时间来看，政策调控之后，相对稳定的地产价格水平是可以期待的，那么，与前期侧重价格不同，这个时候A股投资的逻辑将回到房地产的基本面上来，即商品房成交量的变化会成为焦点所在。如果成交量保持稳定，这表明地产市场的基本面仍然良好，地产股有望出现V形反转;如果成交量大幅下降，那么，市场对进一步出台打压政策的预期也会减弱，地产股也会在震荡之后面临阶段性的反弹。

  关注三大题材

  对于投资者的心理来说，也是如此。在强有力的调控政策之后，将出现一段时间的政策观察期，出于对政策实施效果的怀疑，反弹后的地产板块对政策预期仍会纠结，投资者之间的分岐还将继续。如果后期基本面保持良好，地产股的运行路径可能表现为政策利空释放后的反弹—-观察期分岐所产生的震荡---实际基本面支撑下的上升，趋势将呈现V形；如果后期基本面低于预期，运行路径更有可能是反弹---震荡---再反弹，但整体走势将以震荡为主。我们认为，对于激进的投资者来说，可以适当把握政策利空释放后的反弹机会，而对于谨慎的投资者而言，在观察期的震荡走势中投资相关个股的风险会更小一些。

  从以上逻辑出发，我们更建议投资者关注题材类地产股，主要是以下三方面的投资机会：首先，超跌反弹概念。自板块调整以来，部分明显超跌的地产个股值得投资者重点关注，如华侨城A，招商地产、上实发展以及中粮地产等；其次，区域题材概念。如受益于西部大开发的新疆，受益于产业转移的中部区域，受益于高铁概念的沿线城市等，建议投资者关注新疆城建、合肥城建、华远地产以及苏州高新等；最后，季报概念。一季度业绩表现较好的个股有望出现阶段性机会，如世联地产、世茂股份、阳光城、嘉凯城、阳光股份以及首开股份等。