周洛华

  为坚决遏制过快上涨的房价，国务院最新出台了四项措施。最引人注目的是提高二套房首付比例和利率，以及研究推进地产相关税收。我认为，这两条措施将使得银行和政府从过快上涨的房价中获得更多的收益，并有可能在今后一段时间内，使得房价的上涨幅度趋于平缓，但仅凭这些措施尚不能从根本上改变我国房价上涨的趋势。

  舆论分析最多的，是二套房首付和利率的措施能否遏制投机性需求，并由此抑制房价。从现代金融学的角度来看，我认为这个政策更主要的意义在于使银行体系更安全。更高的首付比例使得银行放出去的贷款更安全了，更高的利率也使得银行的收益增加了。但是提升融资成本，并不能改变投资对象的预期收益和隐含风险。获得贷款的难度和成本增加了，但是投资对象，房产本身的预期收益和风险比并没改变。这就不能改变房价继续上涨的根本趋势，而只是降低了一部分投资人在购买房产时，依赖银行渠道获得融资的便利。

  房价之所以上涨，是因为市场预期人民币实际购买力将在未来可能出现的通货膨胀中缩水。那么，我们怎么能遏制或者劝阻大家不要去用买房的手段来防范自身财富的风险呢？关键是要建立一个让人放心的透明的货币发行机制，这个机制能使得大家预期人民币未来购买力将保持稳定，投资买房的动机自然而然就消失了。提高贷款利率，并没有改变大家对于人民币未来可能出现通货膨胀的预期，而只是使得一些买不起二套房的中产阶级失去了用房产保值的机会。因而，这些政策并不是要刻意打压房地产的政策。

  另有统计显示，真正购买二套以上住房的人群中，用全额现金支付的购房者比例高达80%，所以这个政策即便从心理层面的影响来说，也是微弱的，可能只是提高了那些买不起房的普通群众对于房价下跌的期待。对于富有人群来说，如果他们已建立了人民币的通胀预期，那么对于他们来说，与其让存款在银行里面等着缩水，不如拿出来去买房，房价上涨的幅度将超过银行存款利率，而他们可能根本就不需要动用贷款，贷款利率低的话，他们可以从银行融资去买房，贷款利率高的话，他们可以自己掏钱去买房。其结果是，如果未来果真出现了两位数的通胀，房地产价格仍然将上涨。

  当然，我们不能抛开中国特色，纯粹从现代金融学的角度来看问题，因为这样就有可能得出一些在现行政策下看来非常荒谬的结论：二套房其实利率应比第一套住房利率更低，首付比例也更低。因为从法律实施环境来说，对于只有一套房的贷款者，如果出现了因为房价下跌而违约的情况，银行很难获得司法支持去驱逐住户的一家老小，从而获得该房产的处置权。而对于二套房则完全没有这个障碍，银行可以获得司法途径迅速而便捷地获得处置权，尽快抛出获得补偿。因此，在房价下跌时，对于银行来说，二套房的处置风险反而更低，二套房的按揭贷款对于银行来说，反而更安全，而且贷款买第二套房的投资人，本身可能还有其他可执行资产。

  从2004年10月央行上一次加息周期开始，我就在《上海证券报》上撰文“加息推高房价”，我始终坚信，用融资成本来调节房价即便不是火上浇油（提升存款利率），也是隔靴搔痒（提升贷款利率）。从2002年开始，我国房价始终保持了上涨态势，期间唯一经历过回调并保持难得的稳定时期只有两次，一是在人民币对美元升值的阶段，二是金融危机暴发后美元升值的阶段。可见，要防止房价过快上涨，必须进行货币发行机制的改革。我所担心的是，在目前如此高的房价水平下，一旦现在或者将来推进包括汇率形成机制改革在内的货币发行机制改革，我们就有可能无法逆转地改变房价的走势，并有可能出现巨大的不良贷款。日本泡沫经济破灭的教训，就在于他们没有在该升值的第一时间去升值，而是一拖再拖，等到资产价格泡沫巨大的时候再升值，就引发了巨大的金融市场震荡。

  我国房地产价格的上涨，给金融体系带来了实实在在的风险，但是这些风险并不能通过提高利率和首付比例而消除。我们需要完善我国的资本市场，用市场化的手段来对冲房价的风险。我曾在本栏呼吁建立一个开放式的地产ETF，各种开发商和投资机构可以创设该ETF的权证，我还曾经向有关部门建议试行固定租金的租赁权合约来复制相同产权期限房产并允许投资银行发行该产品，这些想法，无非是要在我国还没有建立一个脱离美元的货币发行机制之前，防范因房地产价格下跌而带给整个金融体系的风险。

  当我满腔热情把这些建议递交给与之相关的部门时，这些部门的同志热情地答复我说：“我们一定会把你的建议转给有关部门的”。虽然至今仍无回复，但我毫不怀疑，各有关部门对于我所反映的情况是“高度重视”的。我也相信，他们已为今后可能出现的问题准备了各种预案。且让大家拭目以待吧。（作者系知名财经专栏作家）