社科院金融研究所中国经济评价中心主任 刘煜辉

  建设银行研究部高级经理 赵庆明

  兴业银行资深经济学家 鲁政委

  国家信息中心经济预测部副主任研究员 祝宝良

  快！准！狠！这三个字或许可以用来描述过去两个星期内的楼市调控。

  人们可以发现，对个人房地产购房贷款的首付比例和利率,以及对房地产开发贷款和房地产企业的融资调控成为此次调控的重要手段。调控信贷流向、提高资金运用成本，成为高层对楼市调控的基本思路之一。

  央行公布的数据显示，一季度8457亿的新增楼市贷款，以占新增贷款整体规模30%的高占比成为推动房价高涨最为直接的因素。收紧楼市信贷投放由此成为此轮楼市调控的一大重点。

  接受本期圆桌访谈的专家认为，将信贷资金归结为房价高涨的主因言过其实，掩盖了问题的本质，那么依靠信贷政策和利率政策的双重调节是否又能达到楼市调控的预期效果？我们拭目以待。

  ⊙记者 周鹏峰 邹靓 ○编辑 于勇 颜剑

  “信贷推高房价”论言过其实

  上海证券报：央行发布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》中称，今年一季度，全国主要金融机构新增房地产贷款8457亿元，占一季度信贷规模的30%。媒体解读认为，信贷资金主推了一季度房价的高涨，您如何看待此观点？分析认为，这给正在进行的房地产调控指明了方向，那么，除了目前出台的这些政策外，还有哪些可能的手段？

  赵庆明：我个人认为如果将信贷资金归结为一季度房价高涨的主因有些言过其实。根据央行公布的数据，今年一季度新增房地产贷款8457亿元，包括两大部分，一是房地产开发贷款新增3207亿元，二是个人购房贷款新增5227亿元。个人购房贷款部分与房价上涨的关系更加密切和更直接，开发贷款与房价的关系要相对遥远些。去年一季度居民户贷款新增额4223亿元，根据规律，其中个人购房贷款约为3370亿元左右，由此对比今年一季度个人购房贷款新增额比去年同期相比增幅为56%。仅从数据上看，增幅相当可观。但是如果看到去年一季度时整个房地产交易尚处于低迷期，而今年一季度的房地产交易则继续去年四季度的势头处于极其活跃的状态，此外，当时的房价与现在相比也处于较低水平，这样看，今年一季度个人按揭贷款的增长也基本上正常。

  对于本轮房价的快速上涨，我个人始终认为投资和投机因素才是问题的根源。投资客已经将房地产当作股票一样在“炒作”，而不是为了居住。据有关方面统计，我国去年全年住房交易金额超过6万亿元。根据央行统计，去年个人按揭贷款增加了1.4万亿元，考虑到还款因素，实际新发放个人住房贷款不会超过2万亿元，由此来看，进入房地产交易的资金三分之二以上为自有资金。也正因如此，我个人认为如果仅单纯控制银行信贷，而不从根源上抑制甚至禁止住房投资投机，这些政策的有效性仍然极其有限。

  当前我国居民储蓄存款已经超过28万亿元，根据二八规律，20%的富人大约持有其中的80%。而富人正是当前我国房地产投机炒作的主力军。如果放任投资和投机购房，22万亿元的资金绝对是洪水猛兽。当然，银行对个人住房按揭贷款发放的相对宽松对于房价的上涨也起到了一定推波助澜的作用。

  鲁政委：我认为“信贷推高房价”掩盖了问题的实质。这一说法本身并没有能够理清主动与被动的关系，即没有说清楚是银行主动拓展房地产相关信贷还是因为客户有需求使得银行被动进行相关信贷投放？而从年初监管部门即不断提示房地产相关贷款的风险和第一季度较紧张的信贷额度来看，应该主要是后一种情况。任何商品的价格要上涨，货币都是必要条件，但却未必是充分条件，即不是说有了货币的供给就必然上涨。一个典型的反证是，在住宅价格快速上涨的同期，上海和北京等地的商业物业却依然疲软甚至是下跌，同样都具有土地稀缺垄断、看好中国经济等相同理由，为何出现了截然不同的表现呢？显然所谓“信贷推高房价”不过是掩盖了问题的实质，无助于为宏观调控从根本上解决房地产问题提供指示。

  我认为商业物业和住宅物业表现之所以迥异，主要在前者供过于求，后者供不应求。不同的供需格局形成对未来价格变化的不同预期，从而最终促成不同的投机行为和动力。因此，短期无疑可能因为政策高压而出现房价的暂时企稳甚至小幅的政策性回调，但要在中长期避免房地产陷入“暴涨-调控-稍息-暴涨-……”的恶性循环，还得从增加总量供给、缓解结构失衡、强化地方政府对中央政策不折不扣的执行方面狠下工夫。

  考虑到住房供给短期无法快速增加，因此，以遏制投资和投机需求来缓解房价过快上涨压力，政策是对路的。但是，从中长期来看，要刺激消费，要增加居民财产性收入，必须得为居民财富寻找到一条能够保值增值的分流通道，以此减少流向房地产的投资投机资金。

  从近期政策态势来看，如果此轮房价过快上涨不能得到遏制，未来还将有其他政策出台，最可能的是房产保有税可能会在一些房价上涨过快的地区先行试点，成功后推向全国。除此之外，还可能加强保障房建设落实情况的监督督察，确保地方不折不扣完成中央部署。

  祝宝良：光看金融机构新增房地产贷款和信贷规模占比，并不能完全说明问题。在推高房价的炒房者中，有靠房贷资金炒房的，也有不靠房贷资金炒房的，这在统计上很难判断。

  本次房贷新政运用了信贷政策和利率政策双重调节，对自住型住房需求依然是保护的态度。在过去的几次房地产市场调控过程中，对二套房贷也有认定的问题，这次也不例外。

  应该说，这次的力度相比前几次调控要大。但是，如果只是单纯依靠信贷政策和利率政策调节，恐怕达不到效果，还需要其他手段来配合。

  刘煜辉：应该看到，中国楼市泡沫形成有很多推手：海量信贷与超宽松货币供应、低息美元套利拉动的热钱汹涌、优惠的信贷、土地、税收政策，通货膨胀预期、人民币升值预期以及一些长变量如城镇化、人口红利、传统文化等。

  任何资产泡沫的内涵其实都异常的简单，过度的货币和信贷扩张之后，企业和家庭对于长期利率的预期极低，甚至是负利率，只有投资在一些在遥远的未来才有回报的项目，才能求得心灵的安慰。调控方向就是大幅抬升长期利率的预期。除此，别无他法。

  短期看，收紧信贷，抬升长期利率预期，对于房价继续飙升的压制效果是明显的，包括后续可能出台的类似物业税之类的调控，提高保有阶段的成本，这跟通胀会抬升长期利率水平道理是一样的，也能起到相应的效果。

  但是，从长期看，支撑长期利率预期偏低的根本性因素不解决，要把房价泡沫打下去几乎是没有希望的。

  应多渠道收紧楼市投机资金

  上海证券报：除了调控银行信贷之外，对信托、发债等方面是否也应该进行控制，以收紧或者说切断对楼市投机的资金链？

  鲁政委：当前的房地产调控政策，根本目的是要遏制部分地区房价的过快上涨，改善民生和防范未来金融风险，为房地产业长期持续稳健发展奠定基础。正如我前面说的，解决房地产问题的根本措施之一还是要增加供给。因此，对于房地产企业信贷、发债等融资，只要是合规、风险可控，仍然应当予以支持。如果面临资金链紧张的恐惧，为过冬打算的房地产商固然不会再弄出“地王”，但同样不能指望其会全力盖房。

  刘煜辉：信贷之外的货币当然也要收紧，现在银行间进行所谓金融创新，如背靠背“对敲”操作是腾挪信贷资产是常用的手段。这样银行能够发放更多超信贷额度的贷款。

  而中国经济的结构性问题（行政垄断膨胀造成私人投资成本极高，从而被挤入资产投机），使得这些资金都会变向地向房地产部门“漏损”，如国有部门或自己直接进入地产市场充当地王，或通过高息的委托贷款向私人部门“漏损”。

  对于商业银行的表外创新业务采用更严格的风险权重，抬升商业银行的核心资本金门槛和抬升拨备水平都是必要的。

  赵庆明：要调控房价，确实对于开发环节也不能忽视。从过去的规律看，当房地产商的资金充裕时，它们往往倾向于捂盘惜售，而当资金紧张时，则往往通过加快销售来回笼资金和加快资金周转。因此，当前除了调控银行信贷之外，对于信托、发债、利用外资等房地产开发商的其他资金渠道也要进行适度控制。当然，房地产业是个资金密集型行业，也不能绝对地卡死资金来源，否则可能由于住房供给减少而进一步推高价格。无论是银行信贷，还是信托、发债、利用外资，都可以结合开发商是否存在囤地、捂盘惜售、资金周转速度等因素，对那些存在明显投机的开发商应该坚决切断一切资金来源。

  祝宝良：我个人认为，对房地产开发商的资金限制是不必要的，这将影响到房地产市场供给。关键是要监测好开发商的资金用途，看资金是用于高价购地还是房地产开发，前者需要调控，后者则需要鼓励。

  单一政策调控效果有限

  上海证券报：此轮楼市调控政策与2007年那一轮调控有多大区别，预计调控效果如何？仅从信贷资金而言，此轮调控是否会大幅收缩信贷资金对楼市的投入？

  祝宝良：判断效果先要看市场需求和市场供给两个方面。从需求一方来看，购房需求中有多少是投机性需求，其中又有多少是依靠房贷或者其他信贷渠道获得资金，这个很难判断。光靠限制二套房贷、三套房贷是很难限制投机性需求的。现在的货币流动性比05、06年时高，货币环境更加宽松，以过往的经验判断现在的效果可比性比较差。

  而从供给一方来看，这次对供给也是增加的。新“国十条”明确了增加保障性住房供给，这一点比2006、2007年时候的情况要好。如果这批保障性住房在下半年推出市场，对房价是有一定抑制作用的。

  由于需求和供给双方都相对宽松，所以政策效果目前还不好判断。但有一点可以肯定，就是房价会有一段时间的观望期。而且这一轮调控也提出了要引导消费，利用税收政策来调节，另外限制异地居民贷款购房也能抑制投机性购房需求，一般认为一线城市50%以上的购房需求都是投机性的。

  应该说，单靠一个政策来调控效果有限，利用行政加财税的手段或许能得到更好的效果。

  刘煜辉：此次调控与07年的调控，本质上区别不大，都是从收紧货币为主，但是此次调控，中央政府明显强调增加土地供给，特别是对于加强保障性住房用地方面，下了很大的气力。当然在今后执行中，我不知道会不会遇到大的阻力，特别是当经济减速和地方政府遇到财政困难的时候，因为毕竟保障性住房投资大部分要靠地方政府拿出真金白银来配套。大幅收紧确有难度。所以，此次调控的力度不取决于政策文本而取决于改革的决心。

  鲁政委：从调控的着眼点上，两轮楼市调控都是从供给和需求两方面着手的，都考虑到遏制投资和投机需求，都敦促开发商加快开发进度。但区别在于，本轮调控对地方政府增加中低价位房屋的供应给予了更多强调，对二套及其以上的投资和投机型购房，规定更加清楚、细致和严厉。

  从政策的高压态势看，短期内房价存在企稳或小幅回调可能，这可能首先会从二手房市场开始。

  三个方面的原因会导致信贷减少对楼市的投入：第一，是更多政策禁区对信贷的抑制。本轮调控划出了更多的“红线”，比如二套房首付提高至50%等，将直接减少信贷的投入；第二，是银行风险意识进一步提高对信贷的抑制。基于前面我们预期的短期内房地产可能因政策而出现企稳甚至回调可能，银行会相应调整风控政策，减少对楼市的信贷投放；第三，是需求减少导致楼市信贷减少。部分人出于对调控政策效果的观望，部分人则是由于杠杆率的下降削弱其购房能力，由此导致信贷需求减少。

  赵庆明：本轮楼市调整政策与2007年那轮调控基本相同，在政策手段上并没有根本上的差异，表面看政策的力度似乎在加强。但是，对此我们似乎并不应乐观。因为一旦紧缩政策导致房地产业低迷后，就会又紧接着出台宽松政策，时而紧时而松的结果是一波房价上涨后，经过一段时间停息，迎来又一波更强烈的投机性涨价。总结日本和美国已有的教训，我们到了应该重新定位房地产业的时候了，如果仅仅是头痛医头，不能从根本上禁止将房产作为投资工具，那么房价就会被资本所左右，而不是真实的住房需求来决定。

  银行资产质量承压

  上海证券报：房价假如出现大幅下调，银行风险将会骤增，据传目前各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试，您认为，银行可承受的楼市调整幅度有多大？此轮楼市调控，对银行的资产质量有多大影响？

  刘煜辉：这个不好讲，如同反危机时要刺激楼市一样，银行之所以敢干，是因为它相信有政府兜底，所以房价调不深。这条高速路上去了，就很难下来。经济学上叫“路径依赖”。

  若这一条没有，我看以银行现在80万亿的资产，60万亿信贷，房价掉20%，银行就有很大的问题，当然我们大多是政府的银行，可以通过惯用的手段，牺牲资产的流动性以保证账面一段时间不出问题也还是可以的。若真调，银行真不知道怎么办。中国经济的主心骨实际上是房地产。

  这个行业占GDP增加值10%以上（加上建筑业），占投资1/4强，上下关联60多个行业，地方政府高达7.3万亿的平台融资都会变成银行的“游魂”。若是房地产出问题，80万亿的银行资产怎么办，这也是目前居民、企业和投机客“底气”所在。

  祝宝良：消费型房贷、房地产开发贷款、以及政府融资平台贷款的风险系数是递增的。一般来说，个人住房贷款至少有20%的首付款，那么这部分资产不良的承受力在20%以上。而房地产开发贷款的严控，可能会导致个别房地产开发商资金链断裂，但对商业银行资产质量的影响也会比政府融资平台贷款来的轻。

  赵庆明：房价假如出现大幅下调，那将从开发贷款和个人按揭贷款两个层面对银行产生影响，这两个层面的风险状况是相当不同的。银行对个人的按揭贷款绝大部分是更早时候发放的，当时房价相对较低，这些贷款背后的房产成为负资产的可能性几乎不存在，即使对于新发放的按揭贷款由于至少首付两成，房产成为负资产的几率也相对较低。

  实践表明，只要不是假按揭，银行在按揭贷款上几乎没有风险。而开发贷款的还款能力和来源主要是基于开发商未来房屋的销售收入，如果房价大幅下调，再加上开发商可能由此导致的恶意转移财产，银行在开发贷款上的损失就会非常严重。不过，目前来看，整个开发贷款在银行贷款中的比重较低，银行由此可能遭受的直接损失应该在相对较低水平，不至于影响银行的正常经营。

  鲁政委：从政策调控的根本目标是为保证房地产市场来讲，只要政策出台频率、范围、力度、搭配得当，房价不大可能出现大幅度的下挫。无论是国内还是国外，楼市出现波折，问题最大的都在商业地产上，而住宅尤其是居民抵押贷款，则问题相对小得多，特别是我国目前法律与西方显著不同（房产归银行，就与银行债权债务关系两清；我国则是即使房产归银行，如果拍卖后无法清偿欠款余额，债务人仍需清偿剩余额度），个人抵押贷款的风险将是可控。需要关注的倒是开发贷款和以土地收入为来源的地方融资平台的偿债能力。