4月中旬，龙湖集团（港交所股份代号：00960）发布2009全年集团业绩报告。

  报告显示，企业业绩方面，龙湖集团2009年实现合同销售金额人民币183.6亿元，大幅拉升79.8%，集团综合毛利率由2008年的25.8%上升至2009年的29.3%。

  龙湖年报的公布引来业界高度关注，龙湖如何从地方民营企业一跃成为全国知名房企，并连续三年销售额破百亿？

  发展轨迹

  1994年-2003年 立足西部 十年磨一剑

  龙湖地产于1994年创建于重庆。

  从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，持续积累成长势头。

  1997年到1999年，重庆龙湖精心打造了处女作，第一代花园洋房--龙湖花园，奠定龙湖地产和物管双品牌，蓄势走出重庆九龙湖；2000年以后龙湖步入快速发展期，开发了香樟林、北城天街、枫香庭等项目，采用多业态多项目并联开发方式，产品线极大丰富，直接带动重庆九龙湖区域的发展；2003年-2004年，龙湖开发了水晶郦城、蓝湖郡，打造了罕见的高层低密度、湖滨纯别墅，大胆进行产品创新，树立高端产品形象，奠定了龙湖品牌地位。

  由于优越的产品特性和良好的社会形象，龙湖地产被当地称为“重庆十大名片”之一。

  2004年-2009年 区域聚焦 向东部进军

  从2004年起，龙湖地产向重庆以外开拓，开始由区域性公司向全国性公司转变。

  2005年集团总部迁至北京。通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，龙湖进入异地发展新阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡实现可持续发展。

  2007年，上海龙湖与西安龙湖先后成立。至此，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。产品覆盖花园洋房、别墅、高层公寓、写字楼、综合商业及大型城市综合体等多种业态，尤其是高档住宅项目不少已成为行业标杆性作品。

  在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。

  2007年-2009年，龙湖地产销售连续三年超过100亿元人民币。

  从龙湖发展轨迹，我们发现，区域聚焦与多业态双重平衡策略，对企业的迅速壮大起了重要推动作用。

  发展战略： 区域聚焦 多业态

  2007年11月，龙湖地产在上海拍得了其在上海第一个住宅地块。至此，北京龙湖、成都重庆龙湖与上海龙湖形成了“品”字形布局。同年，龙湖地产又相继进入西安等城市开拓业务。

  以区域聚集战略实现高速效能化扩张，是龙湖的重大经营战略。中国市场地域广大且区域发展不平衡，龙湖运用多业态与跨区域的双重平衡，来分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险，以实现可持续稳步发展。这是龙湖在充分尊重中国房地产业规律与特征的基础上所做的战略抉择。

  从目前的发展态势与趋势上看，龙湖具有高度战略思考和战略设计。

  龙湖确立的“区域聚集战略”，运用帕尔迪模式进行全国布局，致力于立体融入新城市。每进入一个城市，就要在当地进行多项目、多业态的开发，力争做到市场的前列。龙湖正运用并复制丰富的多业态开发经验和强大的系统优势迈入区域扩张的新阶段。

  “在区域上做减法，这样使得我们的管理跨度，管理资源正好能够覆盖。这是我们公司的一个长期战略，这点我们仍然会坚持。在同等规模下，我们比竞争对手进入城市，至少少1/3。其他企业可能是200亿进了大概20个城市，龙湖200亿就只进13个城市，或12个城市，是这样的一个水平。”吴亚军表示。龙湖所不懈追求的“区域聚焦”战略实际是一种更趋务实与平衡的高度经营战略，

  2009年，龙湖进一步深化区域聚焦战略。除继续强化西部区域，公司在环渤海与长三角地区进行了强势重点布局。年报显示，2009年龙湖销售额来自北京、成都、重庆、上海及西安等五个城市，其中斩获最大的则数北京和重庆，合同销售金额分别突破60亿元和55亿元；成都公司则突破30亿元；上海、西安公司合计超过30亿元，同比增幅达2倍以上。

  2010年龙湖在贯彻“区域聚焦”战略，不断增加“环渤海”和“长三角”城市布局的同时，陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州、沈阳等地项目，加上2010年一季度新进入的大连市，集团进入城市已达11个。

  产品战略：品质先行 多业态多组合模块化发展

  龙湖地产专注于产品开发的专业态度为业内外称道。“善待你一生”的企业理念给人们留下了深刻印象。

  龙湖强调自己成功之处首先是细节制胜。龙湖的业主对龙湖的景观营造能力津津乐道，“举一个细节，龙湖地产所有社区里的树木，70%都是带冠移植的，因此，在景观的投入上也比一般的开发商要高出约30%。而且每次项目进行前期设计后，都会请专业的视觉顾问进行审视。” 参观过重庆龙湖·香樟林别墅区的人们，都惊叹于这个园区的成熟之美。

  龙湖重庆蓝湖郡项目，在植物选择上，考虑了当地的候鸟和留鸟的种类及习性，选择了不同的浆果类灌木和坚果类植物搭配。仅仅一年，就有了很多鸟类来栖居，社区生态环境很好。就在半个月前，龙湖重庆香樟林社区中出现了国家二级保护动物娃娃鱼，而娃娃鱼对生存条件有着较高要求：水质清澈、环境安静。

  “龙湖希望与客户共同分享价值，而不是涸泽而渔”，是龙湖品质理念之一。

  在产品开发上，龙湖不仅求精，亦求多业态组合，充分满足市场需求。

  过去的16年中，龙湖地产在重庆等城市实行产品多元化战略，产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、购物中心、写字楼等等形态，积累了丰富的产品经验，形成了多个产品模块。此外，在每一个产品模块的运作上。龙湖总结形成了多项研发、建造、销售的关键品质管控点，并建立标准的知识文档、管理流程等并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。

  “当刚性需求成为市场消费主体的时候，龙湖就推出普通住宅项目；市场资金富裕时，满足投资性需求的高端项目和商业地产就成为主导。丰富的业态能够满足市场各种需求，有效地帮助公司完成对房地产大小年周期的平衡和稳定的盈利水平。”一位龙湖人士这样解读。

  收评：公司可持续发展潜力因素分析

  最后，我们可以从土地储备、资本运作、公司管理以及公司品牌价值等方面发现龙湖地产在2010年的“新”价值。

  在土地储备方面，据统计，2009年龙湖收购土地的总建筑面积达1043万平方米，其中25.9%位于环渤海地区；32.1%位于长江三角洲地区；余下42.0%则位于西部区域。进入2010年，公司第一季度土地储备总建筑面积增加293万平方米，其中73.4%位于环渤海地区；21.1%位于长江三角洲地区；余下5.4%位于西部地区，平均收购成本3578元/平方米。截至2010年3月31日，龙湖整体土地储备合共2,504万平方米，可供公司未来5到7年开发之用。

  资本运作方面，报告显示，2009年是龙湖地产在财务融资领域有着突破性进展的一年。2009年5月，龙湖地产获批发行14亿元企业债，此举优化了公司的债务结构，在当时开创了非上市民营房企发债的先河。2009年11月，龙湖地产在香港联合交易所主板成功上市并继而行使超额配股权，募集资金总额约80亿港元，融资额度及发行定价均创2009年上市内地房产股之最。之后的10月—11月，龙湖地产先后获得中国农业银行、中国建设银行各180亿人民币的授信额度，在总行级优质客户的基础上建立了战略合作伙伴关系。充裕的现金流和合理的资本结构确保了企业的稳健经营。

  公司管理方面，相较于其他大型地产公司，龙湖地产有一套标准而独特的模块化经营管理体系，共分计划管理、成本管理、客户管理、产品库管理、知识库、阶段成果管理、投资收益管理等七个模块，并全部自主开发为统一的IT管理系统。简单高效的运营管理体系让龙湖具备了“快速复制公司”的能力，这是龙湖迅速成长为全国性公司的法宝，也是龙湖未来持续贯彻“区域聚焦”战略的管理基础。最重要的是，自上而下精准模块化管理有效确保了龙湖集团各级部门的执行力。

  品牌价值方面，龙湖不仅得到了将近20万“龙民”推崇，也得到了国际投资者的认可。据权威咨询机构2009年调查显示：86%的业主具有龙湖产品的再购买意向，88%的业主表示愿意推荐他人购买龙湖楼盘。同时，龙湖品牌也得到了国际投资者的青睐，早在龙湖上市路演时，就获著名投资机构索罗斯基金以2亿港元认购。近期摩根士丹利、花旗等投资机构也先后对龙湖股票维持买入评级，均将潜在增幅定为20%以上。

  丰富而低廉的土地储备，充足的现金流与财务能力，模块化管理与精细化经营的管理优势，良好的市场口碑与公司品牌价值，这些要素保证了龙湖地产未来可观的可持续发展潜力。

  （CIS）