上海新江湾城地块或拍出新低 北京出现价高者“失地”

  土地成交趋冷的现象，是否能够代表开发商已经对调控有所忌惮，对未来的全方位调控有所预见？还是仅仅由于供给量减少，抑或地方政府刻意营造的调控业绩？业内人士认为，此轮土地趋冷与以往大不相同，其一定程度上确实说明开发商初现谨慎观望的心态。而从目前调控趋势来看，中央政府调控决心坚定，以价格为核心的全面调整期正在到来。

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  宏观调控全面来袭，楼市所受冲击正从住宅销售市场向土地市场蔓延。记者从消息人士处获悉，具有上海住宅用地风向标性质的区域新江湾城将于五一后确定C4地块归属。在政府有意调控和开发商谨慎观望双重作用下，这一地块很可能以1万元楼板价的底价成交，相比一路之隔的C6地块，成交楼板价或有50％以上大幅缩水。

  另外，北京近日一幅位于房山的热门地块因为投标价格高于政府设定的4700元/每平方米楼板价上限，最终流标。

  另据监测数据显示，上周全国住宅用地仅成交3宗，环比减少67%；成交面积2.8万平方米，环比减少93%。一线城市无一宗住宅用地供应和成交。土地市场在由热到冷的通道中沉静过渡。

  上海热门地块或现价格“腰斩”

  上海新江湾城，这个曾被称为上海市中心最后一块处女地的超大住宅板块，从2005年出让土地至今，屡创地王纪录，也几经地价起伏，成为上海土地市场走向的重要风向标。

  在2005年至2007年的楼市大牛市中，新江湾城同步火爆。2005年初，新江湾城首块地块出让，珠江投资经过激烈竞拍以15.8893亿元总价拿下C1地块，折合楼板价5617元/平方米。彼时，仅5000余元的楼板价被市场惊呼为天价。第二年，经过176轮竞买，华润置地以15.41亿元价格拿下新江湾城C2地块，楼板价已经升至6676元/平方米。又过一年，新加坡仁恒置地再下一城，楼板价达到20000元/平方米。

  直到2008年，受金融危机影响，新江湾城F地块出让，由于只有一家支付保证金并通过资质审查并报名竞价的开发商，铁狮门房地产基金毫无悬念地以底价67.5亿元成交，折合楼板价仅为7502元/平方米。

  戏剧性的是，在2009年楼市的报复性反弹中，新江湾城C6地块出让又现疯狂。在与龙湖、中粮等巨头激烈角逐后，中建地产以37.2亿元的总价竞得，楼板价从起拍的1.5万元/平方米飙升至3.25万元/平方米，成为当时内地最昂贵住宅用地。

  随着今年3月以来宏观调控再起，新江湾城即将出让的C4地块又为市场所瞩目。上海证券报从权威人士处获悉，新江湾城C4地块将于五一后公布挂牌结果，受开发商谨慎入市和地方国企暗地“劝退”竞争对手的双重影响，该地块很可能由上海某大型国企以唯一竞买人身份底价成交。

  而以挂牌起始价约11亿元计算，其折合楼板价约1万元/平方米，比一路之隔的新江湾城C6地块楼板价减少一大半。

  “在宏观调控气氛下，国企的努力劝退将更加有效。上轮C6地块其实也存在意向企业的劝退流程，但由于市场太好，竞争对手实在不忍退出，导致价格畸高。这次如果加上人才公寓任务和公建成本等，开发商算一算，也未必就认准这是稳赚的便宜货。”知情人士称。

  全方位调整即将到来

  一位接近保利、万科等大型房企的代理机构高层表示，在与龙头房企的接触中，一个非常鲜明的感受是，此前从未悲观过的房企大佬初现谨慎姿态。“虽然他们并不认可这种硬性干预市场的做法，但开发商们确实感觉到了这轮政府的调控决心。从政策发力的精准程度来看，楼市可能面临全方位调整。开发商的拿地战略、销售战略、融资战略等都将随之调整。”该人士表示。

  而恒大、龙湖等近日在长春、济南大举拿地，在专家看来也并不代表其乐观看好后势。“这些地块在宏观调控前已经协调商定，现在我们看到的只是签字这一个流程。因此不能说恒大、龙湖等未改乐观预期。”专家表示。

  这一态度得到开发商的证实。4月23日，在济南天桥区2010年春季房地产项目招商推介会上，龙湖地产与济南天桥区达成了北湖片区和北湖南片区两个项目共计近2500亩项目的合作意向，济南被解读为龙湖下一个扩张目标。但龙湖相关人士在随后接受采访时表示，目前项目还只是处于意向阶段，并不代表真正拿地，且不需马上支付地价款。在目前调整政策频繁的背景下，面对近2500亩的地块规模，龙湖还将谨慎对待。因此龙湖是否最终拿地尚未确定。

  政策还将持续 北京率先发力

  而在北京，26日，招拍挂机制微调后的首宗住宅用地出让终因价格过高而流标。政府部门调控地价的决心再次显现。当日拍卖的地块位于北京房山区窦店镇窦店村，建设面积为43241平方米，起拍价为7725万元。据报道，在该地块拍卖之前设定了4700元/每平方米楼面价的上限，而最终拍卖的价格为楼面价4718元/平方米。

  北京中原地产李文杰向记者证实，这一地块确实因此流标，并准备重新出让。

  今年两会结束后，随着新国十条的发布，中央从住宅消费贷款、开发企业融资及土地市场等几方面收紧楼市政策，其打击高房价的决心空前坚定。北京，因为此前的连续地王现象被视为重点调控城市，其地方政府的配合力度也堪称表率。

  3月19日，北京市国土资源局出台抑制高地价的举措，宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场。4月16日，北京国土局表示，将完善商品房住宅用地“招拍挂”方式，不再“价高者得”，而是更多地采用综合评标方式，报价占比仅为25%。同时设定地价合理区间，如果超出区间，开发商即使报价再高，评标中也无法加分。

  另据最新的权威消息，今天北京将出台新国十条后首个地方调控细则，在其框架与国十条相仿的前提下，北京将设定更严格的执行细则，比如三套房和工作不满一年的外地人购房贷款暂停等。另一个可能出台的细则是，北京将以家庭为单位，对本地居民的购房套数做出限制。

  “如果严格执行上述政策，北京房价将下跌30％。”北京中原地产总经理李文杰称。