住宅地产遇困

  各路资金避险商业地产市场

  ⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华

  “论坛之前，我特意打电话问一个甲级写字楼的价钱，回答说4.6万元，而且要快，因为现在新的调控来了，所以准备涨价，3天后就要涨到5万元。”在上海写字楼市场摸爬滚打了十多年的盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民在主持一个商业地产论坛时告诉记者。

  在这一轮房地产调控中，受伤最重的是住宅市场，而商业地产不仅“毫发无损”，甚至被视作其一个绝佳的甚至是绝处逢生的机会，业内外的各路资本也已蠢蠢欲动，释放出积极的进攻信号。

  开发商转换策略

  “住宅‘不正常’，商业地产反而迎来‘春天’，对商业地产开发来说，眼下可行的策略就是——在调控使得土地市场恢复理性、地价可能回落的情况下，抓紧拿地。”上海财富兴园置业总经理范立平坦言。“这次调控并没有针对商业地产，这就是为什么现在不少住宅开发商都有意增持商业地产，他们也是看到了市场的空间，并且带有分散风险的意图。”宝龙地产副总裁林峰利则指出。

  在上周末搜房网和世联地产举办的第五届中国商业地产和写字楼年会上，不少像范立平、林峰利这样的商业地产开发商纷纷表示今年商业地产的策略应该是趁势拓展。会上还有上海的经济学家向记者表示，操作商业地产比住宅更为复杂，因为除了考虑地段、产品等，还和经济发展正相关，但从目前的经济层面看，无论是国内二、三线城市的区域发展，还是世界经济今年的进一步恢复，以及人民币升值的预期，都对商办物业资产有利，哪怕是房地产调控，对商业地产来说也像是危机变转机，“因为投资渠道有限，的商业地产反而适合不少投资资金‘转向’，而且还可改善近年来住宅市场膨胀所导致的住宅价格高于商办的‘倒挂’现象。”

  至于现在的市场环境下开发商可以有哪些策略，经济学家给记者举了香港新鸿基地产的例子，“这家公司的一个战略特点就是‘反周期’，无论是住宅还是商业地产，市场箫条的时候持有物业，市场繁荣的时候则拼命销售，其实这才是顺势而为。”巧的是，新鸿基地产今年就表示，除了豪宅项目，在内地投资的商办项目都将加紧赶工，如位于上海小陆家嘴的国金中心一期写字楼已落成并接近满租，10多万平方米的国金中心商场则从本周起试营业，年中五星级酒店也要开业。“商业地产和地区经济地位息息相关，我们都是作为前瞻性的长线投资。”新鸿基地产租务总经理冯秀炎也对记者表示。

  各路资金垂青

  其实，只是开发商“一厢情愿”还不足以说明商业地产市场的激流暗涌，记者了解到，各路资金都跃跃欲试，商业地产市场俨然将成为一个资金“蓄水池”。

  “我们上头已经说了，这次房贷收紧是铁定的，但开发贷款方面，虽然也很紧，但会向商业地产等非住宅类倾斜。”一家国有银行的分行信贷人员向记者透露。又如保险资金，业内人士介绍，由于险资资金量太大，所以更追求长期、稳定的回报率，这与商业地产的收益结构相吻合。

  其他行业的企业也在投身进来。“商办资产比较良性，资金回笼也不错。”正在帮千亿级资产的安徽国企淮南矿业操作上海首个项目“东方蓝海国际广场”的陈先生向记者表示，许多国企近几年都进行房地产和金融投资，但相比于住宅，商业地产对政策的“化解力”更高，如现在淮南矿业一次性付款拿下土地并总投资逾22亿元在五角场开发的项目，包括自用的写字楼和对外出售或出租的酒店式公寓、小户型办公楼及沿街商业，可提供给矿业上下游企业等，“商业地产投资回报大于住宅，租售结合也可平衡资金分配，即便未来新添持有税，增加的成本也会转嫁到租金。”

  另外，对那些投资市场的“散客”来说，已经打出“资金避风港”这一新口号的商办物业也很吸引人。“受接连出台的一系列政策影响，住宅市场内很多投资者不得不以购买改为观望，但大部分投资者对市场依然比较乐观，只是在寻找更好的机会，比如一些人已经把一部分资金转向购买写字楼或者商铺，由此我们中介以后也可能需要转型，寻求商业地产市场内的盈利空间。”德佑地产分行经理王凯介绍。