(上接B72版)

3、公司主营业务及其经营状况

（1）主营业务分行业情况表

单位:元 币种:人民币

行业名称	本期数		上年同期数
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
商品房销售	592，828，581.00	364，965，224.31	523，701，187.61	300，156，308.87
物业租赁及其他	22，625，610.11	15，091，329.60	9，737，535.74	9，503，695.60
土地一级开发	594，587，300.00	529，738，126.96
合计	1，210，041，491.11	909，794，680.87	533，438，723.35	309，660，004.47

（2）主营业务分产品情况表

单位:元 币种:人民币

行业名称	本期数		上年同期数
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
商品房销售	592，828，581.00	364，965，224.31	523，701，187.61	300，156，308.87
物业租赁及其他	22，625，610.11	15，091，329.60	9，737，535.74	9，503，695.60
土地一级开发	594，587，300.00	529，738，126.96
合计	1，210，041，491.11	909，794，680.87	533，438，723.35	309，660，004.47

（3）主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

地区名称	本期数		上年同期数
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
北京	1，000，618，647.57	730，182，047.32	445，081，196.98	219，355，106.17
深圳	9，759，480.54	9，582，857.10	9，644，181.37	9，503，695.60
长春	199，663，363.00	170，029，776.45	78，713，345.00	80，801，202.70
合计	1，210，041，491.11	909，794，680.87	533，438，723.35	309，660，004.47

报告期内，公司北京地区收入主要为所开发的“华业国际中心”、“华业玫瑰郡”项目的销售收入、北京三印厂土地一级开发收入及“华业国际中心”房产租赁收入；长春地区收入为所开发的“华业玫瑰谷”一期、二期的销售收入；深圳地区收入主要为“彩虹新都”商场、“太平洋大厦”房产租赁收入。

4、报告期内公司总体财务情况

报告期内，公司经营状况良好，销售平稳。报告期内，公司开发的北京“华业玫瑰郡” 项目已基本销售完毕，实现销售收入 3.68 亿元，回笼资金约3.10 亿元；北京通州“东方玫瑰家园”项目于12月开盘预售，回笼资金约0.99亿元；长春“华业玫瑰谷”项目销售顺利，实现销售收入 2 亿元，回笼资金约3.67 亿元；深圳“华业玫瑰郡”项目开盘发售，回笼资金约8.69 亿元；大连“华业玫瑰东方”项目于12月开盘预售，回笼资金约1.35亿元，为公司项目开发及土地储备提供了有力的资金支持。

5、公司主要资产和费用变动情况分析

单位:万元 币种:人民币

项 目	2009-12-31	2008-12-31	增减变动	变动百分比（%）
货币资金	121990.57	70289.07	51701.50	73.56
交易性金融资产	0.00	5365.75	-5365.75	-100.00
应收帐款	59424.73	163.90	59260.83	36156.70
存货	434564.20	199298.96	235265.24	118.05
预付账款	6606.12	19667.97	-13061.85	-66.41
其他应收款	2452.85	16429.08	-13976.23	-85.07
短期借款	85000.00	0.00	85000.00	不适用
应付票据	316.59	0.00	316.59	不适用
应付账款	28249.56	35212.25	-6962.70	-19.77
预收账款	132946.24	12306.63	120639.61	980.28
应交税费	631.98	4362.69	-3730.70	-85.51
其他应付款	20010.38	2220.34	17790.04	801.23
长期借款	162122.75	98184.25	63938.50	65.12
项 目	2009年1-12月	2008年1-12月	增减变动	变动百分比（%）
营业收入	121004.15	53343.87	67660.28	126.84
营业成本	90979.47	30966.00	60013.47	193.80
营业税金及附加	6563.30	2513.80	4049.50	161.09
营业费用	1521.43	2088.62	-567.18	-27.16
管理费用	4214.66	4483.62	-268.97	-6.00
财务费用	2583.93	714.70	1869.23	261.54
投资收益	1630.55	250.32	1380.23	551.39

（1）货币资金

货币资金期末余额为12.20亿元数比上年增加了5.17亿元，增加73.56%，主要是销售回款和取得银行贷款增加 。

（2）交易性金融资产

报告期末公司交易性金融资产余额为零，比上年减少5，365.75万元。主要是本报告期赎回2008年购买的“黄山2号”基金和所持有的国投电力股票。

（3）应收账款

报告期末公司应收账款余额59，424.73万元，比上年增加59，260.83万元，主要是应收的北京第三印染厂及东风乡部分集体土地一级开发成本及收益59，424.73万元。

（4）预付账款

报告期末公司预付账款余额6，606.12万元，比上年减少13，061.85万元，主要是第三印染厂及东风乡部分集体土地一级开发完成，结转预付账款15，737.80万元。

（5）其他应收款

报告期末公司其他应收款余额2，452.85万元，比上年减少13，976.23万元，主要是报告期收回委托贷款人民币一亿元，收回支付的项目收购意向金5，000万元。

（6）存货

报告期末公司存货余额434，564.20万元，比年初增加了235，265.24万元，主要是本报告期收购的子公司，北京君合百年房地产开发有限公司开发的“通州东方玫瑰家园”项目开发成本245，342.43万元，从而导致存货增加。

（7）短期借款

报告期末公司短期借款余额较年初增加了85，000.00万元，主要是因为公司经营规模扩大，增加贷款。

（8）应付账款

报告期末公司应付账款余额较年初减少了6，962.70万元，主要是本期支付工程款所致。

（9）预收账款

报告期末公司预收账款余额较年初增加120，639.61万元，全部是收到的预售房款，该部分预收款在报告期末尚不具备结转销售收入的条件，但为公司今后年度主营业务收入的实现打下了良好基础。

（10）应交税费

报告期末公司应交税费比上年减少3，730.70万元，主要是完工项目税款清算及预缴税款，导致应交税费减少。

(11) 其他应付款

报告期末公司其他应付款比上年增加17，790.04万元，主要是报告期收购的君合百年公司其他应付款余额较大所至。

(12) 长期借款

报告期末公司增加长期借款63，938.50万元，主要是因为公司经营规模扩大，增加长期借款。

(13) 主营业务收入、主营业务成本

报告期内营业收入121，004.15万元，较上年增长126.84％，增加67，660.28万元。其中:商品房销售收入增加6，912.74万元，房屋租赁收入及其他收入增加1，288.81万元，土地一级开发收入59，458.73万元。

报告期内结转营业成本90，979.47万元，较上年同期增加193.80％，增加了60，013.47万元。其中:土地一级开发结转成本52，973.81万元。

(14) 销售费用

报告期内公司销售费用较去年同期减少567.18万元，主要是由于报告期内公司所开发的北京“华业玫瑰郡”和“华业国际中心”基本销售完毕，导致广告宣传费等相关营销费用减少所致。

(15) 管理费用

报告期内公司管理费用较去年同期减少了268.97万元，主要是公司加强费用控制取得成效。

(16) 财务费用

报告期内公司财务费用较去年同期增加1，869.23万元，主要是完工项目的开发贷款利息停止资本化所致。

6、报告期内公司现金流量情况分析

项 目	2009年1-12月	2008年1-12月	增减变动
经营活动现金流量净额	-5，969.58	-74，418.16	68，448.58
投资活动产生的现金流量净额	-21，828.24	-30，528.29	8，700.05
筹资活动产生的现金流量净额	77，855.73	35，845.46	42，010.27
基本每股收益	0.1814	0.1505	0.0309

报告期内，公司资金状况良好，公司各开发项目销售状况良好，总计回笼销售资金约18.08亿元。

报告期内，本公司增加银行贷款16.29亿元，为公司在建项目顺利开发提供资金保障。

7、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩

单位：万元 币种：人民币

公司名称	业务性质	主要产品或服务	注册资本	资产规模	净利润
北京高盛华房地产开发有限公司	房地产开发	华业玫瑰东方园项目	33，000.00	144，021.80	-5，968.02
深圳市华富溢投资有限公司	房地产开发	项目前期准备	1，063.80	187，482.96	-7，820.02
北京优孚房地产开发有限公司	房地产开发	北京华业玫瑰郡项目	5，000.00	98，711.08	11，443.44
长春华业房地产开发有限公司	房地产开发	长春华业玫瑰谷项目	3，000.00	115，015.46	-2，493.10
深圳市华盛业投资有限公司	房地产开发	深圳华业玫瑰郡项目	32，715.00	137，282.39	-5，709.56
大连晟鼎房地产开发有限公司	房地产开发	大连项目	2，500.00	105，490.19	-1，417.23
北京君合百年房地产开发有限公司	房地产开发	华业东方玫瑰项目	16，800.00	191，056.35	-383.28
北京国锐民合投资有限公司	投资管理		1，000.00	39，155.52	-920.16

报告期内， 公司主要控股子公司经营情况良好，净利润为负数，是由于对内部往来款项计提减值准备所致。

⑴报告期内，公司控股的北京高盛华房地产开发有限公司所开发的项目“华业国际中心”写字楼及酒店式公寓已销售完毕。本报告期内，结算面积为 0.14 万平方米，结算收入 0.25 亿元。

⑵报告期内，公司对华富溢公司的人员和资产进行整合。借助于大股东在深圳市房地产行业多年积累的资源，积极参与深圳及其周边城市的房地产项目，在未来会为公司提供一个新的市场和利润增长点，目前公司尚无开发项目。

⑶报告期内，公司控股的北京优孚房地产开发有限公司所开发的北京“华业玫瑰郡” 项目已基本售完，本报告期内，结算面积为2.72万平方米，结算收入3.68亿元。同时完成了北京三印厂及东风乡部分集体土地一级开发，实现营业收入5.94亿元。

⑷报告期内，公司控股的长春华业房地产开发有限公司所开发的长春“华业玫瑰谷”一期、二期住宅项目已竣工备案，报告期内实现结算面积约4.37万平方米，实现商品房销售收入2亿元。

（5）报告期内，公司控股的深圳市华盛业投资有限公司所开发的深圳“华业玫瑰郡”项目已完工，从2009年5月开始预售，截止报告期末销售顺利。

（6）报告期内，公司控股的大连晟鼎房地产开发有限公司所开发的大连“华业玫瑰东方”项目已全面开工，截止报告期末工程进展顺利，并开始预售。

（7）报告期内，公司收购的北京君合百年房地产开发有限公司正处于工程施工的前期准备阶段，所开发的“东方玫瑰家园”项目将为公司未来几年的经营增加新的利润增长点，进一步增强对抗市场风险的能力。

（二）公司未来发展的展望

1、所处行业发展趋势及市场竞争格局

2009 年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨，在经济复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价格的主要落脚点。2010 年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。根本还是紧土地，紧信贷，提高购买成本。密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了一定的观望情绪。但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，2010年经济形势好于2009年，而且房地产现阶段仍是经济支柱，对经济增长、就业以及地方财政收入的贡献不可忽视，行业平稳发展符合宏观经济整体利益。

①房地产政策将呈现结构性调整

随着2009年底开始频繁出台的调控政策可以看出房地产行业进入调控密集期。随着市场的日趋成熟，政策干预的力度和频率会逐渐降低。政策会更灵活，弹性会更大。2010年的房地产政策将呈现结构性调整，可能会体现为两方面：一是2008年下半年以来出台的刺激政策将分类别、分阶段采取不同程度的收缩或延续；二是针对不同区域房地产发展的不同状态给与区别对待。但总体而言，政策的导向应很明确：以市场化的方式解决商品房的需求，加强管理：鼓励开发商增加供应、抑制投机、打击“囤地、捂盘”，从税收和金融两方面继续支持首次置业及改善型需求；以政府主导的方式保证保障性住房的供给。

②潜在需求依然旺盛

我国目前仍处于城市化进程中。1997年以来，我国的城镇化比重平均每年提升1个百分点。根据国家统计局的数据，2008年我国的城镇化比重为45.68%。较发达国家75%左右的城镇化水平还有较大差距。未来20年，我国的城镇化进程仍将继续。根据每年的全国总人口数和城镇化比重，可以计算出每年由城镇化带来的新增住房需求面积。1999年至2008年，我国因城镇化带来的住房需求累计达60，979，712万平方米（包括改善性需求）。而1999年至2008年我国商品房累计销售面积为401，271万平方米。住房缺口达60，578，441万平方米。即使考虑到从上个世纪七十年代末开始实行的计划生育政策对人口结构的影响，由于大面积出现“421”家庭（4个老人，1对夫妻，1个孩子）而导致住房供给过剩的情况也至少要到2020年以后。因此，从中长期来看，由城镇化带来的旺盛的住房需求仍将支撑中国房地产市场的繁荣。

③政策调控为抑制房价不理性上涨，不改变行业向好趋势

偏高的房价收入比制约了潜在需求的有效释放。在城镇化带来大量潜在住房需求的同时，长期的供给不足导致房价迅速飙升，房价收入比大幅超出居民正常的承受范围。这在很大程度上抑制了潜在需求的有效释放。目前较高的房价是经济快速恢复而利率维持较低水平所至，根据相关统计数据，相对50%的新屋销售面积增速，15%的土地购置面积下降使得未来供给并不乐观，目前的政策短期内在增加存量供给同时对需求进行一定抑制，有利于平抑房价，但在经济高增长下，在供给有效释放之前，而利率维持在较低水平下政策不会改变行业向上趋势。

2、公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划

中国城市化进程方兴未艾，从高速发展到进入稳定期的过程中，仍将产生庞大的住宅需求。城市新增人口、居住条件升级和城市更新改造，无不要求房地产市场提供新的供给，中国房地产仍蕴藏着巨大的市场空间，面对巨大的市场空间行业内的竞争层面也日益升级，必将由简单的产品竞争上升到品牌竞争和资本层面的竞争。

⑴ 公司面临的新机遇

行业的调整提供企业提升竞争水平的机会

中国房地产市场短期内极其复杂的变动给了公司管理层再度审视评估自身的管理水平和经营理念的机会，也对各公司的竞争能力提出了更高的要求。随着行业的发展，目前地产行业公司数量多，市场竞争较充分，产品同质化较强，房地产行业的竞争层面也逐渐由简单的产品竞争上升到品牌竞争、服务竞争和资本层面的竞争。公司将从完善产品线，提升品牌管理等方面提升公司综合竞争能力。

⑵ 公司面临的挑战及对策

①调控政策导致行业集中度提高，竞争压力增加

随着各种调控政策的推出，行业集中度将逐步提高，有规模优势的公司将依靠其资金实力、品牌优势在房地产调控中占优，促供给的政策意味着高周转、规模优势公司有望扩大市场份额，获得更好的销售表现，而行业调控政策频出将加大中小公司业绩波动性及不确定性。公司目前规模仍然偏小，公司管理层将积极应对这种行业变化，加快土地储备的速度，提高在建项目的周转率，依托已取得的低成本优质土地储备，尽快使公司做大做强，扩大市场占有率。

②行业发展趋势左右企业发展方向

2009年中央经济工作会议提出“放宽中小城市和城镇户籍限制”，这为加快城镇化进程创造了极为有利的条件。我们认为：作为一项国家战略，城镇化已被放在调整经济结构的重要位置上，成为未来内生型经济增长方式的重要动力源。城镇化进程的提速将给二、三线房地产行业的发展带来重大机遇。从目前地产行业的发展趋势来看，各大地产商开始纷纷转向二三线城市。形成这个战略转移趋势的原因有两点：第一，二三线城市的自住需求依然强烈，且房产投资需求刚开始有所发展。在短期内，相对于一线城市，二三线城市的房价上涨空间较大。第二，二三线城市地价涨幅较为平稳，有利于企业控制土地储备的成本。与一线城市地价高起的情况不同，二三线城市的土地价格相对平稳。企业可以在增加土地储备的同时，适度控制储备成本。有利于地产企业降低运营风险。面对行业的新变化，我们将在立足一线城市，挖掘一线城市项目资源的同时，积极布局二三线重点城市，为公司稳定持续发展奠定基础。

⑶ 公司新年度经营计划

公司在未来的战略发展目标是以 “北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点，结合二、三线重点城市”为战略总方针，注重发展质量，完善产品线，拓展中高端市场，谋求跨区域发展，完善提升“华业地产”品牌，把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质地产上市公司。

围绕上述战略目标，2010 年公司经营计划为：

1）进一步加大公司原有在建项目的开发力度，保持原有项目稳定发展态势。具体项目开发计划如下：

①全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责的 “北京通州东方玫瑰”住宅项目：全面启动一期30万平方米工程的施工；

②全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司负责的 “大连华业玫瑰东方”住宅项目：完成一期全部11万平方米施工工程；

③全资子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的 “深圳华业玫瑰郡”项目完成工程施工并办理完毕竣工备案手续。同时要求深圳公司完成项目销售。

④玫瑰谷一期已经完工并完成竣工备案，玫瑰谷二期已经完工并完成竣工备案，三期B区洋房部分2010年完工及完成竣工备案，B区叠拼部分2010年开工完成主体施工及市政园林工程。A区独栋拼部分2010年开工完成主体施工及市政园林工程。

2）把握项目开发节奏，力争快速开发、快速销售、快速回笼资金，加快资金周转速度，做好已开售和准备开售项目的销售工作，主要是：全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司开发的北京通州“东方玫瑰”项目一期住宅；全资子公司大连晟鼎房地产开发有限公司开发的“大连华业玫瑰东方”住宅项目；全资子公司长春华业房地产开发有限公司开发的“长春玫瑰谷项目”的一期尾房，二期住宅；全资子公司深圳市华盛业投资有限公司开发的“深圳华业玫瑰郡”项目；同时完成“深圳华业玫瑰郡”项目、“大连华业玫瑰东方”项目的竣工备案工作。

3）根据公司发展需要，积极加大重点区域项目拓展力度，通过土地一级开发、二级市场竞买、股权转让、项目合作等多种形式获取项目。

4）完善公司架构和经营管理机制，加强跨区域管理，提高管理水平。在项目管理方面，公司将按照精细化管理要求，推行管理标准化、专业化、科学化。加强公司总部对项目公司的指导、监督和管控，加强上市公司各职能部门对各项目公司的垂直管理能力。同时严格执行全面预算管理制度，从严控制各项费用和支出，开源节流，增强公司抵御各种风险的能力。

5）积极推进产品的标准化工作，确保工程管理标准化、产品研发标准化。在已有的高端住宅产品“玫瑰系列”的基础上，进一步吸取国内知名房地产企业的工程管理模式、流程和经验等，制订和完善项目建设管理工作中的一系列制度、流程和指引，规范各项管理工作，统一研究制订出住宅产品系列标准指引文件。

6）全面引入专业管理咨询公司，评价公司内部管理效果，梳理职位设置，规范化职位体系，明确任职资格要求，精准岗位定位；调整薪酬体系，建立兼具内部公平性与外部竞争力的薪级水平和结构；完善绩效管理运作体系，加强绩效沟通、监督、指导与反馈，建立公平公正、科学合理的绩效管理体系；建立与组织战略相链接的绩效指标体系，使得战略目标在集团与分公司之间层层分解、层层支撑，全面提升管理水平。

7）引入品牌管理咨询公司，全面启动公司品牌建设。随着房地产行业的竞争从产品竞争上升到品牌和资本的竞争层面，公司管理层意识到要从标准化管理和品牌建设上全面提高自身的竞争能力，从而制定了详细的品牌建设目标：定战略、明理念、创个性、树口碑。确定华业品牌战略，建立完善的品牌管理体系和传播体系，梳理明确品牌理念，创造差异化的品牌风格鲜明的品牌个性，在同行业及目标受众中树立良好品牌印象和口碑，建立品牌知名度。

8）加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。公司将通过股权融资、债权融资、项目融资等多渠道融资，结合公司自有资金以保证对公司发展的支持。在此基础上，也要以改善公司财务结构、降低公司财务风险为原则选择好金融工具和融资手段的类型及组合。

9）继续大力推进“低碳化”住宅建设，全面提升企业技术创新与产品研发能力，提高市场适应能力。

10）结合公司的发展规划，做好企业文化建设，进一步提高公司凝聚力；通过科学的人力资源管理，加速对员工能力的提升；建立完善的绩效考核体系，提升管理效果。

3、资金需求、使用计划和来源情况

2010年，公司将重点加大对大连、通州项目的开发进度，以及启动新的土地储备计划，资金需求在25亿元左右。

为保证2009 年经营计划的顺利实施，公司将进一步增强多渠道融资能力，增强抗风险能力，资金来源主要渠道主要有：

①继续大力探索资本市场直接融资渠道；

②继续保持与银行、信托等金融机构的良好合作关系，提升公司的信贷资源。

③加速项目开发，加大营销力度，根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进销售，提高资金周转效率。

4、经营中的主要风险因素及公司应对策略

⑴ 宏观政策的风险

房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，并且作为典型的资源依赖型行业，受政府宏观政策与行业政策的影响较大。2009 年末，政府陆续出台一系列宏观调控措施，在一定程度上将会限制和制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节将会造成一定影响。

宏观经济风险作为系统风险，作为个体很难规避，公司管理层将认真研究政策导向和房地产市场形势，合理调整房产开发品种和开发节奏，进一步加强管理，优化服务，积极应对市场变化。

⑵ 市场风险

房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。因此，能否正确预测经济发展周期的波动，并有针对性地调整公司的经营策略和投资行为，在相当程度上影响公司的业绩。随着房地产市场的发展，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈，房地产企业之间的优胜劣汰将越发明显。

⑶ 业务经营风险

房地产项目开发具有周期长、过程复杂、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点，可能面临原材料价格波动、土地储备受政策和市场变化、产品溢价空间缩小导致公司盈利能力下降、项目分散在各地，异地管理难度加大等风险如何应对这些风险，将对开发商在产品创新、成本控制、资金运营以及日常管理等环节提出更高的要求。

①原材料价格波动风险

公司所采购的原材料主要包括钢材、水泥、沙石等建筑材料及装饰材料，其供应渠道的顺畅与否、价格的波动都会直接影响到公司的建筑成本和生产成本，从而对公司的生产经营产生较大影响。应对措施：公司将继续大力推进集团采购，切实加强工程招、投标管理，降低生产、开发成本，同时不断优化产品结构、改进工艺流程，实施科学灵活的产品定价策略，加快资金回笼速度，化解原材料价格波动风险。

②2009年底到2010年一季度的“地王”频出，让众多业内企业感叹一地难求的同时也大大压缩了项目的利润空间。如何在高成本的情况下保证正常的利润空间是公司管理层一直在探讨的问题。公司将通过深入分析消费者需求，不断完善该项目的设计水平、调整产品结构、提升施工品质，加大营销力度等手段，努力完成经营效益目标。同时，公司将积极研究制定项目储备规划，在产品结构、规模设置和业绩贡献比等方面形成量化指标，促进投资决策规范化、科学化。

③异地管理风险

目前，公司开发的项目分散于不同地域，各项目公司管理流程相对独立，公司总部管理半径较大，客观上加大了对项目公司管控的难度。针对这种局面，公司对管理流程进行了改善，进一步完善管理体系、建立项目管理监控体系、由项目管理部建立完整的施工业务流程和作业标准等，吸收国内知名房地产企业的先进管理经验，结合公司住宅项目的规范要求，进一步提升上市公司的异地管理水平。

⑷ 财务风险

房地产开发属资金密集型行业，对项目资金的筹集是房地产项目顺利实施的重要保障，目前公司主要的资金来源方式为资本金、银行借款、销售回款和资本市场融资。如公司在建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，或遇市场发生重大变化，投入资金不能如期回笼，则会影响公司的内部资金筹措。而产业政策、信贷政策、资本市场融资政策的调整及资本市场的重大波动，也会对公司的外部资金筹措产生影响，从而存在公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。为了应对上述风险，一方面，公司将通过加大销售回款力度，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源；另一方面，在政策及市场允许的情况下，公司将进一步扩展融资渠道，提高公司的直接和间接融资能力，不仅追求及时足额筹集到发展所需资金，也要争取支付较低的资金成本。

公司将密切关注宏观形势、本地市场及行业的变化，坚持全方位建设，通过优化组织治理结构、拓宽融资渠道、加强品牌建设等手段，按照公司制定的发展战略，完成公司要求的各项任务和目标，以期取得较好的经营业绩，回报广大股东。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

请见前述6.1

6.3 主营业务分地区情况表

请见前述6.1

6.4 募集资金使用情况

□适用 √不适用

变更项目情况

□适用 √不适用

6.5 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

√适用 □不适用

本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因	未用于分红的资金留存公司的用途
根据新的会计准则，对子公司的投资采用成本法核算，因此母公司利润会和合并利润出现非常大差异。而按照公司法规定，进行利润分配以及提取公积金要以母公司为主体。经立信大华会计师事务所有限公司审计，公司2009年度合并实现净利润 元，2009年度期末合并未分配利润为 元。2009年度母公司实现净利润 元，2009年度期末母公司未分配利润为 元。故公司2009年度不进行现金分红，不送股，不以资本公积金转增股本。	用于支持在建和新开工项目的建设及增加土地储备。

§7 重要事项

7.1 收购资产

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

交易对方或最终控制方	被收购资产	购买日	收购价格	自购买日起至本年末为公司贡献的净利润	本年初至本年末为公司贡献的净利润（适用于同一控制下的企业合并）	是否为关联交易（如是，说明定价原则）	所涉及的资产产权是否已全部过户	所涉及的债权债务是否已全部转移
王忠斌	大连晟鼎房地产开发有限公司20％股权	2009年3月27日	400			否	是
北京中新沃克建筑装饰工程有限公司	北京国锐民合投资有限公司100%股权	2009年7月31日	16，000			否	是
北京东环置业有限公司、华建国际实业（深圳）有限公司	北京君合百年房地产开发有限公司44.05%股权	2009年8月10日	23，729.83			否	是

7.2 出售资产

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

交易对方	被出售资产	出售日	出售价格	本年初起至出售日该出售资产为公司贡献的净利润	出售产生的损益	是否为关联交易（如是，说明定价原则）	所涉及的资产产权是否已全部过户	所涉及的债权债务是否已全部转移
王文丽	深圳市鼎业房地产经纪有限公司100％股权	2009年5月27日	33			否	是

7.3 重大担保

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计	155，200.00
报告期末对子公司担保余额合计	169，200.00
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额	169，200.00
担保总额占公司净资产的比例(%)	80.32
其中：
担保总额超过净资产50％部分的金额	65，732.50
上述三项担保金额合计	65，732.50

7.4 重大关联交易

7.4.1 与日常经营相关的关联交易

□适用 √不适用

7.4.2 关联债权债务往来

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

关联方	向关联方提供资金		关联方向公司提供资金
	发生额	余额	发生额	余额
华业发展（深圳）有限公司			43，755.2166	43，755.2166
华保宏实业（深圳）有限公司			36，244.7834	36，244.7834

7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案

□适用 √不适用

7.5 委托理财

□适用 √不适用

7.6 承诺事项履行情况

7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用 □不适用

承诺事项	承诺内容	履行情况
其他对公司中小股东所作承诺	控股股东减持承诺

7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因作出说明

□适用 √不适用

7.7 重大诉讼仲裁事项

□适用 √不适用

7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7.8.1 证券投资情况

√适用 □不适用

序号	证券品种	证券代码	证券简称	最初投资成本（元）	持有数量	期末账面价值	占期末证券总投资比例（％）	报告期损益
报告期已出售证券投资损益				/	/	/	/	13，785，901.36
合计					/		100%	13，785，901.36

7.8.2 持有其他上市公司股权情况

□适用 √不适用

7.8.3 持有非上市金融企业股权情况

□适用 √不适用

7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况

□适用 √不适用

7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。

§8 监事会报告

8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见

报告期内，公司决策程序合法，建立了较完善的内部控制制度。公司严格执行国家法律、法规、规范运作。公司董事、经理及其他高级管理人员能够认真执行股东大会和董事会的决议，尽职尽责，未发现上述人员在执行公司职务时有违反《公司章程》或其他法律法规的行为，也没有损害公司及股东利益的情况。

8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见

报告期内，监事会对公司财务制度和财务状况进行了认真审查，监事会认为公司财务制度是规范的、健全的，执行是合理有力的。2009年度财务报告能够客观、公正、真实地反映公司的财务状况和经营成果，立信大华会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见的审计报告是客观公正的。

8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

公司最近一次募集资金投入情况与公司承诺一致，募集资金的存放与使用情况符合《上海证券交易所上市公司募集资金管理规定》及《募集资金管理制度》的要求。

8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见

报告期内，公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东的权益或造成公司资产流失的情况。

8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见

报告期内公司接受第一大股东华业发展（深圳）有限公司、第二大股东华保宏实业（深圳）有限公司委托贷款，上述事项为关联交易。此次关联交易已履行了相关审批手续，关联董事及股东均回避表决，独立董事发表了独立意见。

§9 财务会计报告

9.1 审计意见

财务报告	□未经审计         √审计
审计意见	√标准无保留意见      □非标意见

9.2 财务报表

合并资产负债表

2009年12月31日

编制单位:北京华业地产股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	期末余额	年初余额
流动资产：
货币资金		1，219，905，698.39	702，890，714.40
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产			53，657，478.00
应收票据
应收账款		594，247，300.00	1，639，042.64
预付款项		66，061，175.68	196，679，702.80
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款		24，528，513.36	164，290，753.21
买入返售金融资产
存货		4，345，641，995.35	1，992，989，598.06
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		6，250，384，682.78	3，112，147，289.11
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产		362，062，753.06	367，693，574.21
固定资产		33，977，891.37	34，935，251.12
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产		121，206.28	136，117.57
开发支出
商誉		18，176，240.28	18，176，240.28
长期待摊费用			137，500.00
递延所得税资产		11，254，752.17	13，494，387.88
其他非流动资产
非流动资产合计		425，592，843.16	434，573，071.06
资产总计		6，675，977，525.94	3，546，720，360.17
流动负债：
短期借款		850，000，000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据		3，165，905.00
应付账款		282，495，551.97	352，122，549.40
预收款项		1，329，462，445.32	123，066，304.84
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬		4，652，895.25	1，389，956.51
应交税费		6，319，833.66	43，626，855.92
应付利息
应付股利
其他应付款		200，103，801.91	22，203，398.27
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债		140，000，000.00
其他流动负债
流动负债合计		2，816，200，433.11	542，409，064.94
非流动负债：
长期借款		1，621，227，500.00	981，842，500.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债		169，199，585.80
其他非流动负债
非流动负债合计		1，790，427，085.80	981，842，500.00
负债合计		4，606，627，518.91	1，524，251，564.94
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		645，000，000.00	645，000，000.00
资本公积		1，053，164，533.84	1，091，637，596.58
减：库存股
专项储备
盈余公积		12，205，426.58	12，205，426.58
一般风险准备
未分配利润		358，980，046.61	241，957，165.00
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计		2，069，350，007.03	1，990，800，188.16
少数股东权益			31，668，607.07
所有者权益合计		2，069，350，007.03	2，022，468，795.23
负债和所有者权益总计		6，675，977，525.94	3，546，720，360.17

法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超

母公司资产负债表

2009年12月31日

编制单位:北京华业地产股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目	附注	期末余额	年初余额
流动资产：
货币资金		6，080，579.19	65，001，534.97
交易性金融资产			53，657，478.00
应收票据
应收账款			490，636.18
预付款项		100，000.00
应收利息
应收股利
其他应收款		1，934，536，943.10	1，082，152，618.89
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计		1，940，717，522.29	1，201，302，268.04
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资		640，586，484.81	648，641，484.81
投资性房地产		140，758，650.00	145，939，950.00
固定资产		326，292.09	373，447.99
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产		6，227，163.20	7，350，210.02
其他非流动资产
非流动资产合计		787，898，590.10	802，305，092.82
资产总计		2，728，616，112.39	2，003，607，360.86
流动负债：
短期借款		800，000，000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬		4，135.00	4，135.00
应交税费		125，033.87	-4，307.20
应付利息
应付股利
其他应付款		329，210，306.54	328，209，209.50
一年内到期的非流动负债
其他流动负债

流动负债合计		1，129，339，475.41	328，209，037.30
非流动负债：
长期借款		119，227，500.00	131，842，500.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		119，227，500.00	131，842，500.00
负债合计		1，248，566，975.41	460，051，537.30
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		645，000，000.00	645，000，000.00
资本公积		1，094，563，831.23	1，094，563，831.23
减：库存股
专项储备
盈余公积		12，205，426.58	12，205，426.58
一般风险准备
未分配利润		-271，720，120.83	-208，213，434.25
所有者权益（或股东权益）合计		1，480，049，136.98	1，543，555，823.56
负债和所有者权益（或股东权益）总计		2，728，616，112.39	2，003，607，360.86

法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超

合并利润表

2009年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期金额	上期金额
一、营业总收入		1，210，041，491.11	533，438，723.35
其中：营业收入		1，210，041，491.11	533，438，723.35
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本		1，048，524，812.38	419，416，101.16
其中：营业成本		909，794，680.87	309，660，004.47
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加		65，632，994.24	25，137，981.61
销售费用		15，214，328.33	20，886，164.26
管理费用		42，146，571.39	44，836，230.67
财务费用		25，839，315.89	7，147，032.92
资产减值损失		-10，103，078.34	11，748，687.23
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		-80，282.11	80，282.11
投资收益（损失以“－”号填列）		16，305，521.84	2，503，187.53
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		177，741，918.46	116，606，091.83
加：营业外收入		1，040，747.62	209，175.07
减：营业外支出		985，105.98	212，339.96
其中：非流动资产处置损失		105，488.64	212，119.96
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		177，797，560.10	116，602，926.94
减：所得税费用		61，653，714.37	21，969，072.72
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		116，143，845.73	94，633，854.22
同一控制下被合并方在合并前实现的净利润			-106，726.84
归属于母公司所有者的净利润		117，022，881.61	97，060，750.61
少数股东损益		-879，035.88	-2，426，896.39
六、每股收益：
（一）基本每股收益		0.1814	0.1505
（二）稀释每股收益		0.1814	0.1505
七、其他综合收益
八、综合收益总额		116，143，845.73	94，633，854.22
归属于母公司所有者的综合收益总额		117，022，881.61	97，060，750.61
归属于少数股东的综合收益总额		-879，035.88	-2，426，896.39

法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超

母公司利润表

2009年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期金额	上期金额
一、营业收入		6，132，525.94	6，353，567.28
减：营业成本		6，947，847.18	6，923，359.57
营业税金及附加		346，904.87	500，504.42
销售费用
管理费用		15，226，153.46	21，146，464.32
财务费用		-517，073.40	-8，558，971.76
资产减值损失		60，004，528.53	54，579，374.37
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		-80，282.11	80，282.11
投资收益（损失以“－”号填列）		14，667，138.73	719，607.60
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		-61，288，978.08	-67，437，273.93
加：营业外收入		27，227.64	13，357.07
减：营业外支出		788，327.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		-62，050，077.44	-67，423，916.86
减：所得税费用		1，456，609.14	-2，990，504.11
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		-63，506，686.58	-64，433，412.75
五、每股收益：
（一）基本每股收益		-0.0985	-0.0999
（二）稀释每股收益		-0.0985	-0.0999
六、其他综合收益
七、综合收益总额		-63，506，686.58	-64，433，412.75

法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超

合并现金流量表

2009年1—12月

单位:元 币种:人民币

项目	附注	本期金额	上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		1，807，893，208.41	574，273，565.58
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金		849，700，748.43	167，054，504.05
经营活动现金流入小计		2，657，593，956.84	741，328，069.63
购买商品、接受劳务支付的现金		1，135，538，082.52	1，008，386，315.57
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金		21，303，024.20	16，630，495.22
支付的各项税费		173，008，419.84	116，021，709.30
支付其他与经营活动有关的现金		1，387，440，253.10	344，471，143.60
经营活动现金流出小计		2，717，289，779.66	1，485，509，663.69
经营活动产生的现金流量净额		-59，695，822.82	-744，181，594.06
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		1，051，750.00	600.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金		3，524，478，771.47	1，702，931，360.44
投资活动现金流入小计		3，525，530，521.47	1，702，931，960.44
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		6，765，277.89	811，358.00
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		389，074，990.66	314，792，442.28
支付其他与投资活动有关的现金		3，347，972，679.26	1，692，611，089.54
投资活动现金流出小计		3，743，812，947.81	2，008，214，889.82
投资活动产生的现金流量净额		-218，282，426.34	-305，282，929.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金			88，150，000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金			7，115，000.00
取得借款收到的现金		2，783，000，000.00	450，000，000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计		2，783，000，000.00	538，150，000.00
偿还债务支付的现金		1，153，615，000.00	153，357，500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		70，794，329.79	26，337，886.32
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金		780，033，342.06
筹资活动现金流出小计		2，004，442，671.85	179，695，386.32
筹资活动产生的现金流量净额		778，557，328.15	358，454，613.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响			-59，732.95
五、现金及现金等价物净增加额		500，579，078.99	-691，069，642.71
加：期初现金及现金等价物余额		702，890，714.40	1，393，960，357.11
六、期末现金及现金等价物余额		1，203，469，793.39	702，890，714.40

法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机构负责人：许立超

(下转B70版)