土地公有制度的建立，是探索满足民众需要的最重大的制度设计。土地公有，又分两层次：城市土地全民国有（还包括滩涂、矿产、河流、森林），农村土地集体公有。由于制度设计上只有城市土地可以进行产权交易（实质是使用权），因此，建筑于城市土地上的建筑物就有了“商品”属性，从而具备了流动性。城市土地有了流动性，就有可能通过价格差距商业操作，因此溢价获得了合法地位。为追求美好生活，民众有不断向城市移民的冲动，人口基数庞大的农民造成了对城市生活需求的极度旺盛，为城市地产价格不断溢价制造了人口压力。

  因此，我们看到，在城市地价不断上升，楼价水涨船高的同时，对于城市的地产需求实质上没有下降的迹象。按完全的市场经济去推论，上述供求矛盾在短期内无解。但如果将市场经济放在“社会主义”的背景下去考察，将土地公有与社会主义制度相结合去考察，地产作为当前民众最迫切需要解决的难题可能就会求得解决方案：

  将社会主义的廉租房屋提供给城市收入低于某个水平的住户，保障其最基本的生存需要，租金水平只是为保障房屋维修需要；廉租房屋向大学毕业生开放，每年房租逐步提高，最低租金持续时间最长五年；廉租房屋向民工开放，由雇用单位提供担保，房租相对低廉，最低租金最长年限也做出规定。

  但问题又来了，城市土地本身就短缺，建设廉租房，地皮在何处？在十七届三中全会关于新农村建设的文件中，已提出农村集体土地可以用于非农业的集体经营。所以，笔者以为，当前解决城市土地不足的办法，是向农村征地，城市储备土地，通过“招拍挂”，再变性为工业用地和商业用地。

  “招拍挂”在改变土地性质的同时，也是土地溢价的过程，但农民无法享受土地溢价的成果，因此，城市化过程，往往造成新的城乡差别，并且不断加大。而如果将农村土地通过与农民合作开发，向农村（郊区）地区购买用地指标，在不改变土地作用性质的大前提下，设计类似于“碳交易”的“土地计划交易指标体系”， 比如某大城市接纳多少民工就业，为建设廉租房屋用地，民工户口所在省份就得提供多少用地指标给接纳民工就业地区，应该为中国城市化提供最有可能的土地资源优化组合。廉租房“土地计划指标交易”，只是对计划指标的交易，是对劳动力、土地资源、生产资料的最有效果的全国性整合。

  土地租金加上建筑成本和管理维修成本，是廉租房屋租金的基本底线。由于农业用地只不过是商业土地价格的十分之一或者更低，因此，廉租房屋的租金理论上城市贫困家庭、民工和新毕业大学生都能够支付。解决了这部分人的生存需求中的房屋需求，实际上是解决了社会稳定中的最大多数民众的需求。同时，农村集体土地通过集中出租给城市建设廉租房，只要比单纯的农业收益高，也是解决“三农”问题的新路径，即探索出城乡合作创造出建设社会主义新农村的新路子。

  当然，新的兴农富民的主要方向还得在农村想办法。如果说在城市，地产价格高涨成为关注的焦点，在农村，就业问题、社会和医疗保障成为新的生存难题。 鉴于农民教育水平低、农村组织化程度低、劳动力富裕的现状，提高农民的收入，提高农村产业化水平，促进农村消费水平的上升，既是关系最广大群众的切身利益问题，也是提升中华民族整体生命质量的问题。

  从公开的资料看，农业产品价格上升速度跟不上农业生产资料（化肥、农药、农机）价格上升速度，工农产品价格剪刀差扩大，抵消了惠农政策的效果。农业生产边际效益的持续下降，不仅是农业劳动力持续向城市转移的动力，也是三农问题形成的核心原因之一。庞大的农业人口基数、相对低的受教育水平，使得农业人口在转向城市过程中，只能从事相对简单的低技术劳动，只能获得相对低的工资水平。因此，在国民收入第一次分配中，民工的收入比重并没有随着经济增长而增长，其相对比重如果计算物价因素还下降了。

  农民收入相对下降，是农村市场消费增长缓慢的主要原因。要促使农村消费市场增长，就得进行各种创新，实现农业、农民的增产增收，从而唤醒农民消费，重构国内市场，将中国经济增长由投资主导转向为消费、投资和出口三者一同主导。

  因此，通过制度创新、组织创新、产品创新、技术创新，提高农村的产业组织水平、提升农业科技的含量、提高工业反哺农业和城市反哺农村的水平，是推进中国三农问题整体解决的基本前提。中国农民为中国重化工业的发展作出了极大的贡献，现在是到了国家优惠农民、工业反哺农业、城市反哺农村的时候了。这因为不仅财政力量允许，而且内外经济发展也需要中国重新认识、定位农村、农业和农民在中国崛起过程中的重大价值，向农民工开放廉租房，应该是富农新政的一项基本政策。

  （作者系华宝证券研究所所长）