□作者 易宪容

  作者系

  中国社会科学院

  金融所研究员

  新一轮房地产调控才刚刚开始，千万不要低估调控的市场影响，也不要错误估计政策的力度，以为新“国十条”还会像以前那样无功而返，导致房地产调控变成又一次“空调”。因为，从这次严厉房地产调控的主要内容来看，调控目标是相当明确的，就是要从根本上遏制住房地产投机炒作，就是要坚决遏制高房价。

  之所以会得出这个判断，首先是因为这次房地产调控的核心与重点是要逐步调整我们在房地产方面的诸多优惠政策。

  众所周知，正是由于过于优惠的房地产信贷和税收政策，导致去年国内房地产市场的过度繁荣及房价的非理性上涨。例如，2008年下半年启动的个人住房信贷政策过于优惠，导致大量银行信贷涌入房地产市场，国内房地产市场也从以居民住房消费为主导向以居民住房投资为主导的市场转变。特别是银行信贷的易得性、高杠杆等因素，成为导致国内房价快速飙升的根本原因。

  确实，银行信贷无限扩张的自然结果，便是引发国内房价的大幅上涨。相关数据显示，尽管今年以来银行信贷是收缩了，但一季度个人银行信贷增长所占整个信贷增长比重超过35%，去年同期为13.5%。如果再加上一季度房地产商的开发贷款、建筑贷款、土地融资贷款、住房抵押贷款及政府融资平台等房地产贷款，今年一季度房地产贷款可能要占到全部贷款总额的一半以上。并且，绝大部分银行贷款通过不同方式都进入了房地产市场。当大量资金进入房地产市场时，房价自然会出现非理性上涨。

  这次房地产调控的核心和重点之一是从紧缩银行房贷入手。无论从上调首付比例还是提高房贷利率，调控的目标是要降低住房投机者的银行信贷杠杆比例，提高他们的投资或投机成本。如果这次房地产调控措施能够得以认真贯彻，相信会对高房价和房地产投资炒作产生很大的影响。

  其次是因为这次严厉房地产调控的最大影响，莫过于将改变人们对当前房地产市场的预期。

  房地产调控新的政策与措施的陆续出台，在很大程度上将改变市场对整个房地产市场波动趋势的预期。以前是投资者担心买不到住房，现在是他们担忧自己是否会成为这次房地产泡沫破灭的最后接棒者。

  在这种情况下，购房者买房时会犹豫不决，更想多观察观察，等待房地产调控影响市场的政策效应开始出现后行动。但是，第二套住房首付比例上升到50%、房贷利率不低于基准利率1.1倍等房地产调控措施，无疑又提高了他们的购房门槛。

  特别是已经意识到房地产调控新政将改变未来房地产市场走向时，主要依赖于银行贷款持有多套住房的那些人，就会以最快的速度出售手头持有的住房，降低已显著增加的投资风险。当这样操作的住房投资者不断增加时，就会对房地产市场的供求关系变化或调整产生很大的影响。

  再次是在这次房地产调控措施中，除了全面收紧个人信贷政策外，如严格个人按揭贷款的市场准入及贷款利率的差别化，我们还得从房地产交易环节入手，通过税收政策提高房产交易成本，遏制高房价。

  具体而言，应当实施更为严格的住房交易所得税，甚至可以采取累进的住房交易所得税。然后，在日后条件许可的情况下，再推出房地产物业税。如果政府的土地政策也同步进行改革的话，那么国内房地产市场将可能面临重大的调整。

  总之，尽管目前出台的房地产调控政策措施还有待于完善，但新一轮房地产调控已经触及遏制房地产泡沫的要害与核心。

  比如，采取信贷收缩措施，遏制住房投资者和投机者；对住房购买者采取信贷差别化、市场准入差异化等措施，既可鉴别个人的信用差异，又可有效应对第一套住房购买者与第二套及以上住房购买者采取差别化的信贷政策；遏制房地产投机者的交易所得税需要完善，还需要出台住房持有税等新政策措施。

  更值得注意的是，这次出台的严厉房地产调控政策具有可操作性。随着房地产调控的进一步深化，不仅会不断修正以前房地产政策存在的诸多缺陷，而且还会出台新的、更具针对性的房地产调控政策措施，以此来阻止投资者“钻”当前相关房地产政策“空子”的炒作，最终使国内房地产市场回归到其消费本性。确实，只有通过这样的严厉调控，房地产市场才能够真正步入健康发展轨道。