4月14日国务院出台“新国四条”之后，各部委陆续出台了相关配套政策，在房地产市场监管、二套房认定标准、房地产信贷等方面提出了细化要求。在一系列新政的影响下，市场的观望氛围加重，导致成交量持续萎缩，市场进入降温通道。

  市场迅速降温

  政策对房地产市场的影响十分显著。从4月15日以后各城市市场成交量的变化走势来看，多数城市出现了明显的下降态势，“五一”节假日期间，成交量更是继续萎缩。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成，开发商纷纷延迟推盘，购房者选择观望，投资客也逐渐离场，成交量大幅度下降。

  政策出台后三周，多数城市市场成交显著下降。政策出台后成交量出现明显下滑，至政策出台后第三周（5.1-5.7）重点城市成交面积环比整体呈显著下降趋势，接近三成城市下跌幅度超过50%，宁波降幅最大达71.64%，十大典型城市成交指数环比降幅达14.36%，除北京、杭州、成都成交环比上升以外，其余城市均有一定程度的下跌。“五一”期间房展会冷清，市场观望氛围浓厚。

  房价尚未全面调整

  随着新政的出台，购房者心态微妙变化，市场火热态势受到抑制，成交下行，但房价尚未全面调整，仍未出现大范围的降价促销现象，多数开发商在此市场背景下采取延迟开盘的策略。从“五一”期间典型在售项目来看，多数项目仍保持前期的价格水平。从采取优惠促销的项目来看，多数项目也仅仅是小幅折扣，优惠幅度集中在9.7到9.9折之间，并没有大幅降价的态势。

  出现当前的现象主要有多方面的原因，一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性，二是因为各地细则尚未出台，在政策尚未明晰的情况下，开发商采取观望静待的态度；三是因为开发商经过了2009年的火爆销售，当前资金充裕，并不急于降价回笼资金。

  市场或经历三个阶段

  鉴于当前开发企业总体呈现情况为资金相对充裕、供应不足以及博弈透明三个因素，因此预计市场量价表现会经历三个过程。目前处于“成交量率先萎缩，价格僵持”的第一阶段。

  随之而来的第二阶段是：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长。由于此次政府调控的态度异常坚决，所以房价会出现一个回落的阶段。政府一方面通过信贷坚决抑制恶意炒房，一方面加强监管，从各个产业环节打压催动房价上涨的因素，同时加大市场供应，从改变供求关系来对高房价施加压力。可以预见，只要新政能够贯彻落实下去，房价出现回调几乎不可避免。

  在第三阶段市场将会在第二阶段基础上有所回转。房地产行业对国民经济的重要支撑作用不会在短时间内被彻底否决，因而第三阶段何时到来与调控政策何时退出或放宽密切相关。房地产行业一味地萧条不振显然也不是政府愿意看到的情况，相信一旦调控的目的达到了，政府将适时收手，被抑制的部分投资需求将再度激活，市场进入回暖期。但是，总体而言本论调控将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，预计价格回调在10-15%左右。

  此外，在供应层面上，目前各城市可售面积并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，而2009年出让的大量土地也将在政府的督促和紧密审查下被动加速开工。按照这个整体节奏来判断，2010年第四季度及2011年上半年将会是集中的上市供应期，销售压力也是随之上升，价格出现下调的可能性较大。

  （中国房产信息集团）