上海中大经济研究院 孙懿鑫博士

  2010年5月8日，笔者在杭州参加了由浙江中大期货经纪有限公司主办，由上海中大经济研究院和浙江财经学院承办的第四届西湖经济论坛。多位金融界、私募经理和房地产行业的专家学者，以及消息灵通人士的发言，令我获益匪浅。

  当下最受人关注的议题，自然是严厉的国家房地产新政，以及各地区相应的调控政策。由于房地产行业在中国经济中的重要地位，新政在影响房地产行业的同时，必然要影响到整体经济，进而波及资本市场。目前新政已经使得二手房市场成交量下降，价格也出现了松动；新房市场价格虽然比较坚挺，但成交量骤降。这是因为过去一年的房地产牛市使得大多数开发商握有大量现金，以万科、保利为首的大型开发商，手中握有超过2500亿的现金储备，足以挺过一段艰难的时期。因此绝大多数开发商暂时没有降价出售的意愿，这就造成了新房价格坚挺，成交量大幅下挫的局面。

  笔者认为房地产市场后期走势，取决于政策调控的坚决性和时效性。开发商们虽然现金充裕，但是花销同样惊人，特别是那些不久前买地或者项目较多的公司，其现金流出将甚为可观。据称，这轮政策可能要持续2~3年，且对调控对象分类从紧。如果确实如此，开发商可能在半年后面临资金压力而不得不降价促销。新房降价很可能带动整体房地产市场价格下滑。

  政府之所以要严厉控制房价，最重要的原因是目前房地产已经绑架了中国经济。房地产及其相关产业在GDP中所占的比重日益加大，使得中国经济增长在很大程度上取决于由房价高企带来的虚拟经济。而房地产泡沫在降低中国经济含金量的同时，也大幅提高了未来的风险。因此，政府出台严厉政策抑制房市过热，期望实现房地产行业和整体经济的软着陆，是十分必要的。随着政策的推进，预计房价会在在一定程度内下跌，但跌幅可能不会超过30％。如果房价依然坚挺甚至报复性上扬，必将导致更加严厉的政策出台。如果房价下跌过快过猛，必然会间接影响实体经济的发展，这两种情况国家都不愿意看到。

  由于房地产在中国经济中的地位，以及房地产股票在沪深两市所占的权重，其前景的弱势自然会影响对股市的预期。近两周来沪指狂泻300点，虽然有其他利空因素，但房地产股票的集体萎靡无疑是一个重要原因。然而，如果把经济平稳发展作为远景目标，调控房地产，挤压泡沫，势在必行，且不能因股市压力而退缩。其实房地产新政虽然对股市利空，但并不足以拉动股市如此大规模下挫。事实上沪指从3180点开始跳水发生在三周前，这正是股指期货推出之际。股指期货成为市场的最大利空，究其原因是利用股指期货进行投机性的大手笔做空。资本市场就是资本的市场，一切行为都由资本决定，大量做空本身就是最大的利空，而其他因素不过是催化剂而已。因此单纯地将股市大跌归咎于房地产新政是不公平的。

  笔者认为，新政对房地产的严厉调控，有利于包括房地产行业在内的中国整体经济的长远健康发展。第一，挤压房地产泡沫，降低未来的风险；第二，控制贷款，加上其他货币回笼手段，甚至在一定范围内加息，应对已是当务之急的通胀；第三，打击投机行为，整顿房地产市场秩序；第四，房地产行业放缓，有利于行业重整，通过并购等手段，提高整个行业的效率。至于如何面对调控房地产而波及股市，笔者认为这就需要真正解决股市问题，首先要尽快让基金参与进行套期保值，控制投机性交易，以及允许基金进行低风险的套利交易，以抹平日益扩大的基差，这样才能使股市企稳，重新回到正确的轨道上来。（CIS）

  中大期货杯首届期股组合投资锦标赛

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