价格拐点何时到来

  等待地方政策“靴子落地”

  ⊙记者 邹靓 ○编辑 陈羽

  房地产新政发布整整一月之后，以一线城市为首的房地产市场风声鹤唳。成交量毫无争议地大幅下滑，使得地产交易从卖方市场迅速过渡到买方市场。然而，在恒大地产在本轮房地产调控中率先降价后，其他开发商并没有大批跟进的迹象。即便是在一线城市，二手房市场交易价格仍然“坚挺”，市场观望者乐得称其为“垂死挣扎”。

  新国十条已经进入全面落实阶段，市场趋势在观望的持久博弈中必将明朗。而在那之前，地方政府细则被认为是“另一只靴子”迟迟没有落地。截至目前，除北京、青岛、深圳等少数地区已出台房地产细则，鲜有地区披露政策出台时间。市场人士认为，政策的效果预测与政策落地时机不无关系，尤其在价格敏感区域尤其如此。

  价格拐点将至？

  4月末，监管部门在全国范围内启动房地产贷款压力测试。与以往不同的是，此次测试包含了房价下跌和利率上升双重情况下的模拟场景。一为当房价分别下跌10%、20%、30%的情况下，二为利率上升27、54、108个基点情况下，商业银行开发贷款和个人住房贷款不良率将在多大程度上受到冲击。

  从多家已完成房贷压力测试的商业银行反馈意见来看，大多承受房价下跌幅度在20%－40%之间。如兴业银行房测试初步结果显示，若房价下跌30％，该行对公房地产贷款不良率将可能上升0.99个百分点，个人住房按揭贷款不良率将可能上升0.3个百分点；交通银行的情况是，若房地产价格下降30％，其开发贷款不良率增加1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点。

  分析人士认为，监管部门此举是对房地产新政及此后地方性政策实施效果的提前演示，也暗含着房价跌幅的预警作用。根据媒体近一个月来跟进市场的反馈来看，北京、深圳、广州等一线城市已有部分房价上涨过快地区出现价格松动，而上海、昆明、武汉等其他大中城市价格仍维持稳定。

  沪上一资深房地产中介表示，近一个月来，全国各地的房地产交易下滑都很厉害，5月份新开楼盘都不好卖，但是价格并没有出现预期中的“大弹性”，毕竟三五个月开发商还是能坚持下来，二手房市场跟的也比较紧，“世博期间房价应该是不会有大跌的”。

  地方政策补位

  房价的区别化走势就如房地产贷款的区别化政策一样，有了大方向，还得看地方的意思。眼下北京、深圳、海南、青岛、天津已经陆续公布地方性房地产新政细则，除一致贯彻落实中央政策之外，对住房按揭贷款的投放均持谨慎态度。

  上述城市中，北京、深圳已暂停发放购买第三套以上住房贷款；海南实行商品住房买卖合同网上签约制，10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜；青岛对一般商品房的计税毛利率由15%调至20%，对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%。

  上海地区也在上周传出了出台住房保有税的消息，此举被称为“最严厉的地方性房地产调控政策”。如果上海推出住房保有税，必将打击房地产投机和投资需求，房地产价格也将出现松动，这几乎是市场的一致判断。但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，上海房地产税针对的是非自住性、拥有多套高端尤其是豪宅的投机客，通过征税加速其抛盘，让更多的房源流入市场以起到抑制房价的作用，“那么征收房产税就仅仅是一个临时性政策”。

  地产中介同样认为，住房保有税如果真有其事，对二手房交易将有一定影响，“到时候应该会有一批中高端空置房源加入二手房市场，所以目前虽然观望情绪浓重，但是价格下跌个10%－15%市场还是比较接受”。