⊙朱建华 ○主持 于勇

  出于对房地产调控及房价回落的预期，今年来房地产公司的股价已出现大幅回落，有的甚至接近腰斩。而一些机构在终于认赔出局之后，对其后市看得更加悲观，无形中又人为制造更大的恐慌。但笔者认为，情况不会那么糟，虽然调控政策威力的完全显现还有一个过程，暂时的震荡仍然不可避免，但本质上讲，所有这些政策调控的目的其实是为了解决客观存在的对于住房的大量真实需求，说到底还是为了房地产业能够稳定、健康地发展。

  近年来，各地房价出现一轮甚至几轮的疯涨，房价已远远高于当地居民实际收入水平，并因此出现各方面都不愿看到的情景，即一边是少数人持有大量空置的房子无人居住，一边是更大量的亟待改善住房条件的老百姓买不起房。只有那些投机客，以及与其合谋的开发商们从房价的疯涨中牟取到了暴利。对这种投机行为要不要打？要打；打了以后房价会不会跌？会跌；房价跌了以后会不会影响房地产行业发展？笔者认为不会，因为客观上大量真实的需求存在，才是推动房地产业发展的动力源泉。

  这种情景很像是春运期间倒火车票的“黄牛”，把供不应求看作是牟利发财的好机会，越是供应紧张，票价就会被炒得越高。而他们的加入又人为制造了大量虚假的需求，造成更大的恐慌。“黄牛”是由于供应紧张而滋生出来的投机客，把“黄牛”打跑了，确实能把票价打压下来，给急于返家过春节的打工者们带来了实惠。但春运期间一票难求的格局并未因此改变，更有效的解决办法是运输行业的大发展。这几年，全国的高速公路网建立起来了，高速铁路的里程也越来越长了。这就是需求推动着发展。可以想像，几年后再要听到有人会去倒卖火车票，一定是件不可思议的事情。

  当然，人们对住房的需求不像一张返家的火车票那么简单。对住房的需求，与人们观念的变化，与人们的收入水平、生活的富裕程度密切相关。记得直到上世90年代，国人大多还没有把住房当作商品或投资对象。那时人们的收入也少，大多数城里居民的人均居住面积也就在四、五平方米左右。那时若要提出一个人拥有一间房的目标，不仅对于绝大多数城里人来说是难以企及的奢望，有关方面也不会把这当作是合理的需求。但如今，人们的观念全变了。当住房演变成了商品，演变成了投资对象时，人们对住房的需求被大大地激发出来。如今，人均居住面积早已从原先的四、五平方米，增长到二十、三十平米。只是现实情况是：随着人们的收入差距拉大，人们对住房需求的目标也有天壤之别。有人只求在城里拥有属于自己的“斗室”；有人住上别墅，还计划着另外再添置海景房和山林中的“氧吧”。从管理层角度来讲，应当把大多数人对住房的需求定在现实条件许可的范围内，并给予政策措施上倾斜。具体定多少合适不太好说，各地情况千差万别。但笔者认为，“人均一间房”，或者说一个三口之家拥有一套二室一厅的房间，应该是合理的目标。

  如何才能实现“人均一间房”的目标？打击各种投机性炒房行为，让房价降到一个相对合理水平是重要的步骤；另外，就是要建造大量合适的住房，切实满足对于住房的真实需求。因此，即使在中央和各地政府连续使出打压调控房价的利空政策时候，笔者坚信，我们的房地产企业还是有很大的发展空间。

  更何况“人均一间房”也只是满足目前阶段基本需求的一个目标。在满足衣食住行基本需求之后，人们向往更好的生活也是天经地义的事。而在住房上的更高追求，并不是一味追求面积的大，或房间数量的多，而是居住的环境，既包括自然环境，也包括人文环境。有条件的人愿意为更好的居住环境付出更高代价。因此，房地产企业做品牌、走高端化路径也是大有可为的。

  一方面，房地产业在经过政策调控之后，有望回归理性、平稳、健康发展；另一方面，那些优秀的房地产企业，在经过这番考验之后，更加成熟和稳健。而对于投资者来说，像目前市场上所出现的对调控政策的担忧，极易造成相关股价超跌，而超跌总是难得的介入良机。当不少股票跌破发行价，甚至跌破净值的时候，人们担心的已不再是投资价值或安全边际的问题，而只是怕它们还会再跌，而且是再怎么跌还是不敢买。其实，跌到这个分上，还有什么可怕的呢？我们不说那些已经在业界品牌效应突出、拥有良好口碑的企业，即使那些走低端，走大众化之路，以建经适房为目标的房地产企业，如果我们把它们当作公用事业类股票看待，其投资价值也是相当不错的。

  (作者系市场编辑部副主编)

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