□作者 易宪容

  作者系

  中国社会科学院

  金融研究所研究员

  房地产调控新政已经满月，尽管调控导致房产成交锐减，但房价仍然“高企”。那么，如何打破这一僵持状态？在笔者看来，减少个人在住房购买时过度使用金融杠杆（如个人按揭贷款），或言“去杠杆化”或“去金融化”，实际上就是房贷紧缩，对本次房地产调控的成功与否尤为关键。

  因为，推动当前国内房地产市场过度繁荣的根本动力或根源之一，就是所谓的“金融产品创新”——已被广泛接受的个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款之所以会有这样的无穷魅力，是因为银行普遍将个人住房按揭视为优质资产，个人则可以通过按揭贷款将自己未来的收入超前用于住房消费，由此也无限放大了个人的即时消费能力。

  问题是如果个人按揭贷款被用于改善个人的消费性住房需求时，这部分资金不仅可以化解个人住房购买面临的金融约束，而且还将可以推动实体经济的繁荣与发展。相反，如果个人按揭贷款被用于个人的投资性购房，这部分资金仅仅只能满足追求个人财富增长目标。试想，如果一个人将其积累的资本和未来的预期收入流主要用于投资性购房时，这势必会无限放大其住房投资需求，结果必然会导致房价的快速攀升。

  确实，去年以来大量银行信贷资金蜂拥而入房地产市场，如2010年一季度的个人住房按揭贷款余额53000亿，由此导致了中国房地产市场的非理性繁荣，房价更是快速飙升。由此可见，正是由于银行信贷的无限扩张，导致投资性购房盛行，使中国房地产市场已经由“消费主导”向“投资主导”的逐利市场转变，住房问题也逐渐成为一个社会问题，最终引发国家再次实施严厉房地产调控。

  从这次严厉房地产调控目标分析，就是要遏制部分城市的房价快速上涨，就是从从严的信贷政策入手，严格限制各种名目的投资和投机性购房。也就是说，对住房购买要实施全面的“去杠杆化”，由此弱化住房的金融属性，让住房回归其居住或消费本性。

  例如，新颁布的 “国十条”规定，二套住房贷款首付款不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；首套住房且建筑面积逾90平方米的，首付比例不低于30%。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平或禁止用银行信贷购买第三套住房，及异地贷款购买住房贷款等。

  据此，“杠杆化”主要体现在：一是降低第二套住房的按揭贷款比例，即提高了住房投资者投机的市场准入门槛及投机成本；二是对房价上涨过快的城市禁止给第三套住房贷款；三是禁止对国内外投资者购买住房发放异地贷款。

  但是，以笔者之见，信贷政策紧缩仅从上述三方面“去杠杆化”是不够的，还应落实以下三方面的 “去杠杆化”。

  首先，要通过立法的方式对住房投资与住房消费进行严格区分与界定，并据此规定，如果是住房消费，则可享受政府的各种住房优惠政策，包括信贷、税收等优惠政策。相反，如果是住房投资，非但不能享受政府的任何住房优惠政策，而且还要受到严格限制政策的制约。只有这样，我们才能弱化住房的金融属性，让中国房地产市场回归其居住或消费的本性或功能。

  其次，如果对住房投资可以清楚界定，那么我们可以通过严格或从严的信贷政策措施，如提高第二套以上住房的首付比例、上调利率、禁止异地购房贷款等，以此来限制个人的过度住房投资。

  再次，如果对住房投资无法清楚界定，我们则可以通过住房交易所得税来限制住房投资。因为，凡住房交易所得税采取的都是高税率，这会让住房投资者无利可图。例如，通过住房交易所得税，几十年内来德国房地产市场保持了繁荣和价格稳定（10年内仅上涨10%）。同时，还要尽快出台物业税，将多套住房投资者“挤出”房地产市场。

  其实，实施住房交易税及物业税等税收政策，也能通过提高住房投资门槛而起到大幅缩减流动性的“去杠杆化”目标。当然，“去杠杆化”的过程，必然会冲击或导致国内房地产价格下滑，并促使投资或投机者主动或被动地“吐”出过去靠金融杠杆方法吸纳的大量存量住房，最终有助于实现中国房地产市场理性回归其居住或消费本性的调控目标。

  由此看来，展开中国房地产市场的“去杠杆化”，已成为保证当前房地产调控取得预期效果的必由之路。