⊙贝哲民 ○主持 于勇

  欧洲最近发生的一连串危机再一次把全球的目光聚焦到中国。外国观察家们很担心中国的房地产市场将暴跌。的确，房地产市场对于中国来说是一个巨大的挑战，但是将之与近期欧洲发生的危机以及之前的迪拜危机相提并论则有些不恰当。

  将中国的房地产市场与迪拜相比较则相当令人感兴趣。一些评论家们曾经评论说，中国像迪拜一样，也是在沙漠中搭建城堡，一旦货币政策紧缩，这座城堡将在平软的沙漠中不复存在。

  但是这种说法合理吗？

  我们的确有足够的理由去担心中国的房地产市场。加之，中国国务院在四月份出台的一系列与房地产市场调控有关的紧缩政策颇受欢迎。但是中国与迪拜之间的确有很多直观重要的差别。人们往往忽视掉这些差别，而认为他们会遭遇相同的命运。

  第一个观察点是人口。迪拜的人口主要以外来移居者为主。600万总人口中只有120万是迪拜当地的居民。因此当债务危机袭来的时候，有相当一部分的外来移民离开了迪拜，留下了一个巨大的需求空缺。事实上，据估计，迪拜的人口自从危机发生以来下降了8%。相反的情况却发生在了中国。中国不仅拥有一个庞大的国内人口，而且高速的城市化进程正在稳步地推动着农村人口向城市转移。因此，这便创造了一个住房的结构性需求。事实上，不断增长的城市化率被认为是未来几年中国GDP增长的主要推手。而国外的评论员却往往忽视这个关键点。

  第二个观察点是借债投资者在迪拜的房地产市场占绝大多数，这个比例远远超过了中国。在迪拜，尽管房地产开发商在建设一开工就需要拿到付款，但大部分的房屋仅仅需要很少的首付款。在信贷自由放开的时候，这种模式运作了相当长一段时间。一旦金融危机袭来，信贷紧缩，这种模式便走到尽头了。相反，在中国购买房屋需要相当高比例的首付款，甚至有些居民用全额现金支付。近期出台的紧缩政策更进一步地削弱了借债投资在房地产市场上的重要性。除此之外，同样存在更加严厉的控制措施限制房地产开发商在工程完工之前进行房屋销售。

  那么，在中国便没有什么风险了吗？并不尽然。迪拜的问题也为中国提供了两个非常重要的警告。

  第一个警告是外国的投机者是迪拜房地产市场的关键。外国的投机者当然在中国的房地产市场上占比例较小。但是国内投机者到相邻的城市进行投资，同外国移民离开迪拜一样，仍然可以很容易地撤离。削弱这种投机模式至关重要，否则居民对房屋的需求增长将会超过本地经济增长的速度。

  第二个警告是迪拜是一个非常小的经济体，周围被比邻的很多大的经济体包围。区域的需求如果有一个很小的增长便会对迪拜的经济产生相当大的影响。的确，中国与非洲和中东国家的贸易是迪拜服务业复苏的一个愈加重要的因素。相反，中国必须依赖本国国内的需求拉动经济。因此，预防房地产市场泡沫的紧迫性变得更加重要。如果房地产和建筑市场发生暴跌，区域需求便很难像迪拜的例子那样为中国提供支撑。

  这是两个非常关键的警告。中国的崛起是显著并且理所应当的。但是，她的巨大规模成了优势也是劣势。如果中国希望摆脱全球的经济危机，它必须更加依赖自身的国内需求。这更加体现了中国进行经济改革的重要性。

  因此，中国政府最近的调控政策很受欢迎。一些城市提出的当地住房需求相当地受欢迎。总而言之，这些措施将会帮助减少房地产市场的泡沫，因此有关中国将会成为下一个迪拜的担忧也是不恰当的。

  （作者系苏格兰皇家银行首席中国经济学家）

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