土地调控下

  中小开发商悄然发力

  ⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华

  中央新政在深度影响楼市的同时，也将土地调控推向了新的高度。随着上周国税总局关于土地增值税清算有关问题的通知发布，早在2006年就开始执行的房地产开发企业增值税清算管理进入了真正全面的具有可操作性阶段，亦可能对部分开发商的拿地策略产生影响。事实上，目前各类开发商在土地市场内的行动已经发生变化。

  上周，上海进行了新政调控后首幅涉及限价房建设的住宅用地的竞拍，最终由宁波宁兴房产和浙江新中源建设组成的联合体战胜其他10家报名企业竞得。对此，美联物业上海区总经理李志仁表示，如今随着78家央企被“劝退”房地产业务，大开发商则多因畏惧调控而出手谨慎的情况下，部分民营、中小开发商终于等到“出头之日”，而联手拿地既有竞争优势又可分担资金压力和开发风险。

  “我们公司的策略比较灵活，老板没设年度买地指标，但前一阶段看到推地就去跟进了，有一幅地得知本来几家有意拿地的上市房企不参与，我们更加积极，我们所期望的10%的内部收益率也不算太高，据此来定我们能承受的地价。”上海一家民营房企的投资部人士向记者直言。

  纵观新政出台后不少城市进行的土地出让，都在表明土地市场正在逐步冷却。如上海今年首批预告推出的105幅土地中已有15幅延期出让、4幅终止出让，且截至5月31日，仅有16幅符合有3家以上预申请、可进入下一轮竞买的标准；又如昨天来自方方地产咨询机构的报告显示，5月华东城市土地交易普遍冷清，南京、宁波5幅商业地块均以底价成交等。但正是在这种氛围下，业内认为，一些房企可以去“捡便宜”。

  中国房地产指数系统的分析师指出，今年全国住宅用地和保障性住房用地计划供应面积皆较去年实际成交面积大幅增长，而保障性住房用地大幅增长并未挤占商品住宅用地，中小套型商品住宅用地和大户型高档商品住宅用地规模依然十分突出。如住宅用地全年计划出让18.5万顷，较2009年成交面积大幅增长142%。分类别来看，商品住宅用地供应面积占比为67.0%；其中，中小套型商品住宅用地为43.5%，大户高档房用地占比为23.4%。一旦大型品牌房企缺席，便为中小开发商留下许多机会。易居房地产研究院的分析师则表示，市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，无论规模大小，有能力的开发商都可以适时收购一些资金紧张的项目和企业，为下一轮发展奠定良好的基础。

  不过，眼下新政调控也在进一步影响着开发商在土地市场内的行动。针对此次土地增值税清算，汉宇地产的分析师就指出，虽说很多开发商经历了2009年的热销后资金显得充裕，未必有降价卖房以回收资金的压力，但由于土地增值税额度大（30%-60%），进行土地增值税清缴，特别是对于销售量超过项目85%的楼盘和销售周期超过3年的项目进行及时的清缴，对不少开发商来说会产生巨大的资金压力。不过，即使土地增值税能够给开发商造成资金压力，也不等于开发商一定要通过降价销售来缓解，如开发商手中剩余的资金依然可以维持正常运营，那么对其来说只是不能在市场低迷时期吸纳新的土地为下一轮发展做储备。

  而对于政府，既不希望看到“地王”频出，也不希望看到大量“流拍”。“政府加大土地供应正是希望开发商积极拿地、快速开发形成住房供应，而增加住房供应才是缓解目前市场核心问题的关键，但土地增值税抽走开发商资金的做法或许会浇灭开发商拿地热情，甚至为下一轮供应紧张埋下伏笔。如何一方面促进开发商的建设销售速度，另一方面又保持提升开发商的拿地热情，也是政府需要处理的一个‘两难’问题。”汉宇地产的分析师表示。