□作者 易宪容

  作者系

  中国社会科学院

  金融研究所研究员

  第二套住房认定标准的出台，严格区分了住房的消费与投资，这将有助于通过遏制住房投资来遏制高房价。同时，通过加强对个人按揭贷款管理、健全国内征信系统覆盖面及全国性住房信息系统等，继续深化房地产调控。

  最近，国内房地产销售面积明显下降，这与房地产调控政策的继续深化密切相关。而近日住建部、央行和银监会三部委联合公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中明确指出，各地商业性个人住房贷款，应根据拟购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下实际拥有的成套住房数量作为认定标准。市场普遍认为，第二套住房认定标准的“尘埃落地”，标着着房地产调控正依既定的方向继续深化。

  当然，市场之所以会对第二套住房的认定标准如此关注，可能有两个重要原因。原因之一是该认定标准有效地区分了住房的消费与投资。

  确实，以往部分房地产政策模糊了住房的消费与投资的区别，在很大程度上鼓励了住房的投资，特别是银行贷款的金融杠杆，又放大了住房投资的巨大赚钱效应，导致大量资金涌入房地产市场，催生了房地产泡沫，也滋生出许多社会经济问题。这是过于放任住房投资的市场结果之一。由此，严格区分住房的消费与投资，就成了2007年房地产政策调整的核心之一。自2009年下半年后，国内房地产市场又面临诸多风险，促使我们进一步认清了区分住房的消费与投资的重要性。

  正是基于住房的消费与投资的区分，对住房的消费，目前国家仍然采取优惠政策，鼓励居民通过住房信贷的优惠政策逐步改善其住房条件；对住房的投资，国家则规定住房投资者不仅无法享受优惠信贷政策，而且还要严格限制其房贷，并以市场定价确定相应的银行信贷。这样的住房信贷政策，无疑是提高了住房投资者的进入门槛，也加大了住房投资或投机的不确定性风险。

  原因之二是二套房认定标准的出台，将有助于遏制国内房价的非理性上涨。

  这是因为，银行信贷的易得性、杠杆效应，鼓励的是住房的投资而不是消费，这对当前高房价、房地产泡沫的形成具有重大影响。但是，随着“国十条”出台后，住房投资需求主导的市场销售出现了快速下降，如今年5月份当月全国70个大小城市商品房销售面积下降15.8%以上，5月份房价同比上涨12.4%，尽管涨幅环比有所回落。确实，当房地产调控继续深化时，市场预期的改变，将可能改变目前“量跌价稳”的僵持局面，因为这次房地产调控的目标之一就是遏制高房价，只要房价不跌，房地产调控就不会中止。

  当然，依笔者之见，要遏制国内房地产的投机炒作，仅仅靠界定第二套住房、采取差异化信贷政策还是不够的。

  这是因为，首先是在国内征信系统覆盖面不全、全国性住房信息系统尚未建立的情况下，我们很难甄别购房者是否第一次购房，他们是否可以享受优惠的住房信贷政策，这为住房投资者利用第二套住房的甄别难度享受优惠住房信贷政策敞开了政策漏洞。还有，我们不仅要对第二套住房采取与第一套住房有别的信贷利率，而且还要针对第一套住房购买者的信用状况采取类似的差异化信贷利率。另外，目前由商业银行出面落实政府制订的房地产信贷优惠政策，有必要改为由政府直接补贴给住房借款人，以杜绝商业银行在当前房地产炒作中助涨房地产泡沫的非理性作用。

  其次是对个人住房按揭贷款管理，不仅要以第二套住房的认定标准来区别住房的投资与消费，而且还要重新厘定住房按揭贷款的市场准入标准。具体而言，对个人住房按揭贷款，不仅要严格区分第二套及以上住房，而且还要对购买第一套及第二套住房的个人按揭贷款的市场准入予以严格的规定与审查，这包括个人信用记录、严格收入证明、个人每个月按揭贷款所占个人收入比重等内容。这样，才能阻止住房的投资或投机者轻易进入住房信贷市场，才能遏制国内房地产市场的非理性繁荣及房地产泡沫的继续扩大。

  再次是就区分住房的消费与投资而言，当前住房信贷政策仅仅局限于新增或增量的住房按揭贷款，并未对存量的住房按揭贷款进行严格的界定与区分，估计这是导致目前国内房地产市场呈现“量跌价稳”特征的重要原因，因为住房的投资及投机者仍然可以享受优惠信贷政策，他们的住房持有成本还是过低。因此，要打破目前的市场僵局，我们还得配套出台房产税、物业税等相关房地产税收政策，以此有效遏制房地产的投机炒作。