⊙亚夫

  针对近年来房价上涨过快的势头，本轮房地产调控从供求两方面入手，频频挥出重拳，试图把已经脱序的房地产行业重新拉回到均衡发展的轨道上来。可以说，这是一场迫不得已的硬仗，能不能收到效果，值得观察。

  为什么说这是一场迫不得已的硬仗呢？一方面，房价飙升已经到了民怨沸腾的地步，加上这两年固定资产投资率过高，不采取措施，不仅经济压力大，社会压力也很大；另一方面，中国的城镇化进程正处在半山腰上，不能急刹车。投鼠忌器，处理不当，会有大麻烦。

  这里面其实有两个问题。一个是房价是不是问题的关键？如果不是问题的关键，那关键点又在哪里；另一个是房地产调控的目的是什么？如果房价不是调控的最终目标，那么什么才是最终目标，又能不能达到那个目标？

  从目前情况看，在这两个问题上，一些人的认识是不清楚的。而如果主事者也不清楚，那么这轮调控将会有什么结果，就很难说了，甚至很不好预期了。这里，在分析之前，先引两条信息。

  一条是，自4月份推出房地产新政以来，老百姓热切期盼着房价下跌，一些媒体也经常预告房价将要大跌。但5月份数据显示，当月全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨12.4%，环比上涨0.2%，并没有出现大幅下跌情况。即便是京、津、沪、深、穗的房价，同比也有近两位数涨幅，也没有出现大幅下滑走势。因此，对于未来的房价走势人们是心存疑虑的。

  另一条是，北京未来十年常住人口将要达到2100万，大大超过其自然存载极限。而北京的常住人口增长规模目前已严重超出预期，尤其是人口增长主要靠大量外来人口来补充，这就在结构上造成了严重的问题。作为一个资源匮乏型城市，北京的人口规模如果不加引导，将会严重影响其未来发展。而这种情况，不仅北京如此，上海等城市也是这样，有些甚至更严重。

  这两条信息一个讲房价，一个讲人口，看似没什么关系。尤其是第二条信息，看似与当前的房地产调控挂不上号。但实际上人口问题无论对当前的房地产调控，还是对未来的房价走势和房地产业的发展走向都有影响，都存在着无法回避的相关性。

  回到前面的两个问题，房价和调控目标。不断攀升的高房价是什么？是现象，是近年来房地产业畸形发展的异常表象。虽然从近期出台的一系列政策措施看，主要针对的是房价，而房价问题确实也是众矢之的，是各方关注的焦点，但它只是本次调控的重点，是手段，而不是问题的关键。

  因为价格问题，说到底是一个市场问题。而近年来虽然有一些地方的房价形成机制十分扭曲，致使部分房地产丧失了它的本来意义，沦为瓜分社会财富的筹码。但这只是价格形成机制出了问题，是市场不健康的反映，并不能改变价格对调节供求的作用。即便用行政手段进行干预，也不能改变这种作用。

  因为行政的干预，在短时间内或许会有点作用，但从长期看，它还是无效的，并不能改变现实的供给与需求。比如，细心的读者如果查看统计局公布的5月份房地产市场详细数据，就可以发现，90平米以下的房价涨幅明显高于90平米以上的涨幅。这就表明普通老百姓对住房的消费性需求还在，还很强烈，并且明显高于投资性需求或投机性需求。

  而高房价现在尽管已经沦为千夫所指的对象，已经蒙上了可憎的颜色，但是它对调节供求的作用还是存在的。尤其当一个健康的市场开始发挥其作用时，价格的调节作用就越发明显，而合理的供求关系也会慢慢形成。此时，如果在不同地区之间辅之以有疏有堵的政策，就会直指问题症结达到标本兼治的效果。

  现在，对房价问题一刀切，在一些已经拥挤不堪的城市，不讲它的自然承载能力，大造所谓的廉租房，吸引四方来客，那会有怎样的后果呢？就会像北京和上海那样，有越来越多的人挤过来。城市会越来越拥挤，不堪负荷，城市病会越来越严重。这种人口规模和结构与一些地方的城市化建设严重脱节，正是问题的关键所在，也是房地产调控需要解决的终极目标。

  只有把畸形的人口聚集、畸形的资源聚集、畸形的房地产发展地域聚集联系起来看，把中国的人口分布问题和中国的城镇化建设结合在一起进行分析，才能找到治理当前房地产乱象的钥匙，化解这个让全社会焦虑的大矛盾。