海南房地产发展框架已定

  海南，随着《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》（以下简称“规划纲要”）的获批，正式进入国际旅游岛建设元年。对于作为其支柱产业的房地产行业，海南也已经有了清晰的发展框架，指引房地产市场发展的《海南省房地产业发展战略与中长期规划》即将推出。

  与此同时，经记者调查发现，自去年开始至今，经历了一轮暴涨及随后的迅速沉寂，在海南淘金的大大小小的房地产商已经开始分化，雄心勃勃、欲大肆进军者有之，变卖产业、欲撤退者亦有之，再加上海南高层进行“全国路演”广招名企，眼下的海南房地产业格局显得十分微妙。而业内人士称，海南地产行业的洗牌进程已经开始加速。

  ⊙记者 时娜 ○编辑 王晓华

  已经沉寂了一段时间的海南，最近又冲进了公众视线。一方面，在“规划纲要”获批后，海南面向全国的招商引资活动以香港首站为标志正式全面启动。为期四天的招商活动，22个签约项目，305.1亿元的合同资金显示出，海南热并未真正降温。另一方面，海南省房地产发展框架的即将推出也吸引了业内外人士的广泛关注。

  系列房地产政策很快推出

  有了清晰的“基本蓝图”和“行动纲领”，现在的海南省政府对于支柱产业房地产行业的把握显得从容很多。海南住房与城乡建设厅改革发展处副处长谢曦告诉记者，指导房地产市场发展的《海南省房地产业发展战略与中长期规划》已经成文，等待省常务会议审批，近期就会推出。

  谢曦透露，在房价方面，海南省的态度是“按国务院要求坚决遏制房价上涨”；同时，海南省将调整产业发展结构，积极引导发展与旅游业相适应的经营性房地产项目，在土地出让阶段逐步降低商品房开发比例以降低市场风险；此外，海南还将积极配合开展设立“海南房地产投资信托基金”的研究。

  “政府有信心控制房地产泡沫”，海南省副省长李国梁本周二在2010海南（香港）现代服务业投资推介会上表示。他指出，海南目前仍有很多土地可供开发，有了上个世纪90年代的教训，海南省政府将力求规避风险，有信心控制房地产泡沫。

  据了解，除了推出规范经营性房地产市场项目的政策，海南省还将大力推进保障房建设。《关于加快保障性住房建设的指导意见》、《关于发展保障性住房的若干意见》、《海南省保障性住房管理办法》及2010-2012年保障房、商品房的建设规划及年度计划等，均已进行到起草制定的后期，预计近期就会陆续推出。

  “海南概念”开始分化

  事实上，“海南概念股”及海南楼市近段时间以来已经开始分化。

  “规划纲要”获批的消息一度刺激相关概念股票集体飙涨，但涨势很快就出现分化。一些主营业务不佳，旗下虽然拥有大量的土地储备，但土地性质并非国有建设用地的股票，股价大涨后很快出现回吐；而那些在海南拥有较好的开发项目，未来将长期受益的公司，则表现得较为稳健。

  楼市的分化比股票市场更加明显。由于海南楼市属外需推动型市场，春节过后，随着旅游逐渐步入淡季，海南楼市也跟随进入淡季。虽然楼价没有发生多大变化，但成交量出现大幅萎缩，比如海口的新盘成交，春节前日均至少成交百套，但到了近月，单日的成交套数经常不足十套，有时候还会出现零成交。

  低迷的交投使得开发商出现分化。一些实力较弱的小型楼盘，明着虽未降价，但私下里却推出打折、分期付款的优惠。记者在文昌、琼海走访时发现，很多楼盘都可以打9.7至9.8折，一次性付现甚至能拿到9.6、9.5折。由于银行贷款受限，开发商还允许购房人先支付50%楼款，其余部分在一年或三个季度内付清。

  大型开发商明显要比小开发商淡定得多。记者走访发现，大部分高端楼盘，如万科的浪情湾、雅居乐清水湾等，都表示没有降价的打算。一些新推的豪宅楼盘虽然也有折扣，但是定价明显较前期高了不少，折算下来甚至还出现小幅的提价。

  雅居乐清水湾“星海传说”二期就是这样。据雅居乐海南清水湾销售团队透露，上周开盘的“星海传说”二期主推的两种风格的别墅，欧式别墅均价每平方米4万元，定价比一期3.5万的价格高出5000元，打完折后仍比一期的价格高出1000元；而泰式别墅均价更高达每平方米5.5万元，折后4、6万元，远远高于一期水平。

  业内人士指出，在销售淡季的大背景下，雅居乐推出的独栋别墅的售价不降反升，可能与“规划纲要”中“禁止供应别墅类用地”有关。“由于未来海南将不再供应别墅用地，已有别墅变得稀缺，价格也因此水涨船高。”他表示。

  洗牌悄然展开

  由于楼市销售陷入僵局，“规划纲要”的发布，并未像年初国际旅游岛获批时那样，引发另一波的一窝蜂拿地热潮。记者走访发现，与二级市场的分化相似，经过近半年的沉淀，开发商对海南市场前景的判断已出现分歧，地产格局正悄然发生变化。

  2007年才进入海南市场的万科，显然是一个坚定的“多头”。接近万科的消息灵通人士指出，万科非常看好海南市场，年初就已制定出未来几年在海南全面开花的战略。由于进入太晚，土地储备严重不足，趁着海南楼市降温，万科目前正在加紧寻找各种途径拿地。

  该人士透露，根据万科的海南开发战略，2010年该公司将主要专注于增加土地储备。“二级市场的形势使得目前拿地相对年初变得容易很多，现在的主要问题是如何拿到好地。”他表示，“万科不排斥任何一种可以拿到好地的方式，包括拍卖、收购以及与别的开发商联合开发。目前已有好几块地进入测算阶段，相信很快就会有结果。”

  此前，同样对海南的未来发展持正面看好预期的还有佳兆业，其早在3月份就与海航置业签订策略联盟框架协议，获得海航置业于海南岛项目的优先合作权。资料显示，海航置业目前拥有可开发土地储备约446.9万平方米，在海南18个市县都有土地储备，是仅次于海南农垦的“第二大地主”。

  此外，一些看好海南的二线地产商也在积极扩充土地储备。湖南省的房地产开发企业嘉凯城此前公告称，该公司拟与香港宝亚有限公司签署《股权转让协议》，出资8.19亿元受让香港宝亚持有海南华航房地产有限公司70%的股权。通过该交易，嘉凯城将获得华航地产名下在海南的705亩国有土地使用权和工业区900余亩土地的换地权益书。

  但是，看着春节后就持续疲软的海南楼市，也有一些开发商已萌生去意。记者在文昌、琼海、万宁、陵水等市县走访时，曾碰到多位“地主”领着开发商到地头看地。据了解，这些“地主”有的是因开发实力不足寻求合作伙伴，也有很大一部分是想将土地高价转手，回笼资金。

  其中尤其值得注意的是中国宝安，4月份以来，这家在海南深耕多年的公司在短短两个月内，已经将其在海南的四家农场抛售了三家，获利1.38亿元。表面上是卖农场，退出农业投资业务，但业内人士指出，被售的三家农场并没有实际性业务、并且处于亏损状态，之所以能卖出如此好价钱，其实是与农场所拥有的土地储备有关，也就是说，中国宝安其实是在卖地。

  早在1992年就大举进入海南市场，经过近20年的兼并扩张，中国宝安在海口、三亚、澄迈及万宁等多个城市囤积了数千亩土地。目前中国宝安在海南主要有三个地产项目，且已处于开发周期的尾声，而中国宝安近期的举动似乎在一定程度上显示了其对海南市场未来前景的看法。

  另外，分析人士指出，海南省明确向专业性大型开发商偏斜的政策，也会加速海南地产行业的洗牌进程。

  旅游地产的龙头华侨城，就是收到海南省政府橄榄枝的“优质开发商”之一。华侨城董秘日前在接受记者采访时透露，海南的政府官员及海航置业等“地主”都曾赴华侨城进行考察，并邀请其去海南开发项目。而华侨城也曾经多次派人赴海南考察，研究进入方式及挑选合作项目，但目前并无实质性进展，仅处于接触务虚阶段。

  “是否真的进军海南，还要看对方开出的条件是否具有吸引力。”他表示，“与海口相比，华侨城更看好三亚，但海南的人流量、客户构成等都与内地迥异，华侨城虽在旅游地产方面经验丰富，但酒店业务并不占优势，如果要去发展，可能会走与当前海南已有项目完全不同的路线。”

  集高科技产业及主题公园运营商于一体的深圳华强，也是海南省大力网罗的对象。据深圳华强高层透露，海南省高层曾多次邀请其去海南开发主题公园项目，开出的条件极其诱人，不仅承诺在土地、税收政策方面给予优惠，甚至连办公大楼都表示可以为其提供。