在新建住宅成交均价出现明显下调的情况下，此前一路高涨的上海房价是否真的下跌了呢？在经历数次房价下跌又反弹之后，有购房者难免对目前的市场行情满腹狐疑。本报记者为此做了专门调研。调查结果显示，上海房价虽有涨有跌，但下行态势已经基本形成，降价的区域、楼盘、幅度都有进一步蔓延和增大的趋势。

  ⊙记者 夏至 ○编辑 王晓华

  新政成为“分水岭”

  谁在“领跌”楼市？

  今年上半年的房地产市场，像坐过山车一样经历了大起大落。一季度，上海商品住宅成交势头一路高歌猛涨。而随后4月17日出台的“新国十条”一系列调控政策，使楼市迅速降温，不仅成交量急速萎缩，成交均价也从5月开始下探。为了寻求成交破冰，一些外郊环区域项目率先降价，个别楼盘在赠送面积等变相降价手段的遮掩下，降价幅度已达30%。

  业内人士分析，今年上半年的楼市下探，仅仅只是阶段性的调整，尚未形成全面降价之势。预计2010年下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅约在15-20%左右。

  新政成为“分水岭”

  中国房产信息集团（下文简称“中房信”）提供的数据显示，今年1-6月上海共新推出新建商品住宅448.84万平方米，环比下滑45%；成交量则仅有353.18万平方米，环比下滑64%，创下近五年来同比新低；虽然成交量大幅下滑，但受去年至今年一季度房价上涨的惯性因素影响，上半年上海新建商品住宅成交价格仍上涨了23.7%，达到21882元/平方米，套均售价达到260万元的历史高位。

  虽然上半年整体房价仍出现较大涨幅，但仔细研读各月新建住宅成交均价即可看出，4月17日出台的“新国十条”成为楼市分水岭，一系列调控政策的逐步落实，使得上半年高涨的房价开始逐步回落。

  佑威及楼市专评网（以下简称“佑威”）联合提供的数据显示，今年一季度上海住宅各月成交均价稳定在20000元/平方米左右的水平，4月房价冲高至22926元/平方米的月度均价历史新高。而进入5月份后，调控效力开始显现，价格一路缓步下跌。5月月度均价为22338元/平方米，6月则大幅回落至19168元/平方米，而7月前18天商品住宅成交均价为18913元/平方米，已回落到2009年年底水平。

  然而，在新建住宅成交均价出现明显下调的情况下，此前一路高涨的上海房价是否真的下跌了呢？在经历数次房价下跌又反弹行情之后，有购房者难免对目前的市场行情满腹狐疑。

  谁在“领跌”楼市？

  纵观楼市，哪些开发商最愿意降价？哪些楼盘最先降价？

  率先喊出降价促销的是恒大地产。今年5月初，恒大地产宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。此后，万科用实际行动参与到降价促销行列中来，虽然万科在包括北京、上海的项目价格调整幅度不大，有些甚至与新政前售价相当，但没有按照之前的惯例进行提价，也可以算作是平价促销。最近，上海本地“房产大鳄”绿地集团也宣布降价促销，促销范围遍布其在全国41个城市的全部项目。

  从中房信提供的一份上海新房成交排行榜来看，新政以来，排在成交量前8名的全是外郊环楼盘，9、10名的则是郊环外楼盘，而这些楼盘的相对热销都是价格低开或以赠送面积变相跌价带来的。外郊环区域的平均房价从5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，环比下滑了25.2%。其中，销售榜排名第一的“保利叶上海”，从一季度18500元/平方米的销售均价下滑到最近两批房源的成交均价为16500元/平方米，同时套内赠送面积从10%增加到了40%，实际折算下来房价降幅超过30%。这使得外郊环区域的套均房价从5月份的287万元下调回6月的197万元，跌回去年年底水平。

  热销楼盘不跌反涨

  然而，随着部分开发商调价促销，市场立即还以热情的回应。外郊环区域以及部分项目的降价虽然拉动了全市均价的下跌，但楼市降价风潮并未形成蔓延之势，甚至有些热销项目不跌反涨。

  从佑威提供的数据显示，有不少项目在调控后的5、6月份成交均价比1-4月份出现了上涨。其中万达城市公寓的涨幅超过了20%，金山万安金邸项目也有接近14%的涨幅。

  佑威数据同时显示，上周（7月12日-7月18日）全市商品住宅成交均价为18367元/平方米，已连续第六周低于2万元。全市新建商品住宅均价继续维持在低位，主要由于低端楼盘成交比例增大。但前期销售良好的楼盘，后期房源大多出现价格上涨，其中成交面积排名居前的“印象欧洲城”、“新城盛景园”、“新天地荻泾花园”、“龙湖郦城”等项目，价格都有明显上升。

  下半年降价势头将加大

  中原集团地产研究董事程澐认为，截至当前，本次调控目的取得了第一阶段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供应尚未增加，房价仍在高位波动。今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整。

  第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在回顾上半年上海楼市时也表示，在目前市场环境下，对资金需求较大的全国性大企业调价愿望最为强烈，这类企业的土地储备非常大，持续滚动开发的压力也很大，当市场陷入低迷状态时，需要通过调价来迅速回笼资金。因此像恒大、万科这些企业成为降价促销的排头兵也在情理之中。开发商会不会继续降价，要视各家企业资金情况和发展策略而定。

  此外，据中原地产副总经理唐振东分析，处于城市外围区域的楼盘，在此前房价快速上涨过程中跟风上涨，而且涨幅较大，在这一轮调整行情中必然率先回调。“我们在为一手项目做营销代理时都会建议开发商，一线城市外围区域的项目、小户型房源、二三线城市项目先走、快走，不行就降价促销快速套现。”唐振东表示。

  中原集团程澐预计，2010年下半年新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅约在15-20%左右。随着价格的下调，市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹，其中一线城市全年成交同比将降3-4成，二线降幅在1-2成。