主营地产业务的央企必须全部退出商品房市场，因为我们找不到一个理由证明他们有必要继续待下去。国资委管辖的78家非主营房地产业务的中央企业退出房地产市场，实际上就是个契机。余下的那16家主营房地产业务的中央企业，此时也应来一次华丽转身，变为专门的民生住房建设主体，以便迅速铺设出一个足以改变国民住房基本局面和结构的高效率开发建设网络。

  这些中央企业（包括大大小小程度不一地染指楼市的国有企业），很大一批陆续成立于上世纪80年代，当时市场经济体制初开，在各个行业里面，还没有成规模民营资本的踪影，成立这样一批体制内的企业，也是先行先试的需要，这里面就存在一个规模示范效应。

  但就根本而言，这还是一种计划机制的产物。体制转变之前，中国的住宅是“国家统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配”，政府制定计划，建筑公司或部门性的开发公司负责执行对口指令。转轨时期，这种格局依然没有改变。虽然成立了一批国有房地产公司，但政府每年仍要下达具体建房计划指标，央企通常计划单列，可直接得到这些国家指标，各地则由地方政府向中央领指标再回去分配。政府投资，国企开发。到了现在，市场经济建设已经大有成效，而这样一批旧有体制的产物非但没有随着旧有机制一道退出，反而挤进了新的市场体系与规则内，使得政府直接或间接参与市场经营的做法得以延续，成了一种名正言顺的残留。

  计划经济下以及转轨初期的中央或国有房地产企业，带有公共、公益性质，理应围绕公共产品、公共领域存在和发展的，以增进国民福祉。当房改完成，向市场经济过渡基本结束，他们就已完成了特定历史阶段赋予的使命，到了必须退出历史舞台的时候，不应该继续介入市场经营，参与逐利、与民争利。

  退一步来说，国有企业特别是央企即使不可能全部淡出，那么在今天，这种存在也依然只能是从事公共领域的运作，这是央企（即国有企业）与民营资本的本质区别。在社会稳定与经济健康增长层面，央企必要有所担当与承载。就这一点来看，国有企业可以在很多战略性领域存在，因为这些领域有可能关系国家安全和民族利益。房地产市场却不是这样一个领域，国有地产企业的存在，几乎增进不了大家多少幸福感。

  至于怎么退，遵循公共利益的原则，有两条路可走。一条是，如果还要继续留在市场里，又不想与体制脱离关系，那么他们的全部经营所得则必须缴入国库，用于社会福利性事业建设的财力性转移支付，特别是可以考虑更多地投入保障性住房、政策性住房建设的财力支持上去；另外一条路，也可以不与体制“断奶”，但这些企业必须转变自身职能和性质，不再涉足商品房经营与开发业务，改组为由政府住房委员会节制的执行机构，专门负责每一年度的公共住房投资、开发、建设。

  这样一来，现有16家中央企业可以在短时间内就整合成几家超大规模的保障性住房和政策性住房运营集团，负责执行和推进政府的民生住房建设计划、规划。中央政府可以考虑设立一个国家层面上的住房委员会，每一年底，这个委员会负责制定一系列民生住房建设指令，监督落实进度，中央企业在职能上对这个委员会负责，接受其监管考核，他们所做的，就是拿政府的财政专项去为无力负担商品房的老百姓盖房子。这一系列举措可以借《住房保障法》出台之机着手实施。

  这是一种公权力的复归原位，中央企业及大小国企转变成担负民生住房建设重任的实体，正好与政府对社会保障负有的天然责任相吻合：市场的归市场，保障的归保障。

  民生住房这一块，因其属于保障范畴，无论怎么样实行计划、大包大揽，都是不为过的，现在缺少的恰恰就是这一点。当把央企及大小国企纳入其中，这就将会是一个完整的、自成模式和系统的民生住房供给通道。在土地这个源头环节上，政府住房委员会可以制定年度供地计划，采用直接划拨的方式从储备用地中划出相应的数量；在建设开发上，政府的住房委员会可制定相应的设计与规划，且为此配备相应的专项资金，如果资金支持力度不够，还可以转而寻求金融机构的支持，国有商业银行不愿意参与，可以交给政策性银行来办，总之融资方式可以多样化。土地、资金难题都解决了，这时候，重新整合过的央企和大小国企就可以披挂上阵了。

  根据这样的理论构想，事实上连78家非主营地产业务的中央企业也不必急着离开，大可就地转身，参与到这项利国利民的民生工程里来。当民生住房在整个房屋供应结构中的比重在这样的巨无霸式的重组与协同下大幅提高后，住房当不至于再成为一个困扰社会的老、大、难问题。

  (作者系房地产事务专栏作家)