⊙张 鑫 王 婧

  为了抑制房价过快增长，政府加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列相关政策措施，其中包括在房地产开发与交易中转移土地、房屋权属征收差别化契税。目前的做法，一是各地对购买非普通住宅按法定3%至5%的税率征收契税，比如北京、上海等地为3%，山西、江苏等地为4%；二是对于购买普通住宅、经济适用房按法定税率减半征收；三是对个人首次购买90平方米以下的普通住房统一按1%税率征收；四是对棚户区改造安置住房等保障性住房实行减免税优惠政策。这种差别化的契税政策实施的效果非常明显，低收入者受益尤其大。但受法定税率的限制，契税对调节收入分配、抑制投机炒房行为的作用有待进一步加强。

  我国现行税制涉及房地产的税收，共有10多个税种，涵盖了房地产开发、销售、转让和保有等各个环节，其中，契税在整个房地产税收链中处于入口和出口两端的位置上，对房地产其他税种具有把手作用。在房地产开发企业取得土地使用权时，以出让和转让方式取得土地使用权，首先要交纳契税；在销售房屋和二手房交易办理产权证书时，最后一个环节也是契税。加上契税是在房地产交易环节中对承受方征收的，实行差别化政策以及“先税后证”的征管办法，这些特点使契税在对房地产市场的调控上具有先天的优势，可以成为名副其实的“内在稳定器”，在调控房地产市场中发挥积极作用。当房地产业快速发展，房地产交易更为活跃，政府需要加大调控力度时，契税的地位和作用越加凸显。

  从保障民生和维护经济稳定的角度看，房地产市场调控政策的重点在于合理抑制住房的投资品功能，让住房回归“民生性”和消费品功能。这需要充分发挥税收的调节功能和资金积累的功能。相对于财产所得税和房产税，契税不仅操作简单方便，而且通过提高税率及其差别化，可以有效引导住房合理消费，抑制房地产投机、调节收入分配、积累更多的资金发展保障性住房。因此，笔者认为，可以考虑适当扩大契税的税率，例如，可以适当提升高档商品房开发与转移的契税税率；使契税与营业税相衔接，扩大对购买投资性住房和消费性住房（以5年期为区分标准）征收的契税税率差别；大幅减免低收入者购房及改造安置住房等保障性住房的契税税率等。

  鉴于契税在房地产税收体系中的特殊地位及其“先税后证”的征管办法，应该还可以在房地产市场管理中扮演重要角色。由于房地产开发周期长、环节多、销售（预售）情况复杂、存量房信息难以全面准确掌握，因此对房地产市场的管理难度很大。契税“先税后证”制度，可以说是房地产税收控管的总开关，若遵循房地产税收管理的规律，形成以契税为把手，对房地产各税种进行有效控管的税收管理机制，应能有利于加强和完善对房地产市场的管理。同时，契税征收过程中提供的信息，也为房地产市场的管理和调控提供了参考和决策的依据。相对于其他税种和管理手段，从契税管理中获取的房地产相关信息较为全面而又准确，这有助于政府加强对房地产市场的监测、分析，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控和管理措施的预见性、针对性和有效性。就此而言，契税的征收过程，不仅仅是对房地产相关税种的管理过程，而且是对整个房地产市场的管理过程。

  从实践来看，若要进一步强化契税在调节收入分配、增加地方财政收入、调控房地产市场等方面的作用，还需在一些具体环节上有相应的改革与完善。比如，提升契税的立法层次，将现行的契税暂行条例上升为契税法，以适应我国房地产市场不断发展的需要，将契税打造成为房地产税收中的主要税种，并使其成为地方税收体系中的一个主体税种。同时，落实契税“先税后证”制度，也需要更高的法律层面来规范，以提高纳税人的遵从度和相关部门的配合程度。此外，还需要进一步完善计税价格核定，在全国范围内建立统一的契税申报信息网络、标准化的契税申报程序和契税信息数据库，为加强房地产市场的管理和调控提供技术支持，以有效避免纳税人过低申报房地产成交价格等问题。

  （作者系同济大学经济与管理学院副教授及其硕士研究生）