⊙高 深

  对于千呼万唤但至今未能出台的房产税（或称房产闲置税）具体方案，市场各方有种种推论，种种猜想。笔者以为，在当今中国，一个征收范围适当小、初始税率足够高的房产税方案如能尽快获得修订通过，对尽早明确市场预期具有重要意义，在平衡财富收入差距、增加地方合理税收和调节产业投资方向等经济结构调整中，应能发挥有针对性的、并且是决定性的功效。为使新税能最终设计周密、措施得当、利国利民，在筹划时首先应明确三大原则。

  第一， 要明确当前开征房产税的必要性。

  放眼古今中外，通过囤地炒房而在某个时期富甲一方的个人不计其数，却未见过哪个民族哪个国家是靠着炒房地产而走上强盛之路的；与此相反的事例则比比皆是。当前国内部分城市由于投资投机而扭曲的过高的房地产价格，必须通过持有环节的房产税来加以长期有效调控，以避免由于房产泡沫而导致的金融和社会危机在中国重演。

  从税收机制上看，在房产等财产持有环节征税，是世界主要经济体通行的有效税收办法，也是中国政府已反复宣布的税收改革方向。与已有的契税等交易环节税收和信贷政策工具相比，房产税是一种长期的、不断增加保有成本的调控工具。开征房产税后，可交易房屋的持有成本将从无到有明显增加，这将从根本上打击投资与投机性购房，还原房屋居住消费的本来功能，促进房地产市场在健康的轨道上发展。

  作为保持国民经济均衡发展的必由之路，房产税若能在“十二五”规划之际得到确立并统筹安排，从各方面综合看来是恰逢其时。借此机会，还可以将土地使用税、建设税等各种一次性税费清理合并，既减轻了普通购房者的税费负担，也从宏观和长远的角度贯彻了税负改革的重要原则：即通过合理税收，让更多的民众共享改革发展的成果，实现社会财富的公平再分配。

  由此考虑，应规划房产税在全国各地统一分批实施，而房价最高的地区应先行。可以考虑以房价、人均GDP及土地出让金占政府财政比重三个指标，按由高到低顺序在数年内逐步推广实施。农村乡镇地区，如果其房价和人均GDP水平已超过了开征房产税城市的房价和GDP水平，同样应该开征房产税。

  其次，明确房产税的征税对象和征税门槛。

  房产税应将征收对象瞄准所有可能被用于投资投机的房产，尽量避免漏项；而在纳税人界定和征收标准划分上又要设置相应的门槛，让那些分别拥有一套或者两套不算太大住房的当地居民和当地居住家庭，都能置身于征税范围之外，以此确保此税实施后，以自住为目的众多有房居民能更加安居乐业。在征收对象上，笔者建议将房屋套数和房屋面积相结合，规划宜既宽泛又集中，而不拘泥于诸如豪宅、高档房等有可能时过境迁的概念上。

  被列入征税对象的范围要大，包括各类房屋的所有权人和具有处置权性质的使用权人，涉及所有可以用于投机投资的房屋。而对被列入征税范围的业主，一定要在其房产达到相对多的数量门槛后才能成为征税对象。可以做以下考虑：个人（或单个人家庭）拥有两套且达到一定面积的；或者家庭（两人及以上）拥有三套并达到一定面积且人均面积也超标的，才纳入房产保有税征收范围。征税时取其所有房屋中价值最高的一套或数套为应税房屋，而不是全部征税。个人在其居住城市拥有单套房产，超过一定面积的；家庭在其居住城市拥有单套或两套房产，超过一定面积且人均面积也超标的，只对其超过部分面积征税。对异地购房业主，如不能提供当地社保缴款证明或个人所得税纳税证明的，超过一套即应征税，标准也是取其总价较高的房屋为征税对象。

  其三，对在征收房产税具体操作过程中可能遇到的各种情形，需有多种预案。

  鉴于1.2%税率的原房产税在公布施行二十多年来，一直处于形同虚设的状态，笔者认为新的税率要达到2%、3%或者更高水平才会产生效果。否则，相比一年内30%、50%甚至更高的房价攀升幅度（如2009年），低税率既难以盘活被投资和投机者所掌握的众多存量空置房源，也无法对房价非理性暴涨保持针对性的震慑力；更不能对在各地轮动的炒房团的牟利冲动实施精确打击。

  为此，笔者建议采用一种税率前高后低的全新征税办法，体现对按期纳税人的优惠措施。例如将初始税率设为2.5%，应税房屋能按期足额纳税若干年，此后可获税率减半优惠，如该纳税人能继续按期足额纳税，再过若干年后该纳税人可获进一步的税率减半优惠。如此，既保证了行政机关的可操作性和工作效率，从总体和长远来说，又给纳税人减轻了负担。

  要使这样的征税办法具备足够的有效性和威慑力，当然还必须备好对拖欠税款者的处置方案。比如，对所有被列入征税范围的房产，在业主未缴清税款前不得交易，即产权及使用权不能变更。若逾期不缴税款的，每隔一个周期税率翻倍。

  (作者系上海汇盈策略咨询分析师)