章剑锋

  万变不离其宗，影响房价变化的，终归不过是“供需”两字。当然这是指“真实的供给和真实的需求”。这是互为因果、形影相随的关系。如果这两者没有变化或者变化极其有限，那么房地产价格就不会出现大幅波动。什么持币观望、消极预期一类说法，皆非根本，不足以动摇房价。君不见现在又到了中国楼市所谓“金九银十”的传统销售旺季，从国家统计局和国家发改委的监测数据判断，楼价还有一点逆市上扬的态势。这是因为供需没有产生本质改变，所以尽管调控并不曾松懈，但价格变化不明显。

  就供给来说，政府的增量调控还需要一定时间才能产生效果。600多亿的专项财政资金注入和580万套保障住房的建设，从纸面计划到彻底兑现，有个较长周期，在没有完全落地之前，这一举措所产生的心理效应可能远大于实际。

  而且还要考虑供给环节中存在的市场失灵现状。这将对真实供给的顺畅性、规模化及结构优化造成一系列阻碍。有一些经济学者始终强调，尽量让房地产市场按市场规律自行运作。他们的依据是全世界的市场经验都可以证明，价格是调节供需的唯一有效杠杆。但这种理论在中国的市场里看不见，因为我们的供给实际上没有办法随价格杠杆起落或增减。比如，从全国到地方，都有年度土地利用计划。用地关把得紧，要报批，要审核，要限量，不会因为房地产价格高了，开发商就可以多要一点地。如果一年供地只有100幅，哪怕市场再旺，你也不要想有101幅，经济理论在这里就失灵了。

  供给始终没能有根本性改变，还与供给的无效性有关。本来数量就有限的土地入市之后，被卡在了开发建设环节，不能及时形成房屋供给。国土资源部近期在全国范围内清理闲置用地，查出来的结果足让人吓一跳。截至目前，今年中国房地产闲置土地2044宗，面积12.35万亩；别墅用地74宗，面积7836亩；保障性住房用地改变性质83宗，面积943亩；违法违规转让7宗，面积290.04亩。从闲置时间看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置5年以上的地块共875宗，占31%。

  大家从中不难发现，当前的供给环节面临的问题是多么严峻和复杂。若要理顺它，还需假以时日。不过有一点可以确信，土地的闲置和无效性利用，是完全可以避免的。挂牌拍出了多少地，职能部门可以通过备案管理，实时监控与追踪，超过期限，坚决收回，重新入市。至于说是不是可以放弃对于土地利用的计划约束，使之全面实现与市场经济对接互通，由价格杠杆来自行调节，这还需要更为充分和稳妥的讨论，形成一种新机制。比如土地部门的市场嗅觉能否敏锐些，手段更灵活些。

  供给调整迫在眉睫，但我们可能有意忽略了，要么就是根本没有意识到。可是，供给（包括供给量和结构）的大前提不具备，需求无论如何是控制不住的。若要改而去分流需求，又缺少可分流的渠道与平台，保障房、政策房等多层次住房体系要进一步建设和完备，还是涉及如何调整好供给的问题。

  真实的需求应与真实的供给相衔接，两者有一个不对，市场便不稳定，价格就会失去均衡，跑出合理区间。现在不仅供给因其大打折扣而显得不够真实，需求也是混乱的，一般有这样三种：一种是炒买性的；一种是自住性的；还有一种是根本不具备实际支付能力，但表现为某种意愿性的，也可以说这是潜在需求（因其条件具备之后就能通过货币陆续释放）。目前真正主宰市场的，实际是前两类需求。他们入市时大抵是只做不说，后一种则通常是只说不做，但又常常在舆论上表现得最激烈，且最代表民意，一定程度上也助推了市场矛盾。这几种需求夹杂、搅和在一起，至今没有被拆解开，相当长一段时间还会继续保持其冲突性。

  如果说以上三类都可以算作真实需求，那么这种尖锐的需求矛盾在长达6至7年的调控期内非但没有得到解决，反而呈日积月累、积重难返之势。房价居高不下本身就已经说明这样一个问题——巨大的需求根本无法通过价格影响供给，需求与供给的互通链条事实上已断成了两截，预计需求还会膨胀，一旦到了极限，有可能出现爆炸性释放，天价的出现毫不奇怪。相形之下，供给的不对称状况能不能得到消除，就很难说了。

  现在我们在做的，是要还原和培育最核心、也是最真实的需求，就是自住性需求，具体手法是确保定向性、扶持性的供给。但这首先就要刨除游移性极强的炒买需求。切断供给、增加购买成本去弹压，不是最好的办法。炒资必然存在，不可能被驱逐干净。关键的问题是炒资究竟该呆在哪一级市场里。现在他们呆的地方显然不对，因为炒资和自住性需求所进入的市场高度重叠，这样势必存在冲突，而弱势一方的自住类需求必被强势一方的炒买资金挤压，因而才会出现那种连保障性住房用地都会被改变性质的情形。此种痼疾不愈，你认为房价是涨还是跌？

  （作者系房地产事务专栏作家）