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4、法定代表人：段强
5、成立日期：1998年1月24日
6、工商登记号码：110000005123958
7、税务登记证号码：110101633690259
8、经营范围：受北京市政府委托对国有资产进行经营管理；项目投资；饭店管理；信息咨询；旅游资源开发；旅游服务；房地产项目开发；商品房销售。
9、注册资本：236,867万元
10、实收资本：236,867万元
二、首旅集团历史沿革
首旅集团前身即北京旅游集团有限责任公司，系根据1998年北京市人民政府京政函[1998]3号文批准，以北京市北京饭店、北京首汽集团公司、北京市民族饭店、北京市北京展览馆、北京建国饭店有限公司、北京贵宾楼饭店有限公司、北京市长富宫中心有限责任公司、北京亮马河大厦有限公司等原北京市旅游局所属的全资、控股、参股企业共计33家组建而成的国有独资有限责任公司，并于1998年1月24日在北京工商行政管理局领取了注册号为1100001512395的企业法人营业执照，相应注册资本为236,867万元人民币。
2000年以来北京旅游集团有限责任公司根据北京市政府有关文件精神，先后接收了从中央脱钩的华龙旅游实业发展总公司、康辉旅行社集团、国际饭店、兆龙饭店等企业，从而逐步发展成为主营酒店、旅行社、汽车服务、会展服务以及房地产、商业、餐饮娱乐等多方面业务的大型旅游集团公司。
2000年12月，根据北京市政府京政办函[2000]157号，北京旅游集团有限责任公司更名为“北京首都旅游集团有限责任公司”。
2004年，首旅集团、新燕莎集团、全聚德集团等企业进行了资产合并重组，新的首旅集团经营业务涵盖了旅游主业吃、住、行、游、购、娱六大要素。
2007年，根据北京市国资委《关于同意将北京东方饭店的资产无偿划入北京首都旅游集团有限责任公司的批复》（京国资产权字[2007]97号）文件精神，市国资委同意将北京东方饭店划入首旅集团，增加首旅集团的国家资本金。
2009年，根据京国资[2009]444号文件批复，北京农业集团有限公司重组划入首旅集团。
2010年8月，根据北京市国资委《关于北京首都旅游集团有限责任公司与北京西单友谊集团实施重组的通知》（京国资[2010]186号），西友集团被无偿划转进入首旅集团。
三、首旅集团的股权结构图
截至本报告出具之日，北京市国资委持有首旅集团100%股权，是首旅集团的出资人及实际控制人，首旅集团为国有独资公司。首旅集团股权结构图如下：
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四、首旅集团主营业务情况
近年来，首旅集团以“品牌+资本”为发展战略，加大了产业结构调整力度，加快了专业化板块建设，通过资产重组和业务整合，目前已确立了六大经营板块，即酒店经营管理、餐饮经营管理、旅游旅行、汽车服务、商业经营管理和景区经营管理，目前各板块均已形成“首旅建国和凯燕（中国凯宾斯基）”、“全聚德和东来顺”、“康辉和神舟”、“首汽股份和首汽租赁”、“燕莎和燕莎奥特莱斯及贵友百货”、“海南三亚南山和宁夏沙湖”等各自的优势品牌，各企业市场定位逐步鲜明、竞争优势更加明显，集团效应和品牌优势进一步加强。
2007年至2009年，首旅集团营业收入分别为2,012,499.28万元、2,269,612.96万元和2,309,685.86万元，2008年和2009年分别比上年增长12.78%和1.77%，呈现逐年增长态势，其中2009年增长幅度较小，主要是受到金融危机的严重不利影响。2008年营业利润为102,794.03万元，较上年减少26.23%，主要是由于2007年高达2.18亿元的股权转让收益对营业利润贡献度较大，而该项收益不可持续，此外2008年国家利率政策调整导致当年财务费用较上年增加。2009年首旅集团营业利润为84,505.07万元，比上年下降17.79%，主要是受全球金融危机的严重不利影响，当年利润水平较高的酒店板块收入及盈利下降较大。
首旅集团近三年简要财务情况如下：
单位：万元
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注：以上财务数据已经审计。
五、交易对方与上市公司之间的关联关系
交易对方首旅集团是享有本公司控股股东西友集团100%权益的出资人，是本公司的关联方。
截至本报告出具日，首旅集团未向本公司推荐董事或高级管理人员。
六、最近五年内的处罚、重大诉讼或仲裁事项
首旅集团及其主要管理人员最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚，没有涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。
第四章 交易标的
一、交易标的资产内容
本次交易的标的资产为首旅集团持有的新燕莎控股100%股权。截至本报告书出具日，新燕莎控股直接持有燕莎商城公司50%的股权、贵友大厦公司75%的股权和新燕莎商业公司100%的股权，新燕莎控股下属子公司及经营的主要门店情况如下：
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注1：2010年8月27日，贵友大厦公司原外方股东国谊集团有限公司与佳德世纪投资有限公司签订了《北京贵友大厦有限责任公司股权转让协议书》，国谊集团有限公司将其持有的贵友大厦公司25%的股权以854.60万美元的价格转让予佳德世纪投资有限公司，该股权转让行为已于2010年9月履行完毕。2010年9月28日，佳德世纪投资有限公司与新燕莎控股签订了《北京贵友大厦有限责任公司股权转让协议书》，佳德世纪投资有限公司将其持有的贵友大厦公司25%的股权以854.60万美元的价格转让予新燕莎控股，截至本报告书出具日，该股权转让行为尚待商务部门批准。
二、交易标的基本情况
（一）新燕莎控股概况
1、企业名称：北京新燕莎控股（集团）有限责任公司
2、办公地址：北京市西城区北三环中路23号
3、法定代表人：杨华
4、注册资本：31,986.1万元
5、实收资本：31,986.1万元
6、公司类型：有限责任公司（国有独资）
7、经营范围：
一般经营项目：投资和投资管理；企业管理；资产管理。
8、成立日期：1994年5月23日
9、营业期限：1999年7月8日至2049年7月7日
10、税务登记证号码：110105101136759
（二）历史沿革
1、设立
新燕莎控股的前身是北京旅游商品集团总公司，北京市人民政府于1993年5月5日出具《北京市人民政府办公厅关于组建北京旅游商品集团的通知》（京政办发[1993]25号），同意建立北京旅游商品集团，北京旅游商品集团总公司（从属名称为北京市友谊商业服务总公司）为北京旅游商品集团的核心企业。1994年5月23日，北京旅游商品集团总公司取得北京市工商局核发的《企业法人营业执照》（11502417），注册资金为1000万元，经济性质为全民所有制。北京旅游商品集团总公司成立时的股权结构如下表所示：
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2、改制
北京市人民政府于1999年3月15日出具《关于同意北京旅游商品集团总公司建立现代企业制度实施方案并更名为北京燕莎集团有限责任公司的批复》（京政函[1999]16号），原则同意将北京旅游商品集团总公司改制为北京燕莎集团有限责任公司，北京市政府为北京燕莎集团有限责任公司的出资者。1999年7月8日，北京燕莎集团有限责任公司获得北京市工商局核发的《企业法人营业执照》（1100001502417），注册资本为23,788万元，企业类型为有限责任公司（国有独资）。北京燕莎集团有限责任公司改制完成后的股权结构如下表所示：
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3、吸收合并北京饮食服务集团有限责任公司
北京市人民政府于2000年9月12日出具《关于同意组建北京新燕莎控股（集团）有限责任公司的批复》（京政函[2000]107号），同意北京燕莎集团有限责任公司与北京饮食服务集团有限责任公司实施联合重组，组建新燕莎控股。2000年10月26日，新燕莎控股取得北京市工商局核发的《企业法人营业执照》（1100001502417），注册资本为47,688万元，企业类型为有限责任公司（国有独资）。新燕莎控股本次吸收合并完成后的股权结构如下表所示：
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4、权益划转及减少注册资本
（1）权益划转
北京市人民政府于2004年4月12日出具《北京市人民政府关于北京首都旅游集团有限责任公司与北京新燕莎控股（集团）有限责任公司、中国北京全聚德集团有限责任公司重组有关问题的批复》（京政函[2004]28号），将北京新燕莎控股（集团）有限责任公司国家所有权益整体划入北京首都旅游集团有限责任公司。
（2）减少注册资本
根据首旅集团于2005年5月9日向北京市工商局出具的《关于北京新燕莎控股（集团）有限责任公司实收资本变动情况的说明》，新燕莎控股占有的国家所有权益整体划入首旅集团，并将新燕莎控股投资的部分资产划转到首旅集团的相应的专业集团。同时，根据北京市国资委于2005年1月12日出具《关于将新燕莎集团持有的首联集团国有股权划转给西友集团的批复》（京国资产权字[2005]6号），将新燕莎控股对首联集团持有的26.12%的股权划转给北京西单友谊集团公司。两项调整完成后，新燕莎控股的实收资本减至318,861,336.16元，全部为首旅集团对新燕莎集团的投资。2005年10月31日，新燕莎控股获得北京市工商局核发的《企业法人营业执照》（1100001502417），注册资本和实收资本为31,886.1万元，企业类型为有限责任公司（国有独资）。新燕莎控股本次股权变更后的股权结构如下表所示：
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5、增加注册资本
2008年新燕莎控股收到北京市财政局拨付的“中小企业发展专项资金”100万元，根据首旅集团于2010年9月1日出具的《北京新燕莎控股（集团）有限责任公司股东决定》，将新燕莎控股收到的“中小企业发展专项资金”100万元增加注册资本。2010年9月7日，新燕莎控股获得北京市工商局核发的《企业法人营业执照》（1100001502417），注册资本和实收资本为31,986.1万元，企业类型为有限责任公司（法人独资）。新燕莎控股本次增资后的股权结构如下表所示：
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（三）新燕莎控股的股权结构图
本次交易前，新燕莎控股的股权结构如下：
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（四）下属子公司基本情况
新燕莎控股下属三家子公司，分别是燕莎商城公司、贵友大厦公司和新燕莎商业公司。
1、燕莎商城公司
（1）公司概况
燕莎商城公司是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。北京燕莎友谊商城总店建筑面积4万平方米，营业面积2.2万平方米，与周围的凯宾斯基、昆仑、长城、维斯汀等五星级酒店及众多的高档写字楼共同组成了京东地区以“燕莎”闻名的高消费燕莎商业圈。此外，燕莎商城公司运营的北京燕莎奥特莱斯购物中心是国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，购物中心由A、B、C三座组成，经营面积近10万平方米，地处交通发达的东四环，与对面的北京欢乐谷主题公园遥相呼应，形成了京东白领消费商圈，日均客流量达2万多人次。燕莎商城公司基本情况如下：
名称：北京燕莎友谊商城有限公司
住所：北京市朝阳区亮马桥路52号
法定代表人：杨华
注册资本：人民币6,000万元
实收资本：人民币6,000万元
公司类型：有限责任公司（中外合资）
经营范围：
许可经营项目：商业零售（含保健食品、预包装食品、散装食品、音像制品、图书、期刊、报纸、电子出版物、中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生化药品零售；不涉及国营贸易管理商品，涉及配额许可证管理商品的按照国家有关规定办理申请手续）：经营餐饮、酒吧。一般经营项目：本店内商业零售；根据经贸部立项批准进出口商品原则，进口经批准的本企业自营的零售商品，为平衡外汇，组织经批准的国内部分商品的出口；在国内组织部分自营产品的制作加工包装业务以及三来一补业务；经营健身设施；自营商品展销。商品维修、钟表维修、配光验镜、出租商业设施（限分支机构经营）。
成立日期：1993年4月20日
营业期限：1993年4月20日至2030年4月19日
燕莎商城公司的股东为新燕莎控股和新加坡新诚集团有限公司，其中新燕莎控股持有燕莎商城公司50%的股权，新加坡新诚集团有限公司持有燕莎商城公司50%的股权。
根据原章程，燕莎商城公司的合资经营期限应于2010年10月19日届满，2010年7月30日，合资双方新燕莎控股（中方）和新加坡新诚集团有限公司（外方）于2010年7月30日签订新的《合资经营北京燕莎友谊商城有限公司章程》，同意延长燕莎商城公司合资经营期限19年6个月，至2030年4月19日。此次延长合资经营期限的同时，中方和外方重新调整了燕莎商城公司的治理结构，董事会成员从目前的8名变更为9名，中方委派董事从4名变更为6名，董事长由中方委派，外方委派董事从4名变更为3名，副董事长由外方委派，此次董事会成员调整后，新燕莎控股在燕莎商城公司的董事会拥有多数表决权，新燕莎控股对其合并报表。上述新燕莎控股与新加坡新诚集团有限公司重新签订的《合资经营北京燕莎友谊商城有限公司章程》已于2010年9月2日通过北京市商务委员会审批，相关工商登记变更手续亦已履行完毕。
（2）简要财务数据
单位：万元
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注：上述财务数据已经审计。
2、贵友大厦公司
（1）公司概况
贵友大厦公司主要经营中高档名优商品。贵友大厦总店地处北京繁华的建国门外大街，经营面积约9,700平方米。该店位于CBD中央商务区和北京建外使馆区的交界处，与周边的赛特中心、友谊商店、秀水市场形成了北京建外国际商圈，经营环境得天独厚。贵友大厦基本情况如下：
名称：北京贵友大厦有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街甲5号
法定代表人：唐小文
注册资本：美元500万元
实收资本：美元500万元
公司类型：有限责任公司（中外合资）
经营范围：
许可经营项目：零售商业（保健品、国家正式出版的音像制品、预包装食品、散装食品、医疗器械（Ⅲ类，角膜接触镜及护理永液））、批发商业（保健品、国家正式出版的音像制品、预包装食品、散装食品、医疗器械（Ⅲ类，角膜接触镜及护理永液））；经营餐饮。一般经营项目：零售商业（含内销黄金、白银饰品；无绳电话、遥控玩具、儿童玩具对讲机、无线话筒、手持移动电话、中国字画、进口录像机）；批发商业（含黄金饰品、珠宝首饰、白银饰品、玩具、通讯产品、录像机）；出租写字间及商业设施；经营验光配镜、钟表修理；收费停车场。
成立日期：1986年11月20日
营业期限：1986年11月20日至2016年11月19日
截至本报告书出具日，贵友大厦公司的股东为新燕莎控股和佳德世纪投资有限公司，其中新燕莎控股持有贵友大厦公司75%的股权，佳德世纪投资有限公司持有贵友大厦公司25%的股权。
（2）简要财务数据
单位：万元
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注：上述财务数据已经审计。
3、新燕莎商业公司
（1）公司概况
新燕莎商业公司运营的金源新燕莎MALL地处北京市海淀区昆玉河畔，位于西北三环和四环之间，位于中关村西区商业圈，地理位置十分优越。金源新燕莎MALL总建筑面积68万平方米，新燕莎商业公司经营其中的18万平方米。金源新燕莎MALL包括燕莎主力店、贵友主力店以及近500个品牌专卖店，其中近百家为旗舰店，有50多项功能服务、1,600个知名品牌，还有百余家餐饮店分布在各个楼层。金源新燕莎MALL拥有近万个免费停车位，驱车可直达每一楼层，是一家集休闲、娱乐、餐饮、购物一体化的超大型购物中心。新燕莎商业公司基本情况如下：
名称：北京新燕莎商业有限公司
住所：北京市海淀区远大路1号
法定代表人：祖国丹
注册资本：8,000万元
实收资本：8,000万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：
许可经营项目：无；一般经营项目：房屋出租。（法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。）
成立日期：2004年5月8日
营业期限：长期
新燕莎商业公司为新燕莎控股的全资子公司。
（2）简要财务数据
单位：万元
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注：上述财务数据已经审计。
三、交易标的主要资产、主要负债及对外担保情况
（一）主要资产情况
根据京都天华出具的京都天华审字（2010）第1389号《审计报告》，截至2010年9月30日，新燕莎控股的资产总额为279,603.32万元，其主要资产分别是：货币资金209,264.07万元，占资产总额的74.84%；应收账款10,382.49万元，占资产总额的3.71%；固定资产8,636.59万元，占资产总额的3.09%。以上三类资产占资产总额的81.65%。其中货币资金为新燕莎控股的银行存款及库存现金，应收账款主要为应收购物卡公司和银行的款项，该等应收账款系由消费者刷卡消费产生的结算时间性差异所致，账龄均在一年以内，固定资产中房屋建筑物5,721.30万元，占固定资产的66.24%，以上资产权属清晰，详情请参见本章“八、交易标的主营业务情况”之“（六）主要资产及特许经营权情况”。
（二）主要负债情况
截至2010年9月30日，新燕莎控股负债总额为179,090.40万元，其中流动负债177,049.44万元，占负债总额的98.86%，非流动负债2,040.96万元，占负债总额的1.14%；流动负债中应付账款56,437.05万元，占流动负债总额的31.51%，预收帐款45,116.11万元，占流动负债的25.19%，其他应付款25,639.57万元，占流动负债总额的14.32%；非流动负债均为燕莎商城公司1994年汇率并轨改革形成的汇率并轨差，计入其他非流动负债。
（三）对外担保情况
截至本报告书出具日，新燕莎控股及其子公司不存在对外担保事项。
四、交易标的最近三年主营业务发展情况
新燕莎控股是一家控股型公司，实行多品牌、多业态的立体化商业运营模式，直接控制燕莎商城公司、贵友大厦公司和新燕莎商业公司三家子公司。其中燕莎商城公司主要经营都市高端百货和奥特莱斯名品折扣业态；贵友大厦公司主要经营社区休闲购物中心业态；新燕莎商业公司主要经营大型购物中心业态。经过多年的发展，新燕莎控股创立并拥有具有较高知名度的都市高端百货业态“燕莎”品牌、奥特莱斯业态“燕莎奥特莱斯”品牌、社区休闲购物中心业态“贵友”品牌和大型购物中心业态“新燕莎MALL”品牌，新燕莎控股下属各门店主要位于繁华的燕莎商圈、京东白领消费商圈、CBD商圈和中关村商圈，经营具有显著的区位优势，目前新燕莎控股已发展成为北京市商业零售领域的龙头企业之一。
2007年，新燕莎控股实现销售39.55亿元，完成归属母公司所有者的净利润0.64亿元，营业面积28.54万平方米；2008年，新燕莎控股实现销售46.43亿元，较上年增长17.37%，完成归属母公司所有者的净利润1.41亿元，较上年增长121.62%，营业面积30.64万平方米，较上年增长7.36%，2009年，新燕莎控股实现销售53.69亿元，较上年增长15.64%，完成归属母公司所有者的净利润1.31亿元，较上年下降7.48%，营业面积31.02万平方米，较上年增长1.24%。2009年新燕莎控股归属母公司所有者的净利润较2008年下降的原因是2008年新燕莎控股取得营业外收入——合作建设办公楼收入4,597.23万元，扣除此项影响后2009年新燕莎控股归属母公司所有者的净利润较2008年增长22.38%。2010年1-9月新燕莎控股实现销售收入47.60亿元，完成归属母公司所有者的净利润1.42亿元，保持了良好的增长势头。
五、交易标的最近两年及一期经审计的主要财务数据
根据经京都天华审计的财务报告，新燕莎控股最近两年一期的财务状况如下：
1、合并资产负债表主要数据
单位：万元
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2、合并利润表主要数据单位：万元
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3、合并现金流量表主要数据
单位：万元
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六、交易标的最近三年进行资产评估、交易、增资或改制的情况
（一）新燕莎控股
根据新燕莎控股于2010年9月1日出具的《北京新燕莎控股（集团）有限责任公司股东决定》，新燕莎控股将其于2008年收到北京市财政局拨付的“中小企业发展专项资金”100万元计入注册资本，上述增资事项已于2010年9月7日办理完毕。除上述增资事项外，新燕莎控股近三年未进行资产评估、交易、增资或改制事项。
（二）新燕莎商业公司
新燕莎商业公司原名新燕莎铜锣湾商业有限公司，新燕莎控股持有其52.5%的股权，深圳市铜锣湾百货有限公司持有其47.5%的股权，由于深圳市铜锣湾百货有限公司涉及多起诉讼案件，其所持有的上述47.5%的股权于2006年5月11日被深圳市中级人民法院冻结，其后，大连市中山区法院、阳江市江城区法院等对上述47.5%的股权进行了轮候查封。2010年7月15日，深圳市中级人民法院对上述47.5%股权进行拍卖，深圳市中级人民法院委托深圳市中锋资产评估有限公司对上述47.5%股权进行了评估（评估基准日2010年3月31日），以上述47.5%股权的评估值10,668万元作为拍卖保留价，新燕莎控股参与了此次拍卖，并以1.45亿元的价格竞得该47.5%股权。2010年7月21日，深圳市中级人民法院作出（2010）深中法恢执字第433-2号裁定，解除对该47.5%股权的冻结，同时将深圳市铜锣湾百货有限公司持有的该股权以拍卖成交价人民币1.45亿元转让给买受人新燕莎控股所有。2010年8月13日，新燕莎控股100%控股的新燕莎铜锣湾正式更名为新燕莎商业，并办理了工商变更手续。除上述交易事项外，新燕莎商业公司近三年未进行资产评估、交易、增资或改制事项。
（三）贵友大厦公司
2010年8月27日，国谊集团有限公司与佳德世纪投资有限公司签订了《北京贵友大厦有限责任公司股权转让协议书》，国谊集团有限公司将其持有的贵友大厦公司25%的股权以854.6万美元的价格转让予佳德世纪投资有限公司，该股权转让行为已于2010年9月履行完毕。2010年9月28日，佳德世纪投资有限公司与新燕莎控股签订了《北京贵友大厦有限责任公司股权转让协议书》，佳德世纪投资有限公司将其持有的贵友大厦公司25%的股权以854.6万美元的价格转让予新燕莎控股，上述股权转让价格由交易双方以天健兴业对上述25%股权的评估结果为基础协商确定，截至本报告书出具日，该股权转让行为尚待商务部门批准。除上述交易事项外，贵友大厦公司近三年未进行资产评估、交易、增资或改制事项。
七、交易标的本次交易评估情况
天健兴业以2010年9月30日为评估基准日对新燕莎控股100%的股东权益进行了评估，出具了天兴评报字（2010）第433号《资产评估报告书》，评估结果已获得北京市国资委2010年11月2日出具的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于对北京首都旅游集团有限责任公司拟以所属单位新燕莎控股（集团）有限责任公司股权认购北京市西单商场股份有限公司的股份评估项目予以核准的批复》（京国资产权[2010]181号）核准。
（一）评估概述
天健兴业根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对公司本次发行股份购买资产所涉及新燕莎控股100%股权在20010年9月30日的市场价值进行了评估。截至评估基准日2010年9月30日，新燕莎控股经审计后的母公司报表资产总额61,769.97万元，负债总额3,349.93万元，所有者权益58,420.04万元，经审计后的合并报表资产总额279,603.32万元，负债总额179,090.40万元，归属母公司所有者权益77,981.16万元。采用资产基础法评估的新燕莎控股评估基准日资产总额112,096.97万元，负债总额3,349.93万元，净资产108,747.04万元，相对母公司报表所有者权益增值率为86.15%，相对合并报表归属母公司所有者权益增值率为39.45%。采用收益法评估的新燕莎控股全部股东权益的价值为246,700.00万元，相对母公司报表所有者权益增值率为322.29%，相对合并报表归属母公司所有者权益增值率为216.36%。
本次评估最终采用收益法的评估结果，即新燕莎控股100%的股东权益在评估基准日2010年9月30日的市场价值为246,700.00万元。
（二）评估方法的选择
1、基本评估方法
资产评估基本方法有市场法、收益法和资产基础法。
（1）市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：
①存在一个活跃的公开市场；
②公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
（2）收益法
收益法是指通过估算评估对象未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：
①评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
②资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
③评估对象预期获利年限可以预测。
（3）资产基础法
资产基础法即分别求出各项资产评估值并累加求和，再扣减负债评估值，得到净资产评估值的方法。采用资产基础法的前提条件有：
①评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；
②可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。
2、评估方法的选用
新燕莎控股是包含多业态的商业零售企业，在目前市场上难以找到可比交易案例，故评估人员无法采用市场法进行评估；由于其资产重置价格资料及预期收益资料较易取得，故评估人员对新燕莎控股股东全部权益采用资产基础法和收益法进行评估。
（三）资产基础法评估说明
1、资产基础法评估技术说明
资产基础法具体模型如下：
股东全部权益评估价值＝Σ各项资产评估值－Σ各项负债评估值
在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下：
（1）货币资金
现金存放于新燕莎控股计划财务部，评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面金额进行核对；对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项，按核实后的金额确定评估值。
（2）应收款项
评估人员首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性；其次，判断分析应收款项的可收回性最终确定评估值。
（3）长期股权投资
新燕莎控股的长期股权投资均为对子公司的股权投资，评估人员以资产基础法对长期股权投资进行整体评估，通过对子公司整体价值的评估来获得股东全部权益价值，据此乘以新燕莎控股所持有的股权比例计算得出拟评估长期股权投资的价值。
（4）房屋建筑物/投资性房地产
新燕莎控股的投资性房地产账面价值以成本法模式计量，对于出租的商业及写字楼，采用市场法和收益法确定房地产价值。
①市场比较法
市场比较法就是将被评估的建筑物或房地产与市场近期已销售的相类似的建筑物或房地产相比较，明确评估对象与每个参照物之间的若干价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估建筑物或房地产的评估值。具体过程如下：
A、选取可比实例；B、进行交易情况修正；C、进行交易时间修正；D、进行区域因素修正；E、进行个别因素修正；F、确定待估房产的价格
②收益法
收益现值法，系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
收益法的基本公式如下：
■
式中：V ─ 收益价格（元）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元）；
R ─ 折现率（%）；
t ─ 未来可获收益的年限（年）
评估人员根据市场法及收益法两种方法计算出投资性房地产的价值，该两种方法从不同角度反映了房地产价值，最终取两种方法的简单算数平均值为最终价值。
（5）机器设备
新燕莎控股的机器设备主要为车辆和电子设备，根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定以重置成本为本次资产评估的计价标准，主要采用成本法确定委估机器设备的市场价值。
机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
（6）无形资产——其他无形资产
新燕莎控股的其他无形资产为公司计算机管理中心购买的各类软件，估人员首先查看了新燕莎集团购买计算机软件合同，阅读了合同中规定的有关内容、权利期限，对技术或软件取得的合法、合理、真实、有效性进行核实；然后向财务人员、技术人员及计算机管理人员了解技术、软件的使用情况，确认其是否存在并判断尚可使用期限。按原始支付额和合同规定的生效、终止日期测算新燕莎集团的摊销是否正确，以经重新测算后的摊余价值确定评估值。
（7）无形资产——土地使用权
本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估，根据结合估价人员的估价经验，最终选取市场比较法估值结果作为土地使用权价值。
（8）应付款项
对于预收账款，评估人员抽查了相关租赁合同和会计凭证，审查核实了评估基准日的相关资料，向财务及相关人员了解租赁情况，评估人员按企业会计制度规定确定预收账款。经核查，新燕莎控股预收账款为企业预收房屋租金，其他应付帐款均为应支付的正常负债，评估人员按核实无误的调整后账面值确定评估值。
（9）应付职工薪酬
评估人员按照规定的计提比例和计提基数对应付福利费的计提数进行测算，同时查阅明细账、入账凭证，检查费用的使用情况，经核查，财务处理正确，计提比例合乎规定，无清查调整事项。按核实无误的调整后账面值确定评估值。
（10）应交税费
评估人员首先了解被评估企业适用的税种及税率，调查是否享有税收优惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税凭证。经核查，账务记录属实，以清查调整后账面值确定评估值。
2、资产基础法评估结果
截至评估基准日2010年9月30日，新燕莎控股经审计后的母公司报表资产总额61,769.97万元，负债总额3,349.93万元，所有者权益58,420.04万元。
经评定估算，新燕莎控股资产总额112,096.97万元，负债总额3,349.93万元，所有者权益108,747.04万元。
评估结果汇总如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2010年9月30日 金额单位：万元
■
3、评估增值原因分析
本次评估增值50,327.00万元，相对母公司报表所有者权益增值率86.15%，主要为长期股权投资和土地使用权、房屋建筑物和投资性房地产评估增值，评估增值原因如下：
（1）房屋建筑物和投资性房地产评估增值的主要原因为该项资产账面价值为房地产成本构成价值，而评估价值为房地产市场价值，近年来房地产价值增长剧烈造成本次评估增值；
（2）土地使用权评估增值的主要原因为该项资产账面价值为土地出让金及相关契税，而评估价值为包含土地出让金、开发费及利润的完整价值，造成本次评估增值；
（3）长期股权投资增值的主要原因为新燕莎控股长期股权投资在母公司报表一直采用成本法进行核算，由于被投资单位经营效益较好，评估采用权益法计价致使长期股权投资增值较大。
（四）收益法评估说明
1、收益法评估技术说明
收益法是基于一种普遍接受的原则，该原则认为一个企业的整体价值可以用企业未来现金流的现值来衡量。收益法评估中最常用的为折现现金流模型，该模型将资产经营产生的现金流用一个适当的折现率折为现值。
运用收益法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值通常分为如下四个步骤：
步骤1：预期未来一段有限时间（通常是未来5年）的现金流量；
步骤2：采用适当折现率将现金流折成现值，折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；
步骤3：确定该有限时间段后的企业的剩余价值（残值），再将其折现为现值；
步骤4：将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。
收益法的基本计算原理可由下式推导出：
■
其中：
R：为期望投资回报率；
P0：为期初投资市场价值；
P1：为一年后投资的市场价值；
DCF1：为第一年年内的经营现金收益。
由上述公式可以得出下式：
■
上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的经营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。
将上式进一步推广可以得到下列一般公式：
■
上式实际上是收益法评估的基本公式，该基本公式可以解释为期初投资的市场价值等于存续持有期间经营现金收益的现值和加上期末残值的现值。n为经营初期年限，一般为5年左右，但有时也会根据具体情况相应延长；Pn为n年后企业价值，一般称其为“残值”。对残值的估算，在持续经营假设条件下经常采用永续年金的方法。
对于全投资资本，上式中DCF=主营业务收入–主营业务成本–期间费用+其他业务利润–所得税+折旧/摊销+所得税调整后的利息–营运资金增加–资本性支出。
（1）应用前提
从上述收益法定义和原理来看，涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，应用收益法必须具备的前提条件是：
①被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
③被评估资产预期获利年限可以预测。
具体到本次评估，收益法的应用前提均能满足。
（2）评估假设前提
本次评估是建立在一系列假设前提基础上的。下面是其中一些主要的假设前提：
①收益法通用假设
A、国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
B、本次评估以持续经营为前提。持续经营在此是指被评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。鉴于此，本次评估的预测期为自2010年10月至2015年12月，以后年度假设为永续经营。
C、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
D、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
E、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方向保持一致。
F、有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
G、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
②收益法特殊假设
A、新燕莎控股对燕莎商城公司的实质控制稳定可持续。
B、贵友大厦公司建国门店的经营用房和相关土地使用权的使用维持现状。
C、新燕莎商业公司系金源新燕莎MALL的实际经营方，金源新燕莎MALL物业租赁合同于2024年9月30日到期，假设租赁合同到期后新燕莎商业公司停止经营。
除此以外，假设新燕莎控股下属子公司（包括各分店）与外部单位签署的经营场地租赁协议是合法可延续的，到期以后可以优先获得续签，另外假设双方目前协定的租金价格是公允的或者接近公允。
D、本次评估假设被评估企业均匀获得净现金流，技术处理时即可将净现金流按照年中发生并折现到基准日时点。
E、本次评估的价值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。
2、本次评估所采用的主要参数的取值说明
（1）主营业务收入预测
新燕莎控股的主营业务收入主要为商品销售收入，新燕莎控股主要通过其子公司取得商品销售收入，新燕莎控股各子公司及下属门店主营业务收入预测情况如下：
①燕莎商城公司
燕莎商城公司下属的燕莎商城公司亮马店、燕莎商城公司金源店、燕莎商城公司太原店和北京燕莎奥特莱斯购物中心分别开业于1992年、2004年、2005年和2002年（A座，B座和C座分别开业于2003和2007年），目前均已进入稳定发展期，由于预测期内不再考虑新开门店因素，未来商品零售收入逐年稳定增长。燕莎商城商品销售收入预测如下：
单位：万元
■
②贵友大厦公司
贵友大厦公司下属的贵友大厦公司建国门店、贵友大厦公司方庄店、贵友大厦公司金源店、贵友大厦公司通州店分别开业于1990年、2002年、2004年和2008年，目前均已进入稳定发展期，由于预测期内不再考虑新开门店因素，未来商品零售收入逐年稳定增长。贵友大厦公司商品销售收入预测如下：
单位：万元
■
③新燕莎商业公司
新燕莎商业公司为购物中心业态，其商品销售收入为购物结算卡的销售收入，并非实际商品的销售。顾客持购物结算卡在金源新燕莎MALL消费后，新燕莎商业将按顾客消费金额扣除1-2%的服务费后与商户结算。由于2010年1-9月该项收入增长较快，预计2011年增长率将迅速回落，2012年以后每年递增5%，预测期内不再考虑新开门店因素。新燕莎商业公司商品销售收入预测如下：
单位：万元
■
④新燕莎控股主营业务收入汇总
新燕莎控股合并口径主营业务收入预测情况如下：
单位：万元
■
（2）主营业务成本的预测
①燕莎商城公司
从历史数据来看，燕莎商城公司各门店的年度主营业务毛利率水平相对稳定，呈微幅波动态势，预计未来销售毛利率基本稳定，维持评估基准日的水平。燕莎商城公司主营业务成本预测如下：
单位：万元
■
②贵友大厦公司
由于经营投资金条销售业务的高速增长，贵友大厦2010年1-9月主营业务毛利率出现下降，从谨慎的角度出发，对于贵友大厦公司建国门店和贵友大厦公司方庄店取2010年预计全年平均的毛利率预测未来，其余门店基本维持基准日的毛利率水平。
单位：万元
■
③新燕莎商业公司
新燕莎商业公司的主营业务成本是购物结算卡的销售成本，销售毛利率基本稳定，未来销售毛利率按照评估基准日的比例确定，详见下表所示：
单位：万元
■
④新燕莎控股主营业务成本汇总
新燕莎控股合并口径主营业务成本预测情况如下：
单位：万元
■
（3）其他业务利润预测
新燕莎控股的其他业务收入主要为房屋租赁收入，其余还包括工服收入、供应商管理费收入、小票收入及销售包装物等收入，评估人员预计其他业务收入在预测期内保持稳定增长。评估人员预计其他业务成本与其他业务收入保持同比例增长，新燕莎控股合并口径其他业务利润预测情况如下：
单位：万元
■
（4）折现率的确定
本次评估根据如下公式计算总资本加权平均回报率：
■
其中：
WACC：加权平均总资本回报率；
E：股权价值；
Re：期望股本回报率；
D：付息债权价值；
Rd：债权期望回报率；
T：企业所得税率。
①股权回报率的确定
为了确定股权回报率，本次评估利用资本资产定价模型（CAPM）。它可以用下列公式表述：
Re=Rf+β×ERP+Rs
其中：
Re ：股权回报率；
Rf ：无风险回报率；
β：风险系数；
ERP：市场风险超额回报率；
Rs：公司特有风险超额回报率。
A、确定无风险回报率Rf
本次评估在沪、深两市选择从评估基准日到国债到期日剩余期限超过5年期的国债，并计算其到期收益率，取所有国债到期收益率的平均值3.39%作为本次评估无风险收益率。
B、确定市场风险超额回报率ERP
本次评估采用沪深300指数自1998年12月31日至2009年12月31日复权年收益率的几何平均值与当年年末剩余年限超过5年的国债的平均到期收益率的差的平均值作为市场风险超额回报率， ERP的计算结果为8.01%。
C、确定风险系数β
本次评估选取王府井（600859）、广州友谊（000987）、广百股份（002187）、杭州解百（600814）、百联股份（600631）、新世界（600628）等六家可比上市公司股价相对沪深300指数的β值作为被评估企业β值的计算基础，考虑资本结构影响后的被评估企业的β值为0.7465。
D、估算公司特有风险超额回报率Rs
评估人员根据新燕莎控股的经营风险、财务风险、管理风险、市场竞争风险确定公司特有风险超额回报率为1.5%。
E、计算现行股权收益率
将上述数据代入CAPM公式中，计算出对被评估企业的股权期望回报率为10.9%。
②债权回报率的确定
评估人员采用截止评估基准日国内债券交易市场上距到期日5年以上的债券投资到期收益率的平均值4.95%作为本次评估的债权年期望回报率。
③总资本加权平均回报率（WACC）的确定
根据上述数据计算出新燕莎控股的总资本加权平均回报率为10.9%，圆整后以11%作为新燕莎控股的无负债净现金流的折现率，由于新燕莎控股无计息负债，因此新燕莎控股的总资本加权评估回报率（WACC）等于股权收益率（Re）。
3、确定交易标的在预测期末的残值
残值是新燕莎控股在2015年预测经营期之后的价值。本次评估采用永续年金的方式预测。评估人员假定新燕莎控股及其各子公司的经营在2015年后每年的经营情况趋于稳定。新燕莎商业公司为金源新燕莎MALL的经营方，鉴于其经营场地的租约将于2024年9月30日到期，续约时目前较高的增长率及盈利水平可能难以持续，基于审慎性考虑，本次评估假设2024年9月30日新燕莎商业公司停止经营，营运资金收回。
以2024年9月30日为界，预测经营期后可划分为两段，第一段为2016-2024年9月30日，第二段为2024年10月1日之后。相应的，残值1为第一阶段的永续毛现金流，残值2为第二阶段的永续毛现金流。残值2不再包括新燕莎商业公司的毛现金流，经过计算，残值1的现值为145,820.24万元，残值2的现值为48,456.14万元，上述残值均包括少数股东权益，扣除少数股东权益后的残值1和残值2的现值分别为89,279.43万元和26,552.75万元。
4、计算交易标的经营价值
以企业总资本加权平均回报率（WACC）对交易标的未来的无负债净现金流进行折现计算，并考虑少数股东权益的影响，得出交易标的的经营价值为213,422.68万元。
5、交易标的非经营性资产净值计算
（1）非经营性资产
非经营性资产是指对上述主营业务没有直接“贡献”的资产。一般认为，企业不是所有的资产对主营业务都有直接贡献，有些资产可能对主营业务没有直接“贡献”，如长期投资、在建工程及一些闲置资产等。企业的长期投资是企业将自身的资产通过让渡给其他人拥有或使用，而本身收取投资收益。上述投资收益与自身的主营业务没有直接关系，因此作为针对企业主营业务来说为非经营性资产。
非经营性资产的另一种形态为暂时不能为主营业务贡献的资产或对企业主营业务没有直接影响的资产，如在建工程、超常持有的现金和等价证券、长期闲置资产等。
根据评估基准日的经审计后的资产负债表，评估人员发现企业存在的非经营性资产情况如下：
①溢余货币资金：50,500万元；
其中：燕莎商城公司：32,300万元
新燕莎控股本部：6,900万元
新燕莎商业公司：6,500万元
贵友大厦公司：4,800万元
②其他非流动资产(贵友大厦公司）：1,350万元；
③其他应收款（新燕莎商业公司）：3,700万元；
④其它应收（新燕莎控股应收贵友大厦公司）:1,625万元。
其中，溢余货币资金为长期沉淀在企业、不直接参与日常经营的货币资金。
（2）非经营性负债
非经营性负债是指企业承担的债务不是由于主营业务的经营活动产生的负债而是由于与主营业务没有关系或没有直接关系的其他业务活动如对外投资，基本建设投资等活动所形成的负债。
根据企业提供的评估基准日的经审计后的资产负债表，评估人员发现企业存在如下非经营性负债：
①应付股利（燕莎商城公司）：10,000万元；
②其它应付款（贵友大厦公司应付新燕莎控股）：1,625万元。（下转27版）
| 项目 | 2009年12月31日 | 2008年12月31日 | 2007年12月31日 |
| 资产总额 | 3,057,548.19 | 2,765,795.33 | 2,706,673.94 |
| 负债总额 | 1,956,116.81 | 1,633,046.61 | 1,672,448.70 |
| 净资产 | 1,101,431.37 | 1,132,748.72 | 1,034,225.24 |
| 归属母公司所有者权益合计 | 773,701.97 | 744,124.18 | 720,635.17 |
| 项目 | 2009年 | 2008年 | 2007年 |
| 营业收入 | 2,309,685.86 | 2,269,612.96 | 2,012,499.28 |
| 主营业务收入 | 2,241,494.17 | 2,222,350.47 | 1,994,995.92 |
| 营业利润 | 84,505.07 | 102,794.03 | 139,336.58 |
| 利润总额 | 110,104.17 | 123,255.87 | 161,566.75 |
| 归属母公司的净利润 | 32,095.69 | 39,393.08 | 102,593.60 |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例 |
| 北京市旅游商品供应服务总公司 | 833 | 83.3% |
| 北京市友谊商业服务总公司益友经营部 | 55 | 5.5% |
| 北京市旅游食品公司 | 112 | 11.2% |
| 合计 | 1,000 | 100% |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例 |
| 北京市人民政府 | 23,788 | 100% |
| 合计 | 23,788 | 100% |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例 |
| 北京市人民政府 | 47,688 | 100% |
| 合计 | 47,688 | 100% |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例 |
| 首旅集团 | 31,886.1 | 100% |
| 合计 | 31,886.1 | 100% |
| 股东名称 | 出资额（万元） | 持股比例 |
| 首旅集团 | 31,986.1 | 100% |
| 合计 | 31,986.1 | 100% |
| 项 目 | 2010年9月30日 | 2009年12月31日 | 2008年12月31日 |
| 总资产 | 178,001.45 | 143,374.17 | 128,134.33 |
| 总负债 | 134,680.91 | 99,798.83 | 82,387.76 |
| 所有者权益 | 43,320.54 | 43,575.35 | 45,746.57 |
| 项 目 | 2010年1-9月 | 2009年 | 2008年 |
| 营业收入 | 373,332.81 | 370,933.99 | 350,742.67 |
| 营业利润 | 27,030.63 | 23,805.92 | 19,089.86 |
| 利润总额 | 27,121.59 | 23,904.50 | 19,123.21 |
| 净利润 | 20,247.54 | 17,828.78 | 14,392.93 |
| 项 目 | 2010年9月30日 | 2009年12月31日 | 2008年12月31日 |
| 总资产 | 24,336.50 | 21,128.99 | 20,859.83 |
| 总负债 | 20,850.54 | 16,576.02 | 17,866.76 |
| 所有者权益 | 3,485.96 | 4,552.96 | 2,993.07 |
| 项 目 | 2010年1-9月 | 2009年 | 2008年 |
| 营业收入 | 73,715.72 | 74,848.25 | 65,229.41 |
| 营业利润 | 1,188.43 | 1,896.11 | 1,044.51 |
| 利润总额 | 1,448.61 | 1,965.22 | 1,046.60 |
| 净利润 | 1,082.67 | 1,559.89 | 776.51 |
| 项 目 | 2010年9月30日 | 2009年12月31日 | 2008年12月31日 |
| 总资产 | 42,733.12 | 43,936.37 | 43,735.11 |
| 总负债 | 24,196.84 | 23,137.91 | 30,352.92 |
| 所有者权益 | 18,536.29 | 20,798.46 | 13,382.19 |
| 项 目 | 2010年1-9月 | 2009年 | 2008年 |
| 营业收入 | 37,016.29 | 46,362.94 | 41,371.61 |
| 营业利润 | 9,779.82 | 9,873.70 | 8,251.27 |
| 利润总额 | 9,787.32 | 9,893.38 | 8,231.59 |
| 净利润 | 7,337.83 | 7,416.27 | 6,170.88 |
| 项 目 | 2010年9月30日 | 2009年12月31日 | 2008年12月31日 |
| 资产总额 | 279,603.32 | 247,236.50 | 214,045.66 |
| 负债总额 | 179,090.40 | 148,006.99 | 125,125.83 |
| 所有者权益合计 | 100,512.92 | 99,229.51 | 88,919.83 |
| 归属母公司所有者权益 | 77,981.16 | 66,424.33 | 58,941.74 |
| 项 目 | 2010年1-9月 | 2009年度 | 2008年度 |
| 营业收入 | 475,990.18 | 536,882.41 | 464,254.72 |
| 营业成本 | 371,334.61 | 413,520.66 | 354,968.84 |
| 营业利润 | 36,384.64 | 34,871.49 | 27,898.24 |
| 利润总额 | 36,736.86 | 35,137.11 | 32,521.09 |
| 净利润 | 27,045.30 | 25,901.59 | 24,453.49 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | 14,168.83 | 13,074.50 | 14,131.73 |
| 项 目 | 2010年1-9月 | 2009年度 | 2008年度 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 40,279.17 | 47,423.07 | 40,549.28 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -14,717.79 | 679.00 | 7,391.39 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -6,570.55 | -13,290.85 | -4,420.45 |
| 现金及现金等价物净增加额 | 18,989.36 | 34,811.23 | 43,504.49 |
| 项目（母公司报表） | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100 | ||
| 流动资产 | 1 | 27,451.82 | 27,925.34 | 473.52 | 1.72 |
| 非流动资产 | 2 | 34,318.14 | 84,171.63 | 49,853.49 | 145.27 |
| 其中：可供出售金融资产 | 3 | ||||
| 持有至到期投资 | 4 | ||||
| 长期股权投资 | 5 | 23,249.90 | 44,803.00 | 21,553.10 | 92.70 |
| 投资性房地产 | 6 | 2,416.60 | 10,192.72 | 7,776.12 | 321.78 |
| 固定资产 | 7 | 3,690.33 | 9,253.79 | 5,563.46 | 150.76 |
| 无形资产 | 8 | 4,961.31 | 19,922.12 | 14,960.81 | 301.55 |
| 资产总计 | 9 | 61,769.97 | 112,096.97 | 50,327.01 | 81.47 |
| 流动负债 | 10 | 3,349.93 | 3,349.93 | 0.00 | 0.00 |
| 非流动负债 | 11 | ||||
| 负债总计 | 12 | 3,349.93 | 3,349.93 | 0.00 | 0.00 |
| 所有者权益 | 13 | 58,420.04 | 108,747.04 | 50,327.00 | 86.15 |
| 门店名称 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 燕莎商城公司亮马店 | 60,568.90 | 207,162.00 | 213,791.00 | 221,060.00 | 228,576.00 | 236,348.00 |
| 燕莎商城公司金源店 | 23,448.70 | 84,274.00 | 86,971.00 | 89,928.00 | 92,986.00 | 96,148.00 |
| 燕莎商城公司太原店 | 7,900.70 | 30,769.00 | 31,538.00 | 32,326.00 | 33,134.00 | 33,962.00 |
| 北京燕莎奥特莱斯购物中心 | 58,950.40 | 210,940.00 | 215,307.00 | 219,764.00 | 225,258.00 | 230,889.00 |
| 合计 | 150,868.72 | 533,145.00 | 547,607.00 | 563,078.00 | 579,954.00 | 597,347.00 |
| 门店名称 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 贵友大厦公司建国门店 | 4,408.30 | 27,150.70 | 28,236.70 | 29,366.20 | 30,335.30 | 31,245.40 |
| 贵友大厦公司方庄店 | 5,298.10 | 31,509.60 | 32,770.00 | 34,080.80 | 35,205.50 | 36,261.70 |
| 贵友大厦公司金源店 | 4,816.60 | 17,635.60 | 18,341.00 | 19,074.70 | 19,704.10 | 20,295.20 |
| 贵友大厦公司通州店 | 5,250.50 | 19,919.60 | 20,716.40 | 21,545.00 | 22,256.00 | 22,923.70 |
| 合计 | 19,773.40 | 96,215.50 | 100,064.20 | 104,066.70 | 107,500.90 | 110,726.00 |
| 门店名称 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 金源新燕莎MALL | 1,654.00 | 7,077.10 | 7,431.00 | 7,803.00 | 8,193.00 | 8,603.00 |
| 公司名称 | 2010年10-12月 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| 燕莎商城公司 | 150,868.72 | 533,145.00 | 547,607.00 | 563,078.00 | 579,954.00 | 597,347.00 |
| 贵友大厦公司 | 19,773.43 | 96,215.54 | 100,064.16 | 104,066.73 | 107,500.93 | 110,725.96 |
| 新燕莎商业公司 | 1,653.96 | 7,077.06 | 7,431.00 | 7,803.00 | 8,193.00 | 8,603.00 |
| 内部抵消 | -1,882.73 | -7,469.52 | -7,291.62 | -7,656.65 | -8,039.33 | -8,441.64 |
| 主营业务收入总计 | 170,413.38 | 628,968.09 | 647,810.54 | 667,291.08 | 687,608.60 | 708,234.32 |
| 门店名称 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 燕莎商城公司亮马店 | 46,135.40 | 158,963.00 | 164,049.70 | 169,627.40 | 175,394.70 | 181,358.50 |
| 燕莎商城公司金源店 | 17,617.30 | 63,320.00 | 65,346.40 | 67,568.20 | 69,865.80 | 72,241.60 |
| 燕莎商城公司太原店 | 6,216.30 | 24,188.00 | 24,792.50 | 25,412.00 | 26,047.20 | 26,698.10 |
| 北京燕莎奥特莱斯购物中心 | 50,395.50 | 179,362.00 | 183,075.30 | 186,865.00 | 191,536.60 | 196,324.60 |
| 合计 | 120,364.49 | 425,833.00 | 437,263.87 | 449,472.64 | 462,844.32 | 476,622.80 |
| 门店名称 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 贵友大厦公司建国门店 | 3,691.40 | 23,545.60 | 24,607.30 | 25,591.60 | 26,436.20 | 27,229.30 |
| 贵友大厦公司方庄店 | 4,231.00 | 25,989.70 | 27,186.80 | 28,274.30 | 29,207.30 | 30,083.50 |
| 贵友大厦公司金源店 | 4,021.20 | 13,950.80 | 14,638.90 | 15,224.40 | 15,726.80 | 16,198.60 |
| 贵友大厦公司通州店 | 4,432.50 | 16,315.40 | 17,019.20 | 17,700.00 | 18,284.10 | 18,832.60 |
| 合计 | 16,376.10 | 79,801.40 | 83,452.20 | 86,790.30 | 89,654.40 | 92,344.00 |
| 门店名称 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 金源新燕莎MALL | 1,629.10 | 6,949.70 | 7,291.60 | 7,656.60 | 8,039.30 | 8,441.60 |
| 公司名称 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 燕莎商城公司 | 120,364.49 | 425,833.00 | 437,263.87 | 449,472.64 | 462,844.32 | 476,622.80 |
| 贵友大厦公司 | 16,376.11 | 79,801.35 | 83,452.21 | 86,790.30 | 89,654.38 | 92,344.01 |
| 新燕莎商业公司 | 1,629.15 | 6,949.68 | 7,291.62 | 7,656.65 | 8,039.33 | 8,441.64 |
| 内部抵消 | -2,246.00 | -7,912.00 | -7,291.62 | -7,656.65 | -8,039.33 | -8,441.64 |
| 主营业务成本总计 | 136,123.74 | 504,672.03 | 520,716.08 | 536,262.94 | 552,498.70 | 568,966.81 |
| 项目 | 2010年10-12月 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
| 其他业务收入 | 12,161.48 | 50,429.23 | 51,907.53 | 53,044.18 | 54,684.42 | 55,956.01 |
| 其中：新燕莎控股本部 | 541.10 | 2,101.72 | 2,108.69 | 2,201.40 | 2,298.17 | 2,385.12 |
| 燕莎商城公司 | 1,941.72 | 8,170.00 | 8,200.00 | 8,400.00 | 8,900.00 | 9,600.00 |
| 贵友大厦公司 | 1,321.22 | 5,217.98 | 5,263.48 | 5,309.12 | 5,455.21 | 5,501.76 |
| 新燕莎商业公司 | 10,723.27 | 43,331.53 | 45,108.08 | 46,145.76 | 47,088.23 | 47,572.96 |
| 其他业务收入内部抵消 | -2,365.83 | -8,392.00 | -8,772.73 | -9,012.10 | -9,057.20 | -9,103.83 |
| 其他业务成本 | 5,613.23 | 22,391.53 | 22,806.22 | 22,812.22 | 22,823.22 | 23,309.31 |
| 其中：新燕莎控股本部 | 31.16 | 124.66 | 150.00 | 150.00 | 150.00 | 150.00 |
| 燕莎商城公司 | 54.27 | 160.00 | 300.00 | 300.00 | 300.00 | 300.00 |
| 贵友大厦公司 | 32.57 | 45.00 | 45.00 | 45.00 | 50.00 | 50.00 |
| 新燕莎商业公司 | 5,495.23 | 22,061.87 | 22,311.22 | 22,317.22 | 22,323.22 | 22,809.31 |
| 其他业务成本内部抵消 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其他业务利润合计 | 6,548.24 | 28,037.70 | 29,101.31 | 30,231.96 | 31,861.20 | 32,646.71 |