国内不少城市正处于如何兼顾扩张的“刚性需求”与保护耕地“硬性任务”的困境。城市发展越来越快，可城市用于经营开发的土地却越来越少，城市土地的稀缺价值直接反映到地价、房价上来。节节升高的地价、房价虽然为地方政府带来了巨额的增值收益，但随之而来的民怨以及城市竞争力的下降也让地方领导者们深感困扰。为了在“刚性需求”与“硬性任务”间找到一个平衡点，也为了增加土地供应、平抑房价，重庆独创了地票交易这种“农村城市建设用地增减挂钩、占补平衡”的全新模式。

  从2008年地票试点运行至今，已近两年。在这两年中，全国房地产市场经历过了大喜大悲，起起伏伏。即使今天，在政府坚定调控房地产行业的背景下，企业对土地的渴求并未减弱，而这一切的背后都是因为有一种心理预期：城市可用土地日益减少，其价值必定水涨船高。而事实上，重庆试行的地票制度正是希望在守住耕地红线的同时，有效增加城市建设用地的供应。在这个时点，上海证券报记者来到重庆，调研重庆地票试点的成效，探寻中国房地产业的出路。

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  十月的重庆，天气已经颇有凉意。但这个山城，却到处涌动着一股火热的变革力量。一场以土地变革为主线的新城市化运动，正在有条不紊地推进。

  地票成交价翻番

  下午，重庆市交易大厦四楼，装修一新的重庆农村土地交易所交易大厅，在这里，重庆市本年度的第8场地票拍卖即将举行。

  除了近十家此前已支付了竞买保证金的竞拍企业外，在交易大厅座位的后排还坐了不少前来观摩的房企代表。“我们是被公司派来观摩学习的。地票这个新生事物，可能会改变今后的供地模式，必须尽快了解。”一位摊开本子准备认真做笔记的企业代表对记者说。

  2点半，地票拍卖正式开始。当天被拍卖的，共有1000亩土地指标，分拆成7份地票，6份100亩，1份400亩。跟土地招拍挂的拍卖形式类似，以举牌叫价的方式交易。拍卖师首先拍卖的是一份100亩的地票指标，大屏幕上显示出该份地票面积为100亩，起拍价为1600万，折地票单价为16万元/亩，并规定每次举牌加价20万元。

  拍卖的过程并不像想象中那么激烈。第一张100亩的地票经过5轮叫价落槌，最终成交价为1700万元。随后的5份100亩地票起拍价均为1600万元，有2份分别以1680万元和1620万元的价格成交，其余均以底价竞得。“看来不能出手太早，越到后面越便宜嘛。”一位观摩者窃窃私语。而当天拍出的唯一一份400亩地票则由于仅一家企业申请并缴纳了竞买保证金，未经竞拍就以底价获得。

  “虽然今天这场拍卖会激烈程度不比以往，但仍具创新意义。”重庆农村土地交易所工作人员告诉记者，“其主要原因在于本场地票交易会试点推出了400亩限定落地区域的地票，落地区域限定在作为重庆七大区域性中心城市之一的江津区，该种地票的推出旨在探索如何保障除主城以外的地区也能获得发展用地指标。”就在7月举行的前一场地票拍卖会上，经过多轮竞价角逐，土交所的地票交易价格又创出新高，成交单价达到了20万元/亩，该宗地票共8亩，被一石油销售企业买走用做加油站建设。

  而从2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立至9月份，共举行了17场地票交易，共成交地票指标29720亩，成交总金额为36.07亿元，平均单价为12.14万元/亩。从第一场地票交易会平均成交价格8.16万元/亩，到第17场交易平均15.75万元/亩，成交价格近翻番。

  政府交出主导权？

  董建国，重庆市国土资源和房屋管理局副局长，兼任重庆农村土地交易所总裁。在重庆土交所宽敞而简单的办公室里，记者采访了这位重庆地票交易制度的开拓者和实践者。

  据董建国介绍，地票带来的一大好处就是能以更市场化的眼光安排土地的开发时序。按照现有的土地供应机制，存在一个开发时序的问题，先征哪块地、先发展哪个地方，完全由政府主导。如果政府的判断与企业的需求不一致，征转的土地供应不出去，就会出现“征而未供”的闲置现象。

  而地票制度则很好地规避了这一问题。“企业的判断完全是市场眼光，政府不如企业盈利性的价值判断准确。”董建国称，企业选择地票落地区域后，政府根据企业建议供应的土地总会有人要，从而形成更加高效的供地流程和更加科学的城市规划实施时序。

  “也有质疑的声音认为，这种机制是否会赋予企业勾地的特权。”董建国告诉记者。

  据记者调查了解，在其他一些城市，的确存在企业“押地”行为。就是一些已纳入规划但还未征转用的土地，被某家企业看上后押上几个亿的资金，给区政府做拆迁垫付。经过征转流程后经招拍挂上市时，该企业有优先购买权，政府帮着把其他竞争者劝退。

  “没有必要将其他地方这种押地方式与重庆地票联系起来。其实重庆地票只是获得一个土地的指标，落地时还是要经过正规的招拍挂。只要招拍挂流程透明，就不会出现这种问题。”董建国表示，“我们绝不会劝退任何企业。”

  开发商正成为主要买家

  地票相当于土地开发的权利。在地票交易的初期，买家主要是重庆地产集团、城投集团之类的土地储备机构以及一些园区。而随着试点的深入，越来越多的房地产开发商开始介入。据重庆土地交易所相关人员介绍，从目前已购得地票的面积来说，土储机构仍是主力买家；而从参与企业的数量来说，商业性的房产开发商已超过国有土储机构，成为交易主角。

  对房地产开发企业来说，地票落地的权利才是吸引他们介入的主要环节。在取得地票这种土地使用权利后，可以根据企业自身的产品特征、开发喜好选定落地地块的范围。正如一些企业所言，这种落地模式好比是“餐厅点菜”，跟以往政府推什么地就只能选什么地的“食堂打饭”完全不同。

  也正是这种点菜式的全新供地机制，让那些从战略角度提前布局的房地产企业嗅得先机，开始谋划前期土地储备。

  记者从重庆土交所了解到，目前重庆龙头开发企业龙湖地产和金科地产均已拍得地票，龙湖地产更是已手握七百余亩地票，已看好一些落地区域，但尚未最终落地。这也意味着，这些获得地票的房企已获得大规模土地储备指标，且地票落地时可根据企业所需的项目布局、地块完整性、地形地貌等因素进行量身定做。

  “对于一些产品线较齐全，或是擅长在近郊打造大楼盘的企业来说，购得地票不失为一种增加土地储备的方法。”有开发企业人士表示，地票落地划定的地块更符合企业开发需要，企业获得的利益可能远大于成本的增加。

  地票成本太高？

  不过，这一全新的供地模式尚未被大多数开发企业接受。据重庆社科院区域经济研究所所长陈悦对房地产开发企业做的调查显示，大部分房企表示，如果能获得计划内的用地指标，他们不会考虑去购买地票。而让众多企业顾虑重重的，还是成本问题。

  “由于地票落地时还要经过一次拍卖，两次拍卖很难说不会增加企业获地成本。”陈悦表示，虽然在招拍挂的土地出让金中可以抵扣地票价款，但抵扣的仅仅是落地区县的建设用地使用费和耕地补偿费，由于地票价格逐渐推高，这部分并不能抵扣所有成本。

  相对来说，园区和土地储备机构拿到地票后的落地更容易，而对那些商业性质的房产开发企业来说，地票落地可能要面临种种调规问题，手续麻烦、时间拖得比较长。加上制度规定，获得地票后的两年内必须落地，不能落地的利息不予退回，难怪有重庆当地开发商向记者表示：“购买地票必须面临资金成本、时间成本、投机成本以及可能产生的利息损失，因此很多开发商目前还在观望。”

  一位央企房产开发公司重庆分公司投资部总监向记者表示，对地票的兴趣程度主要取决于企业发展战略。那些开发区域倾向于主城区的企业，对地票的兴趣就不会太大，因为地票落地区域限在近郊。而土地成本的增加，最直接的后果就是助推房价。

  有开发企业向记者表示，企业在取得地票后已经付出了相当多的资金、时间，甚至担着利息损失的危险，因此在选定落地的地块上市招拍挂时，企业志在必得的决心更大。“如果此时有别的企业参与竞争，花再大的代价也要拿下。”

  土地上付出的成本，开发商必定要在房屋销售上弥补回来。有企业向记者坦言，成本的增加必定会助推房价。

  而在董建国看来，房地产市场的调控不能跟地票交易硬关联。“房价是由供需关系决定，重庆在四大直辖市中住宅供应量最大，交易量目前来看每日达到500—600套，价格依然稳定在均价6000元/平方米左右。”

  董建国表示，重庆改革是一套“组合拳”，重庆房地产市场要形成“低端有保障，中端（首套）有补贴，高端多贡献税收”的多层次调节体制。只要保障房、税收制度配套跟上，房地产市场不会被一味推高。

  陈悦也认为，只要保障房到位，就可以调节供需关系从而稳定房价。“开发商自己也要估量，不断推高房价，市场能不能接受，有没有这么大需求。市场机制的互相调节才是最有效的。”

  地票将如何走得更远？

  重庆地票交易去年全年共进行了八场，而今年截至9月已进行了九场交易，且交易频率也越来越密集。

  “地票需求很大，每天都有人来土交所询问地票供应情况。”董建国告诉记者。但是地票的产生需要时间，因为农村建设用地复垦为耕地是一个渐进的过程，不能为了满足市场需求而一味蛮干，更不能逼迫农民退地，或运动式的大拆大建搞复垦。

  在区域内稳健推进的同时，重庆土地制度改革者们希望走得更远。“下一步，争取在更大的空间发挥作用，做大规模，做细分交易品种。”董建国表示。

  在董建国看来，新生制度的推进主要存在两个层面。一个是“术”的层面，即市场规则、交易程序的设计和交易品种的细分等等，未来地票交易可能会开辟一级半市场、二级市场，在更大范围内进行交易。

  “‘术’的层面都不难，而最难的在于‘道’的层面，也就是获得人们的共识。”董建国坦言，城镇化、工业化给耕地保护和节约用地带来新的要求。“在保护耕地的同时，我们不能忽视农村土地闲置和‘撂荒’，要善于运用市场和行政两种手段解决问题。”董建国表示，重庆地票拍卖取得的款项100%用于反哺“三农”，地方政府不会分取地票价款。

  而对于“道”的层面上遇到的种种挑战，董建国更愿意视之为任务，而不是困难。