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然而，我国城市经济发展中长期存在着基础设施供给不足的“瓶颈”，直接导致低效率的资源配置和经济被动。1998年，我国政府为了减轻东南亚金融危机的影响，拉动经济增长，实施积极的财政政策，城市基础设施建设才开始引起高度重视。鉴于基础设施的建设和完善有着诸多方面的积极作用，近年来各级政府日益重视城市基础设施的建设，全国各地区城市基础设施建设保持了快速发展势头，基础设施投资占GDP的比重也不断提高。未来20年将是中国实现由农村化社会向城市化社会转型的关键时期，我国的城市化将进入加速发展阶段，这将极大地带动对城市基础设施建设的需求。
国家“十一五”规划纲要指出，“积极发展中小城市，完善区域性中心城市功能；大力发展城镇经济，提高城镇吸纳就业的能力；加强城镇基础设施建设，健全城镇居住公共服务和社区服务等功能，以创造良好的人居环境为中心；加强城镇生态建设和污染综合治理，改善城镇环境；加强城镇规划设计建设及综合管理，形成各具特色的城市风格，全面提高城镇管理水平”。近年来，随着城市建设投融资体制改革的不断深入，城市建设资金的来源和渠道也更加丰富，各级政府日益重视城市综合服务功能的发挥，全国各地区城市基础设施建设保持了快速发展势头，建设规模不断扩大，建设水平迅速提高，城市基础设施不断完善。城市基础设施的建设和完善，对于改善城市投资环境、提高全社会经济效率、发挥城市经济核心区辐射功能等有着积极的作用。总体来看，我国城市基础设施行业面临着较好的发展前景。
（二）园区开发
高科技园区的建设和发展为我国高新技术企业提供了良好的发展环境，有效地推进了高新技术产业集群的发展，带动了区域其他产业的发展，推动了经济结构的调整和优化，加快了高新技术产业规模化经营，促进了区域经济又好又快发展。
截至目前，我国已陆续批准建立了54家国家级高科技园区。10多年来，高科技园区充分发挥政府和市场的两方面作用，实现了我国高新技术产业飞速发展。高科技园区已经成为我国经济发展中最具活力的增长点之一，成为拉动经济增长的重要力量。高科技园区发展有力地促进了我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、培育科技企业的主要基地，成为人才等创新要素的聚合中心。
2000-2005年，各园区主要靠提升硬件环境吸引企业进入。但未来主要靠政府的高效服务和软环境建设，包括创新的制度安排和良好的产业配套环境。一是建设“四个平台”，即政府服务平台、技术创新平台、现代物流平台和金融服务平台；二是以塑造园区品牌为主线，进行现代产业文化建设。落实科学发展观，重点是转变增长方式。在经济发展方式上从以投资型为主转向以创新型为主，摆脱对投资增长的依赖，完成从粗放式增长到集约式增长的转型。以信息化带动产业发展，以产业发展带动新城建设。从信息技术、科技创新和产业文化三个方面来构建发展优势。
近年来，成熟开发区面对存量土地有限、发展后劲不足的困局，纷纷采取“二次开发”的举措，设立市场化的门槛，“腾笼换鸟”，引入高附加值、资源利用集约化、自主创新型产业取代低成本、低附加值、高能耗的出口导向型产业，提升园区的产业能级和产业链一体化程度。这是我国园区建设、发展和管理必须面临的挑战，同时这也为我国园区的蓬勃发展提供了新机遇。
2008年以来，我国房地产行业受到国家财税政策、金融政策等宏观调控政策及国际经济危机的影响，步入行业调整期。与普通商品住宅和非普通商品住宅开发企业相比，由于园区房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长趋势不变的大环境下，他们对研发办公楼、配套居住型物业具有刚性需求，因此房地产政策调控对园区开发类企业的影响相对有限。
而随着世界制造中心加快向中国转移，中国工业化进程不断深化等因素的作用下，国内工业地产的需求却不会因为政府供地紧缩而减少，相反正呈逐步升温的态势，工业用地的资源稀缺性将日趋明显。综上所述，以国家级开发区为对象的开发企业将长期保持很强的发展前景和竞争优势。
（三）零售百货业
改革开放的30年，中国零售业经历了从小到大、从封闭到开放、从单一到多元、从传统到现代的不断发展过程。零售业是全国最先开始市场化、最先实现市场化的产业。随着零售商业在国民经济中作用的日益增强，对国民经济增长贡献率的扩大，零售商业已开始成为引导生产和消费的先导型行业。
中国零售业销售额占GDP的比重自2004年到2009年连续五年均超过了35%。2009年社会消费品零售总额已经达到125,342.7亿元，比2008年增长15.54%，与1979年时的社会消费品零售总额相比，增长了69.63倍，年均以15.17%的速度持续快速增长。
近年来，零售商业规模化程度不断扩大，组织化程度不断提高，连锁百强的销售规模已占全国社会消费品零售总额的11%以上；连锁形式多样，直营、加盟、特许共同发展，业种不断扩大，涉及多个行业；连锁商业在做大的同时也在逐步做强，已经成长为中国零售业的主导力量。从计划经济向市场经济转化，从改革开放逐步走向成熟，中国零售业以不到30年的时间走完发达国家150年的道路。但同时也应该看到中国零售业整体发展目前仍然处于起步阶段。
2008年全球性的金融危机爆发，中国经济仍然持续保持了9%的增长速度，但是这一速度是过去五年以来最低的，并且年内增长并不均衡。随着我国经济增长速度的下滑，消费品市场的增长也进入同期性下行拐点，消费增长速度将会有所减慢。但是，从历史经验看，每次大经济危机，都会出现新的带动新一轮经济增长的热点。从我国来看，新能源、3G、农村家电等将带动我国新一轮经济增长。同时，国家实施积极的财政、货币政策，鼓励群众消费，拉动、扩大内需，这对我国零售业的发展无疑是有利的促进。
2008年年底以来，国家出台了一系列旨在提高居民收入、促进消费、搞活流通、扩大内需的政策，显示了政府刺激内需的坚定态度。随着国家“保增长、扩内需、调结构”政策的落实到位，宏观经济及外部市场环境将逐步明显发生改善。此外，刺激消费扩大内需政策的逐步落实、城镇化进程的加速等因素都将促使消费长期稳健增长，商业零售业将分享消费增长，保持平稳较快发展。国家统计局数据显示，2010年1-8月累计，我国实现了社会消费品零售总额97,492亿元，综合来看，中国零售业目前的发展环境是机遇大于挑战。
（四）房地产行业（主要为经济适用房、限价房、廉租房）
自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，到提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了近30年的发展历程。中国的住房政策也经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。
自2004年开始，房地产市场结束了此前6年房价增长幅度持续低于居民收入增长的局面，房地产及物业管理行业进入高速成长期。我国房地产市场呈现供需两旺的发展势头。2007年，为调整住房供应结构，稳定住房价格，国务院出台了一系列加大国家保障性住房建设、抑制投资性住房需求的政策措施。在各项宏观调控政策的共同作用下，房地产开发投资结构开始优化；全国房屋销售价格总体涨幅依然较高，但部分城市房价涨幅已出现趋缓迹象。2008年以来，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长。房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落。土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。
2008年的《政府工作报告》，明确提出抓紧建立住房保障体系：解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。随后一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。2008年2月4日，中国人民银行、银监会发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。2008年3月3日，财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。2008年3月21日，住房和城乡建设部发布《关于加强廉租住房质量管理的通知》，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。2010年6月11日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等联合下达《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，以全面指导各地做好2010至2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。
经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
目前，中国低收入人口的比例较高，对经济适用住房、限价房和廉租房等保障性住房的需求是巨大的。我国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1,000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。也就是说，保障性住房的需求是目前供应量的37倍。因此，经济适用住房、限价房和廉租房建设具有巨大的发展空间。
经济适用住房、限价房和廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从建设经济适用住房、限价房和廉租房中受益。经济适用住房、限价房和廉租房的建设发展将有效拉动中国经济增长。
近年来，经济适用房建设步伐加快，2009年，我国保障性住房的目标为解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭住房问题，新增经济适用住房130万套。
从宏观经济来看，中国经济仍将保持快速增长的势头，预计未来的10年，在城市化进程的加快、土地供应刚性及住房金融进一步发展的推动下，房地产仍将维持平稳的景气度。因此，我国房地产市场巨大的未来需求，不会发生根本性的改变。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，国家将利用产业政策和宏观调控手段引导和促进其健康发展。在宏观调控背景下，房地产企业规模结构调整进程将加快，运作规范、符合国家政策倾向的房地产企业将获得更好的发展机遇。因此，中长期内我国房地产开发企业的前景依然良好。
二、发行人在行业中的地位和竞争优势
（一）发行人行业地位
发行人以国有资本经营和国有股权管理为重点，承担海淀区内基础设施建设及其他相关建设项目；同时经营国有资产的运作管理，运用市场化手段盘活国有资产，实现国有资产的保值增值和有序进退。
发行人经营范围涉及基础设施建设开发、园区开发、零售百货、房地产开发（主要为经济适用房、限价房、廉租房）等多个领域。发行人集投资主体和资本运作的实体等多项功能于一体，致力于海淀区区域经济发展和建设。
发行人下属公司海国投是海淀区重要的区属国有企业，拥有众多控股、参股企业。
在基础设施建设方面，海融达公司是海淀区唯一一家国有基础设施建设开发公司，未来将继续在海淀区政府道路建设规划和计划确定后，承担所有海淀区市政道路开发建设项目。
在园区开发方面，历年来发行人下属公司海国投和实创公司实施了上地信息产业基地、中关村环保园、中关村创新园以及永丰产业基地等园区开发建设，并提供招商、后勤保障等服务，形成了各具特色的专业园区，集聚了一批具有自主知识产权的高精尖与世界500强企业。未来随着上述园区一级土地开发逐渐完成，园区的面积将进一步扩大，为打造了世界知名的园区品牌奠定基础。
在零售百货方面，发行人下属公司当代商城、甘家口大厦、超市发连锁公司多年经营得到市场认可，有较高知名度。当代商城和甘家口大厦已逐步树立其自身的品牌形象，在北京乃至全国都有一定的影响力，位居海淀区最大、最高档的百货商场之列。北京市仅有三家商业企业被商务部命名为首批“金鼎级”精品百货店，当代商城获此殊荣。按销售额排名，当代商城2008年在北京市排名第十位。超市发连锁公司在超市行业稳居海淀区绝对领先的市场地位，并名列北京市商业流通连锁业前茅，正向华北地区的市场辐射。2008年经中国连锁经营协会调查评比，超市发连锁公司位居2008年中国快速消费品连锁零售百强第43位。
在房地产开发方面，威凯公司按照海淀区政府的部署，担负了海淀区北部地区的土地一级开发工作。海开公司作为海淀区最早从事房地产开发的国有企业，今后将致力于海淀区北部地区的经济适用房及廉租房的建设。
（二）发行人竞争优势
1、发行人资产雄厚、盈利能力强
发行人资产规模雄厚，盈利能力强。截至2009年底，发行人总资产已经达到4,585,985.35万元，净利润31,584.71万元。发行人整体抗风险能力较强。下属公司从事多个行业，不同行业的景气周期和受宏观经济的影响各不相同，一些行业出现的低谷可以由其他行业的繁荣来弥补，具有抗周期的特性，有利于发行人抵御非系统性的风险。
同时发行人下属公司拥有丰富的财务资源以及与国内金融机构多年的良好合作关系，具备较强的融资能力。
发行人作为海淀区主要的国有资产经营管理企业，随着海淀区投资需求的日益增长，产业国际化水平的提升，海淀区和谐建设的加快推进，预计未来发行人的资产规模和赢利将保持稳定增长。
2、具有显著的区域优势
海淀区是首都北京重要的经济板块和功能区域，2009年海淀区实现地区生产总值约2,447亿元，2009年区级财政一般预算收入1,622,426万元，比上年增长19.12%，经济发展继续保持又好又快态势。
海淀区是全国著名的教育大区，目前辖区内拥有大学80余所，其中包括著名的北京大学、清华大学等，为海淀区现代化建设提供高素质人才支持和知识贡献。
海淀区是智力资源密集的高科技区，拥有以中国国家科学院为代表的各级、各类科研机构超过200家，每年产生辐射全国的高水平科研成果数千项，具有强劲的科技创新能力。
海淀区是最集中、最成熟的高新技术产业区，座落于海淀区的中关村科技园区海淀园以信息产业为主导，兼顾新材料和新能源及环境科学、光机电一体化、生物医药等多元化发展的产业格局，促进了以产业链为纽带、以区域和企业核心竞争力为核心的产业聚集，已经成为区域经济的龙头和支柱。2009年初，国务院下发《国务院关于同意支持中关村科技园区建设国家自主创新示范区的批复》，同意采取一系列政策措施支持中关村科技园区建设国家自主创新示范区，使中关村成为具有全球影响力的科技创新中心。
海淀区拥有的首都政治和科技、教育、人才优势以及自然地理优势等明显的资源优势和区位功能优势，将对发行人今后的发展起到积极促进作用。
3、发行人具备较强经营管理优势
发行人管理层经验丰富，学历较高，长期从事政府投融资和经济管理领导工作，从事管理工作时间都在5年以上，具有先进的企业管理理念、现代金融意识和风险管理意识、敏锐的市场洞察力和锐意进取的敬业精神，在企业运营管理，以及资本运作方面皆具有丰富经验。
发行人在基础设施建设开发、园区开发、零售百货、房地产开发（主要为经济适用房、限价房、廉租房）四大业务方面积累了丰富的经验。
三、发行人主营业务模式、状况及发展规划
（一）发行人主营业务模式及状况
中心以国有资本经营和国有股权管理为重点，所属企业的业务主要包括基础设施建设开发、园区开发、零售百货、房地产开发（主要为经济适用房、限价房、廉租房）等板块。
中心城市基础设施建设开发板块主要由北京海淀区国有资产投资经营公司（以下简称“海国投”）、北京海融达投资建设有限公司等企业（以下简称“海融达”）构成。海融达公司是海淀区唯一一家国有基础设施建设开发公司，主营业务收入来源于其所承担的基础设施建设项目的代建费收入。2005-2009年海融达完成基础设施项目建设投资总额合计为141.86亿元。
中心园区开发板块主要由北京海淀区国有资产投资经营公司、北京实创高科技发展总公司（以下简称“实创高科”）、北京市威凯房地产开发经营公司（以下简称“威凯公司”）等企业构成。海国投和实创公司承担了上地信息产业基地、中关村环保园、中关村创新园以及永丰产业基地等园区开发建设项目，威凯公司承担了海淀区北部地区的土地一级开发项目。
中心零售百货板块主要由北京超市发国有资产经营公司（以下简称“超市发”）、北京当代商城有限责任公司（以下简称“当代商城”）、北京甘家口大厦（以下简称“甘家口大厦”）等企业构成。超市发连锁公司零售业收入在超市发主营业务收入中占比很大，2006-2009年分别为13.68亿元、15.56亿元、18.18亿元、25.2亿元。超市发连锁公司前身为北京市海淀区副食公司，1999年10月改制成为北京首家股份制商业流通企业，主营生鲜日配品、食品、百货、家居用品及代理品牌商品的零售、批发业务。截至2009年末，超市发连锁公司拥有连锁超市店铺72家，店铺经营面积15万平方米。当代商城主要从事高档百货的经销业务，明确了“有特色的高档精品百货店”的市场定位，针对高端客户人群，引进国际、国内著名高档品牌，形成具有自身特色的差异化竞争优势。甘家口大厦以购物为主，集餐饮、娱乐、休闲、金融、服务和写字楼出租为一体。大厦总面积10.3万平方米，经营面积为2.1万平方米。
中心房地产开发板块主要由北京海开房地产集团公司（以下简称“海开公司”）、北京市威凯房地产开发经营公司等企业构成。海开公司早期承建海淀区危房改造及拆迁等任务，现在主要承担经济适用房建设、代建房建设等政策性房地产开发项目。威凯公司具有房地产开发一级资质，主要经营海淀区的危旧房改造工程，今后将主要承担区政府指令性任务，承办新区土地一级开发及农民定向安置房建设。
（二）发行人发展规划
1、指导思想
贯彻海淀区政府的战略意图，发挥海淀国资中心的整体优势进行融资，构建规模化、专业化、多元化的国有资产运营和发展模式，运用市场化手段盘活国有资产，实现国有资本的保值增值和有序进退。构筑并夯实产业平台、扩大产业规模、优化产业结构，打造专业队伍，全面提升企业核心竞争力，为海淀区区域经济的发展和中关村科技园区海淀园建设服务。
发行人将在海淀区政府的大力支持下以国有资本经营和股权管理为重点，进一步推动海淀区国有经济发展和产业结构升级，以国有价值最大化为目标，支持海淀区域经济建设又好又快地发展。
2、发展思路
坚持政策性和商业性兼顾，体现政府意图和市场化操作相结合的原则，运作与盘活国有资产。确定稳健投资的经营理念，战略性的配置中心资源，支持四大业务板块的发展，增强海淀国资中心的核心竞争能力。构建新型国有资产管理模式，以市场化运作促进海淀区域经济的发展，实现国有资产保值增值。在未来适当的时候，利用资本运作来扩大产业规模，做大做强核心企业，借助资本市场来加速产业的发展速度。
3、发展目标
（1）总体目标
海淀国资中心定位于海淀区国有资产进行管理经营、实施开发建设的主体，在服务于区域经济发展的同时坚持以盈利为目标的全民所有制企业。在产业规模、产业结构、专业队伍、运作机制等四方面提升企业的竞争力，成为海淀区发展建设的主力军。
以基础设施建设开发、园区开发、零售百货和房地产开发（主要为经济适用房、限价房、廉租房）四大业务为核心，培育核心企业，构筑产业平台，完善投资结构，分散投资风险，利用各种资本运作手段，实现重点产业的快速稳步发展，构建市场化运作的国有资本经营管理中心。
（2）具体措施
——培育四大行业业务，构筑产业平台，发展产业规模
实现海淀区国有资产的战略布局，及产业体系的深入调整。促进海淀国资中心在基础设施建设开发、园区开发、零售百货和房地产开发（主要为经济适用房、限价房、廉租房）四大行业并行发展。利用各种资本运作手段，实现产业规模快速稳步发展。
利用上述对海淀区经济具有较强拉动作用的产业，继续培育新的经济增长点。通过有关联的、稳健的、适度多元化的发展涉足其他行业，进行项目储备。最终形成以海淀国资中心为资本运作核心，以四大行业为阶段性核心产业，具有规模化、多元化特色的产业运作体系。
——优化产业结构，不断提高资产收益率，实现资本的有序进退
通过整合存量资产，战略性的布局与配置下属公司资源，进一步提升与优化海淀国资中心资产规模和质量，增强盈利能力，不断提高资产收益率。通过国有资产的有序进退，实现产业的规模化、优质化，保证海淀国资中心的资产安全性、流动性与赢利性的有机结合。
——完善企业运作机制
建立符合市场发展规律的企业运作机制，包括进一步规范业务流程、建立投资进入退出决策机制、完善投资风险控制机制、探索资本运营盈利模式、人才有效激励与合理流动机制等。
——充分利用资本市场，进行资源整合
以市场化运作和出资人推动相结合的方式，加快二级企业进行股份制改造的步伐，将有发展潜力的企业培育成主业突出、实力雄厚、具有核心竞争力的现代企业。
第十一条 发行人财务情况
投资者在阅读发行人的相关财务信息时，应当同时查阅发行人经审计的财务报告全文。
因发行人成立时间较短，2007-2009年度合并财务报表为模拟报表。中瑞岳华会计师事务所有限公司对上述2007-2009年度的模拟财务报表进行了审计，并出具了“中瑞岳华专审字[2010]第1815号”审计报告。在上述审计报告中，中瑞岳华会计师事务所有限公司出具了标准无保留意见的审计意见。
本期债券募集说明书中发行人的财务数据来源于发行人2007-2009年度经审计的模拟财务报告。
在阅读下面的财务报表中的信息时，投资者应当参阅其他的报表、注释以及本期债券募集说明书中其他部分对于发行人的历史财务数据的注释。
一、发行人2007年-2009年的主要财务数据
（一）发行人2007年-2009年合并资产负债表主要数据
单位：万元
| 项 目 | 2009年 | 2008年 | 2007年 |
| 资产合计 | 4,585,985.35 | 3,962,928.61 | 3,841,568.55 |
| 归属于母公司的股东权益 | 1,084,415.39 | 1,002,175.74 | 907,813.06 |
| 资产负债率（%） | 72.40 | 70.29 | 72.55 |
| 主营业务收入 | 1,095,521.18 | 855,396.89 | 781,230.34 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | 31,584.71 | 31,787.40 | 22,893.03 |
（二）发行人2007年-2009年合并利润表主要数据
单位：万元
| 项 目 | 2009年度 | 2008年度 | 2007年度 |
| 主营业务收入 | 1,095,521.18 | 855,396.89 | 781,230.34 |
| 主营业务成本 | 853,778.49 | 634,811.94 | 609,556.09 |
| 利润总额 | 80,552.01 | 72,434.36 | 55,285.08 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | 31,584.71 | 31,787.40 | 22,893.03 |
（三）发行人2007年-2009年合并现金流量表主要数据
单位：万元
| 项 目 | 2009年度 | 2008年度 | 2007年度 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 240,014.97 | 186,771.69 | 150,187.72 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -173,979.38 | -74,651.64 | -63,376.45 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 95,820.33 | -132,509.75 | -60,689.06 |
| 现金及现金等价物净增加额 | 161,855.92 | -20,389.70 | 26,124.58 |
（四）发行人2007年-2009年主要财务指标
| 项 目 | 2009年度 | 2008年度 | 2007年度 |
| 流动比率 | 1.52 | 1.73 | 1.64 |
| 速动比率 | 0.90 | 0.82 | 0.87 |
| 资产负债率 | 72.40% | 70.29% | 72.55% |
| 利息保障倍数 | 3.25 | 3.30 | 2.80 |
| 存货周转率 | 0.64 | 0.42 | 0.47 |
| 应收账款周转率 | 9.20 | 8.86 | 8.21 |
| 总资产周转率 | 0.24 | 0.22 | 0.20 |
| 利润率 | 0.07 | 0.08 | 0.07 |
| 总资产报酬率 | 0.03 | 0.03 | 0.02 |
注：流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
资产负债率=总负债/总资产
利息保障倍数=（税后利润+所得税+利息支出）/利息支出
存货周转率=营业成本/存货余额
应收账款周转率=营业收入/应收账款余额
总资产周转率=营业收入/总资产余额
利润率=税后利润/营业收入
总资产报酬率=（税后利润+利息支出）/总资产期末余额
二、发行人经审计的2007-2009年度合并财务报表及2010年上半年未经审计的合并财务报表见《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书》
第十二条 已发行尚未兑付的债券
截至本期债券发行前，发行人及下属企业无已发行尚未兑付或逾期未兑付的企业（公司）债券、中期票据及短期融资券。
第十三条 募集资金用途
本期债券拟募集资金金额为40亿元，具体用途及金额如下表所示。
| 募集资金用途 | 投资总额 （亿元） | 募集资金投资 金额（亿元） | |
| 一、固定资产投资 | 64.5876 | 32.00 | |
| 1、 | 苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目 | 12.00 | 7.10 |
| 2、 | 吴家场经济适用房项目 | 6.70 | 4.00 |
| 3、 | 苏家坨中心C02、C03地块经济适用房项目 | 9.625 | 5.70 |
| 4、 | 中关村环保科技示范园J03科技厂房项目 | 2.10 | 0.70 |
| 5、 | 中关村创新园A地块土地一级开发项目 | 3.28 | 1.35 |
| 6、 | 中关村创新园B地块土地一级开发项目 | 4.50 | 1.90 |
| 7、 | 中关村创新园C地块土地一级开发项目 | 4.47 | 1.85 |
| 8、 | 中关村创新园D地块土地一级开发项目 | 6.19 | 2.60 |
| 9、 | 中关村创新园E区土地一级开发项目 | 3.7319 | 1.55 |
| 10、 | 中关村创新园F区土地一级开发项目 | 2.8553 | 1.20 |
| 11、 | 香山南路工程项目 | 4.4654 | 2.20 |
| 12、 | 田村路（西黄村桥—定惠北桥）道路工程项目 | 4.67 | 1.85 |
| 二、补充营运资金 | 8.00 | ||
| 合计 | 40.00 | ||
一、固定资产投资项目
（一）苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会及北京市建设委员会以京发改〔2006〕1603号文《关于海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京市威凯房地产开发经营公司开发建设。北京市威凯房地产开发经营公司成立于1994年，截至2008年底，该公司资产总额为249,572.61万元，所有者权益30,479.24万元，2008年实现净利润2,488.7万元。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨镇中心区东北部，东至镇东路及后沙涧绿化带、西至镇中路、南至镇中心区内规划路、北至镇北街及后沙涧绿化带。项目规划建筑面积389,200平方米，建设内容为住宅及配套。项目销售对象仅限于苏家坨镇后沙涧村、前沙涧村、柳林村、西小营村、苏一二村、苏三四村、三星庄村、北庄子村等行政村转居农民定向安置。
3、项目资金来源
本项目总投资为12亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为7.1亿元。
4、项目进展情况
本项目已完成开复工建筑面积303,157平方米，其中住宅建筑面积273,891平方米，公建配套建筑面积29,266平方米，已完成拆迁工作近70%。
（二）吴家场经济适用房项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会及北京市建设委员会以京发改〔2008〕1485号文《关于海淀区吴家场经济适用住房项目核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京市威凯房地产开发经营公司开发建设。
本项目建设地点位于海淀区吴家场，东至莲花小区、西至铁路文体大楼、南至西客站铁路、北至莲花池西路。项目规划建筑规模120,010平方米，建设内容为住宅及配套。项目的销售价格在开工前由区价格主管部门初审后报北京市发改委、北京市建委审定。销售对象按照《北京市经济适用住房管理办法》执行。
3、项目资金来源
本项目总投资为6.7亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为4亿元。
4、项目进展情况
本项目已开工建筑面积50,000平方米，启动拆迁建筑面积8,117平方米。
（三）苏家坨中心C02、C03地块经济适用房项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会及北京市建设委员会以京发改〔2009〕556号文《关于海淀区苏家坨中心C02、C03地块经济适用住房项目核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京海开房地产集团公司开发建设。北京海开房地产集团公司成立于1981年，截至2008年底，该公司资产总额为247,584.62万元，所有者权益52,709.71万元，2008年实现净利润1,830.09万元。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨，东至苏家坨镇中路、西至规划京密引水渠东上口线、南至稻香湖北路、苏家坨镇南一街、北至苏家坨镇中街。项目建筑规模313,800平方米，建设内容为住宅及配套。该项目需配建廉租房建筑规模59,917平方米。该项目经济适用住房销售价格在开工前由区价格主管部门初审后报北京市发改委、北京市建委审定。廉租房在项目建成后由政府一次性回购。分配对象按照《北京市经济适用住房管理办法（试行）》、《北京市城市廉租住房管理办法》执行。
3、项目资金来源
本项目总投资为9.625亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为5.7亿元。
4、项目进展情况
本项目C02地块10栋廉租房已进入结构施工，其中4栋已经封顶，整体项目预计2012年11月竣工。
（四）中关村环保科技示范园J03科技厂房项目
1、项目审核情况
海淀区发展和改革委员会以京海淀发改（备）〔2007〕11号文《项目备案通知书》对本项目进行备案。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京实创高科技发展总公司的孙公司北京实创环保发展有限公司开发建设。北京实创环保发展有限公司成立于2004年，截至2008年底，该公司资产总额为124,943.10万元，所有者权益12,961.04万元，2008年实现净利润1,204.71万元。海淀国资中心间接持有该公司59.94%的股权。
本项目建设内容为标准工业厂房。占地面积37,300平方米，建筑面积44,760平方米。
3、项目资金来源
本项目总投资为2.1亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为0.7亿元。
4、项目进展情况
本项目主体结构已完成封顶，陆续进行内外部装修、设备安装、小市政等工程。
（五）中关村创新园A地块土地一级开发项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会以京发改〔2005〕2739号文《关于海淀区中关村创新园A地块土地一级开发项目立项核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京实创高科技发展总公司的子公司北京实创科技园开发建设股份有限公司开发建设。北京实创科技园开发建设股份有限公司成立于2001年，截至2008年底，该公司资产总额为369,488.57万元，所有者权益47,553.12万元，2008年实现净利润2613.19万元。海淀国资中心间接持有该公司70.52%股权。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨镇，东至东埠头沟东侧绿化带，西至春阳路永中，南至北清路北红线，北至环路永中、周家巷沟南侧蓝线、纬五路北红线。规划总用地面积496,700平方米，建筑规模控制为296,200平方米，建设用地性质为产业用地。本项目工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设。
3、项目资金来源
本项目总投资为3.28亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为1.35亿元。
4、项目进展情况
该地块完成周边及内部涉及的道路中环路、经六路、经七路、纬二路、纬四路、纬五路，地上的企业拆迁已经完成。
（六）中关村创新园B地块土地一级开发项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会以京发改〔2005〕2740号文《关于海淀区中关村创新园B地块土地一级开发项目立项核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京实创高科技发展总公司的子公司北京实创科技园开发建设股份有限公司开发建设。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨镇，东至经二路、经三路，西至周家巷沟西侧绿化带，南至北清路北红线，北至环路永中。规划总用地面积680,700平方米，建筑规模控制为325,000平方米，建设用地性质为产业用地。本项目工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设。
3、项目资金来源
本项目总投资为4.5亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为1.9亿元。
4、项目进展情况
该地块地上的企业拆迁已经完成，周边及内部涉及的道路中环路、经一路、稻香园东路、纬五路已完工，经五路正在建设之中。
（七）中关村创新园C地块土地一级开发项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会以京发改〔2005〕2741号文《关于海淀区中关村创新园C地块土地一级开发项目立项核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京实创高科技发展总公司的子公司北京实创科技园开发建设股份有限公司开发建设。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨镇，东至环路，西至经二路，南至环路永中、M-16地块南侧北界，北至周家巷沟北侧蓝线。规划总用地面积676,700平方米，建筑规模控制为236,700平方米，建设用地性质为产业用地。本项目工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设。
3、项目资金来源
本项目总投资为4.47亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为1.85亿元。
4、项目进展情况
已完成该地块内部及周边的中环路路段，经一路、纬二路尚未开工。非宅基地上企业拆迁已经完成，宅基地上的居住用户正在拆迁。
（八）中关村创新园D地块土地一级开发项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会以京发改〔2005〕2738号文《关于海淀区中关村创新园D地块土地一级开发项目立项核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京实创高科技发展总公司的子公司北京实创科技园开发建设股份有限公司开发建设。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨镇，东至春阳路永中、环路，西至经一路永中，南至周家巷沟北侧蓝线，北至翠湖南路北红线。规划总用地面积633,900平方米，建筑规模控制为404,600平方米，建设用地性质为产业用地。本项目工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设。
3、项目资金来源
本项目总投资为6.19亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为2.6亿元。
4、项目进展情况
该地块园区完成土地代征，中环路已经完成，其他道路在D地块的路段正在建设。非宅基地上的企业拆迁已经完成。
（九）中关村创新园E区土地一级开发项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会以京发改〔2009〕454号文《关于海淀区中关村创新园E区土地一级开发项目核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京实创高科技发展总公司的子公司北京实创科技园开发建设股份有限公司开发建设。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨镇，东至创新园经一路，西至稻香园东路，南至周家巷沟，北至翠湖南路。规划总用地面积261,700平方米，其中规划建设用地199,300平方米，建筑规模为218,300平方米，建设内容为居住及居住配套公共服务设施。本项目工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设。
3、项目资金来源
本项目总投资为3.7319亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为1.55亿元。
4、项目进展情况
该地块园区完成土地代征，中环路已经完成，稻香园东路尚未开工，经一路完成50%。非宅基地上的企业拆迁已经完成；宅基地上的居住用户尚未启动拆迁。
（十）中关村创新园F区土地一级开发项目
1、项目审核情况
北京市发展和改革委员会以京发改〔2009〕924号文《关于中关村创新园F区土地一级开发项目核准的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京实创高科技发展总公司的子公司北京实创科技园开发建设股份有限公司开发建设。
本项目建设地点位于海淀区苏家坨镇，东至南沙河东岸，南至南干渠北岸，西至创新园H地块，北至翠湖南路北红线。规划总用地面积373,404.9平方米，其中规划建设用地231,760.4平方米，建设用地性质为产业用地。本项目工作内容为进行征地、拆迁工作和必要的基础设施建设。
3、项目资金来源
本项目总投资为2.8553亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为1.2亿元。
4、项目进展情况
该地块园区完成土地代征，中环路在F地块的路段建设已经完工，其他道路尚待建设，地上的企业拆迁已经完成。
（十一）香山南路工程项目
1、项目审核情况
北京市海淀区发展和改革委员会以海发改〔2006〕161号文《关于海淀区香山南路工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京海融达投资建设有限公司建设。北京海融达投资建设有限公司成立于2005年6月，截至2008年底，该公司资产总额为168,001.13万元，所有者权益3,451.02万元，2008年实现净利润966.47万元。
本项目建设内容为香山南路，南辛店至香泉路，设计为城市次干路，全长4860米，规划红线宽40米。道路结合建设情况，同步实施雨污水工程、交通工程、绿化及照明等配套工程。
3、项目资金来源
本项目总投资为4.4654亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为2.2亿元。
4、项目进展情况
本项目已完成闵庄路向南至区界所有工程，闵庄路至植物园路段完成总工程量60%，其中雨水方沟已完成80%。
（十二）田村路（西黄村桥—定惠北桥）道路工程项目
1、项目审核情况
北京市海淀区发展和改革委员会以海发改〔2005〕145号文《关于田村路（西黄村桥—定惠北桥）道路工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》核准本项目。
2、项目建设概况
本项目由发行人下属公司北京海融达投资建设有限公司建设。
本项目建设内容为田村路西起西黄村桥，东至定惠北桥，设计为城市次干路，全长5.5公里，规划红线宽40米。道路结合建设情况，同步实施雨污水工程、交通工程、绿化及照明等配套工程。
3、项目资金来源
本项目总投资为4.67亿元，拟使用本期债券募集资金投入金额为1.85亿元。
4、项目进展情况
本项目已完成砂石场路至西五环路段及田村中街至永定路路段工程施工，田村路、永定路以东路段尚待拆迁完成后进行施工。
二、补充营运资金
为配合发行人的战略规划，支持下属企业更好更快地发展，发行人需要保持一定规模的营运资金。本期债券募集资金中的8亿元将用于补充发行人的营运资金、满足发行人的经营需要以及下属企业日常运营过程中对营运资金的需求。
三、发债募集资金使用计划及管理制度
发行人将按照国家发改委的相关制度和要求，通过多种方式对募集资金进行严格的管理和使用，以保障投资者的利益。
中心已经制定了完善的资金管理制度，对本期债券募集资金实行集中管理和统一调配。对于募集资金的使用，必须严格按照中心有关规定履行资金审批手续，并指定专门部门负责本期债券募集资金的总体调度和安排，对募集资金支付情况建立详细的台账管理并及时做好相关会计记录。同时，中心将不定期对募集资金的使用情况进行检查核实，确保资金投向符合中心和出资人的利益。
在募集资金使用过程中，一方面，中心将合理安排资金使用计划减少资金闲置。另一方面，对于确已出现的暂时性资金闲置，中心将依据相关规定，按照相关程序报有权决策机构批准后进行资金运用。
第十四条 偿债保证措施
一、担保情况
北京市基础设施投资有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
（一）担保人基本情况
北京市基础设施投资有限公司是由北京市国资委出资并依照《中华人民共和国公司法》成立的国有独资公司，承担北京市基础设施项目的投融资和资本运营。截止2009年末，公司注册资本为4,611,305.3万元。主要经营业务为城市基础设施的投融资和资本运营，近期以北京市轨道交通投融资、沿线资源开发及线网管理为主。
北京市基础设施投资有限公司作为北京市重大基础设施建设项目的主体，承担北京市内轨道交通等基础设施项目的投资、投资管理、融资、资产管理、资源开发等职责，对所属的全资企业、控股企业、参股企业的国有资产行使出资者权利，对授权范围内的国有资产依法进行经营、管理和监督，并相应承担保值增值责任。
目前，北京市基础设施投资有限公司负责北京地铁4号线、6号线、7号线、8号线二期、9号线、10号线二期、14号线、15号线、大兴线、亦庄线、房山线、昌平线、西郊线等13条城市轨道交通新线建设，将逐步实现2010年通车300公里、2012年420公里、2015年561公里的目标。除城市轨道交通新线建设项目不断增加外，公司还承担既有线路更新、扩能、安全、反恐等改造投资，并陆续投资建设京津城际、京沪线、京石客运专线等国铁项目，以及市郊铁路S2线改造、北京南站、北京地铁地下直径线等项目。
截至2009年末，该公司资产总额14,066,273.89万元，负债总额6,780,530.18万元，所有者权益7,285,743.71万元，其中归属于母公司所有者权益5,052,443.74万元。2009年公司实现营业总收入89,062.21万元，利润总额33,848.97万元，净利润30,216.54万元，其中归属于母公司所有者的净利润21,017.39万元，经营活动产生的现金流量净额48,444.71万元。
（二）担保人财务情况
1、担保人主要财务数据
表：2009年担保人主要财务数据
单位：万元
| 项 目 | 2009年 |
| 总资产 | 14,066,273.89 |
| 总负债 | 6,780,530.18 |
| 所有者权益 | 7,285,743.71 |
| 归属于母公司所有者权益 | 5,052,443.74 |
| 营业收入 | 89,062.21 |
| 利润总额 | 33,848.97 |
| 净利润 | 30,216.54 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | 21,017.39 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 48,444.71 |
2、担保人2009年经审计的合并资产负债表（见《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书》附表五）
3、担保人2009年经审计的合并利润表（见《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书》附表六）
4、担保人2009年经审计的合并现金流量表（见《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书》附表七）
（三）担保函主要内容
担保人为本期债券向债券持有人出具了担保函。担保人在该担保函中承诺，对发行人此次所发行的债券的到期兑付提供无条件的不可撤销的担保。
在本担保函项下债券到期时，如发行人不能全部兑付债券本息，担保人应主动承担担保责任，将兑付资金划入企业债券登记机构或主承销商指定的帐户。债券持有人可分别或联合要求担保人承担保证责任。承销商有义务代理债券持有人要求担保人履行保证责任。
担保人保证的范围包括债券本金及利息，以及违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应支付的费用。
担保人承担保证责任的期间为债券存续期间及债券到期之日起二年。债券持有人在此期间内未要求担保人承担保证责任的，担保人免除保证责任。
在该保证合同项下的债券到期之前，担保人发生分立、合并、停产停业等足以影响债券持有人利益的重大事项时，债券发行人应在一定期限内提供新的保证，债券发行人不提供新的保证时，债券持有人有权要求债券发行人、担保人提前兑付债券本息。
二、偿债计划安排
本期债券发行总规模为40亿元，分为5年期附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权的固定利率债券（品种一）和7年期附第5年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权的固定利率债券（品种二）。发行人将根据本期债券自身特点，充分考虑各种因素，提前制定相应的偿债计划。
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、设计工作流程、安排偿债资金、制定管理措施、做好组织协调等，努力形成一套确保债券安全兑付的内部机制。
1、偿债计划的人员安排
发行人将安排专门人员负责管理还本付息工作。自本期债券发行起至付息期限或兑付期限结束，全面负责利息支付、本金兑付及相关事务，并在需要的情况下继续处理付息或兑付期限结束后的有关事宜。
2、偿债计划的财务安排
针对发行人未来的财务状况、本期债券自身的特征、募集资金使用项目的特点，中心将建立一个多层次、互为补充的财务安排，以提供充分、可靠的资金来源用于还本付息，并根据实际情况进行调整。
使用本期债券募集资金的各投资项目将根据工程进度情况和项目资金预算情况统一纳入中心的年度投资计划中进行管理。募集资金使用单位将定期向中心报送项目工程进度情况及资金使用情况。中心将安排专门部门负责本期债券募集资金的总体调度和安排，对募集资金支付情况建立详细的台账管理并及时做好相关会计记录，并不定期对各募集资金使用项目的资金使用情况进行现场检查核实，确保募集资金专款专用及还款资金的按时归集。
三、偿债保障措施
1、中心具有较强的盈利能力和良好的现金流量
单位：万元
| 项 目 | 2009年度 | 2008年度 | 2007年度 |
| 主营业务收入 | 1,095,521.18 | 855,396.89 | 781,230.34 |
| 利润总额 | 80,552.01 | 72,434.36 | 55,285.08 |
| 净利润 | 31,584.71 | 31,787.40 | 22,893.03 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 240,014.97 | 186,771.69 | 150,187.72 |
2007年度至2009年度，发行人分别实现主营业务收入781,230.34万元、855,396.89万元和1,095,521.18万元；2007年至2009年分别实现净利润22,893.03万元、31,787.40万元和31,584.71万元。可见，发行人经营情况稳健、财务状况良好，具有较强的偿债能力，为本期债券的本息偿付奠定了基础。
2009年度，发行人经营活动产生的现金流量净额240,014.97万元。随着中心业务规模的不断增长，其营业收入及利润将随之增加，现金流入也将保持增长，本期债券的还本付息将得到强有力的保障。预计本期债券存续期内，发行人净利润和可支配现金流量将足以支付本期债券的本息。
2、良好的募集资金投资项目将增强中心偿债能力
本期债券募集资金40亿元，其中32亿元用于发行人下属公司的十二个项目，这些项目均为海淀区的重点项目。上述项目可以分为市政道路建设、园区一级开发项目、园区厂房建设、经济适用房项目四类项目。这四类项目都有风险小、收益稳定、现金回收能力强等特点，其中经济适用房项目销售周期不超过半年，园区一级开发项目土地挂牌出让周期不超过二年时间，这都为本期债券按时偿付起到积极作用。
3、中心资产质量优良，变现能力良好，有力保障偿债能力
中心持有较多的出租物业，能够获得长期稳定的现金流入。该部分出租物业资产质量优良，可在公司出现支付困难的情况下进行抵押获取贷款或及时变现，对发行人的偿债能力形成一定的保障。
4、畅通的融资渠道将提高发行人的偿债能力
发行人下属公司与国内各大银行常年保持良好的合作关系，间接融资渠道较为畅通，已与多家银行签署了综合授信协议。畅通的融资渠道，将进一步提升发行人的偿债能力。
5、担保人对本期债券提供了无条件不可撤销连带责任保证担保
北京市基础设施投资有限公司为本期债券提供了无条件不可撤销连带责任保证担保。如果出现由于发行人自身因素而导致本期债券不能按期偿付，北京市基础设施投资有限公司将按照本期债券担保函的相关约定将本期债券本金及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应支付的费用，划入本期债券登记结算机构指定的账户，用于保障债券投资者相关合法权益。
第十五条 风险与对策
一、风险
投资者在评价和购买本期债券时，应特别认真地考虑下述各项风险因素：
（一）与债券相关的风险
1、利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于近期经济波动较大，本期债券可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。
2、兑付风险
在本期债券的存续期内，如果由于不可控制的因素如国家政策法规或市场环境等发生变化，发行人及其下属企业的经营活动可能不能带来预期的回报，从而使发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会对本期债券到期时的按期兑付造成一定的影响。
此外，发行人作为以国有资本经营和国有股权管理为主的全民所有制企业，其收入及还款来源为其下属企业的利润分配。发行人对于持有下属企业股权及其资产的划转不因本期债券的条款而被限制，发行人下属企业也没有协议项下的责任在本期债券的存续期内向发行人分配利润，发行人获得其下属企业分配的利润需经过相关程序及批准。如果未能履行上述程序及批准，发行人的投资收益可能无法带来预期的现金回报，亦会使发行人不能从预期的还款来源获得足够的资金，从而可能会对本期债券到期时的兑付造成一定的影响。
3、流动性风险
由于具体交易流通审批事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在合法的证券交易场所交易流通，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。
（二）与行业相关的风险
1、经济周期风险
发行人所从事的多个行业对经济周期的敏感性一般比其它行业低。综合来看，发行人的业务具有抗周期性风险的特征。但是在经济景气下行的情况下，发行人及下属公司的经营业绩将可能受到不利影响。发行人从事的多领域业务都受到经济周期的影响，如果出现经济增长放缓或衰退，将可能使发行人的经营效益下降，现金流减少，从而影响本期债券的兑付。
2、产业政策风险
发行人主要从事基础设施建设开发、园区开发、房地产开发（主要为经济适用房、限价房、廉租房）业务，现阶段都属于国家大力支持发展的行业。但是在我国国民经济发展的不同阶段，国家和地方产业政策会有不同程度的调整。国家宏观经济政策和产业政策的调整可能会影响发行人的经营管理活动，不排除在一定时期内对发行人经营环境和业绩产生不利影响的可能性。
（三）与发行人相关的风险
1、经营风险
发行人作为全民所有制企业，政府对发行人的未来发展方向、经营决策、组织结构等方面存在干预的可能性，从而在一定程度上影响发行人的运营和发展。
2、管理风险
发行人投资的参控股的企业较多，涉及行业广泛，虽然可以分散风险，但是对发行人的分权管理、项目管理、决策水平、财务管理能力、资本运作能力提出了更高的要求。
3、财务风险
由于基础设施、园区开发和房地产（主要为经济适用房、限价房、廉租房）项目投资金额巨大，投资回收期长，长期债务金额较大，如果未来利率上行，发行人将面临债务负担上升的财务风险。
4、项目建设风险
本期债券募集资金拟投入的基础设施、园区开发和房地产（主要为经济适用房、限价房、廉租房）规模大、项目回收期长，如果在项目建设和运营期间出现原材料价格上涨以及劳动力成本上涨、遇到不可抗拒的自然灾害等重大问题，则有可能使项目实际投资额超出预算、项目施工期被延长、项目运营状况偏离预计目标，从而对项目收益的实现产生不利影响。
二、对策
(一)与债券相关的风险对策
1、利率风险对策
本期债券的利率水平已经适当考虑了对债券存续期内可能存在的利率风险的补偿。本期债券拟在发行结束后将向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，如交易流通申请获得批准，本期债券流动性的增强将在一定程度上给投资者提供规避利率风险的便利。
2、兑付风险对策
发行人将积极行使出资人权利，对下属企业采取多种方式促成其履行利润分配的必要程序并获得必要批准，从而使投资收益以现金形式收回，尽可能降低本期债券的兑付风险。
发行人基础设施建设开发、园区开发、零售百货、房地产开发（主要为经济适用房、限价房、廉租房）四大主业现金流稳定，政府给予有力的政策和经济支持，同时发行人制定严格、周密的管理制度加强对偿债基金的专门管理，确保本期债券的本息足额、按期偿还。北京市基础设施投资有限公司为本期债券提供了全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，降低本期债券的兑付风险。
3、流动性风险对策
随着债券市场的发展，债券流通和交易的条件也会随之改善，未来的流动性风险将会有所降低。发行人和主承销商将积极推进本期债券在国家规定的证券交易场所交易流通的申请工作，同时尽力促进本期债券交易的活跃度。
（二）与行业相关风险对策
1、经济周期风险对策
发行人将充分利用区域优势，依托其较强的综合经济实力，不断提高管理水平和运营效率，从而在一定程度上抵御外部经济环境对其经营业绩可能产生的不利影响，并实现可持续发展。此外，发行人下属公司的行业周期有所差异，可以在一定程度上进行互补，最大限度地降低经济周期对发行人盈利能力造成的不利影响，并实现中心可持续发展。
2、产业政策风险对策
针对政策因素的影响，发行人将积极收集相关行业及监管政策信息，准确掌握行业动态，了解和判断监管政策的变化，并根据国家政策变化制定应对策略，以降低行业政策和经营环境变化对中心经营和盈利造成的不利影响。
（三）与发行人相关风险对策
1、经营风险对策
发行人今后将进一步加强与政府的沟通、协商，争取在当地政府部门的大力扶持和政策支持下，不断加强管理、提高中心整体运营实力。进一步完善法人治理结构，建立健全中心各项内部管理制度和风险控制制度，加快中心的市场化改制改革，提高运营效率。
2、管理风险对策
发行人将进一步深化推进专业化、精细化管理，做好企业绩效评价、干部考核等各项工作，推进各业务板块的整合，积极发挥股东作用监督下属公司的经营，全面提高经营管理水平。
3、财务风险对策
发行人下属公司与各大银行有着良好的合作关系，在融资方面将得到其大力支持；发行人将充分利用资本市场多渠道筹集资金，有效降低融资成本并进一步调整长短期债务结构，使之跟项目的资金使用相匹配，并力争控制融资成本，进而降低财务风险。另一方面，由于发行人建设项目业务带有公共产品和准公共产品性质，地方政府为其提供了有力的财政支持，并为部分项目确定了专项补贴、财政还本付息等偿债方式，在很大程度上控制发行人的财务风险。
4、项目建设风险对策
发行人在项目实施前的勘察设计工作中充分考虑了项目建设中可能出现的特殊及突发情况，在项目可行性研究和施工方案设计时，综合考虑了项目可行性的各方面因素。另外，发行人将在本期债券存续期内进一步完善项目管理机制，严格执行项目资金收、付管理制度，并对资金的使用及归集情况进行实时监控，确保实际投资控制在预算之内，并保证项目按期竣工。
第十六条 信用评级
一、信用级别
经大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）综合评定，发行人的长期主体信用等级为AA+，本期债券的信用等级为AAA。
二、信用评级报告的内容摘要
（一）基本观点
北京市海淀区国有资本经营管理中心主要从事海淀区城市基础设施项目建设、投资及投资管理、资产管理等业务。评级结果反映了国家政策推动以及海淀区基础设施建设投资增加为中心发展提供了条件，中心在海淀区城市建设中具有重要地位等优势，同时反映了中心未来业务规模受区域城市建设发展速度波动影响较大等不利因素。北京市基础设施投资有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保具有很强的增信作用。综合分析，中心偿还债务的能力很强，本期债券到期不能偿付的风险极小。
预计未来1～2年，海淀区重点项目和城市基础设施建设投资规模不断加大，中心业务和收入将保持增长，能够为其债务提供良好保障。大公国际对海淀国资中心的评级展望为稳定。
（二）优势
国家推动基础设施建设的政策及和城市化进程的加快为城市基础设施建设主体发展提供了良好的外部环境；海淀区经济社会发展水平位居各区县前列，财政实力很强，城市基础设施建设投资的增加，有利于中心业务规模的增长；中心在海淀区城市建设中具有重要地位，所属企业是区属重要企业；北京市基础设施投资有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保具有很强的增信作用。
（三）关注
中心未来业务规模受区域城市建设发展速度波动影响较大。
三、跟踪评级安排
根据有关要求，大公将在债券存续期内每年出具一次定期跟踪评级报告。大公将在发生影响评级报告结论的重大事项后及时进行跟踪评级，在跟踪评级分析结束后下1个工作日向监管部门报告，并发布评级结果。
第十七条 法律意见
发行人聘请北京天元律师事务所作为本期债券的发行人律师。发行人律师按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，就发行人2010年债券发行事宜出具法律意见书，认为：
1、发行人为依法设立并有效存续的企业法人，具有本期债券发行的主体资格。
2、本期债券发行符合《证券法》、《企业债券管理条例》、《企业债券管理工作的通知》、《企业债券简化程序的通知》等相关法律、法规规定的实质条件。
3、本期债券由北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）提供连带责任保证担保。京投公司符合相关法律、法规对担保人主体资格的要求，京投公司具备为发行人本期债券提供担保的主体资格，其为本期债券出具的《担保函》合法有效，本期债券的担保符合《中华人民共和国担保法》、《企业债券管理条例》和其他相关法律、法规的规定。
4、发行人已就向国家发展和改革委员会申请发行本期债券作出合法授权和批准。
5、《募集说明书》的编制符合相关法律法规的规定。
6、本期债券发行的主承销商、审计机构、信用评级机构和律师事务所均具备相应的资质。
综上，本所律师认为发行人申请发行本期债券符合《证券法》、《企业债券管理条例》等有关法律法规的规定。
第十八条 其他应说明的事项
一、上市安排
本期债券发行结束后1个月内，发行人将就本期债券向国家有关主管部门提出在经批准的证券交易场所上市或交易流通的申请。
二、税务说明
根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
第十九条 备查文件
一、备查文件：
1、国家发展和改革委员会对本期债券公开发行的批文
2、《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书》
3、《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书摘要》
4、发行人2007年至2009年的审计报告
5、担保人2009年经审计的财务报告
6、大公国际资信评估有限公司为本期债券出具的信用评级报告
7、北京天元律师事务所为本期债券出具的法律意见书
8、北京市基础设施投资有限公司为本期债券出具的担保函
二、查询地址：
投资者可以在本期债券发行期限内到下列地点或互联网网址查阅上述备查文件：
（一）北京市海淀区国有资本经营管理中心
联系地址：北京市海淀区四季青路6号
联系人：林屹、白二平
电话：010-88497182
传真：010-88497092
邮政编码：100097
（二）中信建投证券有限责任公司
联系地址：北京市东城区朝阳门内大街188号
联系人：刘乃生、林煊、王国艳、贾新、杜鹃、杜美娜、张钟伟、王宪斌、胡浪玢、张全
电话：010-85130588
传真：010-65185227
邮政编码：100010
网址：http://www.csc108.com
此外，投资人可以在本期债券发行期内到下列互联网网址查阅本期债券募集说明书全文：
http://cjs.ndrc.gov.cn
http://www.chinabond.com.cn
以上互联网网址所登载的其他内容并不作为《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书》及《2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券募集说明书摘要》的一部分。
如对上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人或主承销商。
附表一：
2010年北京市海淀区国有资本经营管理中心企业债券发行网点一览表
| 地点 | 序号 | 承销团成员 | 销售网点 | 地址 | 联系人 | 电话 |
| 北京 | 1 | 中信建投证券有限责任公司 | 债券销售交易部 | 北京市东城区朝内大街188号 | 邹迎光、 谢丹 | 010-85130668/0660 |
| 2 | 招商证券股份有限公司 | 债券销售交易部 | 北京市海淀区西直门北大街60号 | 汪浩、 张华 | 010-82292869/5547 | |
| 3 | 信达证券股份有限公司 | 固定收益部 | 北京市西城区三里河东路5号中商大厦8层 | 刘轶 | 010-88656561 | |
| 上海 | 4 | 东海证券有限责任公司 | 固定收益部 | 上海市浦东新区世纪大道1589号长泰国际金融大厦11楼 | 纪文静、 江艳 | 021-50811551 |