□作者 易宪容

  作者系

  中国社科院

  金融所研究员

  浙江等地出现异地投资者只需一成首付、房地产商垫付二成首付就可轻松获取银行房贷的市场乱象表明，银行、房地产商与住房投资者等正合力突围当今最严厉房地产调控的限制与约束。如不及时采取措施遏制这种行为，当前房地产调控将面临严峻挑战。

  严厉房地产调控下房价依然能“逆势上涨”，这个话题已成为当前社会公众关注的市场热点。最近浙江部分地区出现了市场乱象——异地投资者只需支付一成首付、房地产开发商垫付二成首付，就可以从银行轻松获得七成贷款。这表明，商业银行、房地产开发商与住房投资者正合力突围，拆解当前严厉房地产调控政策的限制与影响。这一市场动向值得关注。

  在笔者看来，如果目前涉及住房按揭贷款的相关政策限制可以突破的话，这意味着当今房地产调控将面临严峻挑战。因为，以往我国房地产市场之所以会屡屡出现过度繁荣，主要是由于银行体系向个人无节制发放按揭贷款所引起的。个人将未来30年收入流超前用于满足当下住房需求，自然会促使房地产需求成倍或数十倍增长。还有，将住房按揭贷款作为理财工具或财富增长工具，在客观上促进了房地产市场的非理性快速发展。这表明，按揭贷款与房地产市场的过度繁荣密切相关。这样看来，如果严格限制个人住房按揭贷款的资格及规模，势必会降温当前房地产市场景气度，以及形成对房价下跌的强烈预期。

  由此可见，住房按揭贷款规模大小对当前我国房地产市场的过度繁荣与泡沫生成影响极其深远，正是由于商业银行无节制发放个人住房按揭贷款，客观上鼓励了房地产投资或投机炒作，这是导致迄今国内房价非理性上涨的主要原因之一。

  应当看到，作为制度创新的住房按揭贷款对房地产市场发展至关重要，但发达金融市场是通过成熟的法律制度及规则来保障住房按揭贷款的有效运行，降低银行体系由此产生的房贷风险。以美国和日本来看，由于个人住房按揭贷款的无节制扩张，导致了房地产泡沫的不断升级，最终引发了金融体系的巨大风险。这方面教训尤为深刻。

  尽管中国的住房按揭贷款从表面上看与发达市场体系并无多大差别，但中国金融体系受价格管制及规模管制的影响较大，特别是可以获得政府信用担保，这与发达市场体系相比还是有本质区别的。这是因为，在价格管制条件下，商业银行无法完全决定住房按揭贷款的定价风险，特别是优惠政策可以将按揭贷款利率压至最低水平，在很大程度上鼓励了住房投资者利用这一金融杠杆工具，进行房地产投资与投机活动，这是导致我国房地产泡沫不断生成与累积的重要原因之一。

  当银行体系可以变相获得政府信用担保时，商业银行将不再严格遵守商业原则，而是充分利用政府信用担保信誉来不断扩大房贷规模，以获取短期利润最大化，已经导致银行体系累积了较大金融风险。从这个角度分析，银行体系根本就没有减缓信贷规模快速扩张的内在动力，这可以解释浙江部分地区商业银行为何在默认房地产开发商垫资二成首付情况下还敢发放房贷的市场乱象。

  确实，在当前中国特色的金融体系下，商业银行、房地产开发商及住房投资者等行为主体“各怀鬼胎”，都想方设法利用按揭贷款工具，从银行体系中套取大量廉价且杠杆率较高的信贷资金。当国家实施房地产调控时，这些市场主体的行为会有所收敛，但一旦房地产调控处于僵持或变相“空调”时，它们就会尝试突破房地产调控的政策限制与约束。如果合力突围成功的话，住房按揭贷款规模将快速扩大，房价上涨也将“卷土重来”。

  从目前来看，房地产调控对遏制房价上涨的市场影响尚未完全体现，房地产调控仍处于僵持状态之中，在客观上鼓励了国内商业银行、房地产开发商及住房投资者等行为主体再次谋求突破房地产调控底线，特别是突破房贷政策的相关规定与限制。据此观察，浙江地区部分商业银行变相放松房贷，并非孤立现象，但这将彻底改变市场对房地产调控声誉与效果的合理预期，近期部分大中型城市房价“不跌反涨”的趋势，再度凸显了当前严厉房地产调控正处于是否会失效的尴尬境地。

  在笔者看来，有效控制房地产信贷规模，是遏制房价过快上涨的前提条件之一。但是，目前部分地区变相放松房贷的各种做法，无疑对旨在遏制房价过快上涨的房地产调控构成了严峻挑战。如不及时采取有效措施遏制这种行为，不排除此次严厉房地产调控在这场博弈中将再度成为“空调”的可能性，市场也将可能再次失望而归。