低估值+良好基本面

  地产板块存投资机会

  ⊙记者 魏梦杰 ○编辑 全泽源

  临近年末，各研究机构2011年度策略陆续发布。各研究机构对于房地产行业2011年的投资策略有个共识：房地产行业蕴含“投资机会”。

  正在构筑长期大底

  中投证券研究员李少明认为，当前房地产板块正在构筑长期大底。她认为，房地产板块估值略高于上一轮底部估值20%，但当前内外经济环境好于上一轮，板块估值基本反映了巨量保障性住房建设和可能进一步出台以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策。若房产税率等符合市场预期，则板块在短期内可能酝酿一轮价值修复的反弹行情。不过，李少明还是强调，鉴于2011年行业股权等融资受限，行业业绩释放存在低于预期的可能，将制约板块估值的持续提升。

  “2009年至今，我国房地产市场基本面相当乐观，房价坚挺，销售不减，但在政策的压制下，房地产股累计反弹幅度弱于大盘，相对估值和绝对估值均处于低位，相对市净率仅0.83倍，接近2008年的历史低位。”有市场人士认为，最近一段时间，房地产板块已有暖流乍现。特别是二三线个别业绩预期较好的房地产已经得到资金的关注。

  基本面并不糟糕

  12月9日，万科以29.63亿元的底价拿下深圳市盐田区六宗土地，包括四宗商业服务业用地和两宗地下空间，折合楼面地价8582元/平方米。12月15日，金地集团公告，公司近期在北京、深圳和沈阳分别取得居住项目用地，三地块的成本合计36.63亿元。同时，中珠控股公告称，公司控股子公司弘盛房产以1.27亿元的价格取得位于盘锦市一地块。12月16日，招商地产子公司成都招商房地产有限公司，通过拍卖方式取得位于成都市成华区一地块的国有建设用地使用权，地块成交总价为15.73亿元。

  从房地产行业经营的周期来看，每年年底都将涌现房地产企业拿地热潮。今年亦不例外。爱建证券房地产行业研究员左红英对记者表示：“今年年末上市公司拿地状况还算正常。拿地欲望并未有明显增长或减少。这从另一个侧面反映出企业的经营状况趋于正常化。”

  截至今年10月份，全国商品房（住宅）销售面积累计同比增长6.80%，尚处于可接受状态。2010年间，房地产行业销售业绩保持平稳的一个重要原因是，多数房地产企业已经开始适应当前政策下的生存方式。“快开工、适当拿地、加速销售”成为房地产企业当前所奉行的经营策略。中信证券房地产行业研究员陈聪认为，过去3年的政策更迭，使得房产企业很难“赌一边”，销售现金回流良好和其他现金来源不畅并存加重了企业做判断的难度。尤其是在当前销售价格尚可企业满意的情况下，企业更愿意选择加速销售，从而求得攻守兼备。

  外部因素存在支撑力

  影响地产上市公司股价的最大压力还是来自于政策面。

  临近年末，住建部出台《商品房屋租赁管理办法》。市场人士亦从中解读出另一层意味。左红英对记者表示，“这虽然谈不上什么信号，但或许能反映出一些思路上的变化。在稳定房地产市场的同时，监管部门也在对整个行业进行梳理整治。”相比此前的房地产调控政策，侧重点或许在发生变化，从此前针对供给领域的限售限贷开始向规范行业秩序转变。

  再看其他有利因素。左红英对记者表示，在短期来看，有利因素包括人民币升值、通胀预期、流动性泛滥热钱涌入等带来的资产配置及投机需求。今年5月份以来，人民币兑美元汇率连创新高，人民币升值趋势明显。在人民币升值预期下，以人民币计价的资产具有明显的吸引力。左红英判断，热钱涌入，对房地产的量价将起到明显的推动作用。同时，通胀预期也将促使部分资金投资楼市以保值增值。