爱调控 不爱空调

  爱打折 爱赠送面积 更爱直接降价20%

  买不起星河湾 挤不进保障房

  女朋友说胶囊公寓太小

  丈母娘说没房不许结婚

  我不是温州人 也不是煤老板

  我是夹心层

  我什么时候能买得起房

  政策——史上“最给力”的2010年

  2010年，对房地产行业来说，绝对是可以载入史册的一年。地产市场形势犹如翻滚的过山车，调控政策犹如梅花间竹层出不穷，可谓风云变化，几起几落。

  延续2009年底的骚动，从2010年初的“国十一条”，到4月中旬“史上最严”调控政策“新国十条”重拳出击，再到9月29日“第三轮调控”再度加码，2010年的房地产宏观调控可谓“没有最牛，只有更牛”。伴随着跌宕起伏的楼市剧情，史上“最给力”的调控年，2010，当之无愧。

  “限贷令”

  今年1月10日，国务院办公厅被认为是今年抑制房价的第一拳——“国十一条”，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。“遗憾”的是，这第一拳丝毫没有引起房地产市场的重视，接下来的3、4月份“小阳春”，楼市开始今年第一波的高歌猛涨。

  4月17日，被业内称为“史上最严”调控政策的“新国十条”横空出台。在业内人士普遍看来，“新国十条”中最具有杀伤力的无疑是一系列的“限贷令”，包括二套房首付不低于五成，贷款利率则不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平方米以上的首付不得低于30%；在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

  而此后一重猛过一重的“限贷令”不仅要求对二套房的认定标准“认房又认贷”，还进一步叫停了三套房贷款的商业贷款、公积金贷款。不仅是交易类贷款收紧，9月底有关部委再发文，严禁消费类贷款用途用于购房，以堵住一些人打擦边球的漏洞。

  “2009年信贷增长速度过快后，大量信贷资金流入楼市，成为房价上涨的重要推手。今年信贷收缩对房贷产生了直接影响，打击了投机和投资性需求，从而在源头上对楼市进行了调控，是此轮政策调控的核心，也是管理层之所以对于信贷特别重视的原因所在。”一位房地产业内人士直言。

  不论是开发贷款，还是购房贷款，收紧放贷规模，捂紧“钱袋子”，从资金源头掐住楼市“死穴”，在不少业内人士看来，限贷是调控政策中最立竿见影的一记狠招。

  “限购令”

  9月29日，被大多数媒体称为“二次调控”、但实际上已是今年以来第三轮宏观调控的“新国五条”出人意料却又是预料之中地在国庆长假前夕出台。又一轮的“组合拳”中，被认为最“给力”的政策，莫过于“限购令”，即国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

  其实，早在4月国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中北京细则中首先提出的“限购令”可谓开山之举，也是今年楼市调控的一大焦点。在4月30日出台的北京“国十条实施细则”中规定：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。

  北京版限购令出台后，并没有其他城市追随，直到9月29日国家有关部委出台“新国五条”后，“限购令”蔓延全国，上海、深圳、厦门等城市纷纷效仿。到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。

  根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令在随后产生的调控效果也出现明显分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。

  史上最严调控已持续大半年，虽然房价平抑的效果已初步显现，但并没有出现很多人期盼的房价下降。“限贷令”几乎已严无可严，却更多地限制了自住需求，而投资性购房照样如火如荼；计划经济式的“限购令”效果也差强人意，以北京这个最早出台“限购令”的城市来看，短暂的成交萎缩后迅速反弹，而在上海，“每个家庭可新购一套房”的限购政策甚至催生了大户型房的意外热销。

  中国楼市调控已走到了十字路口，必须采取釜底抽薪之策。

  投资客——“神马都是浮云”

  7月31日，太原星河湾开盘，均价超过1.8万元／平方米，平均每套总价600万元左右，最贵的一套总价约为3000万元。开盘当天狂销70套，大幅超越浦东星河湾40亿销售业绩，再次创造纪录。

  8月10日，杭州滨江城市之星开始选房，每套公寓总价在600万-1000万元之间，当天竟然预定一空。

  10月10日，两度延迟开盘的上海闵行星河湾伴随着新鲜出炉的上海调控细则盛大开盘，首日就销售了近70%的房源，创造了上海今年高端住宅楼盘销售最快纪录。

  11月28日，每栋总价在千万元左右的深圳大梅沙片区别墅项目皇庭玺园开盘，当日销售近八成。

  尽管闵行星河湾的买家对着电视台的镜头大言不惭地称自己是“首套购房者”，但明眼人都知道，这些千万豪宅的购买者绝大多数都是多次置业者，即便不能算是炒房客，但至少，房子对于他们来说，其投资功能已大大超过居住本身。

  2010年楼市调控下的一大怪现象就是，高端豪宅的持续热销。陆续出台调控政策对这些投资客来说，似乎都是“浮云”，虽然政策使得投机性的短炒客减少了不少，但长线投资需求依然很旺盛。业内人士分析认为，对那些资金实力较强的全款购房投资客来说，信贷政策影响并不大。在货币流动性过剩、通货膨胀预期强烈的今天，买房成为这些“不差钱”的投资者为数不多的选择之一。而另据一些开发商内部的数据显示，宏观政策的变化反而促使一些买家加速了成交，今后保障房建设加速、商品房资源更加稀缺的预期，让豪宅更成为奇货可居的香饽饽。

  中介——

  “鸭梨很大”

  对于房产中介这个靠天吃饭的行业来说，一年之内三次调控的“鸭梨(压力)”前所未有。

  “其实总体来说，今年中介行业的业绩还不错。”一位沪上知名中介企业内部人士告诉记者，虽然屡遭调控，但市场的交易低谷期并不长，成交量虽然萎缩，但不至于陷入冰冻。对于中介行业来说，无所谓房价高低，只要有成交就有生意做。

  据记者了解，上海中原地产前11个月的佣金收入大约5亿元，全年预计在5.5亿元左右，而去年则达到7.2亿元；汉宇地产全年佣金收入预计在3亿元左右，去年为3.5亿元；作为后起之秀的德佑地产今年60家门店的佣金收入预计能突破1亿元。

  “虽然今年业绩逊于去年，但还算不错，尤其是在这样一个特殊的政策年。去年每家公司业绩都创了新高，那是因为市场火得太不正常了。”一位业内人士告诉记者。据悉，像中原等业绩优良的中介企业，今年连后勤员工都每个月有花红拿，年终双薪也一分不少，相比惨淡的2008年，今年的日子算很不错。

  但政策的不断加码给后市带来的不确定性让企业发展面临重重压力。据记者了解，从去年开始就谋划上市的汉宇地产本打算在今年9月冲刺港股，但至今未果。汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者，由于调控政策频繁，投资人更担忧二手业务面临的风险，因此汉宇在上市资料上还要更加突出一二手联动业务，才能吸引资本市场的关注。今年汉宇一手代理的收入比例已占到六成，反超二手业务。

  而在中介行业最看重的开店布局方面，也有不少公司顶住压力，各自拓展。例如今年以新秀姿态获得行业关注的德佑地产，已从一家专注静安区高档楼盘业务、仅有十几家门店的公司，发展成全市布局、门店超过60家的中高端住宅品牌中介，据业内同行透露，德佑的单店营业能力居上海同行之首，甚至超过中原这个龙头老大。而中原也不断巩固行业地位，目前上海门店数量已近300家，一二手业务发展平衡。作为扩张步伐最迅猛的21世纪不动产，今年上海新开门店近150家，门店总量已超过300家，成为沪上规模最大的中介企业。但据业内同行透露，21世纪不动产不断布局新店，但单店业绩并不理想。或许在向来擅长逆势扩张21世纪不动产看来，先占山为王，再稳扎稳打，才能一搏成名。

  购房者——

  “羡慕嫉妒恨”

  用当下流行语“羡慕嫉妒恨”来形容购房者面对楼市的心情，恐怕再合适不过了。

  “谁跟我提买房，我就跟谁急！”从年初就盼着房价降一直盼到年尾的小宇（化名）已经从满心期待，变成现在的心灰意冷。父母的支援加上自己工作几年的积蓄，50万元对小宇全家来说已是巨款，而作为买房款还是杯水车薪。原来首付2成还可以在上海购买一套中环附近90平方米左右的住房，而现在首付提升至3成后，小宇不得不把选房目标投向更远的外环外区域。

  “没想到一直期待的更有力调控反而把自己这样没房的也‘调控’了。”小宇对新政哭笑不得，但仍抱有希望，“这也说明这次调控肯定会有效果，希望未来房价会多跌点”。跟小宇一样，不少原本打算在“新国十条”之前出手的购房者，在新政出台之后改变了对市场的判断，决定暂缓出手。

  可让这些购房者没想到的是，接下来的大半年时间里，调控层出不穷，房价却依然只涨不降。对于一部分刚性需求来说，影响最大的莫过于首付比例提高至3成，不少资金压力较大的首次置业者均被“挤出”市场。

  房企——

  我们做了一个艰难的决定

  在政策频出的2010年，对于房地产企业来说，不论进攻，还是防守，不论涨价，还是降价，都是在做一个相当艰难的决定。

  4月，随着一系列宏观调控政策出台，楼市进入盘整期，各大房企纷纷开始寻求新的发展机遇。房地产行业空麻袋背米、低成本拿地、快速开发、野蛮扩张的好日子已经一去不复返了，想要发展，就得另辟蹊径。虽然决定做得有些艰难，但大多数业内标杆企业均在2010年找到了一条适合自己的发展之路。

  从“坐怀不乱”到“一心二用”

  “万科只专注于住宅开发。”此前，万科一向被视为“顽固”的住宅开发商，无论持有型物业增值潜力有多大，赚钱有多少，王石、郁亮等万科高层，在不同场合一直在强调，万科只做住宅开发商，这也被媒体视为“专业化”的象征和应对“暴利诱惑”而坐怀不乱的典型。

  但就在今年，万科却推翻了之前苦心经营的专业形象，做了个“艰难的决定”，开始高调进军商业地产领域。万科今年的中期业绩显示，万科目前持有约360万平方米的商业地产项目储备。万科总裁郁亮表示：“万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。”由此，万科分兵商业地产已可断定。

  不仅是万科，招商地产、保利地产等标杆房企在2010年纷纷转战商业地产。而事实上，相对于住宅开发拿地、圈钱、造房、销售的简单循环模式来说，持有型商业地产不论是前期开发还是后续经营，对资金链、专业性的要求都更高，同样地段、同样体量的商业地产项目在不同人手中很可能就是不同命运，可以成为摇钱树，也可以成为无底洞。

  因此，对于万科等住宅开发领行家但同时也是商业地产领域的新手来说，艰难的肯定不止是做出一个决定。组建商业地产开发团队、尤其是招募后期招商和运营的行家里手，让懂行的人来做合适的事，这才是转型后亟待解决的问题。

  从“地主”到“长工”

  相比国企、央企的财大气粗，以绿城为代表的民营房地产企业的处境显得更加艰难。

  “只有我们一家是社会投资者，其他大型房企大多有较好的国资背景，或者像万科这样从资本市场里已经圈了很多亿。”绿城董事长宋卫平直言，现在的绿城就是靠100亿元的自有资金加上合作方的100亿，去支撑500亿的销售收入，维系近3800万平方米的土地储备。

  尽管骄傲而自信的宋卫平仍坚信，“全中国住宅做得比绿城还好的顶多只有一家半”，但在“一文钱难倒英雄汉”的现实面前，绿城这位一向锐意大胆的“激进派”也不得不放下身段，做起了地主家的“长工”。今年9月，绿城成立房产建设管理有限公司，正式宣布代建模式将成为绿城未来发展的重点。

  在宋卫平的眼中，代建是最聪明的赚钱方式，而且是一盘“不需要本钱的生意”。据了解，自成立到现在，短短三个月绿城商业代建签约项目已达21个，总建筑面积337万平方米。宋卫平希望，在未来几年通过代建的方式，逐步释放前几年绿城由于拿地过于激进而积累下来的资金压力。

  目前，这种代建模式已不是绿城独有，中凯等已拥有一定品牌影响力的开发商，也将“代开发”、“代建”这种品牌输出模式作为今后企业生存的重要途径。

  降，还是不降，这是个问题。

  从没有哪一年，让开发商们如此纠结，哪怕是经济环境最为艰难的2008年，降价也就是一咬牙一闭眼的事儿。

  就在4月的“新国十条”颁布后，短短一周时间，恒大地产8.5折优惠促销的消息几经反复，上演了一出自摆乌龙的闹剧。5月5日，恒大地产宣布，从6日起全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销。但随后恒大方面表态，5月16日为本轮促销周期截止日。就在媒体纷纷报道恒大将取消8.5折的一天后，恒大方面又表示，5月16日以后的下一个促销周期，其优惠折扣仍然是8.5折。一周之内，几经反复，看来恒大很纠结。

  其实，早就有人看破了其中的端倪。或是迫于同行压力，或是舍不得放弃更高的利润，开发商在降价面前的欲语还休让调控陷入了只打雷不下雨的尴尬境地，房价怎么也调不下来，连任志强都急得在博鳌房地产论坛上大呼：“再不降价就有‘原子弹’伺候了！我都从了，你们也从了吧！”

  果然，第三轮调控如期而至。但出乎意料的是，房价依然坚如磐石、岿然不动。一年之内三次调控，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩。截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元。在中原集团监测的10大标杆房企中，已有6家在前11个月就提前完成了全年销售指标。销售全线飘红、年关资金无忧，在房企一片欢声笑语中，“降价”一词显得越来越不合时宜。

  在这一年旷日持久的楼市博弈中，开发商无论怎样也算不上是输家。