圆桌

  2010年是继2007年后一个更为严厉的调控年，对于“调控”关键词的评价，地产企业以及投资者都有不同的说法。这里请到了万通董事长冯仑、万科董秘谭华杰、金地董秘徐家俊，以及大成优选基金经理助理郭海洋讨论调控对开发商的影响。

  调控是否成“空”？

  冯仑：这个是史上最纯的调控，所谓最纯说清楚了住宅就是住宅，就是自住基本功能，投资也不行，想奢侈，弄一个大House也不行，不让盖别墅，所以，这一次很纯。第二，不达目的绝不罢休。

  谭华杰：效果明显体现在：10月万科客户中一次性付款的比例为30%，11月进一步上升到了35%，而2009年全年和今年的前四个月，平均不到两成，即使在2008年的市场调整期也只有27%。这说明目前住房信贷已全面收紧。

  从供求关系来看，多数主要城市8月份之后推盘量同比上升，但成交面积同比明显萎缩，显示市场成交有所放缓。

  徐家俊：房地产行业的调控是长期而且复杂的，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。尽管今年有大量的限制措施，但依然挡不住资本进场。随着政策的逐步落实，房地产市场会回归到理性的发展状态，从长远来看，有利于行业的可持续性发展。

  另一方面，我们也看到商业地产、地产金融等新领域获得了蓬勃的发展，这些新兴领域的发展不仅对地产商而言是新的利润增长点，还能促进企业实现业务多元化发展模式，进而促进中国房地产市场实现新的跨越。多家房地产企业已经明确表态将在2011年加大对商业地产领域的投资。从这些现场来看，本轮房地产调控不仅是对行业发展方向进行了引导，更会促进中国房地产产业的升级。

  地产业发展出现分野

  冯仑：有两个极端，一个是万科代表的，70%的产品跟政府要求吻合，所以业绩不降反升；另外一个做高端产品的，这部分普遍的销售减少50%左右，这就是两个极端。再有一个，开发商都转型到商用不动产非常明显。

  郭海洋：今年基金对地产的持仓都非常少。主要是由于地产业面临的政策调控压力较大；同时当经济走出复苏，增速开始放缓的阶段，周期板块、金融地产等行业很难取得较好的市场表现。

  明年市场不稳定因素增加

  徐家俊：预计未来一年，市场新增供应将逐步增加，市场供应压力将逐步加大。但通货膨胀仍未企稳，投资需求仍然存在，市场需求并不会显著下降。因此，对2011年的市场，我们认为不会出现大的调整。

  2011 年房地产投资受保障房促进，仍将保持旺盛趋势，明年“稳货币，宽财政”的货币政策基调，以及“加大保障性安居工程建设力度”的任务目标，都表明明年投资的步伐不会明显放缓，而房地产投资将在商品房和保障房双轮驱动下，得到强有力的保证。

  2011年市场不稳定因素也在增加，土地市场持续走热，银行货币政策从积极转向稳健，调控政策也面临着进一步升级的可能，市场波动仍将持续。在这种波动中，企业和企业之间的实力和能力的强弱差异变得尤为重要，调控压力将促使企业在业务模式、发展战略、产品能力等方面取得突破。