站在已经到来的2011年初，我们有期待，也有困惑。2011年，保障房的建设能否如各地政府计划承诺的那样一一落实？传言已久的房产税能否在部分城市开始试点？一路高歌猛涨的房价能否得到平抑甚至下跌？2010年留给我们的几大悬疑能否在2011年找到答案？

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  保障房

  1.4万亿资金从何而来

  “……房价来讲有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。”“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，决不会退缩。”国务院总理温家宝去年12月26日在中央人民广播电台通过电波向广大群众承诺。

  在中央经济工作会议上，对于2011年的房地产政策并没有更多着墨，只是提出加快住房保障体系的建设。保障性住房，不仅作为2010年楼市调控中的一项长久之计，成为当年中国楼市出现频率最高的关键词，更是被提升至一个前所未有的高度，成为未来五年房地产行业发展的重头戏。

  住房和城乡建设部在去年12月初向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。

  随后，各地保障房建设计划纷纷出炉。2011年北京计划建设及收购各类政策性住房20万套，计划未来五年建设100万套保障房；2011年上海也将新开工建设和筹措1500万平方米保障性住房；海南省2011年保障房建设计划为9.1576万套，这其中不含新增廉租住房租赁补贴的2000户和农村危房改造；2011年天津市将建各类保障性住房1200万平方米、19万套……

  有人估算过，2011年如果要建设1000万套保障房，所需投入的资金量高达1.4万亿元，中央财政的支持并不能完全解决资金问题，大头仍要由地方政府自己买单。1.4万亿元差不多相当于地方政府全年的土地出让收入，而且前提是土地市场价格维持在2009年和2010年的高位。

  巨额建设资金从何而来？从开工到建成上市到底要多久？2011年，保障房给我们的悬疑仍然很多。

  值得关注的是，中央经济工作会议提出“强化政府责任，调动社会各方面力量”的“动员令”，这将有助于解决保障房建设存在的资金等难题。

  记者了解到，有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，从而实现保障性住房建设的可持续发展。例如，中信信托等信托公司设立的若干保障房建设信托计划，标志着信托资金介入保障房建设已进入实践阶段。信托资金以其快速灵活的特点和集合社会分散资金的方式，介入保障房建设，将有助于实现地方政府、居民、开发商和金融机构的多方共赢，为保障房建设提供一种有复制价值的新模式。

  而在上海，记者发现，保障房的建设将更多融入商品住宅开发。在去年出让的36幅纯住宅用地中，就有8幅绑定了建设配套商品房的条件。在住宅地块中明确保障性住房比例，是有效增加保障住房的手段。政府明确宣布要加大保障性住房的供应，住宅地块的出让条件中含有一定的保障性住房比例的方式将被推广。

  不过，也有业内专家对保障房建设是否能从计划任务最终建成落实投入市场，持担心和怀疑的态度。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军就认为，保障住房的土地靠平调、靠划拨、靠非财政的国有企业利润转移支付购置、靠对开发企业的契约强求，只有行政基础，没有市场条件，恐怕难以持续。保障住房的投入资金没有财政支出，没有土地转让金净收益的10%转移，只有行政命令下的银行贷款和公积金管理增值部分的占用，只有对经营性房地产企业的强令摊派，也使保障住房的资金投入无法建立在稳定的基础之上。

  而作为普通百姓来说，最关心的一是自己是否能被纳入到保障房体系中，二是在保障房体系逐渐建立起来后，房价是否能得到明显的平抑甚至下降。而这一切，都期待2011年能为我们逐一解答。

  房价

  持续调控能否遏制上涨趋势

  虽然一年之内调控措施不断，上海房价依然高歌猛进。统计数据显示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交价已突破2万元/平方米大关，达到21507元/平方米，同比大涨33%；从去年前11个月的数据来看，上海二手房全年成交平均价格也同比大涨28%，达到16400元/平方米。

  佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交价已突破2万元/平方米大关，达到21699元/平方米，同比大涨34%；从去年前11个月的数据来看，上海二手房全年成交平均价格也同比大涨28%，达到16400元/平方米。

  佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上海全年新建商品住宅成交量约972万平方米，较2009年爆发性增长的1764万平方米的全年成交量同比大减了45%；一轮接一轮的调控效力主要体现在成交量的萎缩上，但对于平抑房价收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均价，2010年上海新建商品住宅均价大涨3成，已达到21699元/平方米。

  分析全年成交情况可以看到，去年上海房价的大幅攀升与全年调控氛围下高端住宅持续逆市热销不无关系。虽然上海市相关政府部门已明确均价3万元/平方米以上的项目预售许可证审批权已上移至市级房管部门，且高价房入市须“排队候审”、陆续上市，但在通货膨胀预期、货币流动性泛滥等多重因素的影响下，这一系列措施并没有影响到高端住宅的销售，一旦有高端住宅入市，大多能引起热销，并迅速拉升全市均价。

  据国家统计局最新数据显示，去年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。央行去年12月15日公布的一则调查报告显示，全国50个城市75.5%储户认为“房价过高，难以接受”，但与此同时，“房地产投资”又被受访者列为投资首选。

  这似乎始终是个悖论。在这种悖论中，2011年房价能下降吗？ 最新数据显示，去年1至11月，全国房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新开工面积暴增，意味着去年四季度至今年，可供预售的商品房规模将有较大幅度增加；而土地购置面积的大增，则意味着今年下半年直至明年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来两个季度，甚至更长时间内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。

  他预计，在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，在未来不到半年的时间内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌趋势。尽管去年11月份部分城市成交上涨，一些大型房企也斩获颇丰，但本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”政策，具有一定的“后发效应”。因此，今年二季度之前，市场会保持降温态势。

  中国房地产协会副会长朱中一却认为，在目前通胀持续和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资地产。另外，2010年土地、劳动力、建筑材料等价格都涨幅较大，这也从成本上对房价有一定的推动作用。

  朱中一认为，目前东部地区许多城市采取了限购政策，这对高房价有一定的抑制作用，但是在这种格局下，资金会被迫大量转向中西部二、三线城市，进而推高中西部地区的房价水平；而且从东部地区来看，这些城市恰恰是中国土地供应最紧张而市场需求最大的地区，因此这些地区房价很难下降。

  在多方力量的博弈下，过早地评论2011年房价走势似乎都是大胆行为。纵然有再多理论依据支撑，对于复杂多变的中国楼市来说，也许什么都不算奇迹。

  房产税

  何时推出仍是谜

  2010年末的最后一周，北京和上海分别上演了一轮车市和楼市的最后疯狂。北京一个4S店可以在短短的时间里卖出2000辆奥迪，相当于该店平时全年的销售量；而上海2010年最后一周商品住宅销售量的几乎天天突破1000套，抢购潮重现。为什么？因为北京今后买车即将从有钱就能买，变为总量控制下的摇号买车；而上海即将要征收房产税的传言在年末最后一周再度盛传，且据传房产税只针对新购置房征收，既往不咎。

  房产税，是2010年楼市最热词汇之一。从2010年年初开始，关于房产税即将在个别城市试点征收的传言就不绝于耳，且每隔一段时间就要被媒体拿出来爆炒一顿，从哪些城市将被列入试点到征税对象如何界定，从税率多少到何时开始试点，相关政府部门官员关于房产税任何模棱两可的只言片语，就能被视为某种信号而被媒体热议。房产税，这个史上最难以捉摸的“狼”，到底何时才来？

  从目前来看，上海和重庆两个直辖市是最有可能作为首批试点的城市。据记者了解，沪渝两地是目前仅有的两个地方政府明确表示“将积极做好房产税改革试点各项准备工作”的城市。但不同的是，上海更倾向于对新购置房产征税，而重庆则按照 “低端有保障、中端有市场、高端有约束”的差别化调控目标，可能针对高档房征税。

  揣测了一年之后，房产税何时推出仍是个谜。只是，在历经了一年调控，各地楼市又在年底呈现翘尾之时，房产税作为调控楼市的一记“重拳”，其传闻再度甚嚣尘上。房产税到底何时推出？财政部财政科学研究所所长贾康表示，2011年部分城市推出房产税试点的可能性很大。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上海房产税很可能在今年年初到全国“两会”期间推出。推出具体时机要看全国房价走势。

  而房产税一旦试点，对楼市房价的影响到底有多大？住建部政策研究中心副主任王珏林称，不是房产税出台就可以解决楼市的问题。“大家把房产税作用看得过高，楼市的问题绝不是税的问题，也不是市场本身就能解决的。”他表示，中国的房地产市场是一个不全面、不成熟的市场，受各种因素影响非常大，市场发展中也存在很多问题。因此，阶段性地采取一些政策来调整市场属于正常行为。但房地产市场要可持续健康发展，就必须有管理措施、手段的参与，即法制管理。

  也有业内人士认为，房产税推出不仅不会使房价降低，反而会推高房价。除了增加炒房者一点持房成本外，这些房产税的成本将转嫁到房价上，直接增加了下一个接盘者的交易成本，就是所谓的“交易税费推高房价”。房产税改革不能仅仅作为房地产调控的一剂“退烧药”，而必须是一个长远的制度建设。